TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS

■

Loyers commerciaux

N° RG 25/12578 –
N° Portalis 352J-W-B7J-DBCQJ

N° MINUTE : 2

Assignation du :
13 Octobre 2025
[1]

[1] Expéditions exécutoires
délivrées le : 22/09/2026
à Me RIBAUT et Me BLUMENTHAL

Expert: Julien LACANT[2]

[2] CCC à M. [L] et Mme [A]

[Adresse 1]
0145102770

Médiatrice : [U] [A]
[Adresse 2]
[Courriel 1]

JUGEMENT
rendu le 22 Septembre 2026

DEMANDERESSE

S.A.R.L. APM
[Adresse 3]
[Localité 3]

représentée par Maître Vincent RIBAUT de la SCP GRV ASSOCIES, demeurant [Adresse 4], avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #L0010

DEFENDERESSE

S.C.I. LEDA
[Adresse 5]
[Localité 3]

représentée par Maître Eric-olivier BLUMENTHAL de la SELEURL BLUMENTHAL AVOCATS, demeurant [Adresse 6], avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #G0681

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe, Juge des loyers commerciaux
Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l’article R.145-23 du code de commerce ;

assistée de Manon PLURIEL, Greffière

DEBATS

A l’audience du 28 Mai 2026 tenue publiquement

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort

FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 18 mars 2022, la SCI Leda a donné à bail commercial à la SARL Apm France des locaux dépendant d’un ensemble immobilier situé [Adresse 7] et [Adresse 8] à [Adresse 7], à destination de l’activité de « Bijouterie, Joaillerie et Accessoires », pour une durée de dix ans à compter du 1er avril 2022 pour se terminer le 31 mars 2022, moyennant un loyer annuel en principal de 420 000 euros.

Par lettre recommandée du 20 mai 2025 avec avis de réception du 22 mai 2025, la société Apm France a fait signifier à la SCI Leda une demande de révision triennale du loyer, invoquant des modifications matérielles des facteurs locaux de commercialité ayant engendré une baisse de la valeur locative, et sollicitant la fixation du loyer du bail révisé à la somme de 250 000 euros, hors charges et taxes.

Par lettre recommandée du 4 juillet 2025 avec avis de réception du 7 juillet 2025, la société Apm France a notifié à la SCI Leda un mémoire préalable en révision, sollicitant la fixation du loyer révisé à la somme de 250 000 euros, hors charges et taxes.

Puis, par actes des 13 octobre 2025 et 11 décembre 2025, la société Apm France a fait assigner la SCI Leda devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris , demandant à celui-ci de :
– Fixer le prix du loyer concernant le local commercial situé [Adresse 7] et [Adresse 8] faisant l’objet d’un bail en date du 18 mars 2022 entre la SCI Leda et la société Apm France pour un montant de 250 000 euros annuel hors taxes et hors charges à compter du 22 mai 2025.
Subsidiairement,
– Désigner tel expert qu’il plaira à la juridiction avec pour mission habituelle en pareille matière, notamment donner son avis sur l’évolution des facteurs locaux de commercialité au sens de l’article L.145-38 du Code de commerce, de donner son avis sur la valeur locative des locaux situés [Adresse 7] et [Adresse 8] à la date de la demande de modification du prix du loyer.
– Mettre les dépens à la charge de la SCI Leda.

En réplique, aux termes de son dernier mémoire, notifié par lettre recommandée du 12 septembre 2025 avec avis de réception du 17 septembre 2025, la SCI Leda demande au juge des loyers commerciaux de :
A titre principal :
– Dire que la preuve d’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité intervenue ou ayant produit ses effets entre le 1er avril 2022 et le 22 mai 2025, n’est pas rapportée,
– Dire que le loyer du bail commercial du 18 mars 2022, révisé au 22 mai 2025, doit être plafonné et fixé en tenant compte de la variation de l’Indice des Loyers Commerciaux publié par l’INSEE, en application des dispositions de l’article L.145-8 du Code de commerce,
– Fixer le loyer du bail commercial du 18 mars 2022, révisé au 22 mai 2025, à la somme annuelle en principal de quatre cent soixante-dix-neuf mille cent-quatre-vingts virgule trente-sept (479 180,37) euros, hors charges et hors taxes,
– Ordonner que les compléments de loyers dus par la société Apm France à la SCI Leda porteront intérêts de plein droit au taux légal à compter du 22 mai 2025 et que les intérêts échus depuis plus d’une année produiront eux-mêmes intérêts, conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil,
– Débouter la société Apm France de sa demande subsidiaire d’expertise dès lors que celle-ci n’apporte aucun élément concret de nature à rendre plausible la modification matérielle des facteurs locaux de commercialité alléguée,
En tout état de cause :
– Juger que la société Apm France est tant irrecevable, que mal fondée en ses demandes, fins et mémoires à l’encontre de la SCI Leda, et l’en débouter,
– Rappeler que l’exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit,
– Condamner la société Apm France au paiement d’une somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
– Condamner la société Apm France aux entiers dépens, en ce compris les coûts de l’expertise, dont distraction au profit de l’avocat soussigné en vertu de l’article 699 du code de procédure civile.

Pour un plus ample exposé des faits de la cause et moyens des parties, il est expressément renvoyé aux écritures déposées dans le dossier, qui ont été contradictoirement débattues à l’audience.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 28 mai 2026 et le jugement mis en délibéré au 22 septembre 2026.

MOTIFS DU JUGEMENT

Sur la demande de fixation du loyer révisé

En application de l’article L.145-37 du code de commerce, les loyers des baux d’immeubles ou de locaux régis par les dispositions du présent chapitre, renouvelés ou non, peuvent être révisés à la demande de l’une ou de l’autre des parties sous les réserves prévues aux articles L.145-38 et L.145-39 et dans les conditions fixées par décret en Conseil d’Etat.

En vertu de l’article R.145-20 du même code, la demande de révision des loyers prévue à l’article L.145-37 est formée par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Elle précise, à peine de nullité, le montant du loyer demandé ou offert. À défaut d’accord, la demande est jugée dans les conditions prévues aux articles L.145-56 à L.145-60. Le nouveau prix est dû à dater du jour de la demande.

Selon l’article L.145-38 du code de commerce, la demande en révision ne peut être formée que trois ans au moins après la date d’entrée en jouissance du locataire ou après le point de départ du bail renouvelé. La révision du loyer prend effet à compter de la date de la demande en révision. De nouvelles demandes peuvent être formées tous les trois ans à compter du jour où le nouveau prix sera applicable.

Par dérogation aux dispositions de l’article L.145-33 du code de commerce, et à moins que ne soit rapportée la preuve d’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10% de la valeur locative, la majoration ou la diminution de loyer consécutive à une révision triennale ne peut excéder la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L.112-2 du code monétaire et financier, intervenue depuis la dernière fixation amiable ou judiciaire du loyer. Dans le cas où cette preuve est rapportée, la variation du loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10% du loyer acquitté au cours de l’année précédente.

En aucun cas il n’est tenu compte, pour le calcul de la valeur locative, des investissements du preneur des plus ou moins-values résultant de sa gestion pendant la durée du bail en cours.

Selon l’article R.145-6 du code de commerce, les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire.

Il est acquis qu’en présence d’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné une variation de plus de 10% de la valeur locative, le loyer du bail révisé doit être fixé à la valeur locative, quel que soit le montant de celle-ci, même si ce dernier est inférieur au loyer en vigueur, et indépendamment du sens de la variation de l’indice. En l’absence de modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné une variation de plus de 10% de la valeur locative lorsque celle-ci se situe entre le montant du loyer en cours et celui du plafond résultant de la variation indiciaire, soit au montant du loyer en cours lorsque la valeur locative est inférieure à celui-ci.

En l’espèce, les locaux litigieux, sis [Adresse 7] et [Adresse 8] à [Adresse 7], ont été donnés à bail par la SCI Leda à la société Apm France en vertu d’un acte sous seing privé du 18 mars 2022, pour y exercer l’activité de « Bijouterie, Joaillerie et Accessoires », pour une durée de dix ans à compter du 1er avril 2022.

Par lettre recommandée avec accusé de réception, la société Apm France anotifié à la SCI Leda une demande de révision triennale du loyer, invoquant des modifications matérielles des facteurs locaux de commercialité ayant engendré une baisse de la valeur locative. Cette demande implique de rechercher s’il y a eu une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10% de la valeur locative entre le 1er avril 2022, date d’effet du bail, et le 22 mai 2025, date de la demande de révision du loyer.

En l’espèce, la société Apm France sollicite la révision du loyer en cours pour le porter à la somme de 250 000 € HT HC par an à compter du 22 mai 2025 (soit une baisse de plus de 40% par rapport au loyer actuel de 420 000€), en se fondant sur une modification notable et défavorable des facteurs locaux de commercialité. Elle considère que l’environnement socio-économique du secteur subit une dégradation matérielle continue, caractérisée par une diminution constante de la population, la chute de la taille des ménages, la baisse du niveau d’instruction, la baisse du niveau d’instruction, la régression du pouvoir d’achat des CSP+ ainsi que la baisse de fréquentation des transports en commun dans la zone de chalandise. Au soutien de sa demande, la société Apm France verse aux débats un rapport d’expertise amiable de M. [H] [B] qui a considéré que la valeur locative de marché est de 250 000 € HT HC au regard de l’évolution défavorable de ces facteurs locaux et des valeurs locatives comparées.

La societé Leda fait quant à elle valoir en substance que la société Apm France ne rapporte pas la preuve de la modification matérielle prévue par l’article L.145-38 du code de commerce. Elle considère que la modification des facteurs locaux de commercialité exige une véritable transformation de la commercialité existante, et non une simple évolution naturelle, progressive ou tendancielle du quartier. A l’appui de ses prétentions, elle produit un rapport amiable du cabinet [Q], lequel conclut à l’absence de toute modification matérielle des facteurs locaux de commercialité au cours de la période de référence.

Les pièces versées aux débats par la société preneuse, si elles constituent un commencement de preuve, sont insuffisantes pour permettre au juge d’apprécier l’existence de la modification des facteurs locaux de commercialité alléguée sur la période du 1er avril 2022, date d’effet du bail, au 22 mai 2025, étant notamment rappelé que, s’agissant de la révision, la modification des facteurs locaux de commercialité doit être matérielle, c’est à dire tangible, et ne saurait résulter d’une simple prospective ou évolution naturelle du secteur.

Les éléments produits ne permettent pas davantage au juge de déterminer la nature, l’ampleur et l’incidence sur la variation de la valeur locative de l’éventuelle modification matérielle des facteurs locaux de commercialité invoquée par la société locataire.

En l’état des moyens exposés et des pièces produites par les parties, il convient de rechercher et rassembler les éléments d’appréciation des faits invoqués. Ces éléments ne peuvent résulter des vérifications personnelles du juge ou d’un constat.

Il est de fait nécessaire de recourir à une mesure d’expertise en application de l’article R.145-30 du code de commerce, aux frais avancés de la société Apm France, demanderesse à l’instance de révision du loyer.

Sur l’injonction à rencontrer un médiateur

Selon les dispositions de l’article 21 du code de procédure civile, il entre dans la mission du juge de concilier les parties et de déterminer avec elles le mode de résolution du litige le plus adapté. Les parties peuvent à tout moment convenir de résoudre à l’amiable tout ou partie du litige.

Aux termes des dispositions de l’article 1533 du même code, le juge peut, à tout moment de l’instance, enjoindre aux parties de rencontrer, dans un délai qu’il détermine un médiateur qui les informera sur l’objet et le déroulement de la conciliation ou de la médiation. Au cours de cette rencontre, les parties peuvent être assistées par toute personne ayant qualité pour le faire devant la juridiction saisie.

En application de l’article 1533-1 du code de procédure civile, le principe de confidentialité prévu par l’article 1528-3 est applicable à la réunion d’information susvisée, étant précisé que la présence ou l’absence d’une partie à la réunion n’est pas une information confidentielle.

Si le médiateur l’estime nécessaire, il peut, en application de l’article 1533-2 du même code, organiser cette réunion d’information en recourant à un moyen de télécommunication audiovisuelle.

Selon l’article 1533-3 du code de procédure civile, le médiateur informe le juge de l’absence d’une partie à la réunion.

La partie qui, sans motif légitime, ne défère pas à l’injonction prévue au premier alinéa de l’article 1533 peut être condamnée au paiement d’une amende civile d’un maximum de 10 000 euros.

En l’espèce, au regard de la nature du litige, il est de l’intérêt des parties de recourir, dans le cadre de l’expertise, à une mesure de médiation leur offrant la possibilité de parvenir à une solution rapide et négociée ; il convient en conséquence de la leur proposer.

Afin que les parties bénéficient des explications nécessaires à une décision éclairée sur l’acceptation d’une telle mesure, un médiateur sera commis pour recueillir leur avis, selon les modalités prévues au dispositif.

Sur les autres demandes

Dans l’attente du dépôt du rapport de l’expert, il sera sursis à statuer sur les demandes et les dépens seront réservés.

En outre, l’équité ne commande pas, à ce stade, de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Avant dire-droit du le prix du bail révisé,

Désigne en qualité d’expert judiciaire :

M. [Y] [L]
[Adresse 11]
[XXXXXXXX01]
[Courriel 2]

* de convoquer les parties, et, dans le respect du principe du contradictoire,

* de se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission,

* de visiter les locaux litigieux,

* d’entendre les parties en leurs dires et explications,

* de procéder à l’examen des faits qu’allèguent les parties, notamment en ce qui concerne une éventuelle modification matérielle des facteurs locaux de commercialité, ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative, intervenue entre le 1er avril 2022 et le 22 mai 2025,

* de rechercher la valeur locative des lieux loués au 1er avril 2022, d’une part, et au 22 mai 2025, d’autre part, en application des dispositions des articles L. 145-33 et R. 145-3 à R. 145-8 du code de commerce,

* de donner son avis sur le montant du loyer révisé à la date du 22 mai 2025 suivant les indices applicables en précisant les termes et modalités de son calcul,

* de rendre compte du tout et donner son avis motivé,

* de tenter de concilier les parties,

* de dresser un rapport de ses constatations et conclusions,
DIT qu’en cas d’empêchement, l’expert sera remplacé par ordonnance rendue sur requête ;

DIT que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe de la juridiction avant le 30 octobre 2027 ;

FIXE à la somme de 5 000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert qui devra être consignée par la société Apm France à la régie du tribunal judiciaire de Paris (tribunal de Paris, Atrium sud, [Adresse 13] avant le 30 novembre 2027 inclus, avec une copie de la présente décision ;

DIT que l’affaire sera rappelée à l’audience du 12 Janvier 2027 à 9h30 pour vérification du versement de la consignation ;

DIT que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet ;

DÉSIGNE le juge des loyers commerciaux aux fins de contrôler le suivi des opérations d’expertise ;

DONNE INJONCTION aux parties de rencontrer un médiateur, en la personne de :

Madame [U] [A]
STELLA MEDIATION
[Adresse 2]
[Courriel 1]

DIT que le médiateur n’interviendra qu’après que l’expert l’aura informé que les parties ne sont pas conciliées devant lui et qu’il leur a adressé sa note de synthèse ;

DIT qu’après avoir apporté cette information au médiateur, et en attendant que celui-ci ait mené à bien sa mission, l’expert suspendra ses opérations d’expertise ;

DIT que le médiateur ainsi informé par l’expert aura pour mission :

* d’expliquer aux parties le principe, le but et les modalités d’une mesure de médiation,

* de recueillir leur consentement ou leur refus de cette mesure ;

DIT qu’à l’issue de ce premier rendez-vous d’information, qui devra avoir lieu au plus tard dans les deux mois suivant l’information du médiateur par l’expert, dans l’hypothèse où au moins l’une des parties refuserait le principe de la médiation, ou à défaut de réponse d’au moins l’une des parties dans le délai fixé par le médiateur, ce dernier en avisera l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises ; le médiateur cessera alors ses opérations, sans défraiement, et l’expert reprendra le cours de sa mission ;

DIT que dans l’hypothèse où les parties donneraient leur accord à la médiation :

* le médiateur pourra commencer immédiatement les opérations de médiation,

* le médiateur en informera l’expert, et le cours de l’expertise demeurera suspendu, sauf si des investigations complémentaires sont nécessaires à la solution du litige ;

DIT qu’au terme de la médiation, qui ne pourra excéder le délai de 6 mois suivant la première réunion d’information sus visée, le médiateur informera l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises, soit que les parties sont parvenues à un accord, soit qu’elles n’y sont pas parvenues ;

RAPPELLE que la partie qui, sans motif légitime, ne défère pas à l’injonction peut être condamnée au paiement d’une amende civile d’un maximum de 10 000 euros ;

DIT que si les parties sont parvenues à un accord, l’expert déposera son rapport en l’état de la dernière note aux parties qu’il aura établie, et pourra solliciter la taxation de ses honoraires correspondants ;

DIT que si les parties ne sont pas parvenues à un accord, les opérations d’expertise reprendront ;

SURSOIT à statuer sur les demandes dans l’attente du dépôt du rapport de l’expert ;

RÉSERVE les dépens et les frais irrépétibles ;

RAPPELLE que cette décision est exécutoire de droit.

Fait et jugé à Paris le 22 Septembre 2026

La Greffière La Présidente
M. PLURIEL S. GUILLARME