Tribunal judiciaire, CH ECOCOM General, 21 septembre 2026, RG n° 21/03033

TRIBUNAL JUDICIAIRE

D’[Localité 1]

JUGEMENT DU :

21 Septembre 2026

ROLE : N° RG 21/03033 – N° Portalis DBW2-W-B7F-K63G

AFFAIRE :

S.A.S. ATELIER M

C/

S.C.I. MARTIGUES SUD OUEST

GROSSE(S)délivrée(s)
le
à
Me Laura QUILLIEN
Me Constant SCORDOPOULOS

CH ECOCOM GENERALE

DEMANDERESSES

S.A.S. ATELIER M,
Société par Actions Simplifiée inscrite au RCS de [Localité 2] n°853 209 120, dont le siège social est sis [Adresse 1], [Localité 3] [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié es qualité audit siège

Madame [M] [C] épouse [U]
née le 24 Décembre 1974 à [Localité 4] (13), de nationalité française, demeurant [Adresse 3]

représentées par Me Constant SCORDOPOULOS, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

DEFENDERESSE

S.C.I. MARTIGUES SUD OUEST,
Société Civile Immobilière, inscrite au RCS d’[Localité 5] n°819 748 310, dont le siège social est sis [Adresse 4], prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié ès qualité audit siège

représentée par Me Laura QUILLIEN, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS

Madame MACOUIN Servane, Vice-Présidente magistrate chargée du rapport, a entendu les plaidoiries, sans opposition des parties et de leurs avocats conformément à l’article 805 du Code de procédure civile, et en a rendu compte au Tribunal dans son délibéré.

A assisté aux débats : Madame TOUATI Séria, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

PRESIDENT : Monsieur JAMET Eric, Vice-Président
ASSESSEURS : Madame MACOUIN Servane, Vice-Présidente
Madame RIOUX Bénédicte, Vice Présidente

DÉBATS

A l’audience publique du 18 mai 2026, après avoir entendu les conseils des parties en leurs plaidoiries, l’affaire a été mise en délibéré au 21 septembre 2026, avec avis du prononcé du jugement par mise à disposition au greffe.
JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort,
prononcé publiquement par mise à disposition au greffe
rédigé par Madame MACOUIN Servane, Vice-Présidente
signé par Monsieur JAMET Eric, Vice-Président
assistés de Madame CHANTEDUC Myriam, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

La SAS L’ATELIER M, créée le 12 août 2019, exploite un fonds de commerce de boutique de créateurs et vente d’articles et vêtements de mode, salon de thé et petite restauration sur place ou à emporter.

Le 1er août 2019, la SCI MARTIGUES SUD OUEST a donné à bail commercial à la SAS L’ATELIER M sur un local commercial sis [Adresse 5] à Saint-Mitre-les-Remparts, en RDC, d’une surface d’environ 180 m².

Le bail a été conclu pour une durée de 9 ans à compter du 1er août 2019 pour s’achever le 31 juillet 2028 avec la destination suivante de  » vente d’objets de décoration intérieure « , moyennant un loyer mensuel de 2.715€ HT outre des charges.

Madame [U] s’est portée caution solidaire des sommes qui pourraient être dues par la SAS L’ATELIER M à l’occasion du contrat de location.

Par acte du 30 juin 2021, la SCI MARTIGUES SUD OUEST a fait délivrer à la SAS L’ATELIER M commandement de payer la somme de 16.877,23€ au titre des loyers et charges.

Par acte du 26 juillet 2021, la SAS L’ATELIER M a fait assigner la SCI MARTIGUES SUD OUEST en opposition audit commandement de payer, faisant valoir qu’il a été délivré de mauvaise foi et ne produit donc aucun effet et lui réclamant des dommages et intérêts.

Ensuite, par acte du 4 mars 2022, la SCI MARTIGUES SUD OUEST a fait assigner Madame [U] aux fins de :
Vu les articles 2288 et suivants du Code civil,
Vu les pièces versées aux débats,
-ordonner la jonction de la présente procédure avec la procédure enrôlée sous le numéro RG 21/03033,
-la voir condamnée, prise en sa qualité de caution solidaire de la société ATELIER M, à lui payer la somme de 24.139,63€ correspondant aux loyers impayés à ce jour outre intérêts au taux légal à compter de la présente assignation,
-la voir condamnée à lui payer la somme de 2.000€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de la procédure.

Ces deux instances ont été jointes par décision du juge de la mise en état du 8 novembre 2021.

Ensuite, la SAS L’ATELIER M a présenté des conclusions d’incident en invoquant des désordres et non-conformités des locaux donnés à bail et de l’installation décrite.

Par ordonnance du 25 avril 2022, le juge de la mise en état a ordonné une expertise, la consignation de la somme de 3.000€ à valoir sur la rémunération de l’expert étant à la charge de la SAS L’ATELIER M, et a débouté les parties de leurs autres demandes notamment quant à la consignation des loyers, provisions et au titre des frais irrépétibles.

L’expert a établi son rapport le 5 mai 2023.

Ensuite, pendant la présente instance, la SCI MARTIGUES SUD OUEST a saisi la juridiction des référés aux fins d’enlèvement sous astreinte de divers éléments composant la terrasse de la SAS L’ATELIER M, de la voir condamnée à lui payer une indemnité provisionnelle à valoir sur la réparation de son préjudice de jouissance et sur l’indemnité d’occupation et de lui voir imposer l’installation sous astreinte d’un bac à graisse et d’une hotte conformes aux normes en vigueur.

Par ordonnance du 30 juillet 2024, le juge des référés a ordonné à la SAS L’ATELIER M de cesser tout empiètement sur les parkings et espaces communs du bâtiment abritant les lieux donnés à bail et ce à compter de la signification de l’ordonnance, a dit n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte au vu du litige au fond opposant les parties, a ordonné à la SAS L’ATELIER M de procéder à l’installation d’un bac à graisse pour son activité de restauration rapide, a dit que cette installation se fera aux frais avancés de la locataire défenderesse, la charge financière de celle-ci devant être réglée au fond par le juge déjà saisi en fonction de l’interprétation qu’il fera des termes du bail commercial et de la manière dont celui-ci a pu évoluer avec l’assentiment du bailleur ou non, et, nonobstant un accord entre les parties, toujours possible, a dit que la locataire défenderesse disposera d’un délai de deux mois après signification de la présente décision pour exécuter la mise en conformité et ce sauf meilleur accord des parties, a dit n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte au vu du litige au fond opposant les parties, a débouté les parties de toutes leurs demandes, plus amples ou contraires, a dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du Code de procédure civile et a fait masse des dépens, partagés par moitié.

Par acte authentique du 19 juillet 2024, la SCI MARTIGUES SUD OUEST a cédé à la SCI LES JULIENS les droits qu’elle détenait sur le bien immobilier sis [Adresse 5] sur la commune de Saint-Mitre-les-Remparts et notamment sur le RDC.

Désormais :

Dans leurs conclusions notifiées par le Réseau Privé Virtuel des Avocats le 31 octobre 2025, la SAS L’ATELIER M et Madame [U] demandent à la juridiction de :
Vu les pièces,
Vu le bail,
Vu les articles 1719 et 1721 du Code Civil,
Vu le rapport d’expertise,
-débouter la société MARTIGUES SUD OUEST de sa demande de résiliation du bail commercial fondée sur l’acquisition de la clause résolutoire pour avoir délivré un commandement de payer de mauvaise foi avec un décompte erroné,
-débouter la société MARTIGUES SUD OUEST de sa demande de résiliation du bail commercial car elle n’a plus la qualité de bailleur à l’égard de la société ATELIER M,
-débouter la société MARTIGUES SUD OUEST de sa demande relative au titre du préjudice compte tenu de l’atteinte illicite au droit de propriété,
-juger que la société MARTIGUES SUD OUEST n’a jamais procédé à la régularisation des charges locatives,
En conséquence,
-juger que la société MARTIGUES SUD OUEST a fait délivrer un commandement de payer de mauvaise foi,
-condamner la société MARTIGUES SUD OUEST à rembourser à la société ATELIER M les provisions sur charges payées depuis l’entrée dans les lieux pour un montant de 17.776.80 €, avec intérêts au taux légal à compter de l’opposition à commandement de payer, soit le 26 juillet 2021,
-ordonner la main-levée de la saisie conservatoire en date 9 novembre 2021 opérée sur les comptes bancaires de Madame [M] [C],
-juger que le local commercial donné à bail est atteint de vétusté,
-condamner la société MARTIGUES SUD OUEST à payer à la SAS ATELIER M le prix des travaux décrits dans le rapport d’expertise sous astreinte de 150€ par jour de retard 30 jours après la signification du jugement à intervenir, pour un montant de 20.796€ TTC avec Indexation selon l’indice du coût de la construction BT 01 (indice de base), mai 2023, correspondant au coût des travaux réparatoires, sauf à parfaire,
-condamner la société MARTIGUES SUD OUEST à réparer le trouble de jouissance et les préjudices subis depuis l’entrée dans les lieux par une réduction du loyer de 40% de son montant ( soit 3.567.60 x 40 % = 1 427.04 €uros x 58 mois ) soit au total la somme de 82 768.32 €,
-condamner la société MARTIGUES SUD OUEST à payer la somme de 10.000€ de dommages intérêts pour procédure abusive,
-condamner la société MARTIGUES SUD OUEST à payer la somme de 7.000€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de la procédure.

Dans ses conclusions notifiées par le Réseau Privé Virtuel des Avocats le 15 décembre 2025, la SCI MARTIGUES SUD OUEST demande à la juridiction de :
Vu l’article L.145-41, alinéa 1er, du code de commerce,
Vu le commandement de payer demeuré infructueux,
Vu le décompte arrêté au 01 juillet 2024,
Vu l’acte de cession du 19 juillet 2024,
-prendre acte de ce qu’elle n’entend plus maintenir ses demandes de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire et voir prononcer la résiliation du bail commercial conclu le 1er aout 2019 ainsi que l’expulsion subséquente compte tenu de la cession de l’immeuble depuis le 19 juillet 2024,
-condamner la SAS ATELIER M solidairement avec Madame [U] en sa qualité de caution solidaire à lui payer une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal aux loyers et charges prévus au contrat de bail, avec indexation, à compter du 30 juillet 2021 jusqu’à son départ effectif,
-prendre acte de ce que la société ATELIER M et Madame [U] ne contestent pas le montant de la dette locative au principal qui s’élève au jour des présentes à la somme de 37.206,97€,
-condamner la SAS ATELIER M solidairement avec Madame [U] en sa qualité de caution solidaire à lui payer à la somme de 37.206,97€ au titre des loyers, charges locatives et indemnités d’occupation impayés au 1er juillet 2024 avec intérêt au taux légal à compter du commandement de payer délivré en date du 30 juin 2021,
Vu le rapport d’expertise judiciaire,
-n’ayant plus la qualité de bailleur, prendre acte de ce que la SCI MARTIGUES SUD OUEST renonce aux demandes à voir condamner la société ATELIER M au titre des réparations qui lui sont imputables au titre du rapport d’expertise judiciaire à savoir :
– 300€ HT au titre du remplacement des dalles dégradées,
– 450€ HT au titre des travaux d’entretien de la porte en façade nord-ouest,
– 500€ HT au titre des réparations de la poignée déportée sur la fenêtre en façade principale,
– débouter purement et simplement la SAS ATELIER M et Madame [U] de toutes leurs demandes plus amples ou contraires, notamment de leur demande de réalisation de travaux sous astreinte dès lors que la SAS ATELIER M est désormais occupante sans droit ni titre et de leurs demandes de condamnation à des dommages et intérêts au titre d’un trouble de jouissance et de la procédure abusive,
– les débouter de plus fort de cette demande de condamnation sous astreinte à réaliser les travaux et de toute demande de condamnation au titre des travaux dirigée à son encontre dans la mesure où elle n’a plus qualité de bailleur de la SAS ATELIER M du fait de la cession de l’immeuble,
– débouter la société ATELIER M de sa demande, formulée par conclusions du 18 juin 2024, de « remboursement  » de la somme de 17.776,80€ au titre des provisions sur charges qu’elle aurait réglée dans la mesure où, en situation d’impayés locatifs depuis plusieurs années, elle n’a jamais réglé lesdites provisions qui ont été appelées et qui sont justifiées par le bailleur et, qu’en tout état de cause, elle ne justifie pas de ce paiement,
– les débouter de leurs demandes de mainlevée de la saisie réalisée à titre conservatoire,
– les débouter de plus fort de cette demande qui n’est pas formulée devant le juge de l’exécution seul compétent,
A titre reconventionnel,
Vu les articles 544 et 1240 du Code civil,
Vu le trouble manifestement illicite et l’atteinte au droit de propriété,
Vu l’ordonnance de référé du 30 juillet 2024,
-prendre acte de ce qu’elle renonce à sa demande de condamnation sous astreinte de la société ATELIER M à procéder à l’enlèvement de tout élément (tables, chaises, tonnelle, bac à fleurs, plots…) installé par cette dernière sur les emplacements de parking situés [Adresse 1] à SAINT-MITRE-LES-REMPARTS (13920) appartenant à la SCI MARTIGUES SUD OUEST sous astreinte de 300€ par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir,
-condamner la société ATELIER M à lui payer, solidairement avec Madame [U], une somme de 10.000€ au titre du préjudice de jouissance compte tenu de l’atteinte illicite à son droit de propriété de la SCI MARTIGUES SUD OUEST commis par la société ATELIER M subi depuis au moins le mois d’avril 2023 – date de la mise en demeure et des divers troubles de jouissance occasionnées,
En tout état de cause,
-condamner la société ATELIER M in solidum avec Madame [U] au paiement de la somme de 8.000€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens, comprenant les frais générés par la saisie-conservatoire diligentée.

En application de l’article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties pour l’exposé complet des moyens développés.

Par ordonnance du 9 mars 2026, le juge de la mise en état a clôturé la procédure avec effet différé au 7 mai 2026 et renvoyé l’affaire à l’audience du 18 suivant, formation juge unique.

Enfin, les parties ont ensuite été avisées de ce que l’audience serait tenue en formation de juge rapporteur.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les conséquences de la cession du bien donné à bail

La SCI MARTIGUES SUD OUEST a vendu le bien objet du bail à la SCI LES JULIENS par acte authentique du 19 juillet 2024.

Le tribunal constate que la SCI MARTIGUES SUD-OUEST se désiste de ses demandes initiales tendant à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail et à défaut de voir prononcer la résiliation de celui-ci, de sa demande subséquente tendant à voir ordonner l’expulsion de la SAS L’ATELIER M, de ses demandes tendant à voir condamner la SAS L’ATELIER M à lui payer diverses réparations et de sa demande tendant à l’enlèvement de tous éléments installés sur les emplacements de parkings.

De même, le tribunal déboute la SCI MARTIGUES SUD OUEST de sa demande en paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 30 juillet 2021 dans la mesure où elle ne poursuit pas l’acquisition de la clause résolutoire du bail.

Pour autant, jusqu’à la cession du bien objet du bail, en l’absence de résiliation de celui-ci, les sommes dues à la SCI MARTIGUES SUD OUEST au titre de l’occupation du local ont la nature de loyer et le cas échéant de charges et peuvent être dues par le preneur sous réserve de ce qui suit.

Sur le commandement de payer

La SAS L’ATELIER M soutient que le commandement de payer a été délivré de mauvaise foi dès lors qu’il porte sur la somme de 16.877,23€ au titre de loyers et charges alors que la société bailleresse n’a jamais justifié du montant des charges dues. La société en déduit que le commandement est nul et ne peut avoir aucun effet. Sur les pièces produites en cours d’instance, la société soutient que le décompte n’individualise pas la taxe foncière et la consommation d’eau alors que d’autres locataires occupent l’immeuble.

La SCI MARTIGUES SUD OUEST répond que la délivrance d’un commandement de payer pour un montant inexact n’affecte pas sa validité à concurrence des sommes dues. La société défenderesse ajoute que c’est après trois ans de procédure que pour la première fois la SAS L’ATELIER M a soutenu ne pas avoir obtenu les justificatifs des charges provisionnées ; qu’en sa qualité de bailleresse, elle est toujours fondée à justifier des charges et à procéder à la régularisation des charges en cours d’instance, ce qu’elle a fait.

Sur ce

L’article L.145-40-2 du Code de commerce, issu de la réforme de la Loi dite Pinel n° 2014-626 du 18 juin 2014, dispose que:
 » Tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire. En cours de bail, le bailleur informe le locataire des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux.
Lors de la conclusion du contrat de location, puis tous les trois ans, le bailleur communique à chaque locataire :
1° Un état prévisionnel des travaux qu’il envisage de réaliser dans les trois années suivantes, assorti d’un budget prévisionnel ;
2° Un état récapitulatif des travaux qu’il a réalisés dans les trois années précédentes, précisant leur coût.
Dans un ensemble immobilier comportant plusieurs locataires, le contrat de location précise la répartition des charges ou du coût des travaux entre les différents locataires occupant cet ensemble. Cette répartition est fonction de la surface exploitée. Le montant des impôts, taxes et redevances pouvant être imputés au locataire correspond strictement au local occupé par chaque locataire et à la quote-part des parties communes nécessaires à l’exploitation de la chose louée. En cours de bail, le bailleur est tenu d’informer les locataires de tout élément susceptible de modifier la répartition des charges entre locataires.
Un décret en Conseil d’Etat fixe les modalités d’application du présent article. Il précise les charges, les impôts, taxes et redevances qui, en raison de leur nature, ne peuvent être imputés au locataire et les modalités d’information des preneurs. ».

En l’espèce, le décompte annexé au commandement de payer visant la clause résolutoire du bail du 30 juin 2021 est fondé sur les factures pour toute l’année 2020 (9 factures de 3.567,60€ et 3 de 3.628,80€) et une partie de l’année 2021 (six factures de 6.628,80€), soit une somme de 16.877,23€ restant due après déduction des règlements effectués.

Le décompte ne précise pas la part des charges sur les montants réclamés chaque mois mais le bail du 1er août 2019 stipule :
– un loyer de 2.715€ HT, TVA en sus,
–  » par trimestre d’avance les quote-parts de taxe foncière et d’entretien, et eau des communs à savoir 198€ HT x3 ( taxe foncière) 60€ HTx3 ( entretien) « ,
– une révision  » le 1er mai de chaque année et pour la première fois le 1er août 2020  » conformément aux dispositions légales selon la variation de l’indice ILC publié trimestriellement par l’INSEE, l’indice de référence étant celui du T3 2018 : 113,45,
– à l’article 8 du bail : le preneur  » remboursera au bailleur, à compter de la date d’effet du bail et sur présentation des justificatifs, les catégories de charges, impôts, taxes et redevances dont il est tenu à l’égard du bailleur conformément à l’inventaire de ces charges, impôts, taxes et redevances défini en annexe et comprenant conformément aux prescriptions des articles L 145-40-02 et R 145-36 du Code de commerce, la répartition des charges et impôts liées au présent bail. Charge foncière comprise.
Conformément à l’article R 145-36 du Code de commerce, le bailleur s’engage à fournir au preneur un état récapitulatif annuel des charges, impôts, taxes et redevances au plus tard le 31 octobre de l’année suivante « .

Au regard de l’ensemble de ces stipulations contractuelles, il convient de retenir que :

-du mois de janvier au 31 juillet 2020, le loyer s’élevait contractuellement à 2.715€ par mois outre 543€ de TVA,

-le 1er août 2020, le loyer devait être contractuellement révisé à la somme de 2.781,52€ { 2.715€ x116,23 ( indice T1 2020 paru le 30/06/2020 )/113,45 ( indice de référence)}, outre 556,30€ de TVA, soit 3.337,82€ par mois,

-les provisions sur charges contractuellement dues s’élevaient à 258€ par trimestre, étant précisé que la rédaction de la clause du bail relative aux charges n’est pas compréhensible autrement et qu’elle ne prévoit pas l’application de la TVA en sus.

Ensuite, dès lors que ce n’est qu’au cours de la présente instance que la SAS L’ATELIER M a sollicité la production des éléments justifiant des charges, la SCI MARTIGUES SUD OUEST est recevable à communiquer ces documents après le délai prévu par l’article R145-36 du Code de commerce.

Pour autant, si la SCI MARTIGUES SUD OUEST produit les avis de taxe foncière pour les années 2020 et 2021 ainsi que les factures de la régie des eaux pour la période à compter du 21 juin 2021, ces pièces sont insuffisantes à justifier des charges effectivement dues par la SAS L’ATELIER puisqu’elles concernent l’immeuble entier sans qu’aucune pièce ne viennent justifier de la répartition des charges par lots.

La mention faite par la bailleresse dans la pièce 14-bis de ce que  » votre lot constitue 18% de la surface locative  » ne vient pas justifier de manière suffisante de la répartition des charges entre les locataires de l’immeuble. Un état descriptif de division aurait dû être visé par le bail et adressé à la première demande à la SAS L’ATELIER M.

Il s’ensuit que la SCI MARTIGUES SUD OUEST n’était pas fondée à réclamer des charges à la SAS L’ATELIER M et doit donc lui restituer les provisions sur charges effectivement payées.

Il convient donc de considérer que la SAS L’ATELIER M était redevable de :
-3.258€ par mois (2.715€+543€ de TVA) pour la période du 1er janvier au 31 juillet 2020, soit 22.806€ (7 mois),
-3.337,82€ pour la période entre le 1er août 2020 et le 30 juin 2021 (période visée par le commandement de payer), soit 36.716,02€ (11 mois)
Soit un total de 59.522,02€.

Il n’est pas contesté que la SAS L’ATELIER M a payé au titre des factures adressées pour cette période une somme totale de 47.890,37€ (compensation comprise), ainsi que la SCI MARTIGUES SUD OUEST l’a expressément reconnu aux termes du commandement de payer.

Il s’ensuit que le commandement était valable pour la somme de 11.631,68€ et non celle de 16.877,23€. L’erreur portant sur la somme réclamée en sus, dès lors qu’elle procède d’une mauvaise interprétation de la clause relative aux charges dont la rédaction n’est pas claire et de ce que les charges ne sont pas suffisamment justifiées, n’affecte pas la validité du commandement pour la somme qui est due au titre des loyers.

Il n’y a donc pas lieu de considérer que le commandement a été délivré de mauvaise foi.

En tout état de cause, même si la SCI MARTIGUES SUD OUEST se désiste de ses demandes de constat et/ou de prononcé de la résiliation du bail, ainsi que de sa demande d’expulsion, la question de la validité du commandement n’est pas sans aucune conséquence sur les demandes à titre de dommages et intérêts formée par les parties.

Ces demandes seront examinées ci-après.

Sur la demande en restitution des provisions sur charges de la SAS L’ATELIER M

La SAS L’ATELIER M soutient avoir réglé au titre des provisions sur charges la somme de 17.776,80€ ( soit 309,60€ TTC par mois depuis le mois d’août 2019) et en demande la restitution. La SCI MARTIGUES SUD OUEST se prévaut de la justification des charges pour contester cette demande en restitution.

Or, il résulte de ce qui précède que la SCI MARTIGUES SUD OUEST ne justifie pas suffisamment des charges réclamées.

En conséquence, la SAS L’ATELIER M est fondée en sa demande en restitution de la somme qu’elle a effectivement payée au titre des charges.

Pour autant, la demande en restitution sera examinée en même temps que la demande en paiement formée reconventionnellement par la SCI MARTIGUES SUD OUEST ci-dessous.

Sur la demande reconventionnelle en paiement de la SCI MARTIGUES SUD OUEST au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation

L’article 1353 du Code civil énonce que  » Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation « .

En l’espèce, la demande reconventionnelle de la SCI MARTIGUES SUD OUEST porte sur les loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’au 1er juillet 2024, soit  » 37.206,97€ outre les intérêts au taux légal à compter du 30 juin 2021 « .

La SCI MARTIGUES SUD OUEST se prévaut de la pièce n°13, laquelle fait état d’une dette de loyers et charges de 28.959,37€ au 31/12/2021 et d’une dette de loyers et charges de 37.206,97€ au 1er juillet 2024 (la dernière mensualité portant sur 19 jours en juillet 2024).

La SAS L’ATELIER M et Madame [U] reprochent à la bailleresse de ne pas lui communiquer un décompte locatif juste et concluent comme suit :
« la locataire considère devoir au titre des loyers impayés la somme de 15.026€ et sur cette somme, les provisions sur charges sont inclues dans le calcul.
A raison de 300€ HT, soit 360€ TTC depuis août 2019 jusqu’à aujourd’hui soit ( 52×360) la somme de 18.720€.
C’est-à-dire que le bailleur n’ayant pas justifié de la régularisation de charges, il sera condamné à rembourser à la société ATELIER M le montant des provisions sur charges indûment perçues « .

Il s’ensuit qu’il ne se dégage pas des conclusions de la SAS L’ATELIER M et de Madame [U] une reconnaissance expresse et non équivoque d’une dette de 37.206,37€ telle qu’invoquée par la société bailleresse.

Ensuite, il résulte de ce qui précède que la SCI MARTIGUES SUD OUEST n’est pas fondée en sa demande au titre des charges, faute pour elle d’en justifier de manière suffisante, ni au titre des indemnités d’occupation, puisqu’elle ne poursuit pas le constat ou le prononcé de la résiliation du bail.

En revanche, le bail a poursuivi ses effets entre les parties jusqu’au 1er juillet 2024 au moins, en réalité jusqu’au 19 suivant, date du transfert de propriété du bien aux termes de l’acte de cession du même jour.

En outre, en application de l’article 1353 du Code civil, il appartient à la SAS l’ATELIER M et à Madame [U], débitrices des loyers en leur qualité de preneur et de caution, de démontrer leur règlement.

La défenderesse ne produit pas de décompte portant sur l’ensemble de la relation contractuelle.

La seule pièce n°13 de la société bailleresse, constituant un décompte approximatif et insuffisamment détaillé, n’est manifestement pas établi sur le loyer TTC effectivement dû au regard des stipulations contractuelles relatives au montant du loyer initial et à l’indexation annuelle.

Pour autant, aux termes de cette pièce, la SCI MARTIGUES SUD OUEST réclame le paiement d’une créance de 37.206,37€, comportant des charges. Par ailleurs, les demanderesses ne contestent pas le montant mensuel des loyers et l’indexation faite par la bailleresse. Elles font valoir des règlements dont elles ne justifient pas.

Il y a donc lieu de déduire l’ensemble des provisions sur charges réclamées soit 258€ par mois entre le 1er août 2019 et le 19 juillet 2024 (à l’exception de 5 mois pendant la période du COVID ainsi que le reconnaît la bailleresse dans ses conclusions), soit pendant 54 mois entiers (258€ x 54 = 13.932) et 19 jours en juillet 2024 (158€) soit la somme totale de 14.090€ (13.932 + 158).

En conséquence, la SCI MARTIGUES SUD OUEST est bien fondée en sa demande afin de voir condamner solidairement la SAS L’ATELIER M et Madame [U], cette dernière en qualité de caution, à lui payer la somme de 23.116,97€ (37.206,97 – 14.090) au titre des loyers arrêtés au 1er juillet 2024 avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement (et non à compter du commandement du 30 juin 2021, date antérieure à l’arrêté de loyers).

Sur la main-levée de la saisie-conservatoire opérée le 9 novembre 2021 sur les comptes de Madame [U]

Comme le fait valoir la SCI MARTIGUES SUD OUEST, le juge de l’exécution est seul compétent pour connaître d’une telle demande en application de l’article R 512-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement de la SAS L’ATELIER M à hauteur de 20.796€ ( avec indexation et sous astreinte, au titre des travaux décrits dans le rapport d’expertise)

L’article 1719 du Code civil dispose que le bailleur est obligé, par la nature du
contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière:
1o De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant « .
2o D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée;
3o D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail;
« 4o D’assurer également la permanence et la qualité des plantations. »

L’article 1720 du Code civil énonce que  » Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

En l’espèce, la SAS L’ATELIER demande le paiement des travaux que l’expert judiciaire a listés et qu’il a considérés comme imputables à la SCI MARTIGUES SUD OUEST.

Cependant, il ne s’agit pas de réparations que la société preneuse a déjà payées. Or, la SCI MARTIGUES SUD OUEST, n’étant plus propriétaire du local donné à bail, n’est plus débitrice de l’obligation de délivrance. La SAS L’ATELIER n’est pas fondée à lui réclamer le paiement du prix des travaux à réaliser et décrits dans le rapport d’expertise.

Sur la demande en réparation à hauteur de 82.768,32€ au titre du trouble de jouissance et préjudices subis

L’expert judiciaire relève dans son rapport plusieurs désordres.

Le premier affecte les dalles du faux plafond de la cuisine et l’expert est d’avis que leur remplacement relève de l’entretien du local et incombe au preneur.

Le deuxième désordre relevé par l’expert concerne la porte Nord qui est condamnée dont le preneur indique qu’il a dû la faire rouvrir. L’expert judiciaire est d’avis que le désordre constaté (joint supérieur dégradé et porte qui ne plaque pas) peut avoir des conséquences sur l’usage notamment lié à des déperditions de chaleur et qu’ils relèvent de l’entretien du bien à la charge du preneur.

Ensuite, l’expert judiciaire relève un désordre affectant le mécanisme de d’une des deux fenêtres à soufflet. L’expert est d’avis que ce désordre était connu du preneur lors de l’entrée dans les lieux et qu’il relève de son entretien.

En outre, l’expert judiciaire relève une fissure à gauche de la porte d’entrée principale à l’ intérieur du local (vide de 3mm de large). L’expert est d’avis qu’il s’agit d’un problème de sécurité (verre tranchant susceptible de tomber sur la clientèle) et d’isolation, et qu’il s’agit d’une conséquence de la vétusté de la porte. Il estime que son remplacement est imputable à la bailleresse.

L’expert judiciaire relève ensuite l’absence de certaines vis de fixation hautes de la porte d’entrée ayant pour effet une certaine désolidarisation de la porte par rapport au montant affaiblissant la rigidité de la porte. L’expert estime que ce désordre trouve son origine dans la vétusté de la porte et que son remplacement est imputable à la bailleresse.

L’expert judiciaire relève ensuite la fissuration des vitres sur toute la longueur, désordre évolutif depuis l’entrée dans les lieux. L’expert estime que le désordre trouve son origine dans la casse thermique liée à la dilatation et dans la casse liée à l’altération du support, a des conséquences sur la sécurité des personnes ( risque de chute de verre) et sur l’isolation du local et que le remplacement des vitres est imputable à la bailleresse. De plus, l’eau peut rentrer en partie basse, le joint étant usé.

Enfin, l’expert judiciaire relève que la porte d’entrée est vétuste si bien qu’en cas de fortes pluies l’eau rentre par la porte principale et le bas des façades vitrées. Il estime que le désordre est imputable à la bailleresse.

Pour apprécier la demande formée par la SAS L’ATELIER à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance, la juridiction fait siennes les conclusions expertales relatives à l’existence des désordres et l’imputabilité des travaux de reprise essentiellement à la bailleresse à l’exception des désordres affectant les dalles de faux plafond, la porte condamnée et le mécanisme des deux portes à soufflet.

Ensuite, la juridiction constate que la SAS L’ATELIER M n’a jamais réclamé à la bailleresse de travaux d’entretien ou de remplacement des différents désordres relevant de son obligation de délivrance.

En outre, l’expert judiciaire observe dans son rapport que lors de la réunion d’expertise du 10/11/2022 le magasin était ouvert et les clients servis, toute la surface de vente étant aménagée et divers articles et services étant proposés.

Enfin, la SAS L’ATELIER M ne produit aux débats aucun élément de nature à démontrer qu’elle a subi un préjudice de jouissance des lieux du fait des désordres relevés par l’expert, lesquels étaient somme tout assez mineurs et n’ont manifestement pas entravé l’exploitation du local.

En conséquence, la SAS L’ATELIER M sera déboutée de sa demande en réparation.

Sur la demande pour procédure abusive

Les explications de la SAS L’ATELIER et Madame [U] ne permettent pas de caractériser l’intention de nuire de la SCI MARTIGUES SUD OUEST. En ces conditions, il n’est pas justifié de retenir le caractère abusif de la délivrance du commandement de payer à la SAS L’ATELIER M ou de l’assignation à Madame [U].

En conséquence, la SAS L’ATELIER M et Madame [U] seront déboutées de leur demande de dommages et intérêts du chef du caractère abusif de la procédure.

Sur la demande reconventionnelle de la SCI MARTIGUES SUD OUEST en réparation de l’atteinte à son droit de propriété

L’article 1231 du Code civil énonce qu’à moins que l’inexécution soit définitive, les dommages et intérêts ne sont dus que si le débiteur a préalablement été mis en demeure de s’exécuter dans un délai raisonnable.

L’article 1231-1 du même code dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne prouve pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En l’espèce, la SCI MARTIGUES SUD OUEST démontre que la SAS L’ATELIER M a installé une terrasse en extérieur notamment sur des places de parking alors que le bail commercial ne lui donne aucun droit d’usage de ces places.

Cette occupation illicite a duré entre le mois de juillet 2023 et le mois de juillet 2024, date de cession du bien par la SCI.

Or, la SCI était propriétaire de l’ensemble de ces places de parking, lesquelles ont vocation à être utilisées par l’ensemble de ses locataires. Précisément, la SCI justifie d’un mail d’un locataire du 20 septembre 2023 se plaignant de l’occupation d’une partie du parking par la terrasse, avait mis en demeure la SAS L’ATELIER M d’enlever la terrasse par courrier du 28 avril 2023 et a obtenu une décision du juge des référés ordonnant la libération de la terrasse.

Au regard de ces éléments, la SAS L’ATELIER M et Madame [U] seront condamnées solidairement à payer à la SCI MARTIGUES SUD OUEST la somme de 1.500€ en réparation du préjudice subi du fait de l’atteinte portée à son droit de propriété.

Sur les demandes accessoires

La SAS L’ATELIER M et Madame [U], qui perdent essentiellement à l’instance, seront condamnées solidairement aux dépens, en ce compris les frais de la procédure de saisie-conservatoire autorisée par ordonnance du juge de l’exécution du 24 janvier 2022, ces frais ayant un rapport étroit et nécessaire avec la présente instance.

Ensuite, la SAS L’ATELIER M et Madame [U] seront condamnées à payer à la SCI MARTIGUES SUD OUEST une indemnité de 2.000€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Enfin, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement rendu par mise à disposition au greffe, après débats publics, contradictoire et en premier ressort :

CONSTATE que la SCI MARTIGUES SUD-OUEST se désiste de :
– ses demandes tendant à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail et à défaut de voir prononcer la résiliation de celui-ci,
– sa demande subséquente tendant à voir ordonner l’expulsion de la SAS L’ATELIER M,
– ses demandes tendant à voir condamner la SAS L’ATELIER M à lui payer diverses réparations,
– sa demande tendant à l’enlèvement de tous éléments installés sur les emplacements de parkings,

DEBOUTE la SCI MARTIGUES SUD OUEST de sa demande en paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 30 juillet 2021 dans la mesure où elle ne poursuit pas l’acquisition de la clause résolutoire du bail,

CONDAMNE la SAS L’ATELIER M et Madame [M] [C] épouse [U] à payer solidairement à la SCI MARTIGUES SUD OUEST la somme de 23.116,97€ au titre des loyers impayés au 19 juillet 2024, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

CONDAMNE la SAS L’ATELIER M et Madame [M] [C] épouse [U] à payer solidairement à la SCI MARTIGUES SUD OUEST la somme de 1.500€ en réparation de l’atteinte faite à son droit de propriété,

Se DECLARE incompétent pour connaître de la main-levée de la saisie conservatoire du 10 novembre 2021,

DEBOUTE les parties de toutes autres demandes,

CONDAMNE la SAS L’ATELIER M et Madame [M] [C] épouse [U] à payer solidairement à la SCI MARTIGUES SUD OUEST une indemnité de 2.000€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNE la SAS L’ATELIER M et Madame [M] [C] épouse [U] solidairement aux dépens, en ce compris les frais générés par la saisie-conservatoire autorisée par ordonnance du juge de l’exécution du 24 janvier 2022,

DIT que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, par la chambre économique et commerciale du tribunal judiciaire d’Aix en Provence, la minute étant signée par M. JAMET, vice-président, et Mme CHANTEDUC, greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

La République Française mande et ordonne à tous huissiers sur ce requis de mettre la présente décision à exécution aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près les Tribunaux Judiciaires d’y tenir la main, à tous les commandants et officiers de la force publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.
En foi de quoi la présente décision a été signée sur la minute par le président et le greffier du Tribunal.
La présente grosse certifiée conforme a été signée par le greffier du Tribunal Judiciaire d’AIX-EN-PROVENCE