TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE CLERMONT-FERRAND
16, place de l’Étoile – CS 20005
63000 CLERMONT-FERRAND
☎ : 04.73.31.77.00

N° RG 25/00916 – N° Portalis DBZ5-W-B7J-KLIG

NAC : 56C 4B

JUGEMENT

Du : 18 Septembre 2026

Monsieur [O] [D], rep/assistant : Me Anthony D’AVERSA, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

C /

S.A.S. IMMOVINCE, venant aux droits de la SAS IMMOPATRIMOINE, rep/assistant : Maître Romain GOURDOU de la SCP COLLET DE ROCQUIGNY CHANTELOT BRODIEZ GOURDOU & ASSOCIES, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND, Madame [J] [T], rep/assistant : Maître Charles-philippe GROS de la SELARL AVK ASSOCIES, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

GROSSE DÉLIVRÉE

LE :

A : Me Anthony D’AVERSA

C.C.C. DÉLIVRÉES

LE :

Maître Charles-philippe GROS de la SELARL AVK ASSOCIES
Maître Romain GOURDOU de la SCP COLLET DE ROCQUIGNY CHANTELOT BRODIEZ GOURDOU & ASSOCIES
Me Anthony D’AVERSA

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Sous la Présidence de Marie-Laure CACHIN, Juge des contentieux de la protection, assistée lors des débats de Sandrine DUMONT et lors du délibéré de Sameh BENHAMMOUDA, Greffiers ;

Après débats à l’audience du 11 Juin 2026 avec mise en délibéré pour le prononcé du jugement au 18 Septembre 2026, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

Monsieur [O] [D]
3 impasse du Clos
63910 VERTAIZON
représenté par Me Anthony D’AVERSA, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

ET :

DÉFENDEUR :

S.A.S. IMMOVINCE, venant aux droits de la SAS IMMOPATRIMOINE
84 rue Anatole France
63000 CLERMONT-FERRAND

représentée par Maître Romain GOURDOU de la SCP COLLET DE ROCQUIGNY CHANTELOT BRODIEZ GOURDOU & ASSOCIES, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

Madame [J] [T]
117 rue d’Auribeau
06130 GRASSE
représentée par Maître Charles-philippe GROS de la SELARL AVK ASSOCIES, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous-seing privé en date des 22 et 27 novembre 2023 avec une prise d’effet au 22 novembre 2023, Mme [J] [T] représentée par son mandataire, la SAS IMMOVINCE exerçant sous l’enseigne ORPI PATRIMOINE a donné à bail à M. [O] [D] une maison d’habitation sis 03 impasse du Clos, à VERTAIZON (63910), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 550 €.

Le bail a été consenti pour une durée de trois ans reconductible tacitement.

Un état des lieux d’entrée a été établi contradictoirement le 22 novembre 2023 entre le mandataire et le locataire et un dépôt de garantie d’un montant de 550 euros a été versé par M. [O] [D].

Il est constant qu’un diagnostic a été établi par la société AUVERGNE DIAGNOSTICS IMMOBILIER en date du 29 septembre 2023 faisant état d’anomalies électriques et de la présence de plomb dans le logement.

Suivant courriel daté du 26 novembre 2023, M. [O] [D] a informé la SAS IMMOVINCE de la présence de plusieurs désordres (douche bouchée, cave inondée suite à la mise en marche de sa machine à laver, prises électriques ne fonctionnant pas et cave encombrée des affaires des Mme [J] [T]).

De nombreux échanges par courriels ont eu lieu entre M. [O] [D] et la SAS IMMOVINCE concernant notamment les désordres liés à l’installation électrique et la plomberie dans le cadre de la jouissance des lieux loués.

A deux reprises le 16 avril 2024 et le 13 octobre 2024, se prévalant de l’absence de diligence de la SAS IMMOVINCE à faire réaliser les travaux d’électricité et de plomberie, M. [O] [D] a saisi le dispositif SignalConso de la Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes.

Le 30 avril 2024, en réponse à la DGCCRF, la SAS IMMOVINCE l’informait que des travaux étaient planifiés avec le locataire pour résoudre les problématiques électriques.

Suivant courriel du 13 octobre 2024, M. [O] [D] a aussi informé l’ADIL 63 et la direction d’ORPI FRANCE des désordres dans le logement.

Puis, le 29 octobre 2024, en réponse à la DGCCRF, la SAS IMMOVINCE précisait notamment que les travaux urgents ou de sécurité avaient été effectués depuis mai 2024 par l’entreprise VM ELEC, que les autres travaux concernant l’installation électrique seraient réalisés en novembre 2024 et qu’un plombier avait déjà démarré des interventions.

Un rapport d’expertise amiable contradictoire diligenté par l’assureur de protection juridique de M. [O] [D] a été établi le 22 août 2024.

M. [O] [D] a résilié son bail suivant courrier recommandé en date du 06 février 2025 avec effet au 06 mai 2025.

Un état des lieux de sortie contradictoire a été régularisé le 29 avril 2025 suivant procès-verbal de constat par Commissaire de justice à la demande de l’agence immobilière ORPI IMMOPATRIMOINE.

Se prévalant de l’absence d’indemnisation amiable de ses préjudices, M. [O] [D] a fait assigner Mme [J] [T], par acte de commissaire de justice en date du 15 mai 2025, devant le Juge des contentieux de la protection aux fins de voir sous le bénéfice de l’exécution provisoire de droit :

– juger que le logement donné à bail était insalubre et non-conforme,
– condamner Mme [J] [T] à lui payer les sommes suivantes :

* 4.620 euros € au titre de son préjudice de jouissance,
* 33,74 euros au titre des frais de déménagement,
* 3.000 euros au titre du préjudice moral exceptionnel,
* 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

A l’appui de ses prétentions, M. [O] [D] fait valoir, en application des articles 6 de la loi du 6 juillet 1989 et des articles 2 et 3 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002, que le logement est indécent en ce qu’il présente des risques pour sa sécurité physique et sa santé et qu’il ne comporte pas les éléments d’équipements et de confort requis. Se fondant sur les diagnostics d’AUVERGNE DIAGNOSTICS IMMOBILIER du 29 septembre 2023, il expose que l’installation électrique était vétuste et non conforme, qu’elle présentait un réel danger avec un risque d’incendie important. Il précise que les revêtements du logement contiennent du plomb au delà des seuils en vigueur. Il indique que l’état des lieux d’entrée mentionnait un mauvais été général de propreté, un ménage insuffisant, une cave encombrée par le mobilier et les effets personnel de Mme [J] [T]. Il explique que les travaux minimums de mise en conformité n’ont été réalisés qu’onze mois après la conclusion du bail. Il précise que le technicien n’est intervenu qu’en mai 2024 pour relier l’installation à la terre et installer un différentiel et que les travaux de mise en conformité n’ont été réalisés que début novembre 2024. Il ajoute que le détecteur de fumée obligatoire n’a été installé qu’en janvier 2024 alors que le tableau électrique est situé dans la cave. Concernant l’installation électrique de la salle de bain, il soutient que les prises ne sont pas à distance réglementaire des points d’eau avec un risque d’électrocution alors que ce point qui figurait dans le DPE était connu de Mme [J] [T] et de la SAS IMMOVINCE. Il explique que la chasse d’eau du wc du rez-de-chaussée n’a pas fonctionné jusqu’à fin octobre 2024 l’obligeant à ouvrir et à fermer manuellement systématiquement le robinet pour utiliser les wc, que les toilettes se bouchaient régulièrement avec des remontées d’odeurs et d’eaux en raison de problèmes d’évacuation des eaux usées et qu’une fuite dans la buanderie n’a jamais été réparée. Il fait valoir que le rapport d’expertise amiable de son assureur protection juridique a conclu à des non conformités rendant le bien impropre à la location. Il précise que les affaires et les meubles de Mme [J] [T] n’ont été retirées qu’en février 2025. S’agissant des aspects extérieurs, il prétend que l’escalier présente un danger en raison des déjointements et que la boite aux lettres est exposée aux intempéries. Au titre de son préjudice de jouissance, il dénonce une carence du bailleur dans la délivrance, l’entretien et la réparation du logement de nature à justifier une réduction de 60 % du montant du loyer sur la période de 14 mois à hauteur de 4.620 euros. Il prétend qu’il a été contraint de déménager et sollicite l’indemnisation de frais de matériels à hauteur de 33,74 euros. Il sollicite enfin l’indemnisation de son préjudice moral à hauteur de 3.000 euros en raison des risques importants pour sa santé en présence de plomb au-delà des seuils tolérés, des risques d’incendie ainsi que des tracas pour faire exécuter les travaux.

Par acte de commissaire de justice en date du 15 octobre 2025, M. [O] [D] a fait assigner la SAS IMMOVINCE devant le Juge des contentieux de la protection aux fins de voir sous le bénéfice de l’exécution provisoire de droit :

– ordonner la jonction de cette procédure avec celle enregistrée sous le RG n°25/02087,

– renvoyer l’entier dossier devant le juge des contentieux de la protection,
– juger que le logement donné à bail était insalubre et non-conforme,
– condamner solidairement la SAS IMMOVINCE et Mme [J] [T] à lui payer les sommes suivantes :

* 7.700 euros € au titre de son préjudice de jouissance,
* 33,74 euros au titre des frais de déménagement,
* 3.000 euros au titre du préjudice moral exceptionnel,
* 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

M. [O] [D] expose sur le fondement des articles 6 de la loi du 6 juillet 1989 et des articles 2 et 3 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 que la SAS IMMOVINCE doit être mise dans la cause en sa qualité d’intermédiaire et de conseil dans la mise en relation et dans l’établissement du bail avec Mme [J] [T]. Il ajoute que dans le cadre de l’administration d’une bonne justice les deux procédures doivent être jointes. Il considère que la SAS IMMOVINCE a manqué à son devoir de conseil qui lui incombe en tant que professionnel en proposant à bail un logement indécent compte tenu des non conformités électriques et du risque élevé d’incendie et qu’elle engage sa responsabilité du fait des fautes commises dans sa gestion en raison des délais d’intervention longs qu’il impute à son manque de diligence. Sur l’indemnisation de ses préjudices, il explique réclamer une réduction du loyer pour indemniser les troubles de jouissance à hauteur de 7.700 euros correspondant à une réduction de 100 % du montant du loyer pendant 14 mois, période pendant laquelle il n’a pas pu bénéficier d’un logement aux normes et inoccupé. Il ajoute qu’il a été contraint de donner son préavis et de déménager et que la SAS IMMOVINCE doit l’indemniser solidairement avec la bailleresse au titre de ses frais de déménagement à hauteur de 33,74 euros. Il sollicite enfin la condamnation solidaire de la SAS IMMOVINCE avec Mme [J] [T] à l’indemniser à hauteur de 3.000 euros au titre de son préjudice moral exceptionnel. Il considère qu’il a vécu pendant de nombreux mois dans un logement présentant des risques directs et importants pour sa santé (risque important d’incendie et présence de plomb au delà des seuils tolérés). Il estime qu’il a été abusé par l’agence qui avait parfaitement conscience de l’état du logement et qui a profité du caractère urgent de sa recherche de logement. Il ajoute qu’il a dû consacrer beaucoup de temps à réaliser les démarches pour faire avancer les travaux, que cela a nuit à sa santé.

Le tribunal judiciaire de CLERMONT-FERRAND s’est déclaré incompétent par mention au dossier, a renvoyé le dossier en date du 18/11/2025 devant le juge des contentieux de la protection de CLERMONT-FERRAND ordonnant la jonction avec le dossier RG n° 25/04244 sous le RG n°25/02087.

Les parties ont été convoquées à l’audience du 02 avril 2026.

Pour sa part, Mme [J] [T] sollicite selon ses écritures de :
à titre principal :

– débouter M. [O] [D] de l’ensemble de ses demandes à son encontre,
– condamner M. [O] [D] à lui payer la somme de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile et les entiers dépens,

à titre subsidiaire :

– condamner la SAS IMMOVINCE à la garantir et relever indemne des condamnations prononcées à son encontre,
– limiter la condamnation du trouble de jouissance à 10 % du montant du loyer,
– débouter M. [O] [D] de sa demande au titre des frais de déménagement et de préjudice moral exceptionnel.

Au soutien de sa défense, Mme [J] [T] expose qu’elle habite en région PACA, qu’elle a donné en gestion ce bien à la SAS IMMOVINCE. Elle affirme n’avoir commis aucun manquement susceptible d’engager sa responsabilité contractuelle. Elle soutient qu’elle a fait réaliser les travaux nécessaires à assurer la décence du logement à hauteur de 3.456,16 euros. Elle précise que M. [O] [D] avait parfaitement connaissance de l’état du logement qui n’était pas neuf et qu’il n’a eu de cesse de réclamer des compensations financières dès son entrée dans les lieux. Subsidiairement, elle sollicite que les demandes indemnitaires soient ramenées à de plus juste proportion et estime que l’indemnité pour trouble de jouissance doit être limitée à 10 % du montant du loyer. Elle sollicite que son mandataire, la SAS IMMOVINCE, soit condamnée à la relever et la garantir de l’intégralité des condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre pour avoir manqué à ses obligations contractuelles dans la gestion du bien, en donnant un bail d’habitation pour cette maison avant la réalisation des travaux.

De son côté, la SAS IMMOVINCE, dans ses conclusions n°2, sollicite sur le fondement de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 :

– à titre principal, de débouter M. [O] [D] de l’ensemble de ses demandes,
à titre subsidiaire :
– de réduire dans de très larges proportions la demande indemnitaire de M. [O] [D] au titre de son préjudie de jouissance,
– de condamner Mme [J] [T] à la relever et garantir de toute condamnation prononcée à son encontre, en ce compris au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile et les dépens,

en tout état de cause,

– de débouter M. [O] [D] de ses demandes indemnitaires relatives aux frais de déménagement et au préjudice moral,
– de condamner M. [O] [D] à lui payer la somme de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile et les entiers dépens.

A l’appui de ses prétentions, la SAS IMMOVINCE expose qu’elle n’a commis aucune faute dans la gestion du bien litigieux de nature à engager sa responsabilité en sa qualité de mandataire de Mme [J] [T]. Elle soutient qu’elle a dûment informé M. [O] [D] de l’état du logement notamment des anomalies électriques et des travaux en cours ou à réaliser.

Elle précise que M. [O] [D] a pris possession des lieux dans la précipitation suite à sa mutation professionnelle et qu’il a visité le bien à deux reprises. Elle fait valoir qu’elle a répondu aux sollicitations du locataire pour faire réaliser des réparations ou des devis par des entreprises. Elle considère que le seul rapport d’expertise amiable même contradictoire produit par M. [O] [D] ne suffit pas à rapporter la preuve de l’indécence du logement. Elle indique que de nombreux points dénoncés par M. [O] [D] ont été solutionnés rapidement et sont devenus sans objet.

Elle explique que les travaux électriques de remise aux normes ont été réalisés 6 mois après l’entrée du locataire, que les travaux pour remédier à la vétusté électrique ont été effectués en novembre 2024, qu’un détecteur de fumée a été installé dans la cave, qu’un devis a été réalisé par la société DSP PLOMBERIE pour les travaux de réparation du mécanisme de la chasse d’eau des wc alors que l’expert amiable n’a constaté aucune fuite.

Elle indique que la bailleresse a engagé plus de 3.000 euros de frais supplémentaires pour rénover son bien suite aux nombreuses réclamations de M. [O] [D]. Elle ajoute que suite à l’expertise, elle n’a jamais reçu le rapport d’expertise, que seul un protocole d’accord faisant état d’une demande d’indemnisation à hauteur de 50 % du loyer en réparation de son trouble de jouissance lui a été envoyé auquel elle a répondu en accord avec Mme [J] [T].

Elle estime que M. [O] [D] cherche à obtenir des compensations financières injustifiées depuis son entrée dans les lieux et que ses demandes d’indemnisation ne cessent d’augmenter jusqu’à demander la gratuité du logement dans lequel il a résidé pendant plus d’une année. Elle ajoute que le remboursement sollicité à hauteur de 33,74 euros pour des frais d’outillages est tout aussi injustifié en l’absence de lien avec l’état du logement.

S’agissant du préjudice moral allégué en demande, elle relève que son existence n’est pas démontrée. Par ailleurs, elle estime n’avoir commis aucune faute envers Mme [J] [T] dans l’exercice de son mandat et sollicite sa condamnation à la garantir de toute condamnation.

Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le juge des contentieux de la protection se réfère expressément aux conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience par application de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire est mise en délibéré au 18 septembre 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la décence du logement et le préjudice de jouissance

L’article 1719 du Code civil dispose « le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :
1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;
2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;
3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ; 4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations.»

En outre, l’article 1720 du Code civil prévoit que «le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.»

Conformément à l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’État définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.

Les articles 2 et 3 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 définissent les critères qu’un logement doit satisfaire au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires : les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement.

Si le bailleur ne remplit pas ses obligations sa responsabilité civile peut être engagée sur le fondement de l’article 1231-1 du Code civil.

Il résulte des dispositions de l’article 1240 du Code civil que tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer.

La délivrance d’un logement indécent est en elle-même constitutive d’une violation des obligations imposées au bailleur par les dispositions précitées.

Lorsqu’un préjudice résultant de l’indécence du logement est établi, il y a lieu d’octroyer aux locataires des dommages et intérêts à titre de réparation.

Il convient de rappeler que l’indécence est une affaire contractuelle. Elle concerne le respect, par le propriétaire, de son obligation de fournir un logement conforme au décret de 2002. L’insalubrité est une affaire de santé publique. Elle vise un logement qui présente un danger réel pour la santé ou la sécurité, au point que les pouvoirs publics doivent intervenir.

En l’espèce, il ressort de l’état des lieux établi contradictoirement en date du 22 novembre 2023 que le logement est en bon état général à l’exception de la propreté faisant état d’un mauvais état général de propreté ( ménage insuffisant).

M. [O] [D] expose que la bailleresse a manqué à son obligation de délivrance d’un logement décent.

Pour démontrer l’existence des désordres, M. [O] [D] verse aux débats s’agissant notamment de l’installation électrique le diagnostic réalisé par AUVERGNE DIAGNOSTICS IMMOBILIER en date du 29 septembre 2023 annexé au contrat de bail (pages 2 et 3) qui constate une ou des anomalies de l’installation électrique pour laquelle ou lesquelles il est vivement recommandé d’agir afin d’éliminer les dangers qu’elle(s) présente(ent) :

*la prise de terre et l’installation de mise à terre,
*la liaison équipotentielle dans les locaux contenant une baignoire ou une douche
des matériels vétustes (cave), inadaptés à l’usage.

Or, il ressort d’une part, de la lecture du rapport concernant l’état de l’installation intérieure d’électricité qu’il est recommandé de supprimer les anomalies en consultant dans les meilleurs délais un installateur électricien qualifié afin d’éliminer les dangers (page 2).

D’autre part, il est mentionné au titre du risque encouru concernant la liaison équipotentielle dans les locaux contenant une baignoire ou une douche, qu’elle permet d’éviter lors d’un défaut que le corps humain ne soit traversé par un courant électrique dangereux. Son absence priviligie, en cas de défaut, l’écoulement du courant électrique par le corps humain, ce qui peur être la cause d’une électrisation, voire d’une électrocution (Page 5) Il est aussi indiqué que l’absence ou l’inexistence partielle de la prise de terre et de l’installation demise à la terre peut être la cause d’une électrisation, voire d’une électrocution (Page 5).

De plus, M. [O] [D] produit un rapport d’expertise de sa protection juridique GROUPAMA en date du 04 décembre 2024 qui indique que lors de la réunion sur place un électricien avait été missionné pour mettre l’installation en sécurité notamment par la mise en place de la prise de terre et changement de coffret avec dispositif différentiel. Il précise que la deuxième partie des travaux relevée par le diagnostic a été chiffrée et doit être validée par la propriétaire (pièce 7).

Or, il ressort des déclarations de l’expert sur l’origine des désordres que :

– l’installation électrique est non conforme, que le logement a été mis en location sans rectification des anomalies et que les travaux ont été exécutés 6 mois après avoir été dénoncés,
– les défauts de l’installation électrique proviennent de la vétusté de ladite installation.

En outre, l’expert conclut que si lors de l’expertise, il a été constaté que certains points avaient été traités, beaucoup reste sans réponse, que durant plusieurs mois le logement a été loué sans que l’ensemble des critères de décence ne soient réunis.

Ainsi, contrairement à ce que prétendent les défenderesses, il résulte de l’ensemble de ces éléments que les désordres de l’installation électrique présentaient des dangers avérés pour la sécurité physique du locataire dès son entrée dans les lieux et qu’ils constituent des non conformités aux critères de décence tels qu’énoncés par l’article 2 du décret n° 2022-120 du 30 janvier 2002.

Sur les demandes de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-1 du Code civil, en matière contractuelle, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure ;

Le demandeur sur qui pèse la charge de la preuve des faits nécessaires au succès de ses prétentions, en application de l’article 9 du Code de procédure civile, doit établir l’existence d’une faute, d’un dommage et d’un lien de causalité entre ces deux éléments pour engager la responsabilité de son cocontractant.

En l’espèce, M. [O] [D] verse aux débats :

– un courriel du 26 novembre 2023 adressé à l’agence aux termes duquel il l’informe que des prises électriques ne fonctionnent pas et que l’artisan a laissé certaines prises débranchées du mur sans les avoir remise en état,
– un courriel du 30 novembre 2023 adressé à l’agence aux termes duquel il déplore que la prise du salon est en fait condamnée et qu’elle ne marchera jamais,
– un courriel du 11 décembre 2023 adressé à l’agence aux termes duquel il indique que des prises ne fonctionnent pas,
– un courriel du 03 janvier 2024 adressé à l’agence aux termes duquel il signale la présence d’une prise non fonctionnelle dans le salon,
– un courriel du 13 février 2024 adressé à l’agence aux termes duquel il indique n’avoir pas reçu le diagnostic électrique et qu’il est toujours sans nouvelle de l’électricien,
– un courriel du 19 février 2024 adressé à l’agence aux termes duquel il précise qu’il a signalé des problèmes d’électricité et demande des nouvelles de l’électricien,
– un courriel du 22 février 2024 adressé à l’agence aux termes duquel il ne comprend pas comment le logement a pu être loué avec une installation électrique non conforme (pas de différentiel, fusibles avec ampère bien en dessous de la norme, pas de disjoncteur pour le four…),
– un courriel du 07 mars 2024 adressé à l’agence aux termes duquel il rappelle que la prise de la cuisine n’a toujours pas été réparée et que l’installation électrique n’est toujours pas aux normes,
– un courriel du 29 mars 2024 et un courriel du 11 avril 2024 adressés à l’agence aux termes desquels il demande des nouvelles concernant l’électricité lui rappelant que’il a fait le signalement pour l’électricité pour la mise en conformité au mois de janvier 2024,
– un signalement en date du 16 avril 2024 concernant l’entreprise IMMOPATRIMOINE sur la plateforme Signal conso (pièce 5),

– un courriel du 17 avril 2024 adressé à l’agence aux termes duquel M. [O] [D] indique avoir fait un signalement à la DGCCRF pour dénoncer l’absence de mise aux normes depuis 6 mois et l’absence de diligence de l’agence,
– un signalement en date du 13 octobre 2024 concernant l’entreprise IMMOPATRIMOINE sur la plateforme Signal conso (pièce 5),
– un courriel du 13 octobre 2024 adressé à l’agence aux termes duquel il relance l’agence concernant les non conformités électriques,
– un rapport d’expertise de sa protection juridique GROUPAMA en date du 04 décembre 2024 qui indique que lors de la réunion sur place un électricien avait été missionné pour mettre l’installation en sécurité notamment par la mise en place de la prise de terre et changement de coffret avec dispositif différentiel. Il précise que la deuxième partie des travaux relevée par le diagnostic a été chiffrée et doit être validée par la propriétaire, que M. [O] [D] indique être excédé par l’attente devant les interventions des artisans, que M. [Z] a justifié les délais par le changement de prestataire électrique à la suite de problèmes rencontrés avec ce dernier (pièce 7).

De plus, il ressort des déclarations de l’expert sur l’origine des désordres que :

– l’installation électrique est non conforme, que le logement a été mis en location sans rectification des anomalies et que les travaux ont été exécutés 6 mois après avoir été dénoncés,
– les défauts de l’installation électrique proviennent de la vétusté de ladite installation, que le devis de l’électricien VM ELEC a été validé et que l’intervention était programmée début novembre 2024, que pendant 11 mois, M. [O] [D] n’a pas pu jouir pleinement de l’espace de cuisine,
– la mise en conformité électrique a nécessité la condamnation de certaines prises électriques qui ont eu un impact sur l’utilisation du bien, VM ELEC est en charge de la remise en fonctionnement des prises nécessaires (novembre 2024).

Par ailleurs, il produit une attestation de Mme [C] [D], sa mère datée du 27 février 2025 qui indique qu’il ne pouvait pas cuisiner ou allumer plusieurs choses sans que les plombs ne sautent.

Pour ces travaux de mise en conformité de l’installation électrique, il y a donc lieu de considérer que le locataire a subi un préjudice à raison de ces manquements à compter de son entrée dans les lieux, soit le 22 novembre 2023 jusqu’à début novembre 2024.

En outre, concernant les non conformités du logement, M. [O] [D] produit s’agissant de l’installation de plomberie des wc :

– un courriel daté du 10 août 2024 adressé à l’agence aux termes duquel il indique que la chasse d’eau ne fonctionne plus dans les toilettes du haut et que ceux de la cave sont bouchés depuis quasiment son entrée dans le logement. Il précise que l’état de la chasse d’eau du haut est catastrophique, que l’on peut constater une usure profonde, une tuyauterie prête à lâcher, de la rouille,
– un courriel du 17 octobre 2024 adressé à l’agence aux termes duquel il indique que le plombier vient pour réparer la chasse d’eau, panne qu’il a signalé au mois de juillet,
– le rapport d’expertise de sa protection juridique GROUPAMA en date du 04 décembre 2024 où l’expert précise que l’origine provient d’une casse du mécanisme de la chasse d’eau, que l’entreprise DSP PLOMBERIE a été sollicitée pour réaliser cette prestation et que durant 6 mois, M. [O] [D] s’est retrouvé avec un toilette en fonctionnement dégradé, que le défaut de pente au sous-sol est la cause la plus importante dans les défauts d’écoulement du réseau d’évacuation des eaux usées.

Par ailleurs, il apparait que les meubles et les affaires de Mme [J] [T]
ont été débarassés en octobre 2024 suivant courriel de M. [O] [D] en date du 30 octobre 2024 adressé à la SAS IMMOVINCE, celui-ci acceptant qu’un buffet et une table reste dans sa cave.

Enfin, il convient de souligner que les autres manquements invoqués par le locataire dans ses nombreux courriels versés aux débats (absence d’évacuation de la fenêtre de la chambre, travaux de façade non réalisés, boîte aux lettres qui prend l’eau, escalier non conforme, vétusté du garde-corps… ) ne sont pas démontrés.

Dès lors, au regard de ces éléments, si les désordres constatés n’ont pas pour effet de le priver intégralement de sa jouissance du bien, il y a lieu de considérer que le locataire est bien fondé à solliciter une indemnisation.

Au regard de la date de la première réclamation faite à la SAS IMMOVINCE, il convient de retenir un trouble de jouissance sur une période de 11 mois.
Il convient d’évaluer le préjudice de jouissance à hauteur de 30 % du loyer et d’allouer à M. [O] [D] une somme de 1.815 euros (550 X 0,3 X 11).

En conséquence, Mme [J] [T] sera condamnée à payer à M. [O] [D] la somme de 1.815 euros au titre de son préjudice de jouissance.

Sur la responsabilité de l’agence à l’égard de M. [O] [D]

À titre liminaire, il convient de relever qu’aucune partie ne conteste qu’un mandat de gestion locative a été conclu entre Mme [J] [T] et la SAS IMMOVINCE concernant la maison individuelle située 03 impasse du Clos, à VERTAIZON (63910).

M. [O] [D] sollicite la condamnation solidaire de la SAS IMMOVINCE à l’indemniser de ses préjudices.

En l’absence de contrat liant d’une part la SAS IMMOVINCE et M. [O] [D] d’autre part, la responsabilité de l’agence immobilière est fondée sur les dispositions des articles 1240 et suivants du Code civil.

Il ressort de ces dispositions que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

L’engagement de la responsabilité de l’agence immobilière suppose donc l’existence d’une faute au sens des dispositions de l’article 1240 du Code civil.

L’article 3-3 de la loi du 6 juillet 1989 dispose qu’”Un dossier de diagnostic technique, fourni par le bailleur, est annexé au contrat de location lors de sa signature ou de son renouvellement et comprend :

1° Le diagnostic de performance énergétique prévu à l’article L. 126-26 du code de la construction et de l’habitation ;

2° Le constat de risque d’exposition au plomb prévu aux articles L. 1334-5 et L. 1334-7 du code de la santé publique ;

3° Une copie d’un état mentionnant l’absence ou, le cas échéant, la présence de matériaux ou produits de la construction contenant de l’amiante. Un décret en Conseil d’Etat définit les modalités d’application du présent 3°, notamment la liste des matériaux ou produits concernés ;

4° Un état de l’installation intérieure d’électricité et de gaz, dont l’objet est d’évaluer les risques pouvant porter atteinte à la sécurité des personnes. Un décret en Conseil d’Etat définit les modalités d’applicati