N° RG 25/09082 – N° Portalis DB2E-W-B7J-N3OW

3ème Ch. Civile Cab. 1

N° RG 25/09082 – N° Portalis DB2E-W-B7J-N3OW

Minute n°

Copie exec. à :

Me Julien SCHAEFFER

Le

Le greffier

Me Julien SCHAEFFER

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

JUGEMENT DU 15 SEPTEMBRE 2026

DEMANDERESSE :

S.C.I. MAN, inscrite au RCS de [Localité 1] sous le n° 823.773.601. agissant par son Président, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Julien SCHAEFFER, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 333

DEFENDEUR :

Monsieur [T] [Z], demeurant [Adresse 2]
défaillant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Jean-Baptiste SAUTY, Vice-président, Président,

assisté de Aude MULLER, greffier

OBJET : Demande en paiement des loyers et charges et/ou tendant à la résiliation du bail et/ou à l’expulsion

DÉBATS :

A l’audience publique du 09 Juin 2026 à l’issue de laquelle le Président, Jean-Baptiste SAUTY, Vice-président, statuant en formation de juge unique a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 15 Septembre 2026.

JUGEMENT :

Réputé contradictoire en Premier ressort,
Rendu par mise à disposition au greffe,
Signé par Jean-Baptiste SAUTY, Vice-président et par Aude MULLER, greffier

Exposé des faits et de la procédure

Par assignation délivrée le 30 septembre 2025, la SCI Man a attrait M. [T] [Z] devant le tribunal judiciaire de Strasbourg aux fins de :
– la déclarer recevable et bien fondée et ses demandes ;
– par conséquent, condamner M. [T] [Z] à payer la somme de 8 484 € au titre l’arriéré des loyers et charges dû à la date de résiliation du bail au titre des mois de janvier à juin 2023 inclus, lesdits loyers et charges étant augmentés, respectivement, des intérêts au taux de l’article L. 441-10 du code de commerce calculés à compter du premier jour de chaque mois concerné ;
– constater la résiliation du bail à la date du 30 juin 2023 ;
– fixer l’indemnité d’occupation à la somme de 1 050 € par mois ;
– condamner M. [T] [Z] à payer ladite somme de 1 050 € au titre de l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 30 juin 2023, date de la résiliation du bail jusqu’à la date du 24 janvier 2024, date de la libération des lieux, correspondant à celle de la remise des clés, soit au total, en principal, 7 112,90 €, lesdites indemnités étant augmentées chacune des intérêts au taux de l’article L. 441-10 du code de commerce calculés à compter du premier jour de chaque mois concerné ;
– le condamner à payer à la SCI Man une indemnité de procédure de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
– le condamner aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer ;
– rappeler que le jugement à intervenir est exécutoire par provision de plein droit ;
– rejeter toutes conclusions plus amples ou contraires.

Au soutien de ses prétentions, elle faisait valoir que par acte sous signature privée du 15 juin 2021 elle avait donné à bail à la SAS JS-SM Bien-être, société en cours d’enregistrement représentée par M. [T] [Z] en qualité de président, des locaux commerciaux situés [Adresse 3] à [Localité 2], mais que le bail n’avait finalement pas été repris par la SAS JS-SM Bien-être selon les modalités prévues par les articles R. 210-5 et R. 210-6 du code de commerce, de sorte que seul M. [T] [Z] s’était finalement trouvé engagé, étant précisé que la SAS JS-SM Bien-être avait été placée en liquidation judiciaire le 23 juin 2023 ; qu’un commandement de payer avait été délivré à M. [T] [Z], resté infructueux ; que la SCI Man avait saisi le juge des référés aux fins de voir constater la résiliation du bail et condamner M. [T] [Z] au paiement des sommes objet de la présente procédure, qu’entre-temps les clés avaient été restituées le 24 janvier 2024 par le liquidateur de la SAS JS-SM Bien-être, et que ses demandes avaient finalement été rejetées compte tenu de l’existence de contestations sérieuses.

Il est renvoyé à l’assignation pour un plus ample exposé des prétentions et moyens conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement cité par dépôt de l’acte à l’étude du commissaire de justice, M. [T] [Z] n’a pas constitué avocat. La présente décision étant susceptible d’appel et la convocation en justice n’ayant pas été délivrée à personne, il sera statué par décision réputée contradictoire et en premier ressort.

L’affaire a été appelée à l’audience d’orientation de la première chambre civile le 12 mars 2026, avant d’être renvoyée à celle de la troisième chambre civile du 12 mai 2026. Un nouveau renvoi a été ordonné à l’audience du 9 juin 2026 pour production par la partie demanderesse de son dossier de pièces. La clôture a été prononcée le 9 juin 2026, et l’affaire a été évoquée à l’audience du même jour et à l’issue mise en délibéré par mise à disposition au greffe le 15 septembre 2026.

MOTIVATION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande principale

1.1 Sur l’identité du preneur à bail

Aux termes de l’article L. 210-6 du code de commerce, les sociétés commerciales jouissent de la personnalité morale à dater de leur immatriculation au registre du commerce et des sociétés. La transformation régulière d’une société n’entraîne pas la création d’une personne morale nouvelle. Il en est de même de la prorogation.
Les personnes qui ont agi au nom d’une société en formation avant qu’elle ait acquis la jouissance de la personnalité morale sont tenues solidairement et indéfiniment responsables des actes ainsi accomplis, à moins que la société, après avoir été régulièrement constituée et immatriculée, ne reprenne les engagements souscrits. Ces engagements sont alors réputés avoir été souscrits dès l’origine par la société.

Selon l’article R. 210-6 du même code, lors de la constitution d’une société par actions sans offre au public, ou par la voie d’une offre au public mentionnée au 1° ou au 2° de l’article L. 411-2 du code monétaire et financier ou à l’article L. 411-2-1 du même code, l’état des actes accomplis pour le compte de la société en formation, avec l’indication, pour chacun d’eux, de l’engagement qui en résulterait pour la société, est tenu à la disposition des actionnaires dans les conditions prévues à l’article R. 225-14.
Cet état est annexé aux statuts, dont la signature emporte reprise des engagements par la société, lorsque celle-ci a été immatriculée au registre du commerce.
En outre, les actionnaires peuvent, dans les statuts, ou par acte séparé, donner mandat à l’un ou plusieurs d’entre eux de prendre des engagements pour le compte de la société. Sous réserve qu’ils soient déterminés et que leurs modalités soient précisées par le mandat, l’immatriculation de la société au registre du commerce et des sociétés emporte reprise de ces engagements par la société.

Il résulte de ces dispositions que la reprise par une société des engagements souscrits par les personnes qui ont agi en son nom lorsqu’elle était en formation résulte soit de la signature des statuts lorsque l’état prévu à cet article a été annexé à ces statuts, soit d’un mandat donné avant l’immatriculation de la société et déterminant dans leur nature ainsi que dans leurs modalités les engagements à prendre, soit enfin après l’immatriculation d’une décision prise à la majorité des associés.

La reprise par une société immatriculée des engagements pris en son nom lors de sa constitution ne peut être implicite (1re Civ., 26 avr. 2000, n° 98-10.917 ; Com., 13 déc. 2011, n° 11-10.699 ; 20 févr. 2019, n° 17-14.242). La reprise d’un acte accompli au cours de la période de formation d’une société ne peut pas plus résulter du seul accord ou de la seule volonté, à les supposer établis, des parties de substituer la société à la personne qui a souscrit l’engagement, mais doit satisfaire aux conditions requises par les dispositions législatives et réglementaires régissant spécifiquement les modalités de reprise des engagements souscrits au nom ou pour le compte d’une société en formation (Com., 18 juin 2025, n° 24-14.311). De la même façon, est inefficace une clause générale stipulant que tous les engagements qui devront être pris par le gérant dans le cadre de l’objet social pour le compte de la société en formation seront repris par celle-ci dès son immatriculation (Com., 21 juill. 1987, n° 86-11.334).

Il est par ailleurs constant qu’en présence d’un acte dans lequel il n’est pas expressément mentionné qu’il a été souscrit au nom ou pour le compte de la société en formation, mais par une société en formation, il appartient au juge d’apprécier souverainement, par un examen de l’ensemble des circonstances, tant intrinsèques à cet acte qu’extrinsèques, si la commune intention des parties n’était pas qu’il soit conclu au nom ou pour le compte de la société et que cette société puisse ensuite, après avoir acquis la personnalité juridique, décider de reprendre les engagements souscrits (Com., 29 nov. 2023, n° 22-12.865, 22-21.623 et 22-18.295).

En l’espèce, le contrat de bail commercial a été signé par « La société JS-SM Bien-être, société par actions simplifiées au capital de 5 000 €, dont le siège sera [Adresse 4], immatriculée au registre du commerce et des sociétés de STRASBOURG et inscrite sous le N° SIREN « EN COURS D’ENREGISTREMENT », représentée par Monsieur [T] [Z], en qualité de Président ».

Le bail n’a donc pas été conclu au nom et pour le compte de la société en formation, mais par la société en formation elle-même. Néanmoins, tel que le reconnaît la SCI Man elle-même, il résulte manifestement de la commune intention des parties que le bail a été conclu au nom et pour le compte de la société en formation, compte tenu des mentions d’identification du preneur figurant au bail, et de ce que M. [T] [Z] s’est d’ailleurs porté caution de la société JS-SM Bien-être le même jour au titre de ce bail.

La SCI Man conteste toutefois la régularité de la reprise du contrat de bail par la SAS JS-SM Bien-être.

D’une part, l’article 28 des statuts de cette société intitulé « Engagements pour le compte de la société en formation » stipule que « L’immatriculation de la société au RCS de [Localité 3] emportera reprise de ces engagements par la société. Au cas où la société ne serait pas immatriculée ou ne reprendrait pas lesdits engagements, les actionnaires ayant agi pour son compte sont réputés avoir agi pour leur compte personnel. » Toutefois, ce faisant, cette clause ne précise pas les engagements devant être repris, et il n’est fait état d’aucune annexe qui procéderait à leur recensement.

D’autre part, il n’est aucunement fait état par la partie défenderesse, qui s’abstient de comparaître, de l’existence d’un mandat donné par les associés à l’un d’entre eux afin de prendre des engagements pour le compte de la société, non plus que d’une assemblée générale des actionnaires postérieure à son immatriculation faisant état d’engagements repris par la société.

En définitive, il ressort de ces éléments que faute pour la SAS JS-SM Bien-être de justifier de la régularité et de l’effectivité de la reprise de l’engagement pris pour son compte tenant à la conclusion du bail commercial en cause, seul M. [T] [Z], signataire de l’acte ayant agi au nom de la société en formation, est tenu par les obligations qui en découlent.

1.2 Sur la demande de résiliation du contrat de bail

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1224 du même code dispose que la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

Selon l’article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En l’espèce, le contrat de bail stipule en son article 24 intitulé « CLAUSE RESOLUTOIRE » que :

« Il est expressément convenu qu’à défaut de paiement à son échéance exacte […] d’un seul terme de loyer ou de tout rappel de loyer consécutif à une augmentation de celui-ci, comme à défaut de remboursement de frais, taxes locatives, imposition, charges, ou frais de poursuite, et prestations qui en constituent l’accessoire, et notamment du commandement destiné à faire jouer la présente clause, ou enfin à défaut de l’inexécution de l’une ou l’autre des clauses et conditions du présent bail ou du règlement de copropriété qui fait également la convention des parties, ou encore d’inexécution des obligations imposées aux locataires par la loi ou les règlements, et 1 mois après un commandement de payer ou une sommation d’exécuter restés sans effet, et contenant déclaration par le Bailleur de son intention de se prévaloir de la présente clause, le présent bail sera résilié de plein droit ou ne le sera pas si bon semble au Bailleur, sans qu’il soit besoin de remplir de formalités judiciaires. […] »

En l’occurrence, par un commandement de payer visant la clause résolutoire, délivré par commissaire de justice le 31 mai 2023, la SCI Man a mis en demeure M. [T] [Z] de payer la somme de 8 484 € en principal au titre des loyers et charges impayés pour les premier et deuxième trimestres 2023.

La charge de la preuve du paiement dans le mois du commandement incombe au preneur, lequel en l’espèce n’a pas comparu ni, partant, justifié que le commandement de payer a été suivi d’effet, ni contesté la dette locative.

Par conséquent, le tribunal constatera la résiliation du contrat de bail, à la date du 1er juillet 2023.

1.3 Sur la demande au titre de l’arriéré locatif

Selon l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 17 du bail, intitulé « LOYER », stipule à cet égard en son quatrième alinéa que « Le Preneur s’oblige à payer au Bailleur le loyer et ses accessoires en quatre termes trimestriels de paiement égaux et d’avance les premiers janvier, avril, juillet et octobre de chaque année. Le premier et dernier loyers seront payables au prorata temporis, le cas échéant. »

En l’occurrence, la SCI Man réclame le paiement des loyers des premier et deuxième trimestres 2023, soit jusqu’à la résiliation du bail intervenue le 1er juillet 2023.

M. [T] [Z], non comparante, ne démontre pas s’être acquittée de la somme réclamée, alors que tel lui incombe en application des dispositions de l’article 1353, alinéa 2 du code civil.

Par conséquent, M. [T] [Z] est redevable envers le bailleur de la somme de 8 484 € au titre des arriérés de loyers et charges impayés pour la période du 1er janvier au 30 juin 2023.

1.4 Sur l’indemnité d’occupation

À compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation. L’indemnité d’occupation est destinée à rémunérer la jouissance des lieux par l’occupant et à réparer le préjudice subi par la SCI Man du fait de son occupation sans droit ni titre ; elle a donc une nature à la fois compensatoire et indemnitaire.

En l’espèce, la SCI Man réclame le paiement d’une indemnité d’occupation pour la période du 30 juin 2023 au 24 janvier 2024, date de restitution des clés, dont elle demande la fixation à hauteur mensuelle de 1 050 €, correspondant au montant du loyer.

Au vu des éléments de fait propres à l’affaire il y a lieu de fixer l’indemnité au montant du loyer principal tel qu’il résulterait du bail et augmenté des accessoires, soit à la somme de 1 050 € par mois, et ce à compter du 1er juillet 2023, date de résiliation du contrat de bail, et jusqu’au 24 janvier 2024, date de libération des lieux.

En définitive, il y a lieu de condamner M. [T] [Z] à payer à la SCI Man la somme de 7 112,90 € ((1 050 € x 6 mois) + 1 050 € x 24/31) au titre des arriérés d’indemnité d’occupation.

1.5 Sur les pénalités et le taux d’intérêt

Aux termes de l’article L. 441-10, II. du code de commerce, les conditions de règlement mentionnées au I de l’article L. 441-1 précisent les conditions d’application et le taux d’intérêt des pénalités de retard exigibles le jour suivant la date de règlement figurant sur la facture ainsi que le montant de l’indemnité forfaitaire pour frais de recouvrement due au créancier dans le cas où les sommes dues sont réglées après cette date. Sauf disposition contraire qui ne peut toutefois fixer un taux inférieur à trois fois le taux d’intérêt légal, ce taux est égal au taux d’intérêt appliqué par la Banque centrale européenne à son opération de refinancement la plus récente majoré de 10 points de pourcentage. Dans ce cas, le taux applicable pendant le premier semestre de l’année concernée est le taux en vigueur au 1er janvier de l’année en question. Pour le second semestre de l’année concernée, il est le taux en vigueur au 1er juillet de l’année en question. Les pénalités de retard sont exigibles sans qu’un rappel soit nécessaire. Tout professionnel en situation de retard de paiement est de plein droit débiteur, à l’égard du créancier, d’une indemnité forfaitaire pour frais de recouvrement, dont le montant est fixé par décret. Lorsque les frais de recouvrement exposés sont supérieurs au montant de cette indemnité forfaitaire, le créancier peut demander une indemnisation complémentaire, sur justification. Toutefois, le créancier ne peut invoquer le bénéfice de ces indemnités lorsque l’ouverture d’une procédure de sauvegarde, de redressement ou de liquidation judiciaire interdit le paiement à son échéance de la créance qui lui est due.

Il est constant que les pénalités de retard pour non-paiement d’une facture sont dues de plein droit, sans rappel et sans avoir à être indiquées dans les conditions générales des contrats, la créance naissant automatiquement à l’échéance légale soit le lendemain de la date à laquelle le paiement était prévu. En outre, les dispositions de l’article L. 441-10 étant des dispositions légales supplétives, les pénalités dues par application de ce texte ne constituent pas une clause pénale et ne peuvent donc être réduites en raison de leur caractère abusif. Enfin, ces pénalités de retard constituant un intérêt moratoire, il est possible de l’assortir de la capitalisation prévue par l’article 1343-2 du code civil.

En l’espèce, conformément à la demande du bailleur, il sera dit que l’arriéré locatif (loyers, charges et indemnités d’occupation) portera intérêts au taux de l’article L. 441-10 du code de commerce à compter du premier jour de chaque mois concerné.

2. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

2.1 Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
Les conditions dans lesquelles il peut être mis à la charge d’une partie qui bénéficie de l’aide juridictionnelle tout ou partie des dépens de l’instance sont fixées par les dispositions de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 et du décret n° 2020-1717 du 28 décembre 2020.

En l’espèce, M. [T] [Z], succombant à l’instance, sera tenu aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 31 mai 2023.

2.2 Sur les frais non compris dans les dépens au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 .
Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.
Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.
La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’État majorée de 50 %.

En l’espèce, tenu aux dépens, M. [T] [Z] sera tenu de verser, au titre de l’article 700 du code de procédure civile, une somme qu’il est équitable de fixer à 1 400 € au profit de la SCI Man.

2.3 Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il sera rappelé que la présente décision est immédiatement exécutoire de plein droit conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

Par ces motifs,

Le tribunal,

CONSTATE la résiliation à la date du 1er juillet 2023 du contrat de bail conclu entre les parties le 15 juin 2021 portant sur les locaux commerciaux situés [Adresse 3] à [Localité 2] ;

CONDAMNE M. [T] [Z] à payer à la SCI Man la somme de 8 484 € (huit mille quatre cent quatre-vingt-quatre euros) au titre des arriérés de loyers et charges impayés pour la période du 1er janvier au 30 juin 2023, avec intérêts au taux de l’article L. 441-10 du code de commerce calculés à compter du premier jour de chaque mois concerné ;

CONDAMNE M. [T] [Z] à payer à la SCI Man la somme de 7 112,90 € (sept mille cent douze euros et quatre-vingt-dix centimes) au titre des arriérés d’indemnité d’occupation pour la période du 1er juillet 2023 au 24 janvier 2024, avec intérêts au taux de l’article L. 441-10 du code de commerce calculés à compter du premier jour de chaque mois concerné ;

MET les dépens à la charge de M. [T] [Z], en ce compris le coût du commandement de payer du 31 mai 2023 ;

CONDAMNE M. [T] [Z] à verser à la SCI Man une indemnité de 1 400 € (mille quatre cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est immédiatement exécutoire de plein droit.

Le Greffier Le Président
Aude MULLER Jean-Baptiste SAUTY