TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Copies certifiées conformes
délivrées le :
à : Me Removille C2546, Me Baudiffier E1892

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6ème chambre 2ème section

N° RG 25/06418 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7OJK

N° MINUTE :

Assignation du :
26 mai 2025

ORDONNANCE DU JUGE DE LA MISE EN ETAT
rendue le 18 septembre 2026
DEMANDERESSE

S.D.C. SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 1] A [Localité 1] représenté par son syndic, la Compagnie Immobilière Perrissel et Associés, exerçant sous l’enseigne S.A.R.L. Agence Etoile
[Adresse 2]
[Localité 2]

représentée par Maître Yves REMOVILLE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant/postulant, vestiaire #C2546

DEFENDERESSES

S.C.I.CMGB – Me [X] mandataire judiciaire à la procédure de redressement judiciaire de la SCI CMGB
[Adresse 3]
[Localité 3]

S.E.L.A.R.L. PHILAE pris en la personne de Me [X] es qualité de mandataire judiciaire de la société CMGB
[Adresse 4]
[Localité 4]

toutes deux représentées par Me Anthony BAUDIFFIER, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant, vestiaire #E1892

MAGISTRAT DE LA MISE EN ETAT

Madame Stéphanie VIAUD, Juge

assisté de Mme Emilie GOGUET, cadre-greffier lors des débats et de Mme Sophie PILATI, greffier lors du délibéré

DEBATS

A l’audience du 29 mai 2026, avis a été donné aux avocats que l’ordonnance serait rendue le 18 septembre 2026.

ORDONNANCE

Prononcée par mise à disposition au greffe
Contradictoire
En premier ressort

EXPOSE

Suivant acte authentique du 22 mars 2002, la parcelle cadastrée BH[Cadastre 1] a été divisée en deux nouvelles parcelles :
– la parcelle BH[Cadastre 2] située [Adresse 1], propriété du syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 1] ;
– la parcelle BH[Cadastre 3] située [Adresse 5], propriété des époux [S] et hors champ du statut de la copropriété.

Suivant acte authentique du 22 mars 2002, une servitude de passage a été constituée sous le porche de l’immeuble situé sur le fond cadastré BH[Cadastre 2] appartenant au profit du fonds cadastré BH[Cadastre 3].

Suivant acte authentique du 5 mai 2017, la société civile immobilière CMBG (ci-après, la SCI CMBG) a acquis la propriété de la parcelle BH[Cadastre 3] en vue d’y construire un immeuble à usage de bureaux en lieu et place de l’entrepôt existant.

La SCI CMBG a obtenu un permis de construire le 11 juillet 2018.

À la demande de la SCI CMBG, par ordonnance du 2 novembre 2018, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris a ordonné une expertise à titre préventif aux fins d’examen des avoisinants.

M. [E] [V] a déposé son rapport d’expertise le 26 avril 2024.

Par jugement du 1er mars 2024, le tribunal judiciaire de Bordeaux a ouvert une procédure de sauvegarde à l’encontre de la SCI CMBG et a désigné la SELARL Philae en qualité de mandataire judiciaire.

Le 20 mai 2024, le syndicat des copropriétaires a déclaré une créance d’un montant de 208 351€.

Par jugement du 7 mars 2025, le tribunal judiciaire de Bordeaux a converti la procédure de sauvegarde en redressement judiciaire.

Par actes de commissaire de justice délivrés le 26 mai 2025, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 1] a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Paris la SCI CMBG et la SELARL Philae, prise en la personne de Me [X] en qualité de mandataire judiciaire de la SCI CMBG en vertu du jugement de redressement judiciaire du 7 mars 2025, aux fins de fixation au passif de sa créance.

Par ordonnance du 8 octobre 2025, le juge-commissaire du tribunal judiciaire de Bordeaux s’est prononcé sur l’admission des créances déclarées par le syndicat des copropriétaires et a notamment :
– constaté que la créance n°23 déclarée par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] [Localité 1] à hauteur de 208 351 € à titre échu et chirographaire fait l’objet d’une instance devant le tribunal judiciaire de Paris sous le n° RG 25/06418 ;
– ordonné un sursis à statuer sur le sort de la créance n°23 dans l’attente de l’instance pendante devant le tribunal judiciaire de Paris.
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Dans leurs dernières conclusions d’incident notifiées par voie électronique le 27 mars 2026, la SCI CMBG et la SELARL Philae prise en la personne de Me [X] sollicitent du juge de la mise en état de :

« 1) DECLARER irrecevable l’assignation délivrée par le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], [Localité 1], représenté par son syndic, la Compagnie Immobilière Perrissel et Associés à la SCI CMGB en date du 26 mai 2025, enregistrée sous le numéro RG25/06418
2) DEBOUTER le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], [Localité 1], représenté par son syndic, la Compagnie Immobilière Perrissel et Associés de l’ensemble de ses demandes
3) CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], [Localité 1], représenté par son syndic, la Compagnie Immobilière Perrissel et Associés, à verser à la SCI CMGB la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;
4) CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], [Localité 1], représenté par son syndic, la Compagnie Immobilière Perrissel et Associés à assumer la charge des entiers dépens. »

Dans ses dernières conclusions d’incident notifiées par voie électronique le 13 février 2026, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 1] sollicite du juge de la mise en état de :

« A titre principal
DEBOUTER la société CMGB de l’intégralité de sa demande « DECLARER irrecevable l’assignation »
CONDAMNER la société CMGB au paiement d’une somme de 5.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile
A titre subsidiaire
DEBOUTER la société CMGB de l’intégralité de sa demande « DECLARER irrecevable l’assignation »
CONDAMNER la société CMGB au paiement d’une somme de 5.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile
A titre infiniment subsidiaire
RENVOYER l’affaire à une audience de mise en état pour que les parties se mettent en état sur le fond avec reprise des fins de non-recevoir dans les conclusions adressées à la formation de jugement
DECIDER par simple mention au dossier que les fins de non-recevoir seront examinées à l’issue de l’instruction par la formation de jugement appelée à statuer sur le fond comme le permet l’article 789 6° du code de procédure civile, la complexité des fins de non-recevoir soulevées le justifiant ;
CONDAMNER la société CMGB à verser la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile
CONDAMNER la société CMGB aux entiers dépens. »

Pour un plus ample exposé des moyens des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’incident a été fixé à plaider devant le juge de la mise en état à l’audience du 29 mai 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I- Sur fin de non-recevoir tirée de l’article 750-1 du code de procédure civile

Au soutien de la fin de non-recevoir, la SCI CMBG et la SELARL Philae exposent que les demandes du syndicat des copropriétaires sont irrecevables sur le fondement de l’article 750-1 du code de procédure civile dès lors qu’elles sont intégralement fondées sur des troubles anormaux du voisinage, qu’aucune tentative de résolution amiable n’est intervenue avant l’assignation et aucune cause de dispense n’est applicable.

En réponse, le syndicat des copropriétaires soutient que :
– à titre principal, les demandes ne sont pas intégralement fondées sur la théorie des troubles anormaux du voisinage, les demandes étant essentielles fondées sur la responsabilité délictuelle, de sorte que seules les demandes fondées sur la théorie des troubles anormaux du voisinage peuvent relever de l’article 750-1 du code de procédure civile ;
– à titre subsidiaire, l’urgence tirée de la procédure collective ainsi qu’un motif légitime tiré des circonstances de l’espèce dispensaient le syndicat de l’obligation de tentative amiable préalable ;
– à titre infiniment subsidiaire, la complexité des moyens soulevés implique le renvoi de l’examen de la fin de non-recevoir à la formation de jugement sur le fondement de l’article 789 6° du code de procédure civile.

*

Aux termes de l’article 789 du code de procédure civile « Lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour : […] 6° Statuer sur les fins de non-recevoir.
Par dérogation au premier alinéa, s’il estime que la complexité du moyen soulevé ou l’état d’avancement de l’instruction le justifie, le juge de la mise en état peut décider que la fin de non-recevoir sera examinée à l’issue de l’instruction par la formation de jugement appelée à statuer sur le fond.
Dans le cas visé au précédent alinéa, la décision du juge de la mise en état, qui constitue une mesure d’administration judiciaire, est prise par mention au dossier. Avis en est donné aux avocats. Les parties sont alors tenues de reprendre la fin de non-recevoir dans les conclusions adressées à la formation de jugement. »

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile « Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. »

Il résulte des articles 122 et 124 du code de procédure civile que les fins de non-recevoir ne sont pas limitativement énumérées.

Aux termes de l’article 750-1 du code de procédure civile, dans sa version applicable au litige, « En application de l’article 4 de la loi n° 2016-1547 du 18 novembre 2016, à peine d’irrecevabilité que le juge peut prononcer d’office, la demande en justice est précédée, au choix des parties, d’une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d’une tentative de médiation ou d’une tentative de procédure participative, lorsqu’elle […] est relative […] à un trouble anormal de voisinage.
Les parties sont dispensées de l’obligation mentionnée au premier alinéa dans les cas suivants :
1° Si l’une des parties au moins sollicite l’homologation d’un accord ;
2° Lorsque l’exercice d’un recours préalable est imposé auprès de l’auteur de la décision ;
3° Si l’absence de recours à l’un des modes de résolution amiable mentionnés au premier alinéa est justifiée par un motif légitime tenant soit à l’urgence manifeste, soit aux circonstances de l’espèce rendant impossible une telle tentative ou nécessitant qu’une décision soit rendue non contradictoirement, soit à l’indisponibilité de conciliateurs de justice entraînant l’organisation de la première réunion de conciliation dans un délai supérieur à trois mois à compter de la saisine d’un conciliateur ; le demandeur justifie par tout moyen de la saisine et de ses suites ;
4° Si le juge ou l’autorité administrative doit, en application d’une disposition particulière, procéder à une tentative préalable de conciliation ;
5° Si le créancier a vainement engagé une procédure simplifiée de recouvrement des petites créances, conformément à l’article L. 125-1 du code des procédures civiles d’exécution ».

A titre liminaire, il sera rappelé au syndicat des copropriétaires que la théorie jurisprudentielle des troubles anormaux du voisinage, désormais codifiée à l’article 1253 du code civil, constitue un fondement de responsabilité délictuelle. Ainsi, l’argument selon lequel les demandes seraient essentiellement fondées sur la responsabilité délictuelle, excluant en conséquence la théorie des troubles anormaux du voisinage des fondements principaux des demandes, est inopérant.

En l’espèce, il ressort de la déclaration de créance du syndicat des copropriétaires, réalisée auprès du mandataire de la SCI CMBG, que le syndicat demande la fixation au passif de la somme de 208 351 € ainsi décomposée :
– préjudices matériels : la somme de 101 351 € au titre des désordres listés dans le cadre de l’expertise judiciaire (dires des 30 janvier 2024 et 15 mars 2024) et la somme de 20.000 € au titre de nouveaux préjudices liés à la mise en œuvre de l’entrave à l’accès du lot 53 ;
– préjudices immatériels : 76 000 € au titre au titre des désordres listés dans le cadre de l’expertise judiciaire (dires des 13 juillet 2023, 31 janvier 2024 et 15 mars 2024) ;
– frais irrépétibles : 10 000 € ;
– dépens : 1 000 €.

Il ressort de l’assignation du syndicat des copropriétaires à l’encontre de la SCI CMBG et la SELARL Philae qu’il demande au tribunal au visa de l’article 1240 du code civil et des « moyens qui précèdent et les pièces versées au débat » de « FIXER au passif de la SCI CMGB la créance du SDC DU [Adresse 1] à la somme de 208 351 euros » ; qu’outre l’article 1240 du code civil, le syndicat des copropriétaires cite en page 11 de l’assignation, les articles 1241 et 1243 du code civil ainsi que la théorie jurisprudentielle des troubles anormaux du voisinage.

Aux termes de son assignation, le syndicat des copropriétaires expose que la SCI CMBG engage sa responsabilité :

– sur le fondement de l’article 1240 du code civil en raison de « travaux réalisés sans précaution suffisante » et pour « non-respect des règles de l’art » ;
– sur le fondement de l’article 1241 du code civil en raison de « l’absence de mesures de sécurité adéquates » ;
– sur le fondement de l’article 1243 du code civil en raison des dommages causés par les choses dont le voisin a la garde « échafaudage, outils, matériaux de construction » ;
– sur le fondement de la théorie jurisprudentielle des troubles anormaux du voisinage liés aux nuisances constatées par l’expert.

Il résulte de ces éléments que les demandes du syndicat des copropriétaires ne sont pas intégralement fondées sur les troubles anormaux du voisinage.

Cependant, dès lors que le syndicat des copropriétaires ne hiérarchise pas les fondements qu’il invoque au soutien de sa demande d’indemnisation et qu’il n’appartient pas au juge de la mise en état de qualifier les troubles invoqués sur l’un ou l’autre des fondements soutenus, la complexité du moyen soulevé implique de renvoyer la fin de non-recevoir à la formation de jugement appelée à statuer sur le fond.

Si la SCI CMBG et la SELARL Philae entendent maintenir cette fin de non-recevoir, elles sont invitées à reprendre dans les conclusions adressées à la formation de jugement afin de l’en saisir.

II- Sur les dépens et frais irrépétibles

En application des articles 696 et 700 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une partie. Elle peut également être condamnée à payer à l’autre une somme que le juge détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. A cet égard, le juge tient compte, dans tous les cas, de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

L’instance n’étant pas éteinte, les dépens seront réservés.

Eu égard aux circonstances de l’incident, il ne sera pas fait droit aux demandes formées en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge de la mise en état par ordonnance contradictoire, rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Renvoie l’examen de la fin de non-recevoir soulevée par la SCI CMBG et la SELARL Philae, tirée de la méconnaissance de l’article 750-1 du code de procédure civile, à la formation de jugement ;

Invite la SCI CMBG et la SELARL Philae à reprendre cette fin de non-recevoir dans leurs conclusions au fond adressées au tribunal ;

Réserve les dépens ;

Dit n’y avoir lieu à condamnation au titre des frais irrépétibles;

Renvoie l’examen de l’affaire à l’audience de mise en état du vendredi 13 novembre 2026 à 9H30 :

– les parties, en particulier le syndicat des copropriétaires, précisent au juge de la mise en état l’articulation de la présente procédure avec celle ayant donné lieu à l’arrêt de la cour d’appel de Paris rendu le 14 mars 2025 (RG 23/10321) produit en pièce n°5 dans le cadre du présent incident ;

– Me Removille est invité à organiser et hiérarchiser dans la partie discussion de ses conclusions aux fonds les moyens qu’il invoque au soutien de ses prétentions formées à titre principal et le cas échéantà titre subsidiaire ; Me Baudiffier y répondra ensuite.

Faite et rendue à Paris le 18 septembre 2026

Le greffier Le juge de la mise en état