Manquement du commercialisateur immobilier au devoir d’information sur les risques d’un investissement Scellier

Le commercialisateur d’une opération d’investissement immobilier locatif défiscalisé doit fournir une information loyale, complète et personnalisée sur les avantages et les risques de l’opération. Cette obligation, indépendante de la qualité de l’acquéreur, inclut les aléas locatifs, la possible dévalorisation du bien et l’incertitude du prix de revente. Sa méconnaissance engage la responsabilité délictuelle du mandataire sur le fondement de l’article 1382 ancien du Code civil.

Une simulation présentée comme non contractuelle n’exonère pas le commercialisateur : elle ne garantit pas le gain annoncé, mais doit néanmoins exposer les hypothèses défavorables. Le silence des acquéreurs sur leurs attentes ne vaut pas renonciation non équivoque à leur droit à l’information.

Le dol n’est retenu que si des manœuvres frauduleuses, déterminantes du consentement, sont prouvées conformément aux articles 1109 et 1116 anciens du Code civil. En l’absence d’éléments établissant le caractère erroné des données ou une volonté de tromper, la qualification est écartée.

Le préjudice financier consiste en une perte de chance de ne pas contracter ou de choisir un investissement moins risqué. Il doit être calculé selon la chance perdue, et non selon l’intégralité de l’avantage espéré. En l’espèce, cette chance a été évaluée à 35 % de la différence entre le prix d’acquisition net et le prix de revente, soit 16 498 €. Le préjudice moral est rejeté faute de preuve conforme à l’article 9 du Code de procédure civile.

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Le commercialisateur doit fournir une information loyale, complète et personnalisée, incluant les aléas locatifs, la dévalorisation du bien et l’incertitude du prix de revente. Une simulation non contractuelle n’exonère pas cette obligation. Le dol exige des manœuvres frauduleuses prouvées. Le préjudice financier correspond à une perte de chance, évaluée à 35 % de la différence entre prix d’acquisition et de revente, soit 16 498 euros.

Des acquéreurs ont acheté en l’état futur d’achèvement un appartement avec parking dans le cadre d’un investissement locatif bénéficiant du dispositif Scellier. La commercialisation était assurée par une société mandataire du promoteur vendeur. Des documents de simulation et de projection financière présentaient les avantages fiscaux, la rentabilité et une revente favorable, sans détailler les aléas locatifs ni le risque de dévalorisation.

Après la période de défiscalisation, les acquéreurs ont revendu les lots à un prix inférieur au prix d’acquisition, puis ont recherché la responsabilité du commercialisateur. Le tribunal a retenu un manquement au devoir d’information et accordé une indemnité au titre d’une perte de chance ainsi qu’une indemnité pour préjudice moral.

En appel, le dol a été écarté. Le manquement au devoir d’information a été confirmé, mais l’indemnité financière a été réduite à 16 498 €, tandis que la demande au titre du préjudice moral a été rejetée faute de preuve.

• Commercialisation professionnelle d’un investissement immobilier locatif défiscalisé.
• Obligation d’information loyale, complète et personnalisée de l’acquéreur.
• Présentation fondée sur une hypothèse unique et particulièrement favorable.
• Absence d’information sur les impayés, la vacance locative et la dévalorisation.
• Preuve d’une chance réelle de ne pas contracter ou d’investir autrement.
• Évaluation limitée à une fraction de la chance effectivement perdue.

• Relevé d’informations fiscales et patrimoniales renseigné par les acquéreurs.
• Simulation nominative du dispositif Scellier communiquée avant l’investissement.
• Projection financière d’investissement immobilier locatif et ses courbes de valorisation.
• Compromis de vente établissant une revente à 90 000 euros.
• Documents contractuels établissant un prix d’acquisition de 140 000 euros.

Le commercialisateur demeure responsable malgré la mention indiquant que la simulation n’est pas contractuelle. Les acquéreurs obtiennent une indemnisation limitée à la chance perdue, mais doivent prouver distinctement tout préjudice moral.

• Maintien de la responsabilité délictuelle du commercialisateur.
• Indemnisation financière fixée à 16 498 €.
• Rejet du préjudice moral non documenté.
• Prise en charge des dépens d’appel par le commercialisateur.
• Absence d’indemnité fondée sur l’article 700 en appel.

À faire

• Documenter les objectifs patrimoniaux et fiscaux du client.
• Présenter plusieurs hypothèses de rendement et de revente.
• Détailler les risques locatifs et la dévalorisation possible.
• Conserver les simulations et documents remis avant la signature.
• Chiffrer la perte de chance selon la chance réellement perdue.

À éviter

• Limiter la présentation à une hypothèse de rendement optimiste.
• Présenter une plus-value future comme certaine ou garantie.
• Se prévaloir de la mention « simulation non contractuelle ».
• Omettre les risques d’impayés, de vacance et de revente.
• Réclamer un préjudice moral sans justificatifs concrets.

Le dol émanant du mandataire contractuel

Le dol suppose des manœuvres déterminantes du consentement et doit être prouvé conformément aux articles 1109 et 1116 anciens du Code civil. Les manœuvres d’un mandataire du cocontractant peuvent être invoquées, mais les documents flatteurs et les projections favorables ne suffisent pas, sans preuve de données erronées ou d’une volonté de tromper.

Le devoir d’information du commercialisateur immobilier

Sur le fondement de l’article 1382 ancien du Code civil, le commercialisateur doit délivrer une information loyale, complète et personnalisée. Une simulation fondée sur une hypothèse optimiste doit mentionner les aléas locatifs, la possible dévalorisation du bien et l’incertitude du prix de revente. La mention « non contractuelle » ne l’exonère pas.

L’évaluation de la perte de chance

La réparation correspond à une fraction de la chance perdue de ne pas contracter ou de choisir un dispositif moins risqué. Elle ne couvre pas l’avantage espéré dans son intégralité. La juridiction a retenu 35 % de la différence entre le prix d’acquisition net et le prix de revente, soit 16 498 €.

Article 9 de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, Articles 1109 et 1116 anciens du Code civil, Articles 1102 et suivants du Code civil, Article 1137 du Code civil, Article 1240 du Code civil, Article 1353 du Code civil, Articles 1134 et 1147 anciens du Code civil, Article 1382 ancien du Code civil, Articles 1116 et suivants anciens du Code civil, Articles R261-26 et suivants du Code de la consommation, Article 455 du Code de procédure civile, Article 9 du Code de procédure civile, Article 696 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Articles 899 à 972-1 du Code de procédure civile

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