N° RG 26/00434 – N° Portalis DB2E-W-B7K-N7ZL

3ème Ch. Civile Cab. 1

N° RG 26/00434 – N° Portalis DB2E-W-B7K-N7ZL

Minute n°

Copie exec. à :

Me Elodie RICHARD

Le

Le greffier

Me Elodie RICHARD

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

JUGEMENT DU 15 SEPTEMBRE 2026

DEMANDEURS :

Monsieur [N] [V] [Y]
né le 11 Mars 1941 à [Localité 2], demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Elodie RICHARD, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 37

Madame [G] [A] [L] épouse [Y]
née le 06 Septembre 1941 à [Localité 2], demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Elodie RICHARD, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 37

DEFENDERESSE :

SCCV L’ECLAT DU KOCHERSBERG, immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le n° 902.600.568. prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
dont le siège social est sis [Adresse 2]
défaillante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Jean-Baptiste SAUTY, Vice-président, Président,

assisté de Aude MULLER, greffier

OBJET : Autres demandes tendant à faire sanctionner l’inexécution des obligations du vendeur

DÉBATS :

A l’audience publique du 09 Juin 2026 à l’issue de laquelle le Président, Jean-Baptiste SAUTY, Vice-président, statuant en formation de juge unique a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 15 Septembre 2026.

JUGEMENT :

Réputé contradictoire en Premier ressort,
Rendu par mise à disposition au greffe,
Signé par Jean-Baptiste SAUTY, Vice-président et par Aude MULLER, greffier

Exposé des faits et de la procédure

Par acte notarié établi le 25 mai 2022, M. [N] [Y] et Mme [G] [L] épouse [Y] (ci-après « M. et Mme [Y] ») ont acquis auprès de la SCCV l’Eclat du Kochersberg, dans le cadre d’une vente en l’état futur d’achèvement, les lots de copropriété n° 13 (un appartement), 19 (un garage) et 42 (une place de parking) au sein d’un ensemble immobilier désigné « [Adresse 3] » situé [Adresse 4] à [Localité 3], le délai d’achèvement étant fixé au plus tard au 31 décembre 2023.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 5 juillet 2024 reçue le 10 juillet 2024, le Conseil de M. et Mme [Y] a mis en demeure la SCCV l’Eclat du Kochersberg de livrer le bien au plus tard le 31 juillet 2024, et de leur régler sous quinzaine la somme de 6 703,51 € au titre de l’indemnisation de leurs préjudices subis du fait du retard de livraison.

Les parties ont signé un procès-verbal de livraison du bien avec réserves le 22 janvier 2025.

Par assignation délivrée le 5 février 2026, M. [N] [Y] et Mme [G] [L] épouse [Y] ont attrait la SCCV l’Eclat du [Adresse 5] devant le tribunal judiciaire de Strasbourg aux fins de la voir condamner à leur payer, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, les sommes de :
* 890,71 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice causé par le retard de livraison au titre des intérêts intercalaires du crédit relais et de l’assurance emprunteur ;
* 5 638,80 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice causé par le retard de livraison au titre des frais de relogement ;
* 174 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice causé par le retard de livraison au titre des frais de déménagement ;
* 5 000 € chacun à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral causé par le retard de livraison ;
* 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Au soutien de leurs prétentions, M. et Mme [Y] dénonçaient un retard de livraison du bien acquis en l’état futur d’achèvement par rapport au délai contractuellement convenu, sans motif légitime en particulier en l’absence de preuve de la survenance d’intempéries, et sollicitaient en conséquence l’indemnisation de leurs divers préjudices.

Il est renvoyé à l’assignation pour un plus ample exposé des prétentions et moyens conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement citée par procès-verbal de recherches infructueuses dressé en application des dispositions de l’article 659 du code de procédure civile, la SCCV l’Eclat du Kochersberg n’a pas constitué avocat. La présente décision étant susceptible d’appel et la convocation en justice n’ayant pas été délivrée à personne, il sera statué par décision réputée contradictoire et en premier ressort.

La clôture a été prononcée le 9 juin 2026, et l’affaire a été évoquée à l’audience du même jour et à l’issue mise en délibéré par mise à disposition au greffe le 15 septembre 2026.

MOTIVATION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande principale

1.1 Sur la date de livraison

Selon les articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi, cette disposition étant d’ordre public.

Il résulte de la combinaison des articles 1611 et 1601-1 du même code que le vendeur d’immeuble à construire doit être condamné aux dommages et intérêts s’il résulte un préjudice pour l’acquéreur du défaut de délivrance au terme convenu par le contrat.

Le vendeur, tenu d’une obligation de résultat, ne peut se dégager de la responsabilité qui pèse sur lui en cas de retard qu’en établissant la force majeure, la faute de l’acquéreur ou le fait d’un tiers présentant les caractères de la force majeure.

Toutefois, une clause de majoration du délai d’achèvement permet de reporter le délai de livraison du bien.

Par ailleurs, selon l’article L. 261-11 du code de la construction et de l’habitation, le contrat de vente en l’état futur d’achèvement est conclu par acte authentique et précise notamment le délai de livraison.

Conformément à l’article R. 261-1 du même code, l’immeuble vendu à terme ou en l’état futur d’achèvement est réputé achevé au sens de l’article 1601-2 du code civil, reproduit à l’article L. 261-2 du présent code, et de l’article L. 261-11 du présent code lorsque sont exécutés les ouvrages et sont installés les éléments d’équipement qui sont indispensables à l’utilisation, conformément à sa destination, de l’immeuble faisant l’objet du contrat, à l’exception des travaux dont l’acquéreur se réserve l’exécution en application du II de l’article L. 261-15. Pour l’appréciation de cet achèvement, les défauts de conformité avec les prévisions du contrat ne sont pas pris en considération lorsqu’ils n’ont pas un caractère substantiel, ni les malfaçons qui ne rendent pas les ouvrages ou éléments ci-dessus précisés impropres à leur utilisation.
La constatation de l’achèvement n’emporte par elle-même ni reconnaissance de la conformité aux prévisions du contrat, ni renonciation aux droits que l’acquéreur tient de l’article 1642-1 du code civil, reproduit à l’article L. 261-5 du présent code, et de l’article L. 242-1 du code des assurances.

En l’espèce, il est stipulé dans l’acte notarié de vente (page 5) sous le titre « DELAI D’ACHEVEMENT DE L’IMMEUBLE » que « L’achèvement des biens objet des présentes est prévu au plus tard au : 31 décembre 2023 / Avec une tolérance acceptée par l’acquéreur d’un (1) mois, sauf en ce qui concerne l’isolation extérieure et la pose de crépis dont la réalisation dépendra des conditions climatiques. / Le tout sauf survenance d’un cas de force majeure, ou d’une cause légale de suspension de délai, ainsi qu’il est stipulé ci-dessous. / Il est ici précisé que la modification du délai d’achèvement entre le contrat de réservation et le présent acte ne constitue pas une modification substantielle pour l’ACQUEREUR. Il déclare avoir parfaite connaissance de cette modification et souhaite régulariser les présentes en ces termes. »

Aux termes du même acte, il est indiqué (page 26) sous le titre « OBLIGATION D’ACHEVER » que « LE VENDEUR s’oblige à poursuivre la construction et à l’achever dans le délai fixé conformément aux énonciations du présent acte, des plans et de la notice descriptive et d’une façon générale, conformément aux règles de l’art. », et sous le titre « DELAI D’ACHEVEMENT » (page 27) que « LE VENDEUR s’oblige à mener les travaux de telle manière que les ouvrages et les éléments d’équipement nécessaires à l’utilisation des biens vendus soient achevés et livrés au plus tard le 31 décembre 2023 sauf survenance d’un cas de force majeure ou suspension de délai. »

Par ailleurs, en pages 27 et 28 de l’acte, sous le titre « Suspension de délai », des causes légitimes de report de délai de livraison sont mentionnées.

Les modalités de constatation de l’achèvement et de la prise de possession du bien sont décrites en pages 36 et suivantes de l’acte.

Il ressort de ces éléments que le bien acheté par M. et Mme [Y] devait être initialement achevé au plus tard le 31 décembre 2023.

Il doit toutefois être tenu compte du délai de tolérance d’un mois prévu à l’acte de vente.

Dès lors, le délai contractuellement prévu pour la livraison du bien expirait le 31 janvier 2024.

Le certificat de l’architecte attestant l’achèvement de l’immeuble, au sens de l’article R. 261-1 du code de la construction et de l’habitation, n’est pas produit, seules l’étant une attestation de mise hors d’eau et une attestation d’achèvement des cloisons et mise hors d’air en date du 23 août 2023.

Les demandeurs produisent toutefois le procès-verbal de livraison avec réserves signé par les parties le 22 janvier 2025.

Il sera en conséquence retenu que l’achèvement est intervenu le 22 janvier 2025, soit avec un retard de 357 jours soit plus de onze mois et demi.

Si l’acte de vente prévoit des causes de suspension du délai d’achèvement, il sera observé que la SCCV l’Eclat du Kochersberg, non comparante, ne rapporte pas la preuve de la survenance de telles causes de suspension alors que la charge de cette preuve lui incombe.

Il sera encore relevé que M. et Mme [Y] ont procédé au règlement des appels de fonds à leur réception conformément à la facture de solde produite en date du 19 mars 2024 recensant les paiements intervenus jusqu’alors.

Il sera dans ces conditions retenu que la SCCV l’Eclat du Kochersberg a commis une faute contractuelle en achevant le bien avec un retard de onze mois et demi.

1.2 Sur la responsabilité du vendeur

Selon l’article 1231-1 du même code, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Il résulte de la combinaison des articles 1611 et 1601-1 du même code que le vendeur d’immeuble à construire doit être condamné aux dommages et intérêts s’il résulte un préjudice pour l’acquéreur du défaut de délivrance au terme convenu par le contrat.

L’article 9 du code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il appartient en conséquence à l’acquéreur de rapporter la preuve, d’une part du retard de livraison, et d’autre part du préjudice dont il se prévaut, lequel pour être indemnisable doit être certain, actuel et en lien direct avec ce retard.

En l’espèce, s’agissant des préjudices dont M. et Mme [Y] sollicitent l’indemnisation, en lien avec la faute du vendeur ci-avant établie, ils justifient en premier lieu qu’en raison du retard de livraison, ils ont été contraints de poursuivre le remboursement des intérêts intercalaires de leur prêt relais pour une durée supplémentaire à compter du mois de janvier 2024, et ce jusqu’au mois de mai 2024 où ils ont finalement cédé le bien immobilier dans lequel ils résidaient jusqu’alors, frais qu’ils n’auraient pas assumés si le bien avait été livré à la date contractuellement fixée, le remboursement du prêt devant dès lors démarrer concomitamment à la vente de leur maison. Ils justifient par la production d’un tableau d’amortissement actualisé à la date du 29 septembre 2025, qu’ils ont été redevables des intérêts intercalaires d’un montant total de 890,71 € pour les mois de janvier à mai 2024, assurance groupe comprise. En définitive, la SCCV l’Eclat du Kochersberg sera condamnée à leur payer cette somme en indemnisation de leur préjudice.

En deuxième lieu, ils justifient, par la production de deux factures établies les 12 avril et 25 juin 2024 par les Gîtes de France Alsace Bas-Rhin, de la location d’un hébergement pour deux adultes pour la période du 15 mai au 3 août 2024, pour un coût total de 5 638,80 €, les demandeurs précisant avoir par la suite été hébergés au domicile de leur fille. Ils justifient par conséquent d’un préjudice économique de ce chef, lequel sera réparé par l’octroi d’une somme d’un même montant.

En troisième lieu, ils exposent avoir dû supporter le coût d’un déménagement supplémentaire intermédiaire, depuis leur ancien domicile vers celui de leur fille, le 15 mai 2024, avant de déménager à nouveau leurs effets en janvier 2025. Ils produisent à cet égard deux factures de 87 € chacune portant sur la location d’une camionnette le 26 avril 2024 puis le 18 mai 2024. Ils n’explicitent pas les raisons de la première location, intervenue trois semaines avant le premier déménagement allégué. Il sera dès lors fait droit à leur demande en paiement à hauteur de 87 €.

En quatrième et dernier lieu, l’impossibilité de jouir du bien neuf acheté est à l’origine d’un préjudice moral certain. Il ressort en outre des certificats médicaux produits l’existence d’une majoration de troubles physiques et anxieux en rapport avec le présent litige, ayant d’ailleurs nécessité la mise sous traitement médicamenteux antidépresseur quotidien de Mme [G] [L] épouse [Y]. Le retentissement psychologique de la situation sur les demandeurs est encore corroboré par les attestations versées aux débats. Le préjudice moral subi par M. et Mme [Y] sera dès lors réparé par l’allocation d’une indemnité respectivement de 1 500 € et 2 000 €.

2. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

2.1 Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
Les conditions dans lesquelles il peut être mis à la charge d’une partie qui bénéficie de l’aide juridictionnelle tout ou partie des dépens de l’instance sont fixées par les dispositions de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 et du décret n° 2020-1717 du 28 décembre 2020.

En l’espèce, il y a lieu de mettre les dépens à la charge de la SCCV l’Eclat du Kochersberg, qui succombe à l’instance.

2.2 Sur les frais non compris dans les dépens au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 .
Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.
Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.
La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’État majorée de 50 %.

En l’espèce, tenue aux dépens, la SCCV l’Eclat du Kochersberg sera tenue de verser, au titre de l’article 700 du code de procédure civile, une somme qu’il est équitable de fixer à 1 500 € au profit de M. et Mme [Y].

2.3 Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il sera rappelé que la présente décision est immédiatement exécutoire de plein droit conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

Par ces motifs,

Le tribunal,

CONDAMNE la SCCV l’Eclat du Kochersberg à payer à M. [N] [Y] et Mme [G] [L] épouse [Y] les sommes de :
– 890,71 € (huit cent quatre-vingt-dix euros et soixante-et-onze centimes) de dommages et intérêts au titre du paiement d’intérêts intercalaires et de cotisations d’assurance ;
– 5 638,80 € (cinq mille six cent trente-huit euros et quatre-vingts centimes) de dommages et intérêts au titre des frais de relogement ;
– 87 € (quatre-vingt-sept euros) de dommages et intérêts au titre des frais de déménagement ;

CONDAMNE la SCCV l’Eclat du Kochersberg à payer à M. [N] [Y] la somme de 1 500 € (mille cinq cents euros) de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral ;

CONDAMNE la SCCV l’Eclat du Kochersberg à payer à Mme [G] [L] épouse [Y] la somme de 2 000 € (deux mille euros) de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral ;

DÉBOUTE M. [N] [Y] et Mme [G] [L] épouse [Y] du surplus de leurs demandes indemnitaires ;

MET les dépens à la charge de la SCCV l’Eclat du Kochersberg ;

CONDAMNE la SCCV l’Eclat du Kochersberg à verser à M. [N] [Y] et Mme [G] [L] épouse [Y] une indemnité de 1 500 € (mille cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est immédiatement exécutoire de plein droit.

Le Greffier Le Président
Aude MULLER Jean-Baptiste SAUTY