Suspension de la clause résolutoire et délais de paiement en matière de loyers impayés

En application de l’article 472 du Code de procédure civile, l’absence de comparution du défendeur n’empêche pas le juge de statuer au fond ; la demande doit toutefois être recevable, régulière et bien fondée.

La saisine du préfet au moins six semaines avant l’audience et le respect du délai suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions rendent recevable l’action du bailleur, conformément à l’article 24 II et III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et à l’article R.824-4 du code de la construction et de l’habitation.

La clause résolutoire est acquise lorsque le commandement de payer reproduisant les mentions de l’article 24 reste infructueux pendant six semaines. Toutefois, l’article 24 de la loi n° 89-462, modifié par les articles 9 et 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, permet au juge d’accorder des délais pouvant atteindre trois ans lorsque le locataire a repris le paiement intégral du loyer courant et apparaît en mesure d’apurer sa dette. Les effets de la clause sont alors suspendus ; le respect de l’échéancier la prive d’effet, tandis qu’un impayé entraîne sa reprise.

La créance locative est retenue sur la base d’un décompte non contesté. Les dépens, incluant le coût du commandement, sont mis à la charge du locataire sur le fondement de l’article 696 du Code de procédure civile. L’article 700 du même code n’est pas appliqué.

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Bien que la locataire n’ait pas comparu, un échéancier avait été confirmé et le paiement du loyer courant repris, avec une mensualité supplémentaire et le maintien des aides au logement. Le juge a constaté l’acquisition de la clause résolutoire, puis suspendu ses effets pendant 36 mois sous réserve du respect des paiements. La dette s’élevait à 1 169,13 euros.

Un bailleur institutionnel a donné à bail un logement et ses annexes à une locataire, moyennant un loyer provision sur charges incluse. Après signalement des impayés à la CAF, le bailleur a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire, puis a assigné la locataire afin d’obtenir la résiliation du bail, l’expulsion et le paiement de la dette.

La locataire, régulièrement assignée, n’a pas comparu à l’audience mais a ensuite confirmé un échéancier et ne contestait pas la dette. Le bailleur a actualisé sa créance et indiqué que le loyer courant était repris, avec le versement d’une mensualité supplémentaire et le maintien des aides au logement.

Le juge a constaté l’acquisition de la clause résolutoire, puis en a suspendu les effets pendant trente-six mois, sous réserve du paiement des loyers courants et des mensualités fixées. La dette a été arrêtée à 1 169,13 euros.

• Commandement de payer resté infructueux pendant six semaines
• Assignation régulièrement notifiée au préfet
• Respect du délai suivant la saisine de la commission compétente
• Reprise intégrale du paiement du loyer courant avant l’audience
• Capacité du locataire à apurer la dette locative
• Respect d’un échéancier de trente-six mensualités

• Contrat de bail contenant une clause résolutoire
• Commandement de payer reproduisant les mentions légales
• Justificatif de notification de l’assignation au préfet
• Saisine de la CAF au titre de la prévention des expulsions
• Décompte locatif actualisé et non contesté
• Reprise du loyer courant et versements mensuels de trente euros

Le bailleur obtient la fixation de la dette et la garantie d’une reprise de l’expulsion en cas de défaut. La locataire conserve le bénéfice du bail si elle respecte simultanément le paiement courant et l’échéancier.

À faire

• Vérifier la notification préfectorale de l’assignation
• Contrôler la saisine de la commission compétente
• Actualiser précisément le décompte locatif
• Documenter la reprise du loyer courant
• Formaliser l’échéancier et ses dates de paiement

À éviter

• Omettre les mentions légales du commandement
• Assigner avant l’expiration des délais requis
• Inclure les frais d’huissier dans la créance principale
• Négliger un impayé de l’échéancier
• Engager l’expulsion sans mise en demeure préalable

La recevabilité de l’action en constatation de clause résolutoire

L’action du bailleur est recevable dès lors que l’assignation a été notifiée au préfet au moins six semaines avant l’audience et délivrée après l’expiration du délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions. Le juge vise l’article 24 II et III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et l’article R.824-4 du code de la construction et de l’habitation.

Les conditions de suspension de la clause résolutoire

La clause résolutoire, acquise après un commandement de payer resté infructueux pendant six semaines, peut voir ses effets suspendus. Selon l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire doit avoir repris le paiement intégral du loyer courant et être en mesure d’apurer sa dette. Les délais peuvent atteindre trois ans. Le respect de l’échéancier rend la clause réputée ne jamais avoir joué ; un impayé la fait reprendre.

La portée de l’absence de comparution du défendeur

En vertu de l’article 472 du Code de procédure civile, le juge statue au fond malgré la non-comparution, mais n’accueille la demande que si elle est recevable, régulière et bien fondée. La créance a été retenue au vu d’un décompte non critiqué, actualisé pour tenir compte des versements réalisés.

Article 472 du Code de procédure civile, Article 24 II et III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Article R.824-4 du code de la construction et de l’habitation, Article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Articles 9 et 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, Article 1343-5 du Code civil, Articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, Article 700 du Code de procédure civile, Article 514 du Code de procédure civile, Article 696 du Code de procédure civile