TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copies exécutoires
délivrées le :
à Me FRIKHA (E1329)
Me NAUD (J0087)

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18° chambre
2ème section

N° RG 25/07750 –
N° Portalis 352J-W-B7J-DAGWN

N° MINUTE : 2

Assignation du :
27 juin 2025

ORDONNANCE DU JUGE DE LA MISE EN ETAT
rendue le 23 septembre 2026

DEMANDERESSE AU PRINCIPAL
DEFENDERESSE A L’INCIDENT

S.A.R.L. RK BROTHERS (RCS de [Localité 1] n°892 345 505)
[Adresse 1]
[Localité 2]

représentée par Me Kamel FRIKHA, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire E1329

DEFENDERESSE AU PRINCIPAL
DEMANDERESSE A L’INCIDENT

S.C.I. LES IFS (RCS d’[Localité 3] n°417 765 500)
[Adresse 2]
[Localité 4]

représentée par Me Iris NAUD, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #J0087

MAGISTRAT DE LA MISE EN ETAT

Elisette ALVES, Vice-présidente, assistée de Paulin MAGIS, Greffier

DÉBATS

A l’audience du 1er juin 2026, avis a été donné aux avocats que l’ordonnance serait rendue par mise à disposition au greffe le 21 septembre 2026, délibéré prorogé au 23 septembre 2026.

ORDONNANCE

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
Susceptible d’appel dans les conditions de l’article 795 du code de procédure civile

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 18 juin 2002, la SCI LES IFS a donné à bail commercial à M. [H] [F], en renouvellement d’un précédant bail en date du 1er juillet 1992 modifié par avenant du 20 octobre 2000, pour une durée de dix années à compter rétroactivement du 1er janvier 2002, des locaux situés au rez-de-chaussée, au premier étage et au sous-sol d’un immeuble sis [Adresse 3] et [Adresse 4] à Paris (75018), afin qu’il y exploite une activité de débit de boisson et restaurant, moyennant le paiement d’un loyer annuel fixé initialement à la somme de 12.806 euros.

A l’échéance, le bail s’est poursuivi par tacite prolongation.

Par acte extrajudiciaire du 27 juin 2012, M. [F] a sollicité le renouvellement de son bail pour une nouvelle durée de dix années à compter rétroactivement du 1er janvier 2012.

Par acte d’huissier délivré le 18 septembre 2012, la bailleresse a acquiescé au renouvellement demandé à effet du 1er janvier 2012 et sollicité que le loyer annuel du bail renouvelé soit porté à la somme de 50.000 euros en principal.

Suivant acte sous seing privé du 27 mai 2013, après négociations, les parties ont signé un acte de renouvellement de bail pour une durée de dix années à compter du 1er avril 2013, moyennant le paiement d’un loyer annuel fixé initialement à la somme de 28.000 euros en principal.

Suivant acte sous seing privé du 14 novembre 2020, M. [F] a vendu le fonds de commerce exploité dans les lieux loués à la société RK BROTHERS, incluant le droit au bail. L’acte de cession de fonds de commerce a été signifié à la bailleresse le 27 novembre 2020.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] et [Adresse 4] à Paris (75018), qui a reproché à la locataire d’avoir entrepris des travaux affectant les parties communes, sans autorisation, a fait assigner la société SCI LES IFS et à la société RK BROTHERS devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir désigner un expert judiciaire au visa de l’article 145 du code de procédure civile, par acte du 21 avril 2021.

Par ordonnance de référé en date du 29 juillet 2021, M. [Q] [U] a été désigné en qualité d’expert judiciaire.

Parallèlement, la SCI LES IFS a fait signifier le 21 juin 2021 à la société RK BROTHERS un commandement d’avoir, dans le délai d’un mois, à lui adresser son dossier travaux comprenant le nom des entreprises intervenues et devant intervenir, ainsi que les attestations d’assurances relatives au chantier, et d’avoir à exploiter les locaux loués, visant la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions de l’article L145-17 du code de commerce.

Le 10 janvier 2022, la SCI LES IFS a ensuite fait assigner la société RK BROTHERS devant le tribunal judiciaire de PARIS en constatation de l’acquisition des effets de la clause résolutoire et, à titre subsidiaire, aux fins de voir prononcer la résiliation judiciaire du bail en raison des manquements de la locataire à ses obligations contractuelles.

Alors que cette affaire, enrôlée sous le RG : 22/0565, était pendante, la SCI LES IFS a fait délivrer à la société RK BROTHERS un congé pour le 31 mars 2023 avec refus de renouvellement de son bail, sans indemnité d’éviction, pour motif grave et légitime par acte extrajudiciaire du 15 septembre 2022.

Par acte du 27 juin 2025, la société RK BROTHERS a alors saisi le tribunal judiciaire de Paris principalement pour voir constater la nullité du congé signifié le 15 septembre 2022, fixer à la somme de 1.000.000 euros l’indemnité d’éviction due par la SCI LES IFS en application de l’article L145-14 du code de commerce et, subsidiairement, voir ordonner une expertise judiciaire afin que le tribunal puisse disposer de tous les éléments lui permettant de fixer l’indemnité d’éviction.

Il s’agit de la présente instance, enregistrée sous le RG : 25/7750.

Par jugement en date du 03 septembre 2025, rendu dans l’affaire enrôlée sous le RG : 22/0565, ce tribunal a essentiellement :
– rejeté les demandes de la bailleresse tendant à constater l’acquisition des effets de la clause résolutoire du bail, à prononcer la résiliation judiciaire du bail, ainsi que celles subséquentes de paiement d’une indemnité d’occupation et d’expulsion de la locataire avec remise en état des lieux mais aussi de paiement d’une indemnité de 100.000 euros, 
– condamné la société RK BROTHERS à payer à la SCI LES IFS une somme 9.153,39 euros au titre des loyers et charges restant dus au 19 mars 2025 (échéance du deuxième trimestre 2025 non incluse) outre 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens de l’instance.

C’est dans ce contexte que la SCI LES IFS a élevé un incident par voie de conclusions notifiées le 10 janvier 2026, tendant à voir déclarer irrecevable, pour cause de prescription, l’action en nullité du congé et en demande d’indemnité d’éviction initiée par la société RK BROTHERS.

Aux termes de ses dernières conclusions d’incident notifiées par voie électronique le 15 mai 2026, la SCI LES IFS demande au juge de la mise en état de :

DEBOUTER la société RK BROTHERS de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

DECLARER l’action en nullité du congé et en demande d’indemnité d’éviction initiée par la société RK BROTHERS irrecevable pour cause de prescription,

CONSTATER le dessaisissement du tribunal de la présente instance,

CONDAMNER la société RK BROTHERS aux entiers dépens et à verser à la société SCI LES IFS la somme de 4.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile dont distraction au profit de Maître Iris NAUD sur le fondement de
l’article 699 du Code de procédure civile.

Selon dernières conclusions sur l’incident notifiées par voie électronique le 19 mai 2026, la société RK BROTHERS demande au juge de la mise en état, de :

A TITRE PRINCIPAL
DEBOUTER la société SCI LES IFS de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions,

DECLARER l’action en nullité du congé et en demande d’indemnité d’éviction initiée par ta société RK BROTHERS recevable et non prescrite,

CONSTATER la nullité du congé délivré par la SCI LES IFS en date du 15 septembre 2022,

FIXER à la somme de 1 000 000 euros l’indemnité d’éviction que la SCI LES IFS devra payer à la SARL RK BROTHERS, en application de l’article L.145-14 du Code de commerce,

CONSTATER le tribunal de la présente instance correctement saisi,

CONDAMNER la société SCI LES IFS aux entiers dépens et à verser à la société RK BROTHERS la somme de 4.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile dont distraction au profit de Maître Kamel FRIKHA sur le fondement de l’article 699 du Code de procédure civile,

A TITRE SUBSIDIAIRE
DEBOUTER la société SCI LES IFS de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

DECLARER l’action en nullité du congé et en demande d’indemnité d’éviction initiée par la société RK BROTHERS recevable et non prescrite,

CONSTATER la nullité du congé délivré par la SCI LES IFS en date du 15 septembre 2022,

DESIGNER un expert avec mission de :
– se faire communiquer tous documents et pièces utiles,
– visiter les lieux sis [Adresse 4] à [Localité 5], les décrire,
– rechercher, en tenant compte de la nature des activités professionnelles autorisées par le bail de la situation et de l’état des locaux tous éléments permettant de déterminer l’indemnité d‘éviction dans le cas d’une perte de fonds : valeur marchande déterminée suivant les usages de la profession augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, des et droits de mutation afférents à la cession d’un fonds d’importance identique, de la réparation du trouble commercial,

CONSTATER le tribunal de la présente instance correctement saisi,

CONDAMNER la société SCI LES IFS aux entiers dépens et à verser à la société RK BROTHERS la somme de 4.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile dont distraction au profit de Maître Kamel FRIKHA sur le fondement de l’article 699 du Code de procédure civile.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions précitées des parties pour ce qui concerne l’exposé détaillé de leurs moyens.

Plaidé à l’audience du 1er juin 2026, l’incident a été mis en délibéré au 21 septembre 2026 puis prorogé au 23 septembre 2026.

MOTIFS

A titre liminaire

Il convient de rappeler que les demandes tendant à voir « constater » ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile en ce qu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert, ces demandes n’étant en réalité que la redite des moyens invoqués, et non des chefs de décision devant figurer dans la partie exécutoire de l’ordonnance.

Par ailleurs, le juge de la mise en état est incompétent pour statuer sur la fixation de l’indemnité d’éviction en application de l’article 789 du code de procédure civile, s’agissant d’une question de fond.

Enfin, compte tenu de leur désaccord sur la date d’expiration du bail signé le 27 mai 2013, la bailleresse invoquant le 31 mars 2023 mentionné à l’acte, tandis que la société RK BROTHERS se prévaut d’une mention manuscrite la reportant au 30 juin 2023, le juge de la mise en état a invité les parties à lui transmettre, en cours de délibéré, les originaux des actes en leur possession.

La SCI LES IFS a déposé l’original du bail en sa possession le 30 juin 2026, tandis que la société RK BROTHERS a remis un original de la promesse de vente et de l’acte de cession de fonds de commerce enregistré comportant copie du bail, expliquant ne pas être en possession d’un original du bail signé en son temps par le précédent exploitant. Il en sera tenu compte dans la présente ordonnance.

I- Sur la recevabilité de l’action en nullité du congé et en demande d’indemnité d’éviction formée par la société RK BROTHERS

La SCI LES IFS excipe de l’irrecevabilité de l’action en nullité du congé et en paiement d’une indemnité d’éviction introduite par la société RK BROTHERS. Elle fonde sa prétention sur les dispositions des articles L145-60 et L145-14 du code de commerce. Elle rappelle que le bail signé le 27 mai 2013, qui constitue la loi des parties, a été conclu pour une durée de dix années à compter du 1er avril 2013, et que son terme était le 31 mars 2023, date pour laquelle elle a donc fait délivrer son congé. Elle soutient que la saisine du tribunal par acte du 27 juin 2025 est tardive, la société RK BROTHERS ayant introduit ses demandes plus de deux années après la date d’effet du congé comportant refus de renouvellement de bail sans indemnité d’éviction signifié par acte extrajudiciaire du 15 septembre 2022.
Elle réplique à la locataire que, la mention manuscrite portée sur la copie du bail insérée dans l’acte de cession de fonds de commerce enregistré le 25 novembre 2020, invoquée pour soutenir que le terme du bail serait le « 30 juin 2023 », lui est inopposable. Elle souligne l’absence de paraphe des parties au droit de la modification litigieuse, alors qu’elles ont expressément paraphé l’autre modification manuscrite concernant l’adresse du preneur en première page du bail. Elle ajoute que, dans le cadre des procédures en référé expertise et acquisition des effets de la clause résolutoire du bail ou résiliation judiciaire du bail l’ayant précédemment opposée à la société RK BROTHERS, celle-ci n’a pas remis en cause les termes de la clause du bail signé le 27 mai 2013. Enfin, elle réfute que le courriel adressé le 13 novembre 2020 pour agréer la cession du fonds de commerce compte tenu du règlement des sommes dues par M. [F] confirmerait son accord pour un report de la date de fin du bail au motif qu’y était notamment demandé de rappeler que le vendeur restait solidaire du paiement de tout impayé par le cessionnaire jusqu’au 30 juin 2023.

La société RK BROTHERS résiste à cette prétention en faisant valoir qu’elle a introduit ses demandes dans le délai de deux années à compter de la fin du bail prévue le 30 juin 2023, puisque son assignation a été délivrée le 27 juin 2025. Elle fait valoir qu’elle n’a pas signé le bail expiré, ayant acquis le fonds de commerce de M. [F] en cours de bail, mais que l’acte de cession de fonds de commerce produit en original comporte une copie du bail signé le 27 mai 2013 dont la clause durée a été modifiée par une mention manuscrite portant le terme du bail 30 juin 2023. Elle insiste sur le fait que la SCI LES IFS n’a formulé aucune remarque lorsque le projet d’acte de cession de fonds lui a été adressé. Elle ajoute que la bailleresse a autorisé ladite cession du fonds de commerce au profit de la société RK BROTHERS par courriel du 13 novembre 2020 en demandant que soit rappelée la solidarité des signataires « jusqu’au 30 juin 2023 ». Elle estime que ce courriel confirme l’accord de la bailleresse pour un report de la date d’échéance du bail.
En réponse à l’absence de contestation de la date contractuellement fixée au 31 mars 2023 lors des précédentes instances, elle déclare que son conseil a simplement commis une erreur en ne mentionnant pas la date du 30 juin 2023 dans les conclusions régularisées. Selon elle, cet méprise ne saurait à elle seule justifier une modification du bail et remettre en cause la commune intention des parties résultant de la mention manuscrite apposée sur le bail, du courriel de la bailleresse relatif à la garantie du vendeur du fonds de commerce et de l’acte de cession de fonds lui-même dont les termes n’ont pas été contestés après sa signification à la SCI LES IFS. Elle en conclut que son action n’est pas prescrite et qu’elle a valablement agi en introduisant son action dans le délai de deux années ayant suivi la date de fin du bail prévue le 30 juin 2023 et non le 31 mars 2023 comme visé par le congé contesté.

Selon l’article 789 6° du code de procédure civile, lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les fins de non-recevoir.

L’article 122 du même code précise que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Aux termes de l’article L145-60 du code de commerce, toutes les actions exercées en vertu du statut des baux commerciaux se prescrivent par deux ans.

L’article L145-9 du même code dispose que, par dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil, les baux de locaux soumis aux dispositions du présent chapitre ne cessent que par l’effet d’un congé donné pour le dernier jour du trimestre civil et au moins six mois à l’avance.
A défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se poursuit par tacite reconduction au-delà du terme fixé par le contrat, conformément à l’article 1738 du code civil et sous les réserves prévues à l’alinéa précédent.
Le congé doit être donné par acte extrajudiciaire. Il doit, à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est donné et indiquer que le locataire qui entend, soit contester le congé, soit demander le paiement d’une indemnité d’éviction, doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné.

L’article L145-14 du même code précise par ailleurs, que le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.

L’article L145-28 du même code prévoit enfin qu’aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue. Jusqu’au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. Toutefois, l’indemnité d’occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7, compte tenu de tous éléments d’appréciation.

Enfin, en application de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, il est établi et non contesté que la SCI LES IFS a fait signifier le 15 septembre 2022 à la société RK BROTHERS un congé avec refus de renouvellement de son bail, sans indemnité d’éviction, pour motif grave et légitime, à effet du 31 mars 2023.

La bailleresse a produit l’original du bail signé le 27 mai 2013 qui contient un « ARTICLE 1 – DUREE » ainsi rédigé :

« D’un commun accord les parties décident de renouveler le bail pour une durée de dix années entières et consécutives, à compter du 1er avril 2013 pour expirer le 31 mars 2023.
Les parties renoncent en conséquence aux dates de renouvellement visées dans la demande et dans la réponse à la demande de renouvellement, les parties décidant d’un commun accord que le bail du 18 juin 2022 s’est poursuivi jusqu’au 31 mars 2021.
Les renouvellements successifs à venir interviendront toujours pour une période de 10 ans en 10 ans, ce que le Preneur accepte expressément.
Le Preneur aura la faculté de mettre fin au bail à l’expiration de chacune des périodes triennales, sous réserve d’en informer le Bailleur par acte extrajudiciaire au moins six mois à l’avance suivant les prescriptions légales en vigueur ».

Les termes clairs et précis de cette clause, exclusifs d’interprétation, constituent la loi des parties, et s’imposent au juge de la mise en état en application de l’article 1134 du code civil dans sa rédaction applicable au bail signé le 27 mai 2013.

Pour remettre en cause le terme contractuellement prévu, et soutenir que les parties l’ont reporté au 30 juin 2023, la société RK BROTHERS se prévaut de la mention manuscrite apposée sur la copie du bail annexé à l’acte de cession du fonds de commerce, ainsi que du courriel de la bailleresse agréant ladite cession en demandant que l’acte précise que le cédant restait garant des impayés jusqu’au 30 juin 2023 et de l’absence de contestation par la SCI LES IFS de l’acte de cession de fonds de commerce enregistré qui lui a été signifié.

L’analyse de l’original de l’acte de cession de fonds de commerce produit par la société RK BROTHERS permet de constater que la copie du bail signé le 27 mai 2013, qui y est insérée en pages 15 à 18, comporte des modifications manuscrites au niveau de la durée du bail (article 1) et du loyer (article 2). Les mois mentionnés à l’alinéa 1 de l’article 1 du bail en ces termes « D’un commun accord les parties décident de renouveler le bail pour une durée de dix années entières et consécutives, à compter du 1er avril 2013 pour expirer le 31 mars 2023 » apparaissent ainsi barrés et remplacés à la main respectivement par 1er « juillet » 2013 et « 30 juin » 2023. En outre, à l’alinéa 2 de l’article 2 du bail relatif au loyer ainsi rédigé « Le loyer et les accessoires seront payables en quatre termes égaux les 1er janvier, avril, juillet et octobre de chaque année » le terme « 1er » a été rayé du même trait de plume. Ces modifications manuscrites apparaissent en outre dans la copie du bail annexé en intégralité (annexe 4).

La bailleresse, qui réfute avoir donné son accord sur ces modifications qui n’existent pas dans l’original du bail qu’elle produit, est fondée à contester qu’elles lui sont opposables en l’absence de paraphe des parties en marge de celles-ci. L’unique modification manuscrite portée sur l’original du bail signé le 27 mai 2013, relative à l’adresse de M. [F] mentionnée en première page est, quant à elle, en effet assortie des paraphes de tous les signataires.

Le fait que dans son courriel du 13 novembre 2020, le dirigeant de la SCI LES IFS a pu demander qu’il soit mentionné dans l’acte de vente que le cédant du fonds de commerce serait solidairement tenu des impayés du cessionnaire jusqu’au 30 juin 2023 est également insuffisant à caractériser l’acceptation non équivoque de la bailleresse pour un report du terme du bail à cette même date puisque la date d’échéance du bail n’y est pas abordée.

Par ailleurs, contrairement à ce que soutient la société RK BROTHERS, il ne peut être déduit de l’absence de réaction de la bailleresse à la suite de la signification de l’acte de cession de fonds de commerce qu’elle aurait validé les mentions manuscrites litigieuses. En effet, l’attitude passive de la bailleresse n’implique pas une acceptation desdites mentions, des actes positifs de sa part manifestant de manière non ambiguë sa volonté d’autoriser en pleine connaissance de cause la modification doivent être produits.

Enfin, l’acceptation prétendue des modifications manuscrites litigieuses par la bailleresse est au contraire contredite par les termes de la facture n°04-11-20 établie par la SCI LES IFS au nom de « Café aux Ardennes Monsieur [F] [H] » jointe en dernière page de l’original de l’acte de cession de fonds de commerce produit par la société RK BROTHERS. Celle-ci vise en effet expressément en référence :
« Bail commercial du 01 avril 2013
Lot n°1, bâtiment A-RAA 01/04
Dépôt de garantie : Eur 15 070,28 (2Trim)
Loyer base 28 000 euros (TIF preneur)
RA fac 1° avril terme échu
Indexation du 1° avril 2020 ».

Il s’en déduit qu’au 14 novembre 2020, pour la bailleresse, le point de départ de la durée du bail était toujours le 1er avril 2013, tel que stipulé initialement, et non le 1er « juillet » 2013, de sorte qu’eu égard à la durée du bail conclu expressément pour dix années, son terme était le 31 mars 2023, et non le « 30 juin » 2023, contrairement aux mentions manuscrites apposées unilatéralement sur la copie du bail visé à l’acte de cession de fonds de commerce.

La société RK BROTHERS, qui n’a de surcroît pas contesté les termes du bail dans les précédentes instances ayant opposé les parties, échoue donc à établir la preuve qui lui incombe de la modification de l’échéance du bail entre les parties.

Dès lors, la bailleresse a pu valablement faire délivrer le congé sans offre de renouvellement à la société RK BROTHERS à effet du 31 mars 2023.

Le juge de la mise en état constate que le congé signifié le 15 septembre 2022 rappelle expressément les dispositions d’ordre public de l’article L145-9 du code de commerce en ces termes : « la locataire qui entend, soit contester le congé, soit demander le paiement d’une indemnité d’éviction, doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné ».

La société RK BROTHERS devait dès lors saisir le tribunal au plus tard le 31 mars 2025, en application de l’article L145-60 du code de commerce de sa contestation du congé et/ou de sa demande de paiement d’une indemnité d’éviction.

Son assignation délivrée le 27 juin 2025 est donc tardive, ainsi que le soutient la SCI LES IFS.

Par conséquent, il convient de déclarer l’action de la société RK BROTHERS en nullité du congé signifié le 15 septembre 2022 et en paiement d’une indemnité d’éviction, irrecevable pour cause de prescription.

II- Sur la demande d’expertise judiciaire formée par la société RK BROTHERS

Subsidiairement, la société RK BROTHERS sollicite la désignation d’un expert judiciaire afin d’éclairer le tribunal sur le montant de l’indemnité d’éviction.

Sa demande d’indemnité d’éviction ayant été précédemment jugée prescrite, il convient de rejeter la demande d’expertise judiciaire subséquente, qui est sans objet.

III- Sur les mesures accessoires

L’article 790 du code de procédure civile précise que le juge de la mise en état peut statuer sur les dépens et les demandes formées en application de l’article 700.

Compte tenu du sens de la présente décision, la société RK BROTHERS, qui succombe sera condamnée aux dépens de l’instance en application de l’article 696 du code de procédure civile. Ceux-ci pourront être recouvrés directement par Maître NAUD, dans les conditions prévues à l’article 699 du même code.

Les circonstances d’équité justifient également de ne pas laisser à la charge de la SCLI LES IFS la totalité des frais irrépétibles qu’elle a été contrainte d’exposer pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente instance. La société RK BROTHERS sera condamnée à lui verser une somme de 2.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ailleurs, il convient de constater d’office l’extinction de l’instance compte tenu de l’irrecevabilité des demandes formées par la société RK BROTHERS, le dispositif de son assignation, qui lie tribunal en application de l’article 768 du code de procédure civile, rédigé en ces termes, ne comportant pas d’autre prétention :

A titre principal :
CONSTATER la nullité du congé délivré par la SCI LES IFS en date Du 15 septembre 2022,
FIXER à la somme de 1 000 000 euros l’indemnité d’éviction que la SCI LES IFS devra payer à la SARL RK BROTHERS, en application de l’article L.145-14 du Code de commerce,
CONDAMNER la SCI LES IFS aux dépens et autoriser maitre Kamel FRIKHA, avocat au barreau de Paris, à procéder à leur recouvrement direct dans les conditions de l’article 699 du Code de procédure civile,
CONDAMNER SCI LES IFS a payer a SARL RK BROTHERS la somme de 3 000 euros par application de l’article 700 du même code,
ORDONNER l’exécution provisoire de Ia décision a intervenir en toutes ses dispositions,
A titre Subsidiaire :
Désigner un expert avec mission de :
– se faire communiquer tous documents et pièces utiles ;
– visiter les lieux sis a [Adresse 1] a [Localité 5], les décrire,
– rechercher, en tenant compte de la nature des activités professionnelles autorisées par le bail, de Ia situation et de l’état des locaux, tous éléments permettant de déterminer l’indemnité d’éviction dans le cas d’une perte de fonds : valeur marchande déterminée suivant les usages de la profession augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, des et droits de mutation afférents à la cession d’un fonds d’importance identique, de la réparation du trouble commercial,
CONDAMNER la SCI LES IFS aux dépens et autoriser maitre Kamel FRIKHA, avocat au barreau dc Paris, à procéder à leur recouvrement direct dans les conditions de l’article 699 du Code de procédure civile,
CONDAMNER SCI LES IFS 21 payer a SARL RK BROTHERS la somme de 3 000 euros par application de l’article 700 du même code,
ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir en toutes ses dispositions.

Enfin, il sera utilement rappelé qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge de la mise en état, statuant par ordonnance contradictoire et en premier ressort, susceptible de recours dans les conditions prévues par l’article 795 du code de procédure civile,

DECLARE l’action en nullité du congé portant refus de renouvellement et refus d’indemnité d’éviction signifié le 15 septembre 2022, et en demande d’indemnité d’éviction introduite le 27 juin 2025 par la société RK BROTHERS, irrecevable comme prescrite,

REJETTE la demande subsidiaire d’expertise judiciaire afin que le tribunal puisse disposer de tous les éléments lui permettant de fixer l’indemnité d’éviction, formée par la société RK BROTHERS, comme sans objet,

CONSTATE l’extinction de l’instance enregistrée sous le RG: 25/7750 en l’absence de toute autre prétention formée au fond, et le dessaisissement subséquent du tribunal judiciaire de Paris,

CONDAMNE la société RK BROTHERS à payer à la SCI LES IFS la somme de 2.500 euros (deux mille cinq cents) en application de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la société RK BROTHERS aux dépens de l’instance,

AUTORISE la distraction des dépens au profit de Maître Iris NAUD, avocat au Barreau de Paris, dans les conditions prévues à l’article 699 du code de procédure civile,

RAPPELLE que la présente ordonnance est assortie de l’exécution provisoire.

Faite et rendue à [Localité 1] le 23 septembre 2026

Le greffier Le juge de la mise en état
Paulin MAGIS Elisette ALVES