TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Copies exécutoires délivrées le :
Copies certifiées conformes délivrées le :

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2ème chambre civile

N° RG 24/12068 – N° Portalis 352J-W-B7I-C56T7

Assignation du :
02 Octobre 2024

JUGEMENT
rendu le 23 Septembre 2026
DEMANDEUR

Monsieur [K] [A] [C]
[Adresse 1]
[Localité 2] (BELGIQUE)

représenté par Maître Rémi PASSEMARD de la SELARL ORMEN PASSEMARD & AUTRES, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #P0555

DÉFENDERESSE

SCI CAPITAL VIAGER INVESTISSEMENT
Prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualité audit siège
[Adresse 2]
[Localité 4]

représentée par Maître Diane VISINET de la SELAS AGN AVOCATS PARIS, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #K0107

***

Décision du 23 Septembre 2026
2ème chambre civile
N° RG 24/12068 – N° Portalis 352J-W-B7I-C56T7

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Eva GIUDICELLI, Vice-présidente, statuant en juge unique.

assistée de Madame Océane GENESTON, Greffière,

DÉBATS

A l’audience du 01 Juillet 2026
tenue en audience publique

***

EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCEDURE

La société CAPITAL VIAGER INVESTISSEMENT est propriétaire du lot de copropriété n°3 dans un immeuble situé [Adresse 3], à [Localité 4].

Par courriel du 8 septembre 2024, M. [K] [A] [C] lui a fait part de son souhait d’acquérir ce lot pour un prix de 15 000 euros.

Le lendemain, M. [U], représentant de la société CAPITAL VIAGER INVESTISSEMENT, a répondu par courriel.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 26 septembre 2024, M. [A] [C] a mis la société CAPITAL VIAGER INVESTISSEMENT en demeure de signer la promesse de vente.

Par exploit de commissaire de justice du 2 octobre 2024, M. [A] [C] a fait assigner la société CAPITAL VIAGER INVESTISSEMENT devant le tribunal judicaire de Paris aux fins principales de voir juger que la vente est parfaite à son égard.

Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 11 septembre 2025, M. [A] [C] demande au tribunal de :

A titre principal,

– juger la vente conclue s’agissant d’un appartement constitué d’une seule pièce et d’une superficie de 20,91 m² sis dans l’ensemble immobilier en copropriété situé [Adresse 3] à [Localité 4], et formant le lot n° 3 dans cet immeuble comme parfaite depuis le 9 septembre 2024 sur la base d’un prix de 15.000 euros / m² Carrez ;

– ordonner l’exécution forcée du contrat de vente de l’appartement constitué d’une seule pièce et d’une superficie de 20,91 m² sis dans l’ensemble immobilier en copropriété situé [Adresse 3] à [Localité 4], et formant le lot n° 3 dans cet immeuble à son profit ;

– condamner la société Capital Viager Investissement à lui verser la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts.

A titre subsidiaire,

– juger que la rupture des pourparlers par la société Capital Viager Investissement est abusive;

– condamner la société Capital Viager Investissement à lui verser la somme de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation des préjudices moral et matériel résultant de cette rupture abusive des négociations ;

En tout état de cause,

– débouter la société Capital Viager Investissement de l’intégralité de ses demandes ;

– condamner la société Capital Viager Investissement à lui verser la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamner la société Capital Viager Investissement aux entiers dépens de la présente procédure ;

Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 30 juin 2025, la société CAPITAL VIAGER INVESTISSEMENT demande au tribunal de :

– débouter M. [C] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

A titre reconventionnel,

– condamner M. [C] à lui payer la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice moral subi ;

– condamner M. [C] à lui payer la somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et l’intégralité des dépens exposés pour la présente instance en ce compris notamment les frais de signification du jugement à intervenir et les frais d’exécution forcée de la décision à intervenir.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé aux conclusions des parties pour l’exposé plus ample des moyens de fait et de droit développés au soutien de ces prétentions, lesquels sont présentés succinctement dans les motifs.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 15 octobre 2025 et l’audience de plaidoiries a été fixée au 1er juillet 2026.

A l’issue des débats, les parties ont été informées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 23 septembre 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la perfection de la vente

A titre principal, sur le fondement des articles 1113, 1114 et 1583 du code civil, M. [A] [C] soutient que la vente du lot n°3 s’est réalisée à son profit dès lors qu’un accord sur la chose et le prix est intervenu dès le 9 septembre 2024 entre lui et la société CAPITAL VIAGER INVESTISSEMENT, professionnelle de la vente immobilière.

En réponse aux moyens soulevés en défense il oppose que :
– il n’a jamais été question d’ajouter une condition suspensive d’obtention d’un prêt ou d’acquérir au nom d’une SCI,
– l’accord ayant été conclu en prix au mètre carré Carrez, le calcul du prix total résultait du prix au mètre carré appliqué à la superficie Carrez constatée par le certificat,
– le motif invoqué dans le courriel de rétractation est sans rapport avec d’éventuelles nouvelles conditions auxquelles il n’aurait pas été répondu.

La société CAPITAL VIAGER INVESTISSEMENT soutient qu’aucun accord n’est intervenu entre les parties dès lors que :
– le courriel du 8 septembre 2024 n’est pas une offre précise et ferme mais une invitation à poursuivre les pourparlers en l’absence de description du bien et d’information sur la qualité du vendeur ainsi que sur les modalités de financement et faute de certitude sur la surface vendue conditionnant le prix proposé au m² loi Carrez,
– elle a posé des conditions supplémentaires dans son courriel du 12 septembre 2024 qui n’ont fait l’objet d’aucun retour.

Sur ce,

En application de l’article 1113 du code civil, le contrat est formé par la rencontre d’une offre et d’une acceptation par lesquelles les parties manifestent leur volonté de s’engager. Cette volonté peut résulter d’une déclaration ou d’un comportement non équivoque de son auteur.

Aux termes de l’article 1114 du même code, l’offre faite à personne déterminée ou indéterminée, comprend les éléments essentiels du contrat envisagé et exprime la volonté de son auteur d’être lié en cas d’acceptation. A défaut, il y a seulement invitation à entrer en négociation.

L’article 1583 de ce code dispose que la vente est parfaite entre les parties et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’ils sont convenus de la chose et du prix.

En l’espèce, dans le cadre des négociations menées entre M. [K] [A] [C] et M. [U], associé gérant de la société CAPITAL VIAGER INVESTISSEMENT, pour la vente d’un appartement situé [Adresse 3], à [Localité 4], les courriels suivants ont été échangés :

– le 2 juillet 2024 à 18h45, de M. [A] [C] à M. [U]

« Pourriez-vous m’indiquer la surface en m2 Carrez du studio ? »

– le 2 juillet 2024 à 18h46, de M. [U] à M. [A] [C]

« Environ 21 m2 de mémoire »

– le 2 juillet 2024 à 19h41, de M. [A] [C] à M. [U]

« S’il y a effectivement 21m2 Carrez, accepterez-vous une offre à 9500 euros / m2 Carrez. »

– le 17 juillet 2024, de M. [U] à M. [A] [C]

« Nous ne considérons pas d’offre en dessous de 15.000 euros/m2 »

– le 8 septembre 2024, de M. [A] [C] à M. [U]

« Après réflexion, je m’aligne sur votre proposition de 15 000 euros / m2. Ceci dit, n’ayant pas eu communication du certificat loi Carrez, mon offre est formulée sur un prix au m² Carrez. Par ailleurs, mon offre est limitée pour une période de 15 jours à partir de lundi, 9 septembre. Si cela vous va, j’instruirai mon notaire qui nous lit en copie pour préparer la documentation nécessaire.»

– le 9 septembre 2024, de M. [U] à M. [A] [C]

« Mon associé et moi-même vous remercions de votre offre. Nous l’acceptons et vous proposons de faire appel à votre notaire afin de simplifier notre transaction. A cette occasion nous vous remettrons copie des transactions antérieures et de tous éléments que vous pourriez juger utiles. »

Il ressort de ces échanges que l’offre faite par M. [A] [C] restait subordonnée au certificat loi Carrez qui devait confirmer une surface de 21 m² pour un prix de 15 000 / m² loi Carrez.

La surface du bien n’étant pas connue avec certitude au moment de l’échange des 8 et 9 septembre 2024 alors qu’elle conditionnait la proposition de M. [A] [C], cet échange ne saurait valoir consentement réciproque sur la chose et sur le prix et donc vente du bien.

En conséquence, les demandes de M. [K] [A] [C] tendant à constater la perfection de la vente au 9 septembre 2024, ainsi que les demandes subséquentes en exécution forcée et paiement de dommages et intérêts, sont rejetées.
Sur la rupture abusive des pourparlers

M. [A] [C] soutient, à titre subsidiaire, que la société CAPITAL VIAGER INVESTISSEMENT, ayant rompu de façon abusive des négociations menées depuis plusieurs mois au seul motif d’une erreur sur la valeur du bien, après avoir accepté son offre sans réserve et fixé un rendez-vous de signature, engage sa responsabilité sur le fondement des articles 1104 et 1112 du code civil.

La société CAPITAL VIAGER INVESTISSEMENT répond que la rupture des pourparlers, qui n’ont duré que quelques semaines, étant intervenue seulement 4 jours après la proposition d’achat alors qu’aucun acte n’avait encore été soumis et que la date de signature n’était pas confirmée, aucun abus ne peut lui être reproché.

Sur ce,

Aux termes de l’article 1112 du code civil, l’initiative, le déroulement et la rupture des négociations précontractuelles sont libres. Ils doivent impérativement satisfaire aux exigences de la bonne foi. En cas de faute commise dans les négociations, la réparation du préjudice qui en résulte ne peut avoir pour objet de compenser ni la perte des avantages attendus du contrat non conclu, ni la perte de chance d’obtenir ces avantages.

En l’espèce, par courriel du 16 septembre 2024, M. [U], représentant de la société CAPITAL VIAGER INVESTISSEMENT, a informé le notaire saisi que le bien était retiré de la vente.

Or, préalablement à ce courriel, il avait adressé un message électronique au même notaire le 12 septembre 2024 aux termes duquel il posait des conditions concernant les modalités de la vente, à savoir un dépôt de garantie de 10 % et l’absence de condition suspensive d’obtention d’un prêt.

Même si le motif invoqué dans le courriel du 16 septembre 2024 mettant fin aux pourparlers est sans rapport avec ces conditions particulières, il convient de constater qu’il n’est pas démontré qu’une réponse favorable avait été apportée à ces demandes.

Il n’est pas plus démontré qu’un rendez-vous de signature avait été arrêté alors que le courriel du notaire du 12 septembre 2024 fait état d’une simple proposition pour le 20 septembre 2024.

Dès lors, il ne saurait être reproché au vendeur, qui restait dans l’attente de la position de M. [A] [C] sur les conditions particulières qu’il entendait voir fixées dans la promesse de vente, une rupture abusive des pourparlers.

La demande de dommages et intérêts de M. [A] [C] est donc rejetée.

Sur les dommages et intérêts pour procédure abusive

La société CAPITAL VIAGER INVESTISSEMENT soutient que M. [A] [C] s’est empressé d’engager la procédure judiciaire pour faire pression afin d’obtenir une vente à un prix décorrélé du marché de l’immobilier et que la perte de temps qui en résulte pour faire reconnaitre son droit lui cause un préjudice certain.

M. [A] [C] répond que la défenderesse a elle-même causé son préjudice en continuant à négocier avec d’autres acquéreurs alors qu’elle avait accepté son offre.

Sur ce,

L’exercice d’une action en justice constitue un droit et ne dégénère en abus pouvant donner lieu à indemnisation que dans le cas de malice, mauvaise foi ou erreur grossière équipollente au dol.

En l’espèce, même si M. [A] [C] est débouté de ses demandes, il n’est pas démontré qu’il a agi en justice dans des conditions fautives alors qu’il a pu légitimement croire que le courriel du 9 septembre 2024 adressé par le vendeur emportait échange des consentements valant vente.

Il convient donc de rejeter la demande de dommages et intérêts de la société CAPITAL VIAGER INVESTISSEMENT pour procédure abusive.

Sur les demandes accessoires

M. [A] [C] qui succombe principalement est condamné aux dépens.

L’équité commande de le condamner à payer à la société CAPITAL VIAGER INVESTISSEMENT la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, il convient de rappeler que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort ;

DEBOUTE M. [K] [A] [C] de ses demandes,

REJETTE la demande de dommages et intérêts de la société CAPITAL VIAGER INVESTISSEMENT pour procédure abusive,

CONDAMNE M. [K] [A] [C] aux dépens,

CONDAMNE M. [K] [A] [C] à payer à la société CAPITAL VIAGER INVESTISSEMENT la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPELLE que le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

Fait et jugé à Paris le 23 Septembre 2026

La Greffière La Présidente