N° RG 26/03350 – N° Portalis DB2E-W-B7K-OKAR

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE STRASBOURG
11ème Chambre Civile, Commerciale
et des Contentieux de la Protection
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 1]

11ème civ. S1

N° RG 26/03350 – N° Portalis DB2E-W-B7K-OKAR

Minute n°

☐ Copie exec. à :

Me Fabrice JEHEL

Monsieur [P] [G]

Le

Le Greffier

Me Fabrice JEHEL

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU
18 SEPTEMBRE 2026

DEMANDERESSE :

S.C.I. SITI
Immatriculée au RCS de SAVERNE sous le N° 412 021 529
[Adresse 3]
[Localité 2]

représentée par Me Fabrice JEHEL, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 59

DEFENDEUR :

Monsieur [P] [G]
[Adresse 4]
[Localité 3]
non comparant, non représenté

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Gussun KARATAS, Vice-Présidente
Nathalie RECK, Greffière
En présence d’[J] [O], greffière stagiaire

DÉBATS :
A l’audience publique du 26 Mai 2026 à l’issue de laquelle le Président, Gussun KARATAS, Vice-Présidente, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 18 Septembre 2026.

JUGEMENT
Réputé contradictoire en Premier ressort,
Rendu par mise à disposition au greffe,
Signé par Gussun KARATAS, Vice-Présidente
et par Nathalie RECK, Greffière

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé daté du 31 juillet 2020 avec prise d’effet au 1er août 2020, la SCI SITI a donné en location pendant 12 mois à Monsieur [P] [G] un garage situé [Adresse 5] à [Localité 3] (garage fermé n°A) moyennant un loyer mensuel révisable de 70 euros outre 5 euros de charges provisionnelles, payable d’avance.

Le 4 octobre 2024, la SCI SITI a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire à Monsieur [P] [G] d’une somme en principal de 1 831,37 euros pour loyer et charges impayés selon décompte arrêté au 31 août 2024, mois d’août 2024 compris.

Par exploit de commissaire de justice du 27 avril 2026, la SCI SITI a fait citer Monsieur [P] [G] devant la 11ème chambre du tribunal judiciaire de STRASBOURG aux fins de voir, sur le fondement des articles 1217 et 1224 du code civil :

• déclarer la demande recevable et bien fondée,
• constater la résiliation du contrat de location par l’effet de la clause résolutoire au 5 novembre 2024, subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du bail pour faute du locataire à savoir le défaut de règlement du loyer,
• constater que Monsieur [P] [G] est occupant sans droit ni titre du garage depuis cette date,
• à défaut de libération volontaire, ordonner l’expulsion de Monsieur [P] [G] et de tous occupants de son chef du garage,
• condamner Monsieur [P] [G] à lui payer une indemnité d’occupation d’un montant de 75 euros à compter du 5 novembre 2024 et jusqu’à la parfaite libération des lieux et restitution des clefs,
• condamner Monsieur [P] [G] à lui payer une somme de 1 991,37 euros au titre de la dette locative arrêtée au 4 novembre 2024, veille de la résiliation, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification du commandement de payer sur la somme de 1 831,37 euros et à compter de l’assignation pour le surplus,
• condamner Monsieur [P] [G] à lui verser la somme de 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,
• condamner Monsieur [P] [G] aux entiers frais et dépens de la procédure en ce compris le coût du commandement de payer.

la SCI SITI font valoir que Monsieur [P] [G] a cessé de payer le loyer et charges du garage depuis de nombreux mois et ce malgré un courrier de mise en demeure et un commandement de payer visant la clause résolutoire demeuré infructueux.

L’affaire a été appelée à l’audience du 26 mai 2026.

A cette audience, la SCI SITI, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance sauf à actualiser sa créance celle-ci s’élevant désormais à la somme de
2 803,37 euros, terme du mois d’avril 2026 inclus.

Cité à étude, Monsieur [P] [G] ne comparait pas ni personne pour lui.

L’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

A titre liminaire, il convient de rappeler que le contrat de bail, objet de la demande, n’est pas soumis à la loi du 6 juillet 1989 puisqu’il ne s’agit pas d’un bail d’habitation et que le parking n’est pas non plus loué accessoirement à un local d’habitation.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et l’indemnité d’occupation

Il ressort de la lecture conjointe des articles 1101 et 1103 du code civil que le contrat est un accord de volontés, entre deux ou plusieurs personnes, destiné à créer, modifier, transmettre ou éteindre des obligations, et que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes de l’article 1728 du code civil le preneur est tenu de deux obligations principales :
1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;
2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 1224 du même code, applicable au droit au bail de location du parking, dispose que
« la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.»

En l’espèce, la demanderesse verse aux débats :

– le contrat de location du garage qui prévoit à l’article XI une clause résolutoire aux termes desquels « en cas de manquement par le locataire à l’une des obligations contractuelles, le présent bail sera résilié de plein droit. Cette résiliation prendra effet après un délai de 48 heures après une simple sommation par lettre recommandée avec accusé de réception ou lettre remise en main propre restée infructueuse »,

– un courrier de mise en demeure du 20 février 2024 adressé à Monsieur [P] [G] d’avoir à payer la somme de 1 927 euros au titre des loyers et charges impayés, un décompte de janvier 2021 au 20 février 2024 était joint,

– un commandement de payer par commissaire de justice visant la clause résolutoire en date du 4 octobre 2024 et portant sur des impayés en principal à hauteur de 1 831,37 euros selon décompte joint arrêté au 31 août 2024 et demandant à Monsieur [G] de régulariser dans un délai d’un mois à compter de la délivrance du commandement sous peine de résiliation de plein droit,

– un décompte des loyers et charge impayés faisant état du solde débiteur visé par le commandement de payer ainsi que les impayés de septembre 2024 à avril 2026 d’un montant de 1 500 euros avec des paiements à déduire de 528 euros, soit des impayés à hauteur de 2 803,47 euros terme du mois d’avril 2026 inclus.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, il y a lieu de constater que la clause résolutoire a produit ses effets le 5 novembre 2024 au regard du commandement de payer délivré par commissaire de justice le 4 octobre 2024 qui accordait à Monsieur [G] un délai d’un mois pour régulariser la situation d’impayé, délai qui est plus important que celui 48 heures prévu par la clause résolutoire insérée au contrat de bail.

Dès lors, Monsieur [P] [G] devenu occupant sans droit ni titre depuis le 5 novembre 2024, il y a lieu d’ordonner son expulsion des lieux loués ainsi que de tout occupant de son chef.

Sur la demande en paiement des loyers et charges impayés

Aux termes de l’article 1103 du code civil les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Par ailleurs, l’article 1353 du code civil prévoit que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la SCI SITI produit l’acte de bail ainsi que les décomptes de sa créance.

Monsieur [P] [G] qui ne comparaît pas, ne justifie ni d’un paiement libératoire qui n’aurait pas été pris en compte par le demandeur, ni de l’existence d’un fait susceptible de la libérer de son obligation au paiement des loyers et des charges.

Dès lors, au regard de l’ensemble de ces éléments, il y a lieu de condamner Monsieur [P] [G] à payer à la SCI SITI la somme de 2 803,47 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, terme du mois d’avril 2026 inclus.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 4 novembre 2024 pour la somme de 1 831,37 euros et à compter du présent jugement pour le surplus.

Sur l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du mois de mai 2026

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail étant résilié, Monsieur [P] [G] étant occupant sans droit ni titre. Dès lors, il sera condamné, en vertu de l’article 1240 du code civil, au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 75 euros à compter de l’échéance du mois de novembre 2026 et ce, jusqu’à la libération effective et définitive des lieux.

Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose : « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

Il résulte, en outre, des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que, « dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation ».

En l’espèce, il y a lieu de condamner Monsieur [P] [G] aux dépens et à verser à la SCI SITI la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort :

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de bail conclu le 31 juillet 2020 entre la SCI SITI, d’une part, et Monsieur [P] [G], d’autre part, concernant le garage situé [Adresse 5] à [Localité 3] (garage fermé n°A) sont réunies à la date du 5 novembre 2024 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [P] [G] de libérer les lieux et de restituer les clés aux bailleurs ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [P] [G] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la SCI SITI pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [P] [G] à payer à la SCI SITI la somme de 2 803,47 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, terme du mois d’avril 2026 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 4 novembre pour la somme de 1 831,37 euros et à compter du présent jugement pour le surplus ;

CONDAMNE Monsieur [P] [G] à payer à la SCI SITI une indemnité d’occupation mensuelle de 75 euros à compter de l’échéance du mois de mai 2026 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE Monsieur [P] [G] à payer à la SCI SITI la somme de 400 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [P] [G] aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit en toutes ses dispositions.

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits, siégeant Madame KARATAS, présidant l’audience, assistée de Madame le greffier, qui ont signé la minute de la présente décision.

La Greffière La Vice-Présidente
Nathalie RECK Gussun KARATAS