JUGEMENT DU : 21 Septembre 2026
DOSSIER : N° RG 26/00102 – N° Portalis DB3A-W-B7K-EJOZ
NAC : 5AA
AFFAIRE : [K] [X], [F] [X] C/ [G] [P] épouse [V], [O] [N] [B]
MINUTE N° : 26/

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALBI

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRESIDENT : Mme DROUY-AYRAL,

GREFFIER lors des débats et de la mise à disposition : Mme ODRION, Greffière

PARTIES :

DEMANDEURS

Monsieur [K] [X]
né le 06 Mai 1969 à [Localité 1]
[Adresse 1]
[Localité 2]
représenté par Me Camille COMMENGE, avocat au barreau d’ALBI

Monsieur [F] [X]
né le 05 Mai 1956 à [Localité 3]
[Adresse 2]
[Localité 2]
représentée par Me Camille COMMENG, avocat au barreau d’ALBI

DEFENDEURS

Madame [G] [P] épouse [V]
[Adresse 3]
[Localité 4]
non comparante

Monsieur [O] [N] [B]
né le 23 Juillet 1974 à [Localité 5]
[Adresse 3]
[Localité 4]
non comparant

Débats tenus à l’audience du : 15 Juin 2026
Jugement prononcé par sa mise à disposition au greffe le 21 Septembre 2026

Le 21 Septembre 2026
ccc délivrées aux parties
cccrfe délivrée à Me [I]

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat signé le 13 mars 2019, M. [F] [X] et M. [K] [X] ont donné à bail à Mme [G] [P] épouse [V] un logement situé [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 790 euros, outre 10 € de charges récupérables.

Par acte du 13 mars 2019, M. [O] [Q] [B] s’est porté caution solidaire, jusqu’au 15 mars 2025 et dans la limite de 15 mille euros.

Le 9 mars 2019, un état des lieux d’entrée a été réalisé de façon contradictoire entre M. [F] [X], Mme [V] et M. [N] [B].

Le 8 août 2025, un état des lieux de sortie a été dressé par commissaire de justice, en l’absence de Mme [V], laquelle avait fait restituer le logement.

Par actes d’huissier de justice du 3 mars 2026 délivrés en étude, M. [F] et [K] [X] ont fait assigner Mme [V] et M. [N] [B] devant le Juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire d’ALBI, aux fins de solliciter du Juge, sur le fondement des dispositions de la loi du 6 juillet 1989, de :

– Condamner solidairement Mme [V] et M. [N] [B] à leur payer les sommes suivantes :
10 406 € au titre des loyers et charges impayés14 126, 84 € au titre des dégradations locatives1500, 60 € au titre des frais de nettoyage79, 70 € au titre du remplacement de la clôture.- Les condamner solidairement à leur payer la somme de 1500 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

– Les condamner solidairement aux entiers dépens de l’instance.

Aux termes de ses conclusions 1, reprises oralement lors de l’audience, M. [F] [X] et M. [K] [X] sollicitent :

– de condamner solidairement Mme [V] et M. [N] [B] à leur payer les sommes suivantes :
10 406 € au titre des loyers et charges impayés14 126, 84 € au titre des dégradations locatives1500, 60 € au titre des frais de nettoyage
79, 70 € au titre du remplacement de la clôture.253 € au titre de l’entretien des pompes à chaleur160, 38 € correspondant à la moitié du coût de l’état des lieux de sortie,- de dire que les sommes versées en garantie à hauteur de 790 € viendront en déduction des sommes dûes,

– de condamner solidairement Mme [V] et M. [N] [B] au paiement de la somme de 2500 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

– de dire que les sommes engagées pour l’exécution de la décision seront solidairement supportées par Mme [V] et M. [N] [B] à défaut d’exécution volontaire,

– de dire qu’il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

A l’appui de leurs prétentions, M. [F] [X] et M. [K] [X] font valoir que Mme [V] a quitté le logement sans prévenir, et sans régulariser sa situation.
Ils produisent un décompte manuel qui laisse apparaître un solde négatif de 10 406 € au 15 juillet 2025.

Ils ajoutent qu’elle n’a pas restitué le logement elle – même, chargeant M. [N] [B] de le faire, sans toutefois lui confier de mandat écrit.

S’agissant des dégradations dont ils demandent réparation, ils soulignent que l’état des lieux d’entrée, établi contradictoirement, laisse apparaître un logement propre et en bon état général.
Ils précisent avoir dû recourir aux services d’un commissaire de justice, lequel a constaté que le logement était désormais à la limite de l’insalubrité, les murs et les plafonds étant en très mauvais état général, sale et graisseux.

En défense,ni Mme [V], ni M. [N] [B] ne comparaissent. Le jugement sera réputé contradictoire.

La décision a été mise en délibéré au 21 septembre 2026 par mise à disposition des parties au greffe de la juridiction.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I- Sur les demandes en paiement

A- Sur les loyers et charges impayés

En application des dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le preneur est tenu de l’obligation de payer le loyer et les charges au terme convenu.

Par ailleurs, aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

En l’espèce, les demandeurs produisent un décompte des sommes qui leur sont dûes, justifiant ainsi de la réalité de cette dette, à hauteur de 9616 €, déduction faite du dépôt de garantie conservé par les demandeurs.

En conséquence, Mme [V] et M. [N] [B] seront solidairement condamnés à leur payer la somme de 9616 euros au titre des loyers et charges impayés, étant précisé que la garantie consentie par M. [N] [B] s’applique parfaitement, tant dans le temps que pour le montant.

B- Sur les dégradations locatives

En application des dispositions des articles 1730 et suivants du code civil, s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.
Il répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute.

En outre, aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

– Sur les frais de peinture et de reprise des sols

En l’espèce, un état des lieux d’entrée a été réalisé le 9 mars 20219, lors de la prise à bail.

Un état des lieux de sortie a été effectué par commissaire de justice, de façon non contradictoire, mais après avoir dûment convoqué Mme [V], le 8 août 2025.

Il est complété par :
– un devis d’une entreprise générale de peinture pour un montant de 14 126, 84 € TTC,
– une facture d’achat de grillage et de matériel de pose pour celui – ci pour un montant de 79, 70 € TTC,
– un devis de société de maintenance de pompe à chaleur pour un montant de 253 € TTC,
– un devis de remis en état des lieux par une société de services d’un montant de 1250,50 € TTC
– la facture du coût d’établissement de l’état des lieux de sortie, pour un montant total de 239,02 € TTC.

Il résulte du constat des lieux de sortie, établi par un commissaire de justice, en comparaison avec celui d’entrée que les murs de la plupart des pièces de l’immeuble, en bon état lors de l’arrivée de la locataire, sont désormais en très mauvais état général, tachés, jaunis, que la toile de verre les recouvrant est souvent déchirée et percée de multiples trous. Le même état de délabrement a été constaté sur les plafonds, de même que pour le sol de la pièce désignée comme “séjour” et les sols des chambres.

La faute des locataires est caractérisée par la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie et l’application des textes précités, le préjudice est établi tel qu’ évoqué, et le lien entre les deux ne peut être contesté.

Dès lors, il conviendra de comparer les pièces du dossier, afin de déterminer les frais de remise en état imputables aux défendeurs.

Il résulte ainsi de l’ensemble de ces éléments que les interventions prévues au devis de la SARL Entreprise Générale de Peinture Bonnander et Cie sont justifiées.

Ainsi, au vu des pièces produites, il sera alloué à ce titre la somme de 14 126, 84 € TTC.

Sur les frais de nettoyage
M. [F] [X] et M. [K] [X] produisent un devis pour le nettoyage du logement, d’un montant de 1250 € TTC.

L’état de particulière saleté du logement est établi par l’état des lieux de sortie.

Ainsi, cette dépense sera jugée justifiée, et imputable au locataire.

En conséquence, les défendeurs seront condamnés solidairement à payer cette somme au bailleur.

– Sur le remplacement de la clôture

L’état des lieux d’entrée fait référence à une clôture en “bon état”.

Sur l’état des lieux de sortie, il est noté la présence de deux trous, sans précision sur la taille de ceux-ci et leur impact sur l’efficacité de la clôture.

La comparaison de ces deux pièces ne permet pas de savoir si la dépense prévue est justifiée.

Cette demande sera donc rejetée.

– Sur l’entretien des pompes à chaleur

Le logement est équipé de deux splits air/air, l’un dans l’entrée et l’autre dans la cuisine.

A l’entrée dans les lieux ces deux appareils sont indiqués comme “en très bon état”.

Lors de l’inventaire de sortie, celui du couloir d’entrée est décrit comme “complètement encrassé, graisseux, [….] avec présence de multiples traces de déjections d’animaux et de toiles d’arraignées”.
De même, celui de la cuisine présente “des plastiques complètement encrassés, non nettoyés, graisseux, tant visuellement qu’au toucher”.

Ces descriptions attestent d’une absence d’entretien dont la nécessité était pourtant rappelée dans l’état des lieux initial.

La dépense prévue à hauteur de 253 € TTC est donc justifiée. En conséquence, les défendeurs seront condamnés solidairement à payer cette somme au bailleur.

Sur la moitié du coût de l’état des lieux de sortie
Il n’est pas contesté que l’état des lieux de sortie ait donné lieu à procès-verbal établi par commissaire de justice.

Cependant, les demandeurs ne produisent aucun devis ni aucune facture à l’appui de leur prétention.

En revanche, figure aux pièces communiquées un courrier du commissaire de justice adressé le 17 mars 2028 au conseil des demandeurs qui récapitules l’ensemble des demandes chiffrées et rappelle le coût du procès – verbal de constat au visa des dispositions de la loi ALUR, pour un local de 50 à 150 M2 et pour un montant global de 320, 76 €, sans détail des postes chiffrés, notamment les frais de déplacements ou débours divers.

Or, le tarif des commissaires de justice est strictement encadré par la loi.

En l’espèce peuvent seuls être justifiés les émoluments fixes (69, 23 €) et le coût légal de l’acte (127, 67 €), pour un total de 196, 90 €.

Le paiement de la moitié de cette somme par les défendeurs soit 98, 45 € est acquis du fait de l’impossibilité d’effectuer un état des lieux contradictoire en l’absence de la locataire.

Le surplus des demandes, insuffisamment justifié, sera rejeté.

En conséquence, Mme [V] et M. [N] [B], en sa qualité de caution solidaire et conformément aux dispositions de l’article 2288 du code civil, seront condamnés à payer aux demandeurs les sommes suivantes :

– 9616 € au titre des loyers et charges restant impayés,
– 14 126, 84 € TTC au titre de la réfection des peintures et parquets,
– 1250, 50 € TTC au titre des frais de nettoyage,
– 253 € TTC pour l’entretien des pompes à chaleur
– 98, 45 € au titre de la moitié du coût d’établissement de l’état des lieux de sortie

Le montant total de ces sommes étant de 25 344, 79 €, il sera ici rappelé que la caution de M. [N] [B] est cantonnée d’accord parties à la somme de 15 000 €.

II- Sur les autres demandes

A- Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En application de ces dispositions, Mme [V] et M. [N] [B] seront solidairement condamnés au paiement des dépens de l’instance.

B- Sur les frais irrépétibles

Selon les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.
Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, Mme [V] et M. [N] [B] seront solidairement condamnés à payer à M. [F] [X] et M. [K] [X] la somme de 1500 euros sur ce fondement.

C- Sur l’exécution provisoire

En application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il n’y aura pas lieu à écarter l’application de ces dispositions.

Le présent jugement sera donc exécutoire de plein droit par provision.

PAR CES MOTIFS

La Juge des contentieux de la protection statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort,

CONDAMNE solidairement Mme [G] [P] épouse [V] et M. [O] [N] [B] à payer à M. [F] [X] et M. [K] [X] les sommes suivantes :

– 9616 € (neuf-mille-six-cent-seize euros) au titre des loyers et charges restant impayés,
– 14 126, 84 € TTC (quatorze-mille-cent-vingt-six euros et quatre-vingt-quatre centimes) au titre de la réfection des peintures et parquets,
– 1250, 50 € TTC (mille-deux-cent-cinquante euros et cinquante centiles) au titre des frais de nettoyage,
– 253 € TTC (deux-cent-cinquante-trois euros) pour l’entretien des pompes à chaleur
– 98, 45 € (quatre-vint-dix-huit euros et quarante-cinq centimes) au titre de la moitié du coût d’établissement de l’état des lieux de sortie

FIXE la dette de Mme [G] [U] épouse [V] à l’égard de M. [F] [X] et M. [K] [X] à la somme de 25 344, 79 € (vingt-cinq-mille-trois-cent-quarante-quatre euros et soixante-dix-neuf centimes),

FIXE la part de la dette de M. [O] [Q] [B] à l’égard de M. [F] [X] et M. [K] [X] à la somme de 15 000 € (quinze-mille euros), en application de son engagement de caution,

DÉBOUTE les demandeurs du surplus de leurs demandes,

CONDAMNE solidairement Mme [G] [P] épouse [V] et M. [O] [N] [B] à payer à M. [F] [X] et M. [K] [X] la somme de 1 500 € (mille-cinq cents euros), au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement Mme [G] [P] épouse [V] et M. [O] [N] [B] au paiement des dépens de la présente instance,

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

LA GREFFIÈRE LA JUGE