Taxation d’office d’une SCI immobilière : charge de la preuve du caractère exagéré des bénéfices reconstitués

Lorsqu’une société civile immobilière est taxée d’office faute de déclaration de résultats, elle supporte la charge de la preuve du caractère exagéré des impositions (articles L. 193 et R. 193-1 du livre des procédures fiscales). Les documents comptables produits après le contrôle ne suffisent pas à établir cette preuve. Pour contester la reconstitution des bénéfices, la société doit justifier précisément le prix de revient des parcelles revendues par des pièces contemporaines et fiables. Les attestations notariées seules ne permettent pas d’identifier la fraction du prix d’acquisition affectée à chaque parcelle cédée. Les charges invoquées doivent être justifiées par des documents probants au moment du contrôle.

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Une société civile immobilière taxée d’office supporte la charge de prouver le caractère exagéré des impositions. Les documents comptables produits après le contrôle ne suffisent pas. Pour contester la reconstitution, la société doit justifier précisément le prix de revient par des pièces contemporaines et fiables, non par des attestations notariées seules.

Une SCI exerçant des activités d’acquisition, de construction-vente et de location de biens immobiliers a fait l’objet d’une vérification de comptabilité pour les exercices 2014 à 2016. N’ayant pas déposé de déclaration de résultats malgré des mises en demeure, l’administration a procédé à une taxation d’office et a notifié des rectifications en impôt sur les sociétés et taxe sur la valeur ajoutée, ainsi qu’une amende. La SCI a contesté ces impositions en invoquant l’existence de déficits et de charges non prises en compte. Elle a produit en appel des documents comptables reconstitués par un expert-comptable et des attestations notariées. La cour a rejeté ses prétentions, estimant que ces documents produits après le contrôle et sans justifications suffisantes ne permettaient pas de prouver le caractère exagéré des bénéfices reconstitués par l’administration.

• Constater l’absence de déclarations malgré les mises en demeure.
• Faire peser sur la société la preuve du caractère exagéré des impositions.
• Identifier précisément le prix de revient des parcelles revendues.
• Rattacher chaque charge à la période et aux opérations imposées.
• Produire des justificatifs contemporains, précis et concordants.
• Établir que les frais invoqués concernent effectivement les parcelles cédées.
• Démontrer l’existence d’une doctrine opposable ayant influencé le comportement fiscal.

• Relevés et encaissements bancaires utilisés pour reconstituer les résultats.
• Pièces justificatives des charges effectivement décaissées pendant le contrôle.
• Liasses fiscales et documents comptables établis par l’expert-comptable en 2020.
• Attestations notariales d’acquisition et de vente des terrains.
• Bilans informels des opérations immobilières et décompte notarial.
• Décisions administratives de dégrèvement des impositions et amendes.

La société obtient uniquement les dégrèvements déjà prononcés par l’administration ; le surplus des impositions et amendes est maintenu. L’administration conserve le bénéfice de la taxation d’office, tandis que la demande au titre des frais de justice est rejetée.

• Maintien du surplus des cotisations d’impôt sur les sociétés.
• Maintien du surplus de l’amende prévue par l’article 1759.
• Prise en compte des dégrèvements partiels déjà accordés.
• Absence de nouvelle réduction fondée sur les déficits ou frais non prouvés.
• Rejet de la demande présentée au titre de l’article L. 761-1.

À faire

• Déposer les déclarations fiscales dans les délais impartis.
• Conserver une comptabilité complète et un état actualisé des stocks.
• Ventiler le prix de revient par parcelle vendue.
• Rassembler les factures, actes et justificatifs de chaque charge.
• Rattacher chaque frais notarial aux opérations immobilières concernées.

À éviter

• Produire uniquement des documents comptables établis après le contrôle.
• Invoquer des déficits reportables sans déclarations ni justificatifs vérifiables.
• Présenter des attestations notariales sans ventilation des parcelles.
• Réclamer des frais dépourvus de preuve de paiement et de rattachement.
• Invoquer une doctrine fiscale sans démontrer son opposabilité et son influence.

La charge de la preuve en cas de taxation d’office

En vertu des articles L. 193 et R. 193-1 du livre des procédures fiscales, lorsqu’une imposition est établie d’office, le contribuable supporte la charge de la preuve du caractère exagéré de l’imposition. La taxation d’office est régulièrement mise en œuvre lorsque le contribuable n’a pas déposé sa déclaration dans le délai légal et n’a pas régularisé sa situation dans les trente jours de la mise en demeure (article L. 68). Le contribuable doit alors démontrer que les bénéfices reconstitués par l’administration sont exagérés.

La reconstitution des bénéfices en l’absence de comptabilité

A défaut de comptabilité et de déclaration de résultats, l’administration peut reconstituer les bénéfices en se fondant sur les sommes encaissées et les charges décaissées justifiées. Pour les opérations de cession de parcelles d’un lotissement, le bénéfice est égal à la différence entre le prix de vente et le prix de revient, qui comprend la fraction des dépenses afférentes aux travaux portant sur chaque parcelle. Les frais doivent être répartis en proportion de l’augmentation de valeur apportée à chaque parcelle, ou à défaut d’éléments d’appréciation, d’après la superficie.

L’insuffisance des documents produits après le contrôle

Les documents comptables et fiscaux établis après la clôture des opérations de contrôle ne suffisent pas à prouver le caractère exagéré des bénéfices reconstitués. Les attestations notariées d’achat et de vente, à elles seules, ne permettent pas d’identifier précisément la fraction du prix d’acquisition affectée aux parcelles vendues. Les charges invoquées doivent être justifiées par des pièces probantes contemporaines des opérations.

Article L. 193 du livre des procédures fiscales, Article R. 193-1 du livre des procédures fiscales, Article L. 66 du livre des procédures fiscales, Article L. 68 du livre des procédures fiscales, Article 35 du code général des impôts, Article 209 du code général des impôts, Article 206 du code général des impôts, Article 1759 du code général des impôts, Article L. 80 A du livre des procédures fiscales, Article L. 761-1 du code de justice administrative

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