Charges de copropriété impayées : preuve du solde et frais de recouvrement justifiés

En application des articles 5, 10 et 42 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires participent aux charges selon l’utilité des services collectifs et la quote-part attachée à leurs lots. Le syndicat doit produire les procès-verbaux approuvant les comptes et budgets, les appels de fonds et le décompte individuel. Le copropriétaire peut contester le calcul de son solde, mais ne peut refuser des charges correspondant à des décisions d’assemblée générale non annulées. La créance principale a été retenue à hauteur de 6 034,51 euros.

L’article 10-1 de la même loi permet d’imputer au copropriétaire les frais nécessaires au recouvrement, sous le contrôle du juge. Faute de justificatifs suffisants, seuls 144 euros ont été admis.

Selon l’article 1231-6 du code civil, une indemnisation distincte des intérêts suppose la mauvaise foi du débiteur et un préjudice indépendant du retard. La récurrence des impayés, l’ancienne procédure engagée et l’atteinte à la trésorerie de la copropriété ont justifié 300 euros de dommages et intérêts.

Les intérêts ont été accordés conformément à l’article 64 du décret du 17 mars 1967. Les articles 696 et 700 du code de procédure civile fondent la condamnation aux dépens et à 1 500 euros de frais irrépétibles. L’exécution provisoire demeure applicable en vertu des articles 514 et suivants du même code.

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La créance principale a été retenue à hauteur de 6 034,51 euros. Faute de justificatifs suffisants, seuls 144 euros de frais de recouvrement ont été admis. La récurrence des impayés, l’ancienne procédure et l’atteinte à la trésorerie ont justifié 300 euros de dommages-intérêts. Les intérêts, dépens et frais irrépétibles ont été accordés conformément aux règles applicables, avec maintien de l’exécution provisoire.

Un copropriétaire possède trois lots dans un immeuble soumis au statut de la copropriété. Le syndicat des copropriétaires l’a assigné en paiement d’arriérés de charges.

Le défendeur, régulièrement cité, n’a pas comparu. Le syndicat produisait les procès-verbaux d’assemblées générales ayant approuvé les comptes et budgets, les appels de fonds ainsi qu’un décompte actualisé. Il sollicitait également le remboursement de frais de recouvrement et des dommages et intérêts en raison de la persistance des impayés.

Le tribunal a retenu 6 034,51 euros de charges, 144 euros de frais de recouvrement et 300 euros de dommages et intérêts. Le débiteur a aussi été condamné aux dépens et à 1 500 euros au titre des frais irrépétibles. L’exécution provisoire n’a pas été écartée.

• Établir la propriété des lots par un document cadastral.
• Produire les procès-verbaux approuvant les comptes et budgets prévisionnels.
• Justifier les appels de fonds par la clé de répartition applicable.
• Présenter un décompte individuel actualisé et cohérent.
• Justifier chaque frais de recouvrement comme nécessaire et effectivement exposé.
• Démontrer la mauvaise foi et un préjudice distinct du retard.

• Extrait de matrice cadastrale établissant la propriété des lots.
• Procès-verbaux des assemblées générales approuvant comptes et budgets.
• Appels de fonds appliquant les tantièmes des lots concernés.
• Décompte de créance actualisé au 12 mars 2026.
• Mise en demeure du 18 janvier 2024 reçue le 19 janvier.
• Correspondances et antérieure assignation révélant la persistance des impayés.

Le syndicat obtient le paiement des charges établies, mais doit documenter précisément chaque frais de recouvrement. Le copropriétaire supporte les condamnations financières, les dépens et l’exécution provisoire, tandis que l’indemnité complémentaire reste subordonnée à la preuve d’un préjudice distinct.

• Recouvrement de 6 034,51 euros de charges impayées.
• Admission limitée à 144 euros de frais justifiés.
• Versement de 300 euros pour le préjudice financier distinct.
• Paiement de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles.
• Support des entiers dépens et de l’exécution provisoire.

À faire

• Identifier les lots et vérifier leur propriété.
• Joindre les procès-verbaux approuvant comptes et budgets.
• Produire les appels de fonds et la clé de répartition.
• Actualiser le décompte individuel des charges.
• Justifier chaque mise en demeure et frais réclamés.

À éviter

• Réclamer des frais sans justificatif matériel.
• Omettre les assemblées générales approuvant les comptes.
• Confondre intérêts moratoires et préjudice distinct.
• Alléguer la mauvaise foi sans éléments concordants.
• Négliger l’impact de l’exécution provisoire.

La portée de l’article 472 du Code de procédure civile

Le défaut de comparution du défendeur n’emporte pas automatiquement satisfaction des demandes. En application de l’article 472 du code de procédure civile, le juge statue au fond et n’accueille les prétentions que si elles sont régulières, recevables et bien fondées. La demande a donc été examinée au regard des pièces produites par le syndicat.

La preuve des charges de copropriété exigibles

Le syndicat doit produire les procès-verbaux des assemblées générales approuvant les comptes et budgets, les appels de fonds appliquant la clé de répartition et le décompte individuel. Les articles 5, 10 et 42 de la loi du 10 juillet 1965 ont été appliqués. Le copropriétaire ne justifiant d’aucun paiement, la créance de 6 034,51 euros a été retenue.

Les conditions des dommages et intérêts distincts

L’article 1231-6 du code civil exige, au-delà du retard, la mauvaise foi du débiteur et un préjudice distinct. La récurrence des impayés malgré une précédente action, la durée du défaut et l’atteinte à la trésorerie de la copropriété ont établi ces conditions. Une indemnité de 300 euros a été accordée.

Article 455 alinéa 1er du code de procédure civile, Articles 656 et 658 du code de procédure civile, Article 472 du code de procédure civile, Article 5 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, Article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, Article 42 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, Article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, Article 1231-6 du code civil, Article 64 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, Article 696 du code de procédure civile, Article 700 du code de procédure civile, Articles 514 et suivants du code de procédure civile

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