Exonération de TVA sur les commissions de gestion de fonds d’investissement immobilier : exclusion du régime des opérations financières

Les commissions prélevées sur des fonds collectés pour l’acquisition de biens immobiliers en viager ne bénéficient pas de l’exonération TVA prévue à l’article 261 C du code général des impôts. Cette exonération s’applique aux opérations portant sur les titres, à l’exclusion des parts d’intérêt conférant des droits sur des biens immeubles. Dès lors que les investisseurs acquièrent des droits de propriété ou de jouissance sur des fractions immobilières, les prestations de gestion sont imposables. Par ailleurs, une société étrangère disposant en France d’une structure permanente avec moyens humains et techniques suffisants constitue un établissement stable soumis à TVA en France selon l’article 259 du code général des impôts, indépendamment de son siège social.

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Les commissions prélevées sur des fonds collectés pour l’acquisition de biens immobiliers en viager ne bénéficient pas de l’exonération TVA. Cette exonération s’applique aux opérations portant sur les titres, à l’exclusion des parts conférant des droits sur des biens immeubles. Une société étrangère disposant d’une structure permanente en France constitue un établissement stable soumis à TVA.

Une société de droit britannique, constituée pour gérer un fonds d’investissement immobilier spécialisé dans l’acquisition de biens en viager, a facturé des commissions de gestion à la société mère sans appliquer la TVA. L’administration a procédé à une taxation d’office de ces commissions. La société a contesté en invoquant l’exonération TVA applicable aux opérations financières et l’absence d’établissement stable en France. Le tribunal administratif a rejeté sa demande. En appel, la cour confirme que les commissions ne relèvent pas de l’exonération car elles correspondent à des parts d’intérêt conférant des droits sur des biens immeubles, exclus du champ de l’exonération. La cour retient également que la société disposait d’un établissement stable en France, caractérisé par une structure permanente avec moyens humains et techniques permettant l’exercice autonome de son activité.

• Vérifier la nature des opérations et des droits attribués aux investisseurs.
• Exclure l’exonération lorsque les parts confèrent des droits sur des immeubles.
• Identifier le lieu de fourniture des prestations selon l’article 259 du CGI.
• Établir la permanence de l’installation française du prestataire.
• Constater la disponibilité de moyens humains et techniques en France.
• Relier ces moyens à la réalisation autonome des prestations facturées.
• Examiner séparément la justification de la TVA déductible sur les frais.

• Statuts et règles d’affectation consacrant 16 % des fonds aux frais de gestion.
• Acquisitions de biens immobiliers en viager occupé situés en France.
• Apports d’investisseurs totalisant 6 988 000 euros.
• Factures portant les mentions « HT » ou d’exonération de TVA.
• Suivi des souscriptions et facturation réalisés en France par les cogérants.
• Adresse britannique limitée à une domiciliation postale sans moyens humains ni matériels.

La société britannique demeure redevable de la TVA sur les commissions facturées et ne bénéficie pas de la décharge sollicitée. L’administration conserve les rappels, la majoration de 40 % et le refus de déduction, tandis que la demande au titre des frais irrépétibles est rejetée.

• Maintien des rappels de TVA pour les périodes contrôlées.
• Maintien de la majoration de 40 % pour défaut de déclaration.
• Absence d’exonération pour les commissions liées aux investissements immobiliers.
• Reconnaissance d’un établissement stable français du prestataire britannique.
• Refus de la déduction de TVA sur les frais et charges concernés.
• Rejet des conclusions fondées sur l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

À faire

• Qualifier précisément les droits attachés aux parts distribuées.
• Documenter les flux financiers et l’utilisation des commissions.
• Recenser les moyens humains et techniques disponibles en France.
• Vérifier le lieu de réalisation de chaque prestation.
• Conserver les justificatifs de TVA déductible liés aux opérations.

À éviter

• Apposer une mention d’exonération sans vérifier les conditions légales.
• Présenter une simple domiciliation étrangère comme absence d’établissement stable.
• Négliger les droits immobiliers attachés aux titres souscrits.
• Confondre lieu du siège bancaire et lieu effectif des prestations.
• Reprendre un moyen de déduction sans répondre aux motifs du jugement.

L’exonération TVA des opérations financières portant sur les titres et parts sociales

L’article 261 C du code général des impôts exonère les opérations portant sur les actions, parts de sociétés, obligations et autres titres. Cette exonération ne s’applique pas aux parts d’intérêt dont la possession assure en droit ou en fait l’attribution en propriété ou en jouissance d’un bien immeuble ou d’une fraction d’immeuble. Lorsque des investisseurs acquièrent des droits de propriété ou de jouissance sur des fractions de biens immobiliers par le biais de parts d’intérêt, les prestations de gestion et de commissionnement relatives à ces opérations demeurent imposables à la TVA, même si elles sont présentées comme des commissions financières.

L’établissement stable d’une société étrangère en matière de TVA

Une société étrangère est regardée comme ayant un établissement stable en France lorsqu’elle dispose d’une installation présentant un degré suffisant de permanence et une structure apte, du point de vue de l’équipement humain et technique, à rendre possibles de manière autonome les prestations de services. L’existence d’une simple domiciliation postale sans moyens réels ne suffit pas. Lorsque l’ensemble des opérations de suivi, de facturation et de gestion sont effectués en France par des personnes physiques, l’établissement stable est caractérisé, indépendamment du siège social de la société.

Le lieu d’imposition des prestations de services fournis à des assujettis

Aux termes de l’article 259 du code général des impôts, le lieu des prestations de services est situé en France lorsque le preneur est un assujetti ayant en France le siège de son activité économique ou un établissement stable auquel les services sont fournis. Lorsque ces conditions sont remplies, le redevable de la TVA est le prestataire s’il est lui-même établi en France. Cette règle s’applique indépendamment de la localisation du siège social du prestataire.

Article 261 C du code général des impôts, Article 259 du code général des impôts, Article L. 66-3° du livre des procédures fiscales, Article 1728-1 du code général des impôts, Article L. 80 A du livre des procédures fiscales, Article L. 761-1 du code de justice administrative

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