Annulation d’assemblées générales de copropriété et accès aux parties privatives pour travaux collectifs

La nullité d’une assemblée générale ou d’une résolution de copropriété suppose une violation de la loi du 10 juillet 1965 ou des principes gouvernant les assemblées délibérantes. Le juge contrôle la régularité et les abus de pouvoir ou de majorité, sans apprécier l’opportunité des décisions ni se substituer à l’assemblée. L’abus de majorité exige une décision dépourvue d’intérêt collectif et préjudiciable au copropriétaire.

Les convocations respectaient le délai de vingt et un jours prévu par l’article 9 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967. La tenue de plusieurs assemblées au cours d’une même année reste possible lorsque les circonstances le justifient. Les irrégularités affectant les convocations ou les votes de copropriétaires déterminés ne peuvent être invoquées que par les intéressés.

L’article 9 II de la loi du 10 juillet 1965 permet l’exécution de travaux d’intérêt collectif sur une partie privative si l’affectation, la consistance ou la jouissance n’est pas durablement altérée, si les circonstances le justifient et en l’absence de solution alternative. L’opposition à l’accès ne suffisait pas ici à établir un abus, les travaux étant liés à la mise en conformité incendie et aucune alternative techniquement étayée n’ayant été proposée.

Les demandes d’annulation ont été rejetées. La dispense prévue par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 n’était pas applicable, les demandeurs étant parties perdantes. Ils ont été condamnés aux dépens, tandis qu’aucune somme n’a été accordée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

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Des copropriétaires ont contesté deux assemblées générales et plusieurs résolutions relatives à la VMC, aux travaux de mise en conformité, à l’accès aux parties privatives et à l’engagement d’une procédure. Ils invoquaient des irrégularités de convocation, des abus de majorité et une atteinte à leur propriété. Le tribunal a reconnu la régularité des décisions et rejeté l’ensemble des demandes.

Des copropriétaires ont acquis un appartement en duplex et une cave dans un ensemble immobilier soumis au régime de la copropriété. Une VMC installée antérieurement a présenté des dysfonctionnements. Une expertise judiciaire a conclu à l’impropriété de l’ouvrage et des travaux ont été engagés, révélant d’autres non-conformités.

Deux assemblées générales, réunies les 19 décembre 2024 et 7 mars 2025, ont notamment porté sur le bureau, le conseil syndical, les travaux de mise en conformité de la VMC, l’accès aux parties privatives et l’autorisation d’engager une procédure pour obtenir cet accès.

Les copropriétaires ont demandé l’annulation des assemblées et de plusieurs résolutions, invoquant des irrégularités de convocation, des abus de majorité, une atteinte à leur droit de propriété et l’absence de solution alternative. Le syndicat des copropriétaires s’y est opposé, en soutenant la régularité des convocations, des votes et des travaux d’intérêt collectif. Le tribunal a rejeté l’ensemble des demandes.

• Convocation adressée au moins vingt et un jours avant l’assemblée
• Ordre du jour indiquant exhaustivement les questions soumises au vote
• Absence de preuve d’un abus de pouvoir ou d’un abus de majorité
• Décision conforme à l’intérêt collectif des copropriétaires
• Travaux régulièrement décidés et nécessaires à la mise en conformité incendie
• Absence d’altération durable de l’affectation, de la consistance ou de la jouissance
• Absence de solution alternative techniquement étayée

• Convocations recommandées et accusés de réception des deux assemblées
• Ordres du jour annexés aux convocations
• Procès-verbaux et feuilles de présence des assemblées générales
• Rapport d’expertise judiciaire sur les non-conformités de la VMC
• Échanges de courriels établissant l’opposition à l’accès à la cave
• Formulaires de procuration et feuille de présence de l’assemblée du 7 mars 2025

Les copropriétaires demandeurs restent tenus de permettre, dans le cadre légal, l’accès nécessaire aux travaux collectifs et ne bénéficient d’aucune annulation des décisions contestées. Le syndicat conserve ses décisions, mais doit respecter l’information préalable et les limites posées par l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965.

• Maintien des assemblées générales et des résolutions contestées
• Accès aux lots privatifs organisé pour les travaux autorisés
• Respect d’une information préalable des copropriétaires concernés
• Possibilité de proposer une alternative technique documentée
• Absence de dispense de participation aux frais de procédure
• Prise en charge des dépens par les demandeurs

À faire

• Vérifier le délai de convocation de vingt et un jours
• Contrôler l’exhaustivité de l’ordre du jour
• Conserver convocations, accusés de réception et procès-verbaux
• Documenter techniquement les travaux d’intérêt collectif
• Informer préalablement les copropriétaires avant tout accès aux lots

À éviter

• Invoquer l’irrégularité d’un vote réservé à un autre copropriétaire
• Contester l’opportunité d’une décision régulièrement adoptée
• Organiser un accès privatif sans information préalable
• Alléguer une alternative sans devis ni note technique
• Confondre atteinte au droit de propriété et travaux collectifs autorisés

La nullité des assemblées générales de copropriété

La nullité suppose une violation de la loi du 10 juillet 1965 ou des principes gouvernant les assemblées délibérantes. Le juge contrôle la régularité, les abus de pouvoir, la fraude et l’abus de majorité, mais n’apprécie pas l’opportunité d’une décision régulière. Les convocations respectaient l’article 9 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 et aucun abus n’était démontré.

Les conditions de l’abus de majorité

L’abus de majorité exige une décision sans intérêt pour la collectivité et préjudiciable au demandeur. L’absence de renouvellement d’un copropriétaire au conseil syndical, le rejet d’une désignation technique ou l’élection d’un bureau ne suffisent pas sans preuve d’un intérêt personnel ou contraire à l’intérêt collectif. Le juge ne peut substituer son appréciation à celle de l’assemblée.

L’accès aux parties privatives pour travaux collectifs

Selon l’article 9 II de la loi du 10 juillet 1965, l’accès peut être imposé pour des travaux d’intérêt collectif si l’affectation, la consistance ou la jouissance de la partie privative n’est pas durablement altérée, si les circonstances le justifient et s’il n’existe aucune solution alternative. La résolution autorisant une procédure d’accès était justifiée par la mise en conformité incendie et l’absence d’alternative techniquement étayée.

Articles R. 212-9 et 213-7 du Code de l’organisation judiciaire, Article 455 du Code de procédure civile, Article 22 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Article 42 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Article 17 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Article 9 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Article 7 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, Article 9 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, Article 9 bis du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, Article 14 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, Article 15 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, Article 15-1 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, Articles 640 à 642 du Code de procédure civile, Article 696 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile