COUR D’APPEL DE CHAMBÉRY
TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ANNECY

JURIDICTION DÉPARTEMENTALE DE L’EXPROPRIATION

Minute n° 26/00037

Procédure N° RG 25/00032 – N° Portalis DB2Q-W-B7J-F6XG

OPÉRATION

Acquisition par le DÉPARTEMENT DE LA HAUTE-SAVOIE des terrains nécessaires au projet de construction du nouveau collège de [Localité 1] sur le site dit du “[Localité 2]” sur le territoire de la commune de [Localité 1]

JUGEMENT DE FIXATION DES INDEMNITÉS
du 15 septembre 2026

Nous, Valérie ESCALLIER, vice-présidente au tribunal judiciaire d’ANNECY, juge de l’expropriation de la Haute-Savoie, désignée par ordonnance de la première présidente de la cour d’appel de CHAMBÉRY, en conformité avec les dispositions des articles L.211-1 et suivants et R.211-1 et suivants du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique,

Assistée de Cyrielle ROCHEL, greffière,

Avons rendu la décision suivante :

E N T R E

L’EXPROPRIANT

DÉPARTEMENT DE LA HAUTE-SAVOIE, représenté par son Président en exercice, Monsieur [Y] [C]

représenté par Maître Sébastien PLUNIAN de la SELARL Cabinet Sébastien PLUNIAN, avocat au barreau de VALENCE

DEMANDEUR,
D’une part,

ET

S.C.I. LE [Localité 2], représentée par sa gérante en exercice, Madame [D] [V], demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Frédéric VACHERON de la SCP MAURICE RIVA & VACHERON, avocats au barreau de LYON

DÉFENDEUR,
D’autre part,

EN PRÉSENCE du commissaire du Gouvernement, pris en la personne de Mme [M] [Q] – [Adresse 2]

PROCÉDURE

Par ordonnance en date du 16 mai 2025, le juge départemental de l’expropriation de Haute-Savoie a prononcé au profit du DÉPARTEMENT DE LA HAUTE-SAVOIE l’expropriation pour cause d’utilité publique, des immeubles nécessaires au projet de construction du nouveau collège de [Localité 1] sur le site dit du “[Localité 2]” sur le territoire de la commune de [Localité 1] et notamment les parcelles cadastrées sections AV [Cadastre 1], AV [Cadastre 2] et AV [Cadastre 3] d’une superficie respective de 1785m², 1403m² et 260m² appartenant à la S.C.I LE [Localité 2].

Le mémoire contenant les offres de l’expropriant a été notifié à la partie expropriée par lettre recommandée avec avis de réception signé le 02 août 2025.

Par lettre recommandée en date du 08 septembre 2025, reçue le 10 septembre 2025, le DÉPARTEMENT DE LA HAUTE-SAVOIE représenté par son Président, M. [Y] [C],en exercice a saisi le juge départemental de l’expropriation aux fins de fixation des indemnités dues par l’expropriant, conformément aux dispositions de l’article L311-6 du code de l’expropriation.

Par ordonnance du 17 septembre 2025, le juge de l’expropriation a fixé la date de transport sur les lieux et l’audience au 08 décembre 2025.

Cette ordonnance a été notifiée par lettre recommandée avec accusé de réception.

La partie expropriée a déposé au greffe un mémoire en réponse le 21 octobre 2025.

L’expropriant a déposé au greffe un mémoire récapitulatif et complémentaire le 1er décembre 2025.

Les conclusions du commissaire du gouvernement ont été transmises à l’ensemble des parties.

Il a été procédé le 08 décembre 2025 à la vue des lieux litigieux et procès-verbal des opérations a été dressé le même jour.

L’audience prévue par les dispositions de l’article R.311-20 du code de l’expropriation, fixée au 08 décembre 2025, a été renvoyée successivement au 16 mars 2026 et 10 juillet 2026.

L’expropriant a déposé au greffe un mémoire récapitulatif et complémentaire n°2 le 27 janvier 2026, un mémoire récapitulatif et complémentaire n°3 le 05 mars 2026, un mémoire récapitulatif et complémentaire n°4 le 10 mars 2026, ainsi qu’un mémoire récapitulatif et complémentaire n°6 le 30 juin 2026.

La partie expropriée a déposé au greffe un mémoire en réponse et récapitulatif n°1 le 18 février 2026, suivi d’un mémoire en réponse et récapitulatif n°2 le 19 mars 2026, ainsi qu’un mémoire en réponse et récapitulatif n°3.

A l’audience du 10 juillet 2026, ont été entendus :

– Maître Sébastien PLUNIAN dans les intérêts du DÉPARTEMENT DE LA HAUTE-SAVOIE,

– Maître Frédéric VACHERON dans les intérêts de la S.C.I. LE [Localité 2],

– Mme [M] [Q], commissaire du gouvernement

L’affaire a été ensuite mise en délibéré au 15 septembre 2026.

Le délai de huit jours prévu par l’article R.311-21 du code de l’expropriation ayant expiré sans qu’un accord soit intervenu entre ces parties, il a été rendu la décision qui suit.

DESCRIPTIF DES LIEUX

Les parcelles sont cadastrées :

– AV [Cadastre 1] d’une superficie de 1 785 m² située [Adresse 3]

et :

– AV [Cadastre 2] d’une superficie de 1 403 m²,
– AV [Cadastre 3] d’une superficie de 260 m²,
situées [Localité 3] et [Localité 4]

L’emprise est de 3 448 m² sur un tènement de la S.C.I. d’une superficie totale de 7 169 m².

MOYENS ET PRÉTENTIONS

L’expropriant :

Par mémoire contenant offre du 10 juillet 2025, le Département de la Haute Savoie a proposé à la SCI LE [Localité 2] propriétaire des parcelles sises sur le territoire de la commune de [Localité 1] cadastrées AV [Cadastre 1], AV[Cadastre 2] et AV [Cadastre 3] d’une superficie respective de 1785m², 1403m² et 260m², soit au total 3448m², une indemnité de 508 946 euros décomposée comme suit :
– indemnité principale :
* 1785m² x 200 € le m² = 357 000 euros
* 1403+260m² x 63 € le m² = 104 769 euros
– indemnité de remploi : 41 176,90 euros,
au titre de l’indemnisation de l’expropriation de ces biens.

En l’absence d’accord, l’expropriant a saisi le juge de l’expropriation sollicitant que les indemnités soient fixées conformément à son mémoire faisant valoir que l’expropriation des parcelles a pour finalité la construction d’un collège.

Dans son mémoire récapitulatif et complémentaire n°6 du 24 juin 2026, notifié aux autres parties, soutenu à l’audience et auquel il est renvoyé pour le détail comme indiqué lors des débats, le Département de la Haute Savoie demande au juge de l’expropriation de :

 » 1/A titre principal, si la juridiction de céans devait apprécier l’indemnité d’expropriation en fonction du zonage UE issu du PLUi entrée en vigueur le 6 mars 2026 :
– fixer le montant des indemnités dues, comprenant l’indemnité de remploi à la somme de 342 330 euros,

2/ A titre subsidiaire
– faire droit de plus fort aux précédentes écritures du Département de la Haute Savoie et ainsi de considérer ses offres comme satisfactoires et de les fixer à 508 946 euros comprenant les indemnités de remploi,

Rejeter toute autre demande présentée par l’expropriée et notamment :
– ses demandes présentées au titre de l’indemnité principale,
– ses demandes au titre des pertes des revenus locatifs,
– ses demandes au titre de la construction d’une voie d’accès ainsi qu’au titre de l’achat de box de parking,
– ses demandes présentées au titre de la dépréciation du surplus,
– ses demandes relatives à la nomination d’un expert judiciaire,

A titre tout à fait subsidiaire, dans l’hypothèse où il serait considérer que la réalisation d’une rampe d’accès serait nécessaire pour réparer le préjudice matériel, direct et certain de l’expropriée, y ajouter 84 190 euros

En toute hypothèse, rejeter les demandes de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile présentée par l’expropriée et condamner au contraire cette dernière à verser au Département de la Haute Savoie la somme de 7000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance. »
***

La propriétaire :

Dans son mémoire en réponse et récapitulatif n°3, notifié aux autres parties, soutenu à l’audience et auquel il est renvoyé pour le détail comme indiqué lors des débats, la SCI LE [Localité 2] demande au juge de l’expropriation de :

 » Vu l’offre amiable [L] 1,
Vu les mémoires du Département et du Commissaire du Gouvernement,
Vu les articles L. 321-1 et suivants du Code de l’expropriation,
Vu les articles 138 et suivants du Code de procédure civile,
Vu les pièces produites,

AVANT DIRE DROIT, ORDONNER une expertise judiciaire aux fins de déterminer l’indemnité de dépréciation du surplus de la parcelle AV [Cadastre 4] et les conditions de reconstitution de l’accès sur la voie publique ;

FIXER l’indemnité revenant à la SCI LE [Localité 2] à titre principal à 1 678 736 € décomposée comme suit :
• au titre de la dépossession de ses parcelles une indemnité de 1 180 560,70 €
• au titre de l’indemnité de remploi, une indemnité de 119 056 €
• au titre de la perte locative FBO une indemnité de 69 120 €
• au titre de la perte locative DECAUX une indemnité de 90 000€
• au titre de la construction d’une voie d’accès une indemnité de 100 000€
• au titre de l’achat de box de parking une indemnité de 180 000€

A TITRE SUBSIDIAIRE, FIXER l’indemnité revenant à la SCI LE [Localité 2] une indemnité de 1 442 104 € décomposée comme suit :

• au titre de la dépossession de ses parcelles une indemnité de 965 440 €
• au titre de l’indemnité de remploi, une indemnité de 97 544 €
• au titre de la perte locative FBO une indemnité de 69 120 €
• au titre de la perte locative DECAUX une indemnité de 90 000€
• au titre de la construction d’une voie d’accès une indemnité de 100 000€
• au titre de l’achat de box de parking une indemnité de 180 000€

CONDAMNER le Département de la Haute-Savoie aux entiers dépens et à verser à la SCI LE [Localité 2] la somme de 40 000 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile. »

CONCLUSIONS DE LA COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT

Dans ses conclusions du 5 juin 2026 notifiées aux parties et auxquelles il est renvoyé pour le détail, la commissaire du gouvernement propose de fixer l’indemnité due à la propriétaire expropriée aux sommes suivantes :
– 3 448m² x 110 € = 379 280 € arrondis à 379 300 euros en valeur libre dont 10% à déduire pour l’occupation commerciale soit 341 400 euros
– indemnité de remploi : 35 140 euros
soit un total de 376 540 euros.

MOTIVATION

L’article L321-1 du code de l’expropriation dispose que : Les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

L’article L322-3 du code de l’expropriation dispose que : La qualification de terrains à bâtir, au sens du présent code, est réservée aux terrains qui, un an avant l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L. 1 ou, dans le cas prévu à l’article L. 122-4, un an avant la déclaration d’utilité publique, sont, quelle que soit leur utilisation, à la fois :
1° Situés dans un secteur désigné comme constructible par un plan d’occupation des sols, un plan local d’urbanisme, un document d’urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, ou bien, en l’absence d’un tel document, situés dans une partie actuellement urbanisée d’une commune ;
2° Effectivement desservis par une voie d’accès, un réseau électrique, un réseau d’eau potable et, dans la mesure où les règles relatives à l’urbanisme et à la santé publique l’exigent pour construire sur ces terrains, un réseau d’assainissement, à condition que ces divers réseaux soient situés à proximité immédiate des terrains en cause et soient de dimensions adaptées à la capacité de construction de ces terrains. Lorsqu’il s’agit de terrains situés dans une zone désignée par un plan d’occupation des sols, un plan local d’urbanisme, un document d’urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, comme devant faire l’objet d’une opération d’aménagement d’ensemble, la dimension de ces réseaux est appréciée au regard de l’ensemble de la zone.
Les terrains qui, à la date de référence indiquée au premier alinéa, ne répondent pas à ces conditions sont évalués en fonction de leur seul usage effectif, conformément à l’article L. 322-2.3.

L’article L322-8 du code de l’expropriation dispose que :
Sous réserve de l’article L. 322-9, le juge tient compte, des accords intervenus entre l’expropriant et les divers titulaires de droits à l’intérieur du périmètre des opérations faisant l’objet d’une déclaration d’utilité publique et les prend pour base lorsqu’ils ont été conclus avec au moins la moitié des propriétaires intéressés et portent sur les deux tiers au moins des superficies concernées ou lorsqu’ils ont été conclus avec les deux tiers au moins des propriétaires et portent sur la moitié au moins des superficies concernées.
Le juge tient compte des accords intervenus à l’intérieur des zones d’aménagement différé et des périmètres provisoires.
Sous la même réserve, il tient également compte, dans l’évaluation des indemnités allouées aux propriétaires, commerçants, industriels et artisans, de la valeur résultant des évaluations administratives rendues définitives en vertu des lois fiscales ou des déclarations faites par les contribuables avant l’ouverture de l’enquête.

L’article R311-22 du code de l’expropriation dispose que : Le juge statue dans la limite des prétentions des parties, telles qu’elles résultent de leurs mémoires et des conclusions du commissaire du Gouvernement si celui-ci propose une évaluation inférieure à celle de l’expropriant.

L’article L321-2 al 3 du code de l’expropriation dispose que : Si le propriétaire d’un bien n’a pas pu être identifié, le juge de l’expropriation fixe l’indemnité pour le compte de qui il appartiendra.

La vue des lieux a permis de constater que les biens à évaluer consistent en deux parcelles correspondant à un terrain de camping et à un parking (véhicules stationnés) avec des friches et il sera renvoyé pour le détail de la description du tènement au procès-verbal et aux photographies réalisés le 8 décembre 2025.
A côté de ces parcelles, il y a un bâtiment appartenant au même propriétaire comportant un sous-sol avec des garages, des locaux professionnels et 6 logements.

– sur la date de référence :

La date de référence se détermine en principe selon les modalités de l’article L 322-2 du code de l’expropriation lequel dispose que :
 » Les biens sont estimés à la date de la décision de première instance.
Toutefois, et sous réserve de l’application des dispositions des articles L. 322-3 à L. 322-6, est seul pris en considération l’usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L. 1 ou, dans le cas prévu à l’article L. 122-4, un an avant la déclaration d’utilité publique ou, dans le cas des projets ou programmes soumis au débat public prévu par l’article L. 121-8 du code de l’environnement ou par l’article 3 de la loi n° 2010-597 du 3 juin 2010 relative au Grand Paris, au jour de la mise à disposition du public du dossier de ce débat ou, lorsque le bien est situé à l’intérieur du périmètre d’une zone d’aménagement concerté mentionnée à l’article L. 311-1 du code de l’urbanisme, à la date de publication de l’acte créant la zone, si elle est antérieure d’au moins un an à la date d’ouverture de l’enquête publique préalable à la déclaration d’utilité publique.
Il est tenu compte des servitudes et des restrictions administratives affectant de façon permanente l’utilisation ou l’exploitation des biens à la date correspondante pour chacun des cas prévus au deuxième alinéa, sauf si leur institution révèle, de la part de l’expropriant, une intention dolosive.
Quelle que soit la nature des biens, il ne peut être tenu compte, même lorsqu’ils sont constatés par des actes de vente, des changements de valeur subis depuis cette date de référence, s’ils ont été provoqués par l’annonce des travaux ou opérations dont la déclaration d’utilité publique est demandée, par la perspective de modifications des règles d’utilisation des sols ou par la réalisation dans les trois années précédant l’enquête publique de travaux publics dans l’agglomération où est situé l’immeuble. »

Cependant l’article L213-6 du code de l’urbanisme prévoit que :
« Lorsqu’un bien soumis au droit de préemption fait l’objet d’une expropriation pour cause d’utilité publique, la date de référence prévue à l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est celle prévue au a de l’article L. 213-4. »

L’article L213-6 du code de l’urbanisme dispose que :
« a) La date de référence prévue à l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est :
-pour les biens compris dans le périmètre d’une zone d’aménagement différé :
i) la date de publication de l’acte délimitant le périmètre provisoire de la zone d’aménagement différé lorsque le bien est situé dans un tel périmètre ou lorsque l’acte créant la zone est publié dans le délai de validité d’un périmètre provisoire ;
ii) la date de publication de l’acte créant la zone d’aménagement différé si un périmètre provisoire de zone d’aménagement différé n’a pas été délimité ;
iii) dans tous les cas, la date du dernier renouvellement de l’acte créant la zone d’aménagement différé ;
-pour les biens non compris dans une telle zone, la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d’occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien ; »

Le Département ne conteste pas le fait que le PLUi a été approuvé le 16 décembre 2025 et qu’il est devenu exécutoire à compter du 6 mars 2026 et que désormais les parcelles à évaluer se situent en zone UE correspondant à une zone constructible pour l’équipement public/ou d’intérêt collectif.
Cependant il estime que la date de référence applicable reste celle du 19 juillet 2023 faisant valoir que l’expropriation et donc le transfert de propriété sont intervenus le 16 mai 2025 ; néanmoins parallèlement au nouveau PLUi, THONON AGGLOMERATION a instauré un droit de préemption urbain dans le périmètre duquel se situent les parcelles objets de la présente procédure, à la date de la décision de la première instance, de sorte que l’exception prévue par l’article L213-6 a du code de l’urbanisme est applicable et la date de référence à retenir au cas d’espèce est celle du 6 mars 2026. En effet, l’expropriant opère une distinction qui n’est pas prévue par l’article L213-6 du code de l’urbanisme qui mentionne « lorsqu’un bien soumis au droit de préemption fait l’objet d’une expropriation pour cause d’utilité publique », sans aucune référence au prononcé ou non de l’ordonnance d’expropriation ; son argumentation ne peut qu’être écartée.

A cette date, les biens à évaluer relèvent de la qualification de terrain à bâtir puisque répondant aux critères définis par l’article L322-3 du code de l’expropriation.

– sur l’indemnité principale :

Plusieurs méthodes peuvent être utilisées en matière d’évaluation. En l’espèce, la méthode de la comparaison sera retenue puisque des cessions sont intervenues permettant d’avoir des références pour des biens de même consistance dans un secteur géographique proche. D’ailleurs les parties ne remettent pas en cause cette méthode qu’elles ont d’ailleurs utilisée pour formuler leurs demandes.

Cependant, pour être opérante et pertinente, la comparaison doit être effectuée avec des biens de nature identique ou similaire. En effet la valeur d’un bien se détermine non seulement selon ses caractéristiques propres mais aussi par sa constructibilité de sorte que la zone dans laquelle se situe le bien reste un élément déterminant de sa valorisation et ne peut donc en être détachée.

Il s’en suit que des biens relevant de la qualification de terrain à bâtir peuvent avoir des valeurs très différentes selon les possibilités qu’ils offrent en matière de constructibilité.

Les biens à évaluer se situent en zone UE correspondant à une zone constructible restrictive puisque limitée pour l’équipement public/ou d’intérêt collectif sans logement sauf ceux affectés à la surveillance, avec une surface réduite ; ils ne peuvent donc être utilement comparés à des biens situés en zone UD ou UX ou même UF ou tout autre secteur permettant un habitat pavillonnaire ou collectif ou petit collectif comme la zone Uce dont la constructibilité est beaucoup plus large.

En conséquence seuls les termes de référence se situant en zone UE peuvent être retenus pour déterminer la valeur du bien, tous les autres devant être écartés sans qu’il y ait lieu de les examiner davantage.

La commissaire du gouvernement a procédé à une étude des mutations (12) de terrains nus en zone UE d’une superficie supérieure à 1000 m² au niveau départemental dont il ressort :

* une valeur minimale au m² de 86 euros

* une valeur maximale au m² de 122 euros

* une valeur médiane au m² de 100 euros

* une valeur moyenne au m² de 102 euros,

ce qui l’amène à proposer pour les parcelles objets du litige la valeur de 110 € le m² au regard de son emplacement sur la commune de [Localité 1]. Il sera néanmoins relevé que cette analyse ne comporte aucune référence sur la commune de [Localité 1] dont le marché foncier même pour ce zonage peut être affecté par des facteurs locaux spécifiques tels que la rareté des surfaces importantes sur son territoire.

La SCI LE [Localité 2] produit un rapport d’estimation du cabinet DRUOT FONCIER qui valorise le bien à la somme de 965 000 euros sur la base de 280 € le m² correspondant à la demande subsidiaire de la défenderesse. Cependant ce rapport qui ne mentionne pas les dates précises des mutations invoquées, qui intègre des mutations relevant d’autres zonages, qui admet par moment des incertitudes (mentions telles que « à confirmer »  » il est possible », « semble t’il ») et intègre des références comportant du bâti et en particulier des maisons d’habitations, doit être examiné avec circonspection. Néanmoins, il sera relevé qu’en page 55/61, son rédacteur indique que l’étude portant sur les parcelles inférieures à 40 ares sans biens bâtis met en évidence :

*un prix moyen observé : 234 €

* un quartile 3 : 274 €

* un maximum de 302 €

soit des valeurs très inférieures à la demande principale de la SCI LE [Localité 2].

En effet, la SCI LE [Localité 2] sollicite que l’indemnité principale soit fixée sur la base d’un prix au m² de 342,39 € le m² renvoyant dans ses conclusions page 29 à une lettre d’intérêt d’un promoteur immobilier et à deux mutations intervenues les 4 mai 2021 et 16 octobre 2025 à proximité de ses parcelles.

La lettre du promoteur immobilier qui fait état d’une valorisation de 300 à 340 € le m² de surface plancher (méthode dite promoteur et non de comparaison directe) ne saurait constituer un terme de référence au sens de sa définition par la jurisprudence en l’absence de toute mutation ; en tout état de cause, ce courrier fait état d’une valeur foncière pour un tènement voisin de 20 088 m² de l’ordre de 3 000 000 à 3 400 000 euros soit entre 149,34 € le m² (3 000 000/20088) à 169,25 € le m² (3 400 000/20088), sans rapport donc avec la valeur de 342,39 euros le m² sollicitée par la propriétaire expropriée.

S’agissant des deux mutations invoquées des 4 mai 2021 et 16 octobre 2025, qui constituent le fondement de la demande de valorisation du tènement au prix de 342,29 euros le m², la SCI LE [Localité 2] ne conteste pas qu’il s’agissait de propriétés bâties et notamment de maisons individuelles ; même si ce bâti a été démoli pour la construction pour l’un, d’un centre médico-social, et pour l’autre d’une mosquée, ces parcelles sises en zone UE ont nécessairement intégré dans leur prix de vente la valorisation du bâti existant de sorte qu’elles ne sont pas comparables aux caractéristiques matérielles des parcelles de la SCI LE [Localité 2] ; en effet les parcelles de la SCI LE [Localité 2] sont constituées pour l’essentiel de terrains servant de parking, de friches et d’une zone affectée à l’activité de camping, dont la valorisation est sans rapport avec celle de deux maisons individuelles.

L’expropriant propose la valeur de 90 € le m² sur la base d’un rapport réalisé par le cabinet BERTHIER. Cette analyse doit être regardée avec la même prudence que le rapport DRUOT puisque qu’après avoir indiqué que la moyenne des références en surbrillance faisait apparaître une moyenne de 236 € le m², son rédacteur ne valorise les parcelles objets de la procédure qu’à 90 € le m² en procédant à un correctif sur la base de l’importance du tènement, d’un délai de portage long et d’une complexité opérationnelle accrue, soit le même raisonnement que pour la partie camping appartenant à madame [V] dont la superficie est pourtant quasiment quatre fois plus importante.
Si effectivement le prix au m² des parcelles de grande dimension est moins important, le correctif apporté qui fait baisser la valeur de 236 à 90 € le m² paraît peu convaincant et assez arbitraire, d’autant qu’en l’espèce c’est l’importance de la surface disponible qui a guidé l’intérêt et le choix de THONON AGGLOMERATION pour les parcelles de madame [V] et de la SCI LE [Localité 2].

Cependant ce rapport a au moins l’avantage de proposer des références de terrains non bâtis en zone UE d’une superficie supérieure à 1000 m² :
* mutation 4 du 17 juillet 2025, [Adresse 4] à [Localité 1] : UE 1417 m² soit 250 € le m²

* mutation 12 du 7 décembre 2021 [Adresse 5] à [Localité 1] : UE 4752 m² soit 130 € le m².

Cette dernière référence paraît particulièrement intéressante au regard de sa surface pour être utilement comparée au bien appartement à la SCI LE [Localité 2] sous réserve de son actualisation (15% et non de 10%) compte tenu de sa date, soit 149,50 € après application du correctif, arrondi à 150 euros. Il sera relevé que cette valeur est très proche de celle figurant dans la lettre d’intention du promoteur FONTANEL dont fait état la propriétaire, ce qui tend à conforter sa valeur de marché.

En conséquence, il ne peut qu’être constaté que la proposition de l’expropriant est insuffisante ; la valeur de 150 € le m² sera donc retenue pour calculer l’indemnité principale due à la SCI LE [Localité 2] soit :
3 448 m² x 150 = 517 200 euros sans qu’il y ait lieu d’appliquer d’abattement, la totalité de l’indemnité d’éviction due au titre de l’occupation pour l’activité camping ayant été déduite dans le cadre de la procédure 26/33, la carrosserie [R] n’occupant pas les parcelles expropriées.
Il est donc dû à la SCI LE [Localité 2] la somme de 517 200 euros au titre de l’indemnité principale et la somme de 52 720 euros au titre de l’indemnité de remploi.

– sur les autres demandes de la SCI LE [Localité 2] :

* au titre de la perte locative FBO :

La SCI LE [Localité 2] sollicite au titre de la perte de revenus locatifs la somme de 69 120 euros se fondant sur sa pièce 6, faisant état de la location d’une partie de son terrain au profit de la société FBO.

Le Département n’a formulé aucune proposition à ce titre, soutenant l’absence de justificatif probant et un calcul erroné puisque effectué sur 10 années.

La pièce 6 de la SCI LE [Localité 2] correspond à deux factures d’un montant de 336 euros et
576 euros pour les mois de juillet 2024 et août 2024. Le contrat de bail n’est cependant pas produit.
Néanmoins, la SCI LE [Localité 2] produit en pièce 20 de son dossier une attestation de son expert-comptable dont il ressort qu’elle a perçu au titre du parking les revenus suivants :
– 15 000 euros en 2022
– 6 000 euros en 2023
– 4 756 euros en 2024
– 840 euros en 2025.
Les revenus locatifs au titre de la location de parking sont donc justifiés.

En procédant à la moyenne sur les 3 dernières années conformément à la pratique en matière commerciale, la perte locative à retenir est de 3 865,33 euros arrondis à 3 866 euros.
Cependant comme le rappellent l’expropriant et la commissaire du gouvernement, l’indemnité compense le temps nécessaire pour rechercher un bien équivalent susceptible de procurer à nouveau des revenus du même ordre, qui est habituellement fixé à un an.
Il sera donc fait droit à la demande de la SCI LE [Localité 2] au titre de la perte de revenus locatifs pour un montant de 3 866 euros.

* au titre de la perte locative DECAUX :

La SCI LE [Localité 2] sollicite au titre de la perte de revenus locatifs la somme de 90 000 euros se fondant sur sa pièce 14, faisant état de la location d’emplacements publicitaires sous forme de panneaux à la société DECAUX.

Le Département n’a formulé aucune proposition à ce titre faisant valoir que le panneau était implanté sur un terrain conservé par la SCI LE [Localité 2].

La présence de ce panneau a été constatée lors de la vue des lieux ; cependant il est aussi apparu qu’il se situait sur une partie de terrain non concerné par l’expropriation, ce point étant conforté au niveau de son implantation par la pièce 38 du dossier du Département de la Haute Savoie.

En conséquence, la SCI LE [Localité 2] sera déboutée de sa demande formulée à ce titre.

* sur la demande d’une expertise judiciaire aux fins de déterminer l’indemnité de dépréciation du surplus de la parcelle AV [Cadastre 4] et les conditions d’accès à la voie publique :

La SCI LE [Localité 2] sollicite à titre principal une mesure d’expertise mais aussi la somme de 100 000 euros au titre de la construction d’une voie d’accès et celle de 180 000 euros au titre de l’achat de box de parking faisant état des difficultés d’accès à la voie publique par l’arrière du bâtiment et de la disparition de zone pour stationner les véhicules soit 12 places.

L’expropriant s’oppose à la demande d’expertise et indique que la possibilité de création d’un accès moins raide a été étudiée et que le coût de sa réalisation a été chiffré conformément à ce qui avait été convenu lors de la vue des lieux soit 84 190 euros HT.

La demande d’expertise sera rejetée ; en effet en matière d’expropriation, l’expertise n’intervient qu’en cas de difficultés particulières d’évaluation ce qui n’est pas le cas en l’espèce, au regard des éléments produits par les parties, étant rappelé que les éventuels préjudices résultant de l’ouvrage public (construction du collège et ses éventuelles conséquences sur le cadre de vie) ne relèvent pas de la compétence du juge de l’expropriation dont l’office est de statuer sur les préjudices consécutifs à la dépossession.

La vue des lieux a permis de constater que du fait de l’expropriation, la sortie des garages du bâtiment appartenant à la SCI LE [Localité 2] ne pourra plus s’effectuer que par un accès très
raide qui n’est pas utilisable pour tous les types de véhicules à la différence de ce qui est possible aujourd’hui.
Il sera rappelé que le principe de la juste indemnisation du propriétaire exproprié veut qu’il soit replacé dans une situation la plus similaire à celle dont il bénéficiait avant sa dépossession, soit par l’octroi d’une indemnité, soit par la réalisation de travaux.
Le Département a procédé à une étude dont il résulte que la réalisation d’une rampe calibrée pour permettre le passage d’un camion porteur de 11 mètres (pièce 50 dossier expropriant) avec une pente de 3 à 5% débouchant [Adresse 6] (voie ouverte à la circulation publique) est techniquement possible et a chiffré son coût à 84 200 euros HT soit 122 100€ TTC.
Dans ses dernières conclusions, en page 47, la SCI LE [Localité 2] demande que la juridiction intègre cette somme à son indemnisation. Il en sera donc pris acte.

La vue des lieux a aussi permis de constater que les places de stationnement côté [Adresse 3] étaient utilisées par la carrosserie [R], conformément au bail d’ailleurs, et que le stationnement des véhicules des locataires de la SCI LE [Localité 2] s’effectuait sur une partie expropriée du tènement. S’il n’est pas contesté que la SCI LE [Localité 2] conserve une part non négligeable de son terrain, il n’en demeure pas moins qu’elle est dépossédée de cette portion plate qui servait au stationnement des véhicules à l’arrière de son bâtiment ; l’existence de ce préjudice de perte de stationnement est donc établie.
Cependant sa réclamation de la somme de 180 000 euros sur la base de sa pièce 16 à savoir une annonce de la vente d’un box sécurisé de 15 m² proche du centre-ville de la commune au prix de 30 000 euros, ne peut prospérer, s’agissant en l’espèce de places de stationnement non matérialisées, en extérieur et non couvertes, la valeur habituelle d’une place en extérieur étant d’environ du quart de la valeur d’un box, étant rappelé que les parcelles expropriées ne se situent pas en coeur de ville.
En retenant deux places par logement, il est donc dû à la SCI LE [Localité 2] la somme de 90 000 euros au titre de la perte de stationnement (7 500 € x 12).

Même si le passage des véhicules d’un certain gabarit (camion et voitures de collection) des occupants de la SCI LE [Localité 2] au coeur du camping peut surprendre pendant les périodes d’exploitation de celui-ci, la présence d’un portail et l’attestation de monsieur [R] tendent à démontrer qu’un usage occasionnel de cette voie était autorisé bien que non matérialisé par un acte quelconque compte tenu des liens entre la propriétaire du camping Madame [V] et les associés de la SCI LE [Localité 2] à savoir madame [V] et ses enfants.
Cependant, la création de la rampe permettra aux véhicules (camions et voitures) de rejoindre de façon plus rapide la voie publique goudronnée ([Adresse 6]), ce qui n’était pas le cas par le camping, de sorte que la perte de cet usage ne caractérise pas un préjudice susceptible d’être spécifiquement indemnisable ni une indemnité au titre de la dépréciation de la parcelle AV [Cadastre 4].
Il y a lieu en conséquence de rejeter toute demande à ce titre.

– sur l’article 700 du code de procédure civile :

La représentation par ministère d’avocat n’étant obligatoire que pour la partie expropriée, la demande au titre des frais irrépétibles du Département sera rejetée.
Il sera fait droit à la demande de la SCI LE [Localité 2] pour un montant de 7 000 euros.

Les dépens resteront à la charge de l’expropriant conformément à la loi.

PAR CES MOTIFS

Le juge départemental de l’expropriation, après débats publics, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉBOUTE la SCI LE [Localité 2] de sa demande d’expertise ;

FIXE comme suit les indemnités dues par le DÉPARTEMENT DE LA HAUTE SAVOIE à la SCI LE [Localité 2] :

– indemnité principale : 517 200 euros
– indemnité de remploi : 52 720 euros
– indemnité pour perte de revenus locatifs : 3 866 euros
– indemnité pour création d’une rampe d’accès à la voie publique : 84 200 euros HT si la SCI LE [Localité 2] récupère la TVA et dans le cas contraire à la somme de 122 100€ TTC
– indemnité pour perte de stationnement : 90 000 euros ;

DÉBOUTE la SCI LE [Localité 2] de toute demande relative à la perte de l’usage d’un passage des véhicules par le camping et demande subséquente de dépréciation de la parcelle AV [Cadastre 4] ;

DÉBOUTE le DÉPARTEMENT DE LA HAUTE SAVOIE de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE le DÉPARTEMENT DE LA HAUTE SAVOIE à payer à la SCI LE [Localité 2] la somme de 7 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

LAISSE les dépens de l’instance à la charge du DÉPARTEMENT DE LA HAUTE SAVOIE ;

REJETTE toutes autres demandes, demandes contraires et plus amples.

En foi de quoi le présent jugement a été signé au palais de justice d’ANNECY, le quinze septembre deux mil vingt six.

LA GREFFIÈRE, LA JUGE DE L’EXPROPRIATION,