TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

■

Loyers commerciaux

N° RG 21/15315 –
N° Portalis 352J-W-B7F-CVXNO

N° MINUTE : 3

Assignation du :
07 Décembre 2021

Jugement d’irrecevabilité
[1]

[1] Expéditions exécutoires
délivrées le : 22/09/2026
à Me DAVID et Me PANEPINTO

JUGEMENT
rendu le 22 Septembre 2026
DEMANDERESSES

Madame [O] [A] [G]
[Adresse 1]
[Localité 2]

Madame [T] [X]
[Adresse 2]
[Localité 3]

Madame [S] [X]
[Adresse 3]
[Localité 4]

Toutes représentées par Me Thierry DAVID, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #A0436

DEFENDERESSE

S.A.S. LE TERMINUS
[Adresse 4]
[Localité 5]

représentée par Maître Valérie PANEPINTO de la SCP SCP GUILLEMAIN PANEPINTO PAULHAC, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #P0102

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe, Juge des loyers commerciaux
Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l’article R.145-23 du code de commerce ;

assistée de Manon PLURIEL, Greffière

DEBATS

A l’audience du 28 Mai 2026 tenue publiquement

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort

FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé en date du 21 janvier 1993, M. [D] [X], aux droits duquel sont venues Mesdames [T] [X] et [S] [X] (ci-après les consorts [X]) , a donné à bail à la S.A.R.L. Essuoral, aux droits de laquelle est venue la S.A.R.L. Le Terminus par acte du 23 octobre 2003, divers locaux à destination de « café, bar, brasserie, restaurant, cartes » dépendant d’un immeuble situé [Adresse 5], à [Localité 6] et composés, au rez-de-chaussée, d’une boutique, d’un office et d’une cuisine, d’un sous-sol relié à la boutique par un escalier intérieur, d’un ensemble sanitaire et, au 1er étage, d’un appartement.

Par acte sous seing privé du 10 février 1997, le bail a été renouvelé pour une durée de neuf années à compter du 1er janvier 1997, puis, suite à un arrêt de la cour d’appel de [Localité 1] du 2 mai 2012, à compter du 1er janvier 2006, moyennant un loyer fixé judiciairement à la somme de [Localité 7] euros par an, en principal.

Par acte extrajudiciaire du 30 juin 2014, les consorts [X] ont délivré à la société Le Terminus un congé pour le 31 décembre 2014, avec offre de renouvellement du bail pour la partie exclusivement commerciale, moyennant un loyer annuel en principal de 100 000 euros à compter du 1er janvier 2015, en application des articles L. 145-1 et suivants du code de commerce, et avec refus de renouvellement pour la partie habitation en application de l’article L. 145-22 du code de commerce.

Par acte du 22 décembre 2016, les consorts [X] ont assigné la société Le Terminus devant le tribunal de grande instance de Paris aux fins notamment de voir fixer le prix du bail portant sur la partie commerciale des locaux et renouvelé à compter du 1er janvier 2015 à la somme annuelle en principal de 113 858 euros et de voir valider le congé du local d’habitation. Concomitamment, par actes des 21 et 22 décembre 2016, la société Le Terminus a assigné les consorts [X] devant la même juridiction aux fins de voir juger que le congé du 30 juin 2014 ne pouvait emporter refus de renouvellement pour la partie habitation.

Par ordonnance du 8 février 2019, le juge de la mise en état, saisi par la société Le Terminus d’un incident, s’est déclaré incompétent, au vu de l’accord des parties, pour statuer sur le litige opposant les consorts [X] à la société Le Terminus et a renvoyé l’affaire devant le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Paris. Ce dernier, par jugement du 26 septembre 2019, a constaté le principe du renouvellement du bail portant sur les locaux du rez-de-chaussée, du sous-sol et du 1er étage à compter du 1er janvier 2015 et a désigné en qualité d’expert M. [F] aux fins de rechercher la valeur locative des lieux loués et donner son avis sur le montant du loyer plafond au 1er janvier 2015.

L’expert a rendu son rapport le 14 décembre 2020.

Après avoir sollicité, par lettre recommandée avec avis de réception du 3 janvier 2018, la révision triennale du loyer pour un montant de 120 000 euros en principal, les consorts [X] ont demandé au juge des loyers commerciaux, par mémoire en ouverture du rapport régulièrement notifié le 16 juillet 2021, la fixation du loyer de renouvellement à effet du 1er janvier 2015 à la somme de 97 132 euros hors taxes et hors charges, et la fixation du loyer révisé à effet du 3 janvier 2018 au montant de 100 315,33 euros.

Par jugement du 3 décembre 2021, le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris a déclaré irrecevable la demande de fixation du loyer révisé formée au cours de l’instance par les consorts [X] et a fixé à la somme annuelle de 84 600 euros en principal le loyer du bail renouvelé à compter du 1er janvier 2015. La société Le Terminus a interjeté appel de ce jugement le 1er février 2022.

Par acte extrajudiciaire du 7 décembre 2021, les consorts [X] ont assigné la société Le Terminus devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris en fixation du loyer révisé du bail à la somme de 100315,55 euros par an, à compter du 3 janvier 2018 et, dans l’hypothèse où le déplafonnement ne serait pas retenu, en fixation du loyer révisé au montant de 57 765 euros.

Aux termes d’un mémoire complémentaire n° 3 notifié le 13 janvier 2023, les consorts [X] ont demandé au juge des loyers commerciaux, compte tenu du jugement du 3 décembre 2021, de fixer provisionnellement le loyer révisé à compter du 3 janvier 2018 au montant de 87 372,62 euros et de condamner la société Le Terminus à payer aux consorts [X] les intérêts de retard à effet du 7 décembre 2021 pour la part de loyer non réglée entre 84 600 euros et 87 372,62 euros, outre les intérêts sur intérêts échus depuis une année en application de l’article 1351-1 du code civil.

Par mémoire n° 2 notifié le 12 janvier 2023, la société Le Terminus a demandé au juge des loyers commerciaux de surseoir à statuer jusqu’au prononcé de l’arrêt de la cour d’appel de [Localité 1] fixant le montant du loyer renouvelé au 1er janvier 2015.

Aux termes d’un jugement rendu le 21 avril 2023, le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris a ordonné un sursis à statuer dans l’attente de la décision de la cour d’appel de Paris. Par arrêt du 3 octobre 2024, cette dernière a infirmé le jugement du 3 décembre 2021 du juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris en ce qu’il a fixé à la somme de 84 600 euros par an le loyer du bail renouvelé à compter du 1er janvier 2015. Statuant de nouveau, la cour d’appel de [Localité 1] a fixé le loyer annuel du bail renouvelé à compter du 1er janvier 2015 à la somme de 55 932 euros au principal, correspondant au montant du loyer plafonné. Les autres dispositions du jugement ont été confirmées.

L’instance devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris a repris à la suite d’une demande de fixation d’une date d’audience par les consorts [X] le 17 avril 2025.

Par mémoire notifié le 23 septembre 2025, la société Le Terminus a soulevé une fin de non-recevoir, faisant valoir que l’action en fixation du loyer révisé au 3 janvier 2018 était prescrite.

Aux termes de leur dernier mémoire n°5 notifié par lettre recommandée avec accusé de réception du 22 janvier 2026, les consorts [X] demandent au juge des loyers commerciaux de :

DEBOUTER la société LE TERMINUS de sa demande d’irrecevabilité tirée de la prescription et plus généralement de l’ensemble de ses demandes.

FIXER par application des articles L. 145-37 et L. 145-38 du Code de commerce, le loyer révisé du bail du 10 février 1997, renouvelé le 1er janvier 2015, à effet du 3 janvier 2018, à la somme de 57 765,07 euros par an en principal, hors taxes et hors charges.

CONDAMNER la société LE TERMINUS aux intérêts aux taux légal sur les arriérés de loyer à compter de la date d’effet du nouveau loyer, ou subsidiairement à compter de l’assignation du 7 décembre 2021 en application de l’article 1231-6 de Code Civil et leur capitalisation dans les conditions de l’article 1343-2 du même code pour ceux dus depuis une année entière.
CONDAMNER la société LE TERMINUS aux entiers dépens.
CONDAMNER la société LE TERMINUS à la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. 

Au soutien de leurs prétentions, les consorts [X] énoncent que leur mémoire préalable satisfait les conditions de l’article R. 145-25 du code de commerce en ce qu’il contient à juste titre une demande provisoire de fixation du loyer révisé au 3 janvier 2018 puisque que le loyer de renouvellement n’était pas encore fixé judiciairement lors de sa délivrance. Ils ajoutent que ce même article n’exige pas que la copie de la demande de révision soit jointe au mémoire préalable, et à supposer que ce soit le cas, qu’aucune disposition ne sanctionne par la nullité le non-respect des formes qu’il édicte. Ils soutiennent en outre que la société Le Terminus ne justifie d’aucun grief  et qu’en tout état de cause, un acte de saisine nul pour vice de procédure interrompt le délai de prescription, conformément à l’article 2241 du code civil.

Par mémoire n°3 notifié le 20 mars 2026, la société Le Terminus demande au juge des loyers commerciaux de :

Juger irrecevables les demandes de Madame [T] [X] et de Madame [S] [X]
Juger prescrite l’action en fixation du loyer révisé au 3 janvier 2018
Débouter Madame [T] [X] et Madame [S] [X] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions.
Très subsidiairement (si recevabilité des demandes)
Fixer le prix du loyer du bail révisé au 3 janvier 2018 à la somme annuelle de 57 765 euros.
En toute hypothèse,
Débouter Madame [T] [X] et Madame [S] [X] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions.
Condamner solidairement Madame [T] [X] et Madame [S] [X] à payer à la société Le Terminus 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile
Les condamner solidairement aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, la société Le Terminus énonce que le mémoire préalable notifié par les consorts [X] est irrégulier, au sens des articles R. 145-25 et R. 145-27 du code de commerce, à défaut de contenir une prétention chiffrée formulée au titre du loyer révisé au 3 janvier 2018 ainsi qu’une copie de la demande en fixation de prix. Elle soutient qu’à défaut de mémoire préalable régulier, la saisine du juge des loyers par assignation en date du 7 novembre 2021 est irrecevable et que, conformément à l’article L. 145-60 du code de commerce, les consorts [X] sont prescrites en leur action en fixation du loyer révisé au 3 janvier 2018 à défaut de pouvoir se prévaloir du caractère interruptif de prescription de leur mémoire.

Pour un plus ample exposé des faits de la cause et moyens des parties, il est expressément renvoyé aux écritures déposées dans le dossier, qui ont été contradictoirement débattues à l’audience. 

L’affaire a été plaidée à l’audience du 28 mai 2026 et mise en délibéré au 22 septembre 2026.

MOTIFS DU JUGEMENT

Sur l’irrecevabilité tirée de la prescription soulevée par la société Le Terminus

Selon l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Aux termes de l’article L.145-60 du code de commerce, les actions exercées en vertu du statut des baux commerciaux se prescrivent par deux ans.

L’article 33 du décret du 30 septembre 1953 réglant les rapports entre bailleurs et locataires en ce qui concerne le renouvellement des baux à loyer d’immeubles ou de locaux à usage commercial, industriel ou artisanal dispose que la notification du mémoire préalable en fixation du prix renouvelé ou révisé institué par l’article 29 interrompt la prescription.

Les dispositions de l’article 29 du décret du 30 septembre 1933 ont été reprises dans l’article R145-23 du code de commerce qui dispose que les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal judiciaire ou le juge qui le remplace. Il est statué sur mémoire.

Le mémoire préalable, qui n’est pas une demande en justice au sens de l’article 2241 du code civil, puisqu’il n’a pas pour effet de saisir une juridiction, n’interrompt la prescription que lorsqu’il est un préalable obligatoire à la saisine du juge des loyers commerciaux, comme c’est le cas en matière de révision du loyer.

Par ailleurs, l’article R 145-25 du code de commerce énonce :
“Les mémoires contiennent :
1° Une copie de la demande en fixation de prix faite, selon le cas, en application de l’article L. 145-11 ou en application de l’article R. 145-20 ;
2° L’indication des autres prétentions ;
3° Les explications de droit et de fait de nature à justifier les prétentions de leur auteur ou à réfuter celles de l’autre partie.
Les mémoires en réplique ou ceux rédigés après l’exécution d’une mesure d’instruction peuvent ne comporter que les explications de droit ou de fait.”

A titre liminaire il convient de relever que contrairement à ce que fait soutenir la société Le terminus, le mémoire du 20 décembre 2019 fait expressément référence à la demande des bailleresses visant à voir porter le loyer du bail révisé à la somme de 120 000 euros HT HC.
En outre, il est constant :
– que la loi ne prévoyant pas que le mémoire respecte les formes des conclusions édictées à l’article 768 du code de procédure civile, l’absence du montant de la demande de loyer révisé dans le dispositif du mémoire n’est pas susceptible de sanction dès lors que ce montant apparaît clairement dans le corps de l’acte ;
– qu’en toute hypothèse, l’article R145-20 alinéa 1 du code de commerce qui prévoit que la demande de révision des loyers précise à peine de nullité le montant du loyer demandé ou offert ne concerne pas le mémoire préalable mais la demande en révision qui le précède,
– qu’un bailleur peut valablement fixer un chiffre prévisionnel dans sa demande de révision du loyer dans l’attente d’une décision judiciaire fixant le loyer de renouvellement comme c’est le cas en l’espèce,

Il en résulte que la société Le Terminus ne peut pas tirer argument de l’absence de demande chiffrée dans le mémoire préalable notifié par les bailleresses pour conclure à une quelconque irrégularité de la procédure.

S’agissant de l’absence de copie de la demande en fixation de prix prévue à l’alinéa 1 de l’article R145-25 du code de commerce, il est constant que la nullité des actes de procédure, qu’ils soient antérieurs ou pendant l’instance est régie par les articles 112 et suivants du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 114 alinéa 1er du même code« Aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n’en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d’inobservation d’une formalité substantielle ou d’ordre public. »

Aucune disposition ne sanctionne de nullité le non-respect des formes exigées par l’article R 145-25 du code de procédure civile et il n’est caractérisé aucun grief résultant du non-respect des exigences de forme imposées par ces textes.

Dès lors, la société Le Terminus ne peut valablement exciper de l’absence de copie, annexée au mémoire préalable de la demande en fixation de prix prévue à l’alinéa 1 de l’article R145-25 du code de commerce, pour en conclure à l’irrégularité de l’acte et partant, à l’irrecevabilité de la saisine du juge des loyers commerciaux et à la prescription de l’action en fixation du loyer révisé initiée par les bailleresses.

La fin de non recevoir soulevée par la société Le Terminus sera donc rejetée et la demande des consorts [X] sera donc déclarée recevable en la forme.

Sur la fixation du loyer révisé

Il résulte de la procédure et il est reconnu par les parties en l’état de leurs dernières écritures qu’en cas de recevabilité de la demande le montant du loyer révisé au 3 janvier 2018 doit être fixé selon le calcul suivant.
55.932,23 € X 111,87 (ILC T1 2018)/ 108,32 (ILC T1 2015) = 57.765,31 €

En conséquence, le montant du loyer révisé sera fixé à la somme arrondie de 57.765 euros au 3 janvier 2018.

En revanche, c’est à juste titre que la société Le Terminus demande au juge des loyers commerciaux de débouter les bailleresses de leur demande visant à la voir condamner à payer les intérêts aux taux légal sur les arriérés de loyers à compter de la date d’effet du nouveau loyer, ou subsidiairement à compter de l’assignation du 7 décembre 2021 en application de l’article 1231-6 de Code Civil et leur capitalisation dans les conditions de l’article 1343-2 du même code pour ceux dus depuis une année entière, demande de condamnation qui excède le pouvoir du juge des loyers commerciaux.

Sur les autres demandes

La société Le Terminus qui succombe supportera la charge des dépens.
En revanche l’équité ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, chaque partie devant supporter la charge des frais irrépétibles non inclus dans les dépens.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe à la date du délibéré,

Rejette la fin de non recevoir soulevée par la S.A.R.L. Le Terminus tirée de la prescription,

Fixe, par application des articles L. 145-37 et L. 145-38 du code de commerce, le loyer révisé du bail du 10 février 1997 renouvelé le ler janvier 2015, à effet du 3 janvier 2018 portant sur les locaux situés [Adresse 5], à [Localité 6], à la somme de 57 765,07 euros par an en principal, hors taxes et hors charges,

Déboute Mesdames [T] [X] et [S] [X] de leur demande visant à voir condamner la S.A.R.L le Terminus à payer les intérêts aux taux légal sur les arriérés de loyers à compter de la date d’effet du nouveau loyer, ou subsidiairement à compter de l’assignation du 7 décembre 2021 en application de l’article 1231-6 de code civil et leur capitalisation dans les conditions de l’article 1343-2 du même code pour ceux dus depuis une année entière,

Déboute les parties de leur demande formée en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la S.A.R.L. Le Terminus aux dépens

Fait et jugé à [Localité 1] le 22 Septembre 2026

La Greffière La Présidente
M. PLURIEL S. GUILLARME