TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Expéditions exécutoires délivrées le:
Copies certifiées conformes délivrées le :

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2ème chambre civile

N° RG 23/12186 –
N° Portalis 352J-W-B7H-C2XKF

N° MINUTE :

Assignation du :
22 Septembre 2023

JUGEMENT
rendu le 24 Septembre 2026
DEMANDERESSE

Madame [P] [S] veuve [Q]
[Adresse 1]
[Localité 2]

représentée par Me Georges-Henri CHARPENTIER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E1395

DÉFENDERESSES

Madame [J] [T] [K] [Q] épouse [G]
[Adresse 2]
[Localité 3]

Madame [D] [F] [Q]
[Adresse 3]
[Localité 4] (Canada)

Toutes les deux représentées par Me Antoni MAZENQ, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E0286

Décision du 24 Septembre 2026
2ème chambre civile
N° RG 23/12186 –
N° Portalis 352J-W-B7H-C2XKF

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Céline MARION, Vice-Présidente, statuant en juge unique,

assistée de Madame Astrid JEAN, Greffière.

DÉBATS

A l’audience du 22 Juin 2026, avis a été donné aux avocats que la décision serait rendue le 24 septembre 2026.

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire, en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

[B] [Q] est décédé le [Date décès 1] 2011, laissant pour lui succéder, selon acte de notoriété du 12 avril 2011, Mme [P] [S], sa conjointe, et Mme [D] [T] [K] [Q] épouse [G] et Mme [J] [F] [Q], ses deux filles, issues de son union avec Mme [X] [Y] [Q].

Il était notamment propriétaire de trois locaux commerciaux situés [Adresse 4] à [Localité 1], faisant l’objet de baux commerciaux consentis à trois locataires.

Aux termes d’un testament olographe du 15 octobre 2007, [B] [Q] a notamment légué à Mme [P] [S] l’usufruit des biens immobiliers situés [Adresse 4] à [Localité 1]. Mmes [D] et [J] [Q] sont nues-propriétaires de ces biens.

Par lettres recommandées du 1 er février 2023, Mme [P] [S] a adressé à Mmes [D] et [J] [Q] une mise en demeure de lui payer la somme de 55 645,15 euros correspondant aux dépôts de garantie versés par les locataires dans le cadre des baux commerciaux.

Par acte de commissaire de justice en date du 22 septembre 2023, Mme [P] [S] a fait assigner Mmes [D] et [J] [Q] devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins de paiement de diverses sommes.

Dans ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 17 novembre 2025, Mme [P] [S] demande au tribunal de :

condamner in solidum Mmes [D] [Q] épouse [G] et [J] [Q] à lui payer la somme de 55 645,15 euros avec intérêts à compter de la mise en demeure,les débouter de leurs demandes,les condamner à lui payer la sommé de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens,ne pas écarter l’exécution provisoire.
Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 4 novembre 2025, Mmes [D] et Mme [J] [Q] demandent au tribunal de :

débouter Mme [P] [S] de ses demandes,Subsidiairement,
condamner Mme [P] [S] au paiement de la somme de 55 645,15 euros avec intérêts au taux égal à compter du 1er février 2023, à titre de dommages et intérêts,ordonner la compensation entre les créances et dettes respectives des parties,en tout état de cause,
condamner Mme [P] [S] au paiement de 6 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens, avec distraction au profit de Maître Antoni Mazens, avocat,à titre infiniment subsidiaire,
écarter l’exécution provisoire de droit de la décision à intervenir.
Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé aux conclusions des parties pour l’exposé plus ample des moyens de fait et de droit développés au soutien de ces prétentions, lesquels sont présentés succinctement dans les motifs.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 12 janvier 2026 et l’audience de plaidoiries a été fixée au 22 juin 2026.

À l’audience du 22 juin 2026 l’affaire a été mise en délibéré au 24 septembre 2026.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la demande principale de condamner Mmes [D] et [J] [Q] au paiement de la somme de 55 645,15 euros au titre des dépôts de garantie des baux commerciaux :

Moyens des parties

Mme [P] [S] soutient, au visa des articles 595, 730-1 et 1024 du code civil, que les nues-propriétaires sont tenues de la restitution des dépôts de garantie, rappelant que si l’usufruitier a, seul, qualité de bailleur, la restitution du dépôt de garantie incombe au

nu-propriétaire. Elle explique qu’elle a supporté la charge de ces dépôts de garantie à l’occasion de la défaillance des locataires, si bien que les nues-propriétaires doivent lui reverser les sommes reçues par elles au titre des dépôts de garantie dans le cadre de la succession. Elle souligne que la déclaration de succession mentionne les dépôts de garantie et que le cabinet [A], gérant des biens, atteste que les sommes reçues au titre des dépôts de garantie étaient détenues par le bailleur décédé. Elle ajoute que les sommes qu’elle a perçues au moment de la succession correspondent aux loyers échus après le décès et non aux dépôts de garantie.

Mmes [D] et [J] [Q] soutiennent, au visa des articles 578 et 595 du code civil, que les sommes réclamées ne sont pas dues. Elles expliquent que la demanderesse ne prouve ni la remise des sommes correspondant aux dépôts de garantie par les locataires à [B] [Q], ni encore la perception de ces fonds par les nues-propriétaires à l’occasion du règlement de la succession. Elles relèvent à ce titre que la mention des dépôts de garantie dans la déclaration de succession, document purement administratif, ne prouve pas la perception des fonds, d’autant qu’elles sont tierces aux baux. Elles ajoutent qu’à l’inverse, Mme [P] [S] a perçu des fonds lors de la succession dont le décompte du notaire ne permet pas de déterminer la nature, et qui pourraient correspondre aux dépôts de garantie. Enfin, elles estiment que les compensations intervenues à l’initiative de Mme [P] [S] dans le cadre des relations avec les locataires établissent que la demanderesse était détentrice des fonds.

Réponse du tribunal

Aux termes de l’article 578 du code civil, l’usufruit est le droit de jouir des choses dont un autre a la propriété, comme le propriétaire lui-même, mais à la charge d’en conserver la substance.

L’article 584 du même code prévoit que les fruits civils sont les loyers des maisons, les intérêts des sommes exigibles, les arrérages des rentes. Les fruits civils sont réputés s’acquérir jour par jour et appartiennent à l’usufruitier à proportion de la durée de son usufruit en vertu de l’article 586 du code civil.

L’article 595 du même code dispose que l’usufruitier peut jouir par lui-même, donner à bail à un autre, même vendre ou céder son droit à titre gratuit.

En revanche, l’usufruitier ne peut, sans le concours du nu-propriétaire, donner à bail un fonds rural ou un immeuble à usage commercial, industriel ou artisanal. À défaut d’accord du nu-propriétaire, l’usufruitier peut être autorisé par justice à passer seul cet acte. 

Selon l’article 1024 du code civil, le légataire à titre particulier ne sera point tenu des dettes de la succession, sauf la réduction du legs ainsi qu’il est dit ci-dessus, et sauf l’action hypothécaire des créanciers.

Il résulte de ce texte et d’une jurisprudence constante de la Cour de cassation que la restitution du dépôt de garantie au locataire incombe au bailleur originaire et ne se transmet pas à son ayant cause particulier tel que le légataire à titre particulier de l’usufruit de l’immeuble (3ème Civ.  25 février 2004, pourvoi n° 02- 16.589, 3ème civ, 28 juin 2018, pourvoi n° 17-18.100, 3ème Civ., 29 juin 2022, pourvoi n° 21-15.741).

Il résulte enfin des articles 1347 et suivants du code civil que la compensation d’obligations réciproques ne peut avoir lieu qu’entre deux obligations fongibles, certaines, liquides et exigibles.

Conformément à l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

En l’espèce, Mme [P] [S] demande à Mmes [D] et [J] [Q] le versement des sommes perçues par elles au titre des dépôts de garantie des trois baux conclus dans le cadre de l’exploitation des locaux commerciaux situés [Adresse 4] à [Localité 1] dépendant de la succession de [B] [Q], exposant qu’elle a dû rembourser aux locataires sortants lesdites sommes.

Dans les relations avec le locataire, qui sont régies par le droit du bail, l’usufruitier est tenu de toutes les obligations nées du contrat de bail.

Toutefois, le dépôt de garantie constitue une sûreté directement rattachée au contrat de location visant à garantir l’exécution de l’obligation du locataire Il n’entre dans le patrimoine du bailleur qu’en cas de non-respect de ses obligations par le preneur. Il s’agit d’une dette personnelle du bailleur à l’égard du locataire, de sorte que sa restitution incombe au bailleur originaire et ne se transmet pas à son ayant cause particulier.

Les contrats de renouvellement des baux avec les sociétés [1] et [2] en date des 31 juillet 2015 et 18 février 2014, mentionnent que les sommes remises à titre de dépôt de garantie seront remboursées au preneur en fin de jouissance « défalcation faite de toutes les sommes dont il pourrait être redevable pour loyers, charges et taxes et impôts, réparations et autres causes ».

Mmes [D] et [J] [Q] sont intervenues à ces contrats en leur qualité de nues-propriétaires.

Il est constant que Mmes [D] et [J] [Q] n’ont pas reçu personnellement les dépôts de garantie lors de la mise en location des biens objets du litige.

Les dépôts de garantie ont été perçus par [B] [Q], alors propriétaire des locaux loués, ainsi que cela ressort de l’attestation du cabinet [A], gérant des immeubles litigieux, en date du 23 juin 2011, dont aucun élément ne permet de douter de la sincérité.

Au décès de [B] [Q], les fonds perçus ont été inclus dans sa succession.

Ainsi que rappelé précédemment, à la fin du bail, l’obligation de rembourser le dépôt de garantie incombe au bailleur originaire, et donc, en cas de décès du bailleur en cours de bail, à ses héritiers. C’est pour cette raison que les sommes correspondant aux dépôts de garantie apparaissent comme une dette de la succession de [B] [Q] à l’égard de Mmes [D] et [J] [Q], qui devront rembourser ces dépôts de garantie aux locataires concernés.

Or, il n’est pas démontré que Mme [P] [S] aurait, au moment de la succession, perçu des fonds correspondant aux dépôts de garantie. En effet, les sommes versées à son profit par le notaire ne sont pas d’un même montant et il est expressément mentionné pour la somme de 21 877 euros, qu’elle correspond à la fraction des loyers commerciaux du 1er trimestre 2011 revenant à l’usufruitière. Aucun élément ne permet de démontrer que le décompte établi par l’agence immobilière inclurait le dépôt de garantie.

Il s’ensuit que les fonds n’ont pas été perçus par Mme [P] [S].

Le dépôt de garantie est dû au locataire à la fin du contrat de location.

Or, Mme [P] [S] justifie de la déduction du dépôt de garantie des sommes dues par la société [3] des tropiques à hauteur de 16 637 euros et par la société [2] à hauteur de 25 922,15 euros. Les décomptes mettent en évidence des dettes locatives correspondant à des loyers postérieurs au décès de [B] [Q].

Mme [P] [S] démontre donc avoir dû effectuer un paiement, par compensation, au titre du dépôt de garantie aux deux sociétés locataires, alors que cette charge incombait à Mmes [D] et [J] [Q].

En revanche, s’il est communiqué un congé de la part de la société [4], en date du 31 mai 2024, auquel est annexé un décompte des sommes dues par la locataire, il n’est pas justifié du remboursement du dépôt de garantie de 13 086 euros à cette locataire par Mme [P] [S]. En l’absence de paiement effectué par celle-ci au titre du dépôt de garantie la demande de remboursement sera rejetée.

Mme [P] [S] établit donc être créancière d’une obligation de remboursement de la somme de 42 559,15 euros à l’encontre de Mmes [D] et [J] [Q].

Par ailleurs, il résulte de l’article 1310 du code civil, selon lequel la solidarité ne se présume pas, que les dettes d’une succession se divisent entre les héritiers qui n’en sont tenus personnellement qu’au prorata de leurs droits respectifs ; il n’y a donc pas lieu de prévoir la solidarité entre les héritières.

Il n’y a pas lieu non plus de prononcer une condamnation in solidum à leur encontre, une telle modalité ne concernant que les co-responsables d’un même dommage.

Il convient en conséquence de condamner Mmes [D] et [J] [Q] à payer à Mme [P] [S] la somme de 42 559,15 euros avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts 

Moyens des parties

Mmes [D] et [J] [Q] soutiennent, au visa de l’article 1240 du code civil, que les remboursements opérés de manière unilatérale par Mme [P] [S] aux preneurs des baux commerciaux constituent des fautes, qui les privent de recours à leur encontre. Elles estiment que l’accord pour un remboursement intégral d’un dépôt de garantie à la société [1] dont elle n’était pas titulaire s’analyse en un règlement indu, et fautif. De même, elles relèvent que la compensation opérée dans le cadre du protocole d’accord qu’elle a conclu seule avec la société [2] le 27 avril 2022 constitue également un paiement indu fautif. Enfin, elles indiquent que le décompte relatif à la société [4] ne comporte pas mention d’une restitution du dépôt de garantie, et que toute compensation serait indue et fautive. Elles soulignent que les fautes leur causent un préjudice, s’élevant au montant des sommes dont le remboursement est sollicité. 

Mme [P] [S] soutient que les baux sont conclus au nom des nues-propriétaires et de l’usufruitière, de même que la déclaration de créances, et qu’elles ont donc eu connaissance de toutes informations nécessaires. Elle ajoute que le seul préjudice qui résulte de ce remboursement est un préjudice économique pour elle, correspondant à l’abandon de loyers qui lui étaient dus sans recevoir le dépôt de garantie.

Réponse du tribunal

Selon l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il résulte de ce texte que pour engager la responsabilité d’une personne il convient de rapporter la preuve de l’existence d’une faute, d’un préjudice et un lien de causalité entre la faute et le préjudice.

En l’espèce, il ressort des développements qui précèdent que Mme [P] [S], usufruitière, a, en fin de bail, procédé à la restitution des dépôts de garantie versés par les sociétés [1] et [2] dans le cadre des baux commerciaux, alors qu’elle n’était pas détentrice des fonds et que l’obligation de restitution incombait aux nues-propriétaires des biens loués.

Les échanges relatifs à la déclaration de créance dans le cadre de la liquidation judiciaire de la société [1] ont été faits par l’agent immobilier titulaire d’un mandat de gestion confié par les parties, au nom de celles-ci. Aucune faute ne saurait donc être

caractérisée dans le cadre de la fin du bail et dans la restitution du dépôt de garantie, dont aucun élément ne permet d’établir son caractère indu au profit de la locataire. Les sommes payées au titre du dépôt de garantie permettent justement de garantir les sommes restant dues en fin de bail.

En revanche, si les nues-propriétaires étaient parties à l’instance les opposant à la société [2] dans le cadre de l’exécution du bail commercial, Mme [P] [S] a conclu seule le protocole d’accord du 27 avril 2022 mettant fin au litige avec la locataire. Elle a donc effectué seule le remboursement à la locataire de sommes dont elle n’était pas détentrice, ce qui constitue une faute. Néanmoins, là encore les sommes n’étant pas indues, il n’en résulte aucun préjudice pour les nues-propriétaires, qui étaient redevables du dépôt de garantie.

Il convient en conséquence de rejeter la demande de dommages et intérêts, et dès lors, il n’y a pas lieu à compensation.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Mmes [D] et [J] [Q] aux dépens de l’instance.

En conséquence, la demande de distraction au profit de Maitre Mazens en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile sera rejetée.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de Mme [P] [S] les frais irrépétibles qu’elle a exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de condamner Mmes [D] et [J] [Q] à lui payer la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La demande de Mmes [D] et [J] [Q] formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire. Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

La nature du litige est compatible avec le prononcé de l’exécution provisoire. En conséquence, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit attachée au présent jugement.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

CONDAMNE Mme [D] [T] [K] [Q] épouse [G] et Mme [J] [F] [Q] à payer à Mme [P] [S] la somme de 42 559 ,15 euros avec intérêts au taux légal à compter du 22 septembre 2023, date de l’assignation,

REJETTE la demande de dommages et intérêts formée par Mme [D] [T] [K] [Q] épouse [G] et Mme [J] [F] [Q]

CONDAMNE Mme [D] [T] [K] [Q] épouse [G] et Mme [J] [F] [Q] à payer à Mme [P] [S] la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE la demande de Mme [D] [T] [K] [Q] épouse [G] et Mme [J] [F] [Q] au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [D] [T] [K] [Q] épouse [G] et Mme [J] [F] [Q] aux dépens de l’instance,

REJETTE la demande de distraction des dépens,

DEBOUTE les parties de leurs autres demandes et prétentions,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit,

DIT n’y a voir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit du présent jugement.

Fait et jugé à [Localité 1] le 24 Septembre 2026

La Greffière La Présidente