TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :

Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Sandrine MOUNIAPIN
Me Aude ABOUKHATER

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond

N° RG 25/11690 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBT25

N° MINUTE :

JUGEMENT
rendu le mercredi 23 septembre 2026

DEMANDEUR
Monsieur [X] [F], demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Sandrine MOUNIAPIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C1272

DÉFENDEURS
Madame [W] [P], demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Aude ABOUKHATER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #G0031

Monsieur [J] [A], demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Aude ABOUKHATER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #G0031

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Valérie OURSEL-ZUBER, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection, assistée de Coraline LEMARQUIS, Cadre-greffière,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 18 juin 2026

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 23 septembre 2026 par Valérie OURSEL-ZUBER, Vice-présidente assistée de Coraline LEMARQUIS, Cadre-greffière

Décision du 23 septembre 2026
PCP JCP fond – N° RG 25/11690 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBT25

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Suivant jugement d’adjudication du 30 juin 2022 rendu par le tribunal judiciaire de Paris, M. [X] [F] a acquis un appartement de deux pièces ainsi qu’une cave constituant respectivement les lots 5 et 31 de l’immeuble en copropriété situé [Adresse 3], de 25 m2. Cette décision est intervenue à la suite d’une saisie immobilière délivrée le 01 décembre 2021 à M. [T] [U] et Mme [M] [G] de la part du syndicat des copropriétaires de l’immeuble susvisé.

Le procès-verbal de constat du 31 janvier 2022, préalable à la vente, reprend le règlement de copropriété concernant le lot 5, dans ses termes :
 » Lot numéro cinq (5) : un appartement situé dans le bâtiment sur rue, au premier étage, face gauche, comprenant : entrée, cuisine, et deux pièces sur rue  »
 » Observation étant ici faite que par suite de travaux d’aménagement intérieur réalisé par un précédent propriétaire sans atteinte quelconque aux parties communes de l’immeuble et sans création de surface habitable, l’appartement comprend aujourd’hui : entrée, cuisine, une pièce principale, une salle d’eau avec water-closet broyeur « .

S’agissant de la situation du bien, le commissaire de justice constate que  » Le lot 5 est occupé par Monsieur [A] [J], locataire. Il occupe l’appartement avec sa femme et son enfant. Sur place, Monsieur [A] [B] n’a pas pu me fournir copie du contrat de bail, mais m’a présenté une quittance sur son téléphone portable « .

Par lettre du 19 septembre 2022, le conseil de M. [X] [F] a notifié sa qualité de propriétaire à M. [J] [A] et à Mme [W] [P], leur a indiqué qu’il apparaît qu’ils ne sont pas détenteurs d’un bail et ne payent ni loyer, ni indemnité d’occupation et leur a demandé de produire le bail in extenso signé des parties, l’état des lieux d’entrée, le justificatif de paiement des loyers depuis le 30 juin 2022 et l’attestation d’assurance couvrant les risques locatifs.

Par actes de commissaire de justice du 05 mars 2024 signifiés à étude, M. [X] [F] a assigné M. [J] [A] et Mme [W] [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris sur le fondement de l’article L213-4-3 du code de l’organisation judiciaire et pour l’essentiel les articles L322-5 et suivant du code des procédures civiles d’exécution, aux fins de voir :
– constater que M. [J] [A] et Mme [W] [P] sont occupants sans droit ni titre,
en conséquence,
– ordonner leur expulsion et celle de tous occupants des lieux de leur chef, sous astreinte de 100 euros par jour à compter du prononcé de la décision à intervenir, avec au besoin, l’assistance de la force publique et d’un serrurier, de l’appartement sis [Adresse 4] à [Localité 2]
– que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution
– les condamner in solidum à une indemnité d’occupation d’un montant de 900 euros à compter du 01 juillet 2022 jusqu’à la libération effective des lieux par remise des clés
– les condamner in solidum à payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile
– supprimer le délai de deux mois conformément à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution et celui de l’article L412-6 du même code
– les condamner in solidum aux entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 06 mars 2024. Aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

A l’audience du 30 avril 2024, le conseil de M. [J] [A] et Mme [W] [P] a sollicité un renvoi dans l’attente de sa désignation au titre de l’aide juridictionnelle. L’affaire a été renvoyée au 02 septembre 2024 puis au 05 janvier 2025 afin de permettre aux parties de se mettre en état. Les pièces du demandeur n’ayant pu être communiquées par avance, son conseil a alors sollicité un nouveau renvoi. L’affaire a fait l’objet d’une radiation. Le 08 décembre 2025, le conseil du demandeur a sollicité la réinscription au rôle. L’affaire, réinscrite et renvoyée à l’audience du 19 mars 2026, a de nouveau été renvoyée.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 18 juin 2026.

M. [X] [F], représenté par son conseil, a pris de nouvelles écritures visées par le greffe et reprises oralement par lesquelles il maintient les termes de son acte introductif d’instance et, y ajoutant, sollicite le débouté des défendeurs et leur condamnation in solidum à lui payer la somme de 27 450 euros, arrêtée au 01 mars 2026 au titre des indemnités d’occupation échues. Pour l’essentiel, sur le fondement des articles L322-5 et suivant du code des procédures civiles d’exécution, il demande de constater que les défendeurs sont occupants sans droit ni titre, ne justifiant d’aucun bail ayant date certaine et lui étant opposable, nonobstant les demandes faites auprès d’eux en ce sens. A l’audience, il précise que le bail communiqué n’est qu’une copie et est incomplet. En l’absence de preuve de l’existence d’un bail, le jugement d’adjudication permet l’expulsion des occupants sans droit ni titre. Il précise que l’indemnité d’occupation doit être fixée à 900 euros par mois à compter du 01 juillet 2022 au regard des caractéristiques du logement, de telle sorte que les occupants sont débiteurs de la somme de 27 450 euros (40 500 euros dus – 13 050 euros payés) pour la période du 01 juillet 2022 au 01 mars 2026. S’agissant des désordres qu’ils allèguent, ils ne lui sont pas imputables, alors qu’ils ont procédé à des interventions dans la salle d’eau. De plus, il n’a jamais pu entrer dans les lieux pour constater l’état du logement, l’origine des éventuels désordres et les interventions à prévoir. Par ailleurs, la réfection des parties communes a été votée. De plus, l’arrêté préfectoral du 09 avril 2026 les concernant ne fait pas obstacle au paiement de l’arriéré au 01 mars 2026, ni à l’expulsion. Dès lors, il précise qu’ils doivent être déboutés de leurs demandes de préjudice de jouissance, de dommages et intérêts pour préjudice moral et de suspendre partiellement le loyer. Il rappelle qu’il est lui-même dans une situation difficile, vivant à l’hôtel avec son épouse et leur enfant de 2 ans et qu’il supporte les charges de copropriété alors que, propriétaire du logement, il est privé de son bien.

De leur côté, M. [J] [A] et Mme [W] [P], représentés par leur conseil, ont pris des écritures visées par le greffe et reprises oralement par lesquelles ils demandent de :
– rejeter les demandes de M. [X] [F]
– le condamner à leur payer :
– 3 840 euros en réparation du préjudice de jouissance
– 2 000 euros en réparation du préjudice moral
– le condamner à réaliser les travaux prescrits par le STH sous astreinte de 50 euros par jour de retard passé un délai de 15 jours suivant la signification de la décision à intervenir à savoir :
– installer un système de ventilation efficace et permanent pour éviter le développement de moisissure
– sécuriser l’installation électrique et en justifier
– les autoriser à suspendre partiellement le loyer à hauteur de 60% jusqu’à remise en état du plafond et retrait des étais dument constate par un commissaire de justice aux frais de M. [X] [F]
– fixer la dette de loyer à la somme de 3 600 euros arrêtée au 17 juin 2026
– les autoriser à s’acquitter de cette dette en 8 mensualités de 450 euros chacune
– laisser à la charge de M. [X] [F] ses frais et dépens.

A l’appui de leurs demandes, M. [J] [A] et Mme [W] [P] font valoir que depuis 2019, ils sont locataires de l’appartement en litige moyennant un loyer hors charges de 400 euros, qu’un contrat de bail a bien été régularisé en janvier 2020, ce dont ils justifient, et qu’ils y vivent avec leurs deux enfants. Ils indiquent que lorsque le changement de propriétaire a été confirmé, ils ont cessé de verser le loyer à M. [T] [U]. Ils exposent que le 03 mai 2024, le Service technique de l’habitat de la ville de [Localité 1] a constaté différents désordres (présence de fils électriques au-dessus du lavabo, absence de système de ventilation efficace et permanent entraînant des moisissures) et relevant une fuite de la douche empêchant son usage, l’installation électrique disjoncte de manière intempestive, le faux plafond présente un ventre suite à un dégât des eaux, le logement est infesté de souris et blattes, et en a informé M. [X] [F]. Toutefois, il n’a pas entrepris de travaux. Ils exposent que l’Agence Régionale de Santé a initié une procédure en août 2025 et que des étais (après purge du plafond, laissant des trous) ont été installés dans leur logement le 23 janvier 2026. Un arrêté d’insalubrité a été pris le 09 avril 2026 sur les parties communes.

Ils ajoutent que le montant contractuel du loyer mensuel, de 450 euros avec les charges, s’imposent à M. [X] [F], qu’ils ont réglé de novembre 2022 à août 2025 la somme de 15 300 euros et ils doivent payer 3 600 euros (450 x 8) pour la période de septembre 2025 à avril 2026, le loyer n’étant plus dû pour la période postérieure au regard de l’arrêté préfectoral, qu’ils proposent de payer par mensualités de 850 euros. Ils demandent à être indemnisés de leurs préjudices de jouissance et moral, que des travaux soient ordonnés et qu’ils soient autorisés à suspendre le loyer à hauteur de 60% jusqu’au retrait des étais.

Pour un plus ample exposé des moyens développés par les parties, il sera renvoyé à leurs écritures conformément aux dispositions de l’article 455 alinéa 1 du code de procédure civile.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 23 septembre 2026 par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile. Le conseil de M. [X] [F] a été autorisé à transmettre par voie de note en délibéré la copie des statuts de la société exploitant l’hôtel dans lequel il se domicilie. Aucun document n’a été réceptionné par le greffe de la juridiction.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le titre d’occupation

L’article L322-10 du code des procédures civiles d’exécution dispose que « L’adjudication emporte vente forcée du bien saisi et en transmet la propriété à l’adjudicataire. Elle ne confère à celui-ci d’autres droits que ceux appartenant au saisi. Ce dernier est tenu, à l’égard de l’adjudicataire, à la délivrance du bien et à la garantie d’éviction. « .

L’article L.322-13 du même code prévoir que  » Le jugement d’adjudication constitue un titre d’expulsion à l’encontre du saisi.  »

Aux termes de l’article R322-64 du code des procédures civiles d’exécution dispose encore que  » Sauf si le cahier des conditions de vente prévoit le maintien dans les lieux du débiteur saisi, l’adjudicataire peut mettre à exécution le titre d’expulsion dont il dispose à l’encontre du saisi et de tout occupant de son chef n’ayant aucun droit qui lui soit opposable à compter du versement du prix ou de sa consignation et du paiement des frais taxés.  »

Il ressort des articles 554 et 1743 du code civil que  » La propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.  » et que  » Si le bailleur vend la chose louée, l’acquéreur ne peut expulser le fermier, le métayer ou le locataire qui a un bail authentique ou dont la date est certaine.  »

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article 9 du code de procédure civile impose à chaque partie de prouver les faits nécessaires au succès de sa prétention conformément à la loi.

En l’espèce, les parties s’accordent pour dire que M. [X] [F], adjudicataire du lot n°5 de l’immeuble en copropriété situé [Adresse 3], vient aux droits de M. [T] [U] et de Mme [M] [G].

M. [J] [A] et Mme [W] [P] produisent un bail de location vide des lieux, dont il ressort qu’il a été consenti le 16 janvier 2020 à effet du même jour, à [Localité 1], par M. [T] [U], bailleur, d’une part, à M. [J] [A] et Mme [W] [P], locataires, d’autre part, pour une durée de quatre années, renouvelable tacitement, moyennant un loyer mensuel de 400 euros et une provision sur charges de 50 euros, révisable le 15 janvier 2024.

Les locaux sont désignés comme suit :
–  » 2 pièces composées d’1 séjour, d’1 chambre
– 1 salle de bains avec WC « , la surface habitable étant de 25 m2.

Ce bail est signé par le bailleur, M. [T] [U], et par le locataire, M. [J] [A], après apposition de la mention  » lu et approuvé « .

A ce bail, est annexé un état des lieux d’entrée du 16 janvier 2020, signé des deux parties. Il est mentionné que l’installation d’une cuisine reste à faire avec de ce fait, une  » gratuité du 16 janvier 2020 au 31 février 2020 « .

Si ces deux documents sont produits en copie, il y est mentionné qu’ils ont été établis en  » 1  » original.

M. [J] [A] et Mme [W] [P] produisent des attestations d’assurance Multirisques Habitation annuelles à compter du 13 juillet 2019, ce qui confirme la déclaration de bail verbal initial, et ce jusqu’au 12 juillet 2026, sans discontinuer. Le logement était donc déjà assuré par ses soins au jour de la signature du bail.

Il verse également aux débats des certificats de scolarité dont il ressort que l’enfant aîné est scolarisé en petite section dans une école maternelle à proximité immédiate de la [Adresse 5], [Adresse 6], pour l’année 2021-2022 et 2022-2023 et il est mentionné l’adresse du [Adresse 3].

Ces éléments sont corroborés par les déclarations de M. [J] [A] au commissaire de justice en charge du procès-verbal de constat annexé au cahier des charges du 31 janvier 2022. Celui-ci lui a immédiatement indiqué sa qualité de locataire, même s’il n’a pu remettre le contrat lors de son passage et le commissaire de justice a constaté  » mais m’a présenté une quittance sur son téléphone portable « , confirmant ainsi le paiement du loyer mensuel à M. [T] [U].

A l’audience, M. [X] [F] considère que le bail produit ne peut être retenu comme tel dès lors qu’il est incomplet, qu’il s’agit d’une copie et que c’est un faux. Pour autant, il n’indique pas quelle omission entâche le bail de telle sorte qu’il lui serait inopposable. De plus, le bail prévoit un seul original et la copie produite n’est nullement surchargée. Surtout, M. [X] [F] ne mentionne, ni n’apporte aucun élément et/ou commencement de preuve qui pourrait permettre d’élever une suspicion de faux invoquée quant au bail produit.

Il ressort de ce qui précède que M. [J] [A] et Mme [W] [P] ont la qualité de locataires de M. [X] [F] suivant le contrat de bail conclu le 16 janvier 2020, depuis le jugement d’adjudication du 30 juin 2022.

En conséquence, M. [X] [F] est débouté de sa demande visant à voir constater la qualité d’occupants sans droit ni titre de M. [J] [A] et Mme [W] [P] et prononcer leur expulsion.

Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire, le maintien constituant une faute civile, ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue ainsi la contrepartie de l’occupation du bien et de son indisponibilité pour le bailleur.

En application des dispositions de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et des stipulations du bail, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, M. [X] [F] sollicite la condamnation in solidum des défendeurs à lui verser une indemnité d’occupation à compter du 01 juillet 2022 d’un montant de 900 euros jusqu’à remise des clés et de les condamner dès lors à lui payer la somme de 27 450 euros, arrêtée au 01 mars 2026 au titre des indemnité d’occupation échues.

Toutefois, cette demande est mal fondée, M. [J] [A] et Mme [W] [P] étant redevables d’un loyer en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et non d’une indemnité d’occupation en application de l’article 1240 du code civil.

En conséquence, il en sera débouté.

Sur la fixation de la dette locative au 17 juin 2026 et la demande de délais de paiement

En application des dispositions de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et des stipulations du bail, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Selon l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

M. [J] [A] et Mme [W] [P] demandent à voir fixer le montant de leur dette locative à la somme de 3 600 euros et proposent de s’en acquitter par mensualités de 450 euros.

En application du contrat de bail, M. [J] [A] et Mme [W] [P] doivent régler un loyer mensuel de 400 euros, outre 50 euros de provisions sur charges.

M. [J] [A] et Mme [W] [P] ont été informés de la qualité de propriétaire de M. [X] [F] aux lieu et place de M. [T] [U] après réception de la lettre de son conseil le 19 septembre 2022 qu’ils ne contestent pas avoir reçue, l’accusé de réception n’étant toutefois pas produit par le demandeur.

Ils ont sollicité la communication de justificatifs établissant sa qualité de propriétaire et un RIB, transmis le 29 septembre 2022. Le loyer et les charges sont donc dues à compter de cette date, M. [X] [F] ayant omis de notifier sa qualité dès le 30 juin 2022.

Il est acquis que par lettre du 28 août 2025, la DRIHL, unité territoriale de [Localité 1], a lancé une procédure contradictoire à la suite du rapport du Service technique de l’habitat de la ville de [Localité 1] dont il ressort que selon l’inspecteur de salubrité, les  » parties communes constituent un danger pour la santé ou la sécurité physique des occupants « .

Suivant arrêté du 09 avril 2026, le Préfet de la région Ile-de-France, Préfet de [Localité 1], a considéré que les copropriétaires sont tenus de réaliser selon les règles de l’art, dans un délai de 10 mois à compter de la notification de l’arrêté divers travaux concernant les parties communes de l’immeuble du [Adresse 3].

En son article 4, l’arrêté prévoit que  » en application du I. de l’article L.521-2 du CCH, le loyer en principal ou toute autre somme versée en contrepartie de l’occupation du logement cesse d’être dû à compter du 1er jour du mois qui suit l’envoi de la notification du présent arrêté et jusqu’au premier jour du mois qui suit l’envoi de la notification de l’arrêté de mainlevée « .

Il en ressort que les loyers et provisions sur charges ne sont plus dus depuis le 01 mai 2026.

Il ressort des pièces produites que la dette locative s’étend du 29 septembre 2022, soit octobre 2022, et non novembre 2022 comme retenu par les défendeurs, jusqu’au 30 avril 2026, soit avril 2026 comme retenu par ces derniers, soit la somme de 19 350 euros (43 x 450) dont il convient de déduire la somme qu’ils ont versée de 15 300 euros (34 x 450), soit 4 050 euros.

La proposition de règlement de M. [J] [A] et de Mme [W] [P] ne portant que sur la somme de 3 600 euros, et le juge étant tenu de statuer dans les termes de la demande, leur condamnation sera limitée à ce montant.

S’agissant de la demande de délais, M. [J] [A] et Mme [W] [P] indiquent que seul M. [J] [A] travaille en qualité d’employé polyvalent. Mme [W] [P] s’occupe des deux enfants du couple nés en 2018 et 2023, l’enfant aîné souffrant d’un handicap (autisme) nécessitant un accompagnement soutenu et continu (notification de la MDPH du 30 octobre 2023).

M. [X] [F] ne s’est pas prononcé de ce chef.

En considération des besoins du créancier et de la situation personnelle et financière des débiteurs, il sera fait droit à leur demande de délais de paiement.

Sur le préjudice de jouissance de M. [J] [A] et Mme [W] [P]

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que :
 » Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l’article L.173-1-1 du code de la construction et de l’habitation et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.
Un décret en conseil d’État définit le niveau de performance minimal au sens du même article L. 173-1-1 à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée (…) « .
Le bailleur est obligé :
a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;
b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;
c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués « .

L’article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 modifié par décret n°2023-796 du 18 août 2023 prévoit que :
 » Le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :
1. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. Pour les logements situés dans les départements d’outre-mer, il peut être tenu compte, pour l’appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d’eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements ;
2. Il est protégé contre les infiltrations d’air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. Ces dispositions ne sont pas applicables dans les départements situés outre-mer ;
3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;
4. La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;
5. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement ;
6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ;
7. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l’article R. 111-1 du code de la construction et de l’habitation, bénéficient d’un éclairement naturel suffisant et d’un ouvrant donnant à l’air libre ou sur un volume vitré donnant à l’air libre.  »

Il est constant que l’indemnisation du preneur pour les troubles de jouissance subis du fait du manquement par le bailleur à son obligation de délivrance d’un logement décent n’est pas subordonnée à une mise en demeure du bailleur.

En l’espèce, M. [J] [A] et Mme [W] [P] justifient avoir saisi le Service technique de l’habitat de la ville de [Localité 1] qui a adressé à M. [X] [F] une lettre le 03 mai 2024 constatant divers désordres :
– présence de fils électriques au-dessus du lavabo
– absence de système de ventilation efficace et permanent entraînant des moisissures
et a relevé les déclarations de M. [J] [A] s’agissant de la fuite de la douche empêchant son usage du fait d’infiltrations dans le commerce situé au-dessous, l’installation électrique disjoncte de manière intempestive, le faux plafond présente un ventre suite à un dégât des eaux, le logement est infesté de souris  » une d’elle prise dans un piège  » et des blattes.

M. [X] [F] ne démontre pas y avoir remédié.

Si M. [X] [F] fait valoir que les désordres sont imputables aux défendeurs qui ont modifié l’appartement, il n’en apporte pas la preuve, d’autant que le descriptif porté au cahier des charges précédent la vente par adjudication mentionne bien :  » Observation étant ici faite que par suite de travaux d’aménagement, intérieur réalisé par un précédent propriétaire sans atteinte quelconque aux parties communes de l’immeuble et sans création de surface habitable, l’appartement comprend aujourd’hui : entrée, cuisine, une pièce principale, une salle d’eau avec water-closet broyeur « .

De plus, les défendeurs justifient par la production des échanges de messages WhatsApp avec M. [X] [F] et par l’attestation du copropriétaire, exploitant du commerce situé au rez-de-chaussée, M. [L] [K], que sa demande de réparation de la douche n’a pas été suivie d’effet. Celui-ci expose par lettre du 16 mars 2026, qu’à la suite de la  » multiplication des dégâts des eaux consécutifs aux travaux effectués par l’ancien propriétaire (M. [U])  » en provenance de l’appartement loué, il a demandé aux défendeurs de plus utiliser la douche qui provoquait des débordements et infiltrations du fait d’un désordre se situant après la douche, ce qu’ils ont fait. Il ajoute que les locataires et lui-même, ainsi que le syndic ont contacté M. [X] [F], sans retour.

De même, M. [X] [F] soutient que les locataires ne l’ont pas laissé visiter les lieux. Or les messages WhatsApp permettent de vérifier qu’il a vu le logement le 15 septembre 2022, le 26 juin 2023 et que nonobstant les demandes de M. [J] [A] en avril 2024 pour qu’il vérifie notamment la douche, il n’a pas répondu.

Par ailleurs, les locataires justifient que des mesures conservatoires d’urgence ont dû être prises pour assurer la stabilité du bâtiment et que le 22 janvier 2026, les sondages effectués dans le logement occupé par les défendeurs ont donné lieu à la mise en place d’un étaiement consistant  » en l’ouverture des bacculas plâtre (plafond) et la mise en place de bastaing bois de soutien entre plusieurs étais « , ces étaiements devant restés  » en place jusqu’aux travaux de confortement qui devront être réalisés « , les photographies produites révélant des trous dans le pafond et la présence d’étais.

Enfin, l’arrêté préfectoral du 09 avril 2026 caractérise l’insalubrité des parties communes.

Il ressort de ces éléments que M. [X] [F] a manqué à son obligation de délivrance d’un logement décent et que les locataires subissent un préjudice de jouissance du fait des désordres allégués et de la privation de douche évalué à 30% du loyer d’avril 2024, date de dénonciation initiale de l’impossibilité de faire usage de la douche à janvier 2026 inclus, soit 2 520 euros (400 x 30% x 21), puis compte tenu de la mise en place de l’étaiement dans l’appartement loué, fin janvier 2026, à 60% du loyer de février 2026 à avril 2026 inclus, soit 720 euros (400 x 60% x 3), soit un préjudice de 3 240 euros.

En conséquence, M. [X] [F] sera condamné à payer à M. [J] [A] et Mme [W] [P] la somme de 3 240 euros en réparation de leur préjudice de jouissance.

De plus, une fois que l’arrêté préfectoral aura fait l’objet d’une mainlevée, M. [J] [A] et Mme [W] [P] seront autorisés à suspendre partiellement le loyer à hauteur de 60% jusqu’à la remise en état du plafond avec retrait des étais dûment constatés par commissaire de justice aux frais de M. [X] [F], la somme mensuelle due s’élevant alors à 210 euros (400 x 40% de loyer + 50 de provisions sur charges).

Sur le préjudice moral de M. [J] [A] et Mme [W] [P]

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, le demandeur n’a pas rempli son obligation de délivrance conformément à l’article 6 de la loi du 06 juillet 1989 et ne justifie d’aucuns travaux à l’intérieur du logement en vue de remédier aux désordres constatés. Son inertie à leur égard est fautive.

Les locataires démontrent que l’environnement de vie de l’enfant [H], qui souffre d’un handicap et est suivie par un psychiatre et une psychomotricienne impacte sa santé avec une majoration de ses difficultés, et que la présence d’étais et la vue du plafond éventré font naître chez elle  » un très fort sentiment d’insécurité  » (attestations du psychiatre et de la psychomotricienne). De même, le deuxième enfant de tout juste 3 ans ne peut évoluer sereinement dans les lieux. Les conditions de vie personnelles des locataires qui n’étaient déjà pas satisfaisantes, sont désormais inquiétantes, et leur préjudice moral va au-delà du seul préjudice de jouissance,

En conséquence, M. [X] [F] sera condamné à leur payer la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral.

Sur la demande de réalisation de travaux, sous astreinte

L’article 20-1 alinéa 1er de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. A défaut d’accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie et rendre un avis dans les conditions fixées à l’article 20. La saisine de la commission ou la remise de son avis ne constitue pas un préalable à la saisine du juge par l’une ou l’autre des parties.

Il est constant que la mise en conformité du logement du fait du manquement par le bailleur à son obligation de délivrance d’un logement décent est subordonnée à une mise en demeure préalable du bailleur.

En l’espèce, M. [J] [A] et Mme [W] [P] ne démontrent pas avoir mis M. [X] [F] en demeure d’avoir à exécuter les travaux néc