TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

■

Loyers commerciaux

N° RG 25/15081 –
N° Portalis 352J-W-B7J-DBRON

N° MINUTE : 5

Assignation du :
27 Novembre 2025
[1]

[1] Expéditions exécutoires
délivrées le : 25/09/2026
à Me PARMENTIER et Me JACQUIN

Expert: [T] [L]]

[2] CCC à M. [G] et Mme [B]

[Adresse 1] – 01 40 72 89 17

Médiatrice : [V] [B]
[Adresse 2] – [Localité 2] – 01.84.79.49.94 – 06.62.70.60.57
[Courriel 1]

JUGEMENT
rendu le 25 Septembre 2026
DEMANDERESSE

S.A. EMEIS ANCIENNEMENT DÉNOMMÉE ORPEA
[Adresse 3]
[Localité 3]

représentée par Maître Marine PARMENTIER de la SELARL WOOG & ASSOCIES, demeurant [Adresse 4], avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #P0283

DEFENDERESSE

S.C.I. HAXO-[Localité 4]
[Adresse 5]
[Localité 5]

représentée par Maître André JACQUIN de la SELAS JACQUIN MARUANI & ASSOCIES, demeurant [Adresse 6], avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #P0428

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Jean-Christophe DUTON, Vice-président, Juge des loyers commerciaux
Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l’article R.145-23 du code de commerce ;

assisté de Camille BERGER, Greffière lors des débats et de Manon PLURIEL, Greffière lors de la mise à disposition

DEBATS

A l’audience du 20 Mai 2026 tenue publiquement

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort

FAITS ET PROCEDURE
Par acte sous seing privé du 13 octobre 2018, la SCI HAXO-[Localité 4] a donné à bail commercial en renouvellement à la SA ORPEA, désormais dénommée EMEIS, un immeuble situé à [Adresse 7] et des Bois ([Adresse 8] et [Adresse 9] et [Adresse 10]) à Paris dans le 19ème arrondissement, pour une durée de douze années dont six années fermes, à compter du 13 décembre 2018, moyennant un loyer annuel initial de 1.488.000 € hors charges hors taxes.
La destination est la suivante : « pour y exercer une activité de maison de retraite pour personnes âgées d’une capacité minimum de 97 lits médicalisés, créée, gérée et exploitée dans le cadre des établissements de type EHPAD sous réserve des autorisations administratives ».
Par acte extrajudiciaire du 21 février 2025, la SA EMEIS a fait signifier à la SCI HAXO-[Localité 4] une demande de révision triennale du bail renouvelé au 13 décembre 2018 et sollicité la fixation du loyer annuel à la somme annuelle de 1.330. 000 euros hors taxes, hors charges.
Par acte extrajudiciaire du 18 mars 2025, la SCI HAXO-[Localité 4] a fait signi fier à la SA EMEIS qu’elle souhaitait que le loyer annuel soit fixé a la somme de 2. 045.000 euros hors taxes et hors charges, correspondant à la valeur locative selon estimation de Monsieur [P] [S], expert intervenu à sa demande unilatérale.
La SA EMEIS a notifié le 16 juillet 2025 un mémoire préalable à la SCI HAXO-[Localité 4] aux fins substantielles de voir fixer le montant du loyer dû, à compter du 21 février 2025, à la somme annuelle de 1.220. 000 euros hors taxes, hors charges en se fondant sur un rapport de Monsieur [D] [W], expert intervenu à sa demande unilatérale.
Le 12 septembre 2025, la SCI HAXO-[Localité 4] a notifié un mémoire en réponse au preneur en sollicitant la fixation du loyer annuel révisé à compter du 21 février 2025 à la somme de 2.000.000 euros hors taxes et hors charges.
Par acte de commissaire de justice du 27 novembre 2025, la SA EMEIS a fait assigner la SCI HAXO-[Localité 4] devant le juge des loyers du tribunal judiciaire de Paris :
A TITRE PRINCIPAL,
FIXER le montant du loyer dû, à compter du 21 février 2025, à la somme annuelle en principal de 1.220.000 € H.T et H.C Hors Taxes et Hors Charges;
CONDAMNER la société HAXO-[Localité 4] à restituer le trop-perçu de loyer depuis le 21 février 2025, avec intérêt au taux légal, puis à compter de chaque échéance, et ordonner la capitalisation des intérêts échus depuis plus d’un an dans les conditions de l’article 1343-2 du Code civil ;
A TITRE SUBSIDIAIRE
Dans l’hypothèse ou, par extraordinaire, le Tribunal de Céans [sic] considérerait qu’il ne peut fixer le loyer révisé, sans recourir à une expertise, il lui est demandé de:
ORDONNER une mesure d’instruction conformément aux dispositions de l’article R.145-30 du Code de commerce,
Et en conséquence,
DESIGNER un expert avec mission de :
Convoquer les Parties, et, dans le respect du principe du contradictoire;
Se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission ;
Visiter les locaux litigieux et de les décrire;
Entendre les parties en leurs dires et explications;
Rechercher la valeur locative au 21 février 2025 des lieux loués conformément à l’article R145-10 du Code de commerce s’agissant de locaux monovalents;
Rendre compte du tout et donner son avis motivé;
Dresser un rapport de ses constatations et conclusions;
CONDAMNER la société HAXO-[Localité 4] au règlement de la provision sur les honoraires et frais d’intervention de l’expert judiciaire;
FIXER le montant du loyer provisionnel à la somme de 1.220.000 € H.T et H.C par an, pendant la durée de l’expertise jusqu’à la décision à intervenir;
EN TOUT ETAT DE CAUSE
DEBOUTER la société HAXO-[Localité 4] de l’ensemble de ses demandes;
CONDAMNER la société HAXO-[Localité 4] à payer à la société EMEIS la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,
CONDAMNER la société HAXO-[Localité 4] aux entiers dépens en ce compris les éventuels frais de l’expertise.
RAPPELER que l’exécution provisoire est de droit.

Au soutien de ses prétentions, la SA EMEIS énonce :
– qu’en application de l’article L.145-39 du code de commerce, elle est fondée à solliciter la révision du loyer, à tout moment, dès que le loyer s’est trouvé augmenté de plus d’un quart (25%) par rapport au prix précédemment fixé contractuellement ; qu’en l’espèce, le loyer du bail renouvelé a été fixé par avenant du 13 décembre 2018 à la somme de 1.488.000 euros HT HC et à la date de la demande en révision, le 21 février 2025, le loyer du bail, par le jeu de l’indexation, s’est élevé à la somme annuelle de 1.931.159,59 euros HT HC, que dès lors le loyer ainsi indexé a augmenté de 29,78 %, soit plus d’un quart ;
– qu’il y a lieu de faire application de l’article R145-10 du code de commerce relatif aux locaux monovalents, s’agissant d’un immeuble exploité pour l’activité d’EHPAD ou [Etablissement 1], lequel article dispose que le prix du bail des locaux construits en vue d’une seule utilisation peut, par dérogation aux articles L.145-33 et R. 145-3 et suivants, être déterminé selon les usages observés dans la branche d‘activité considérée ; que pour l’estimation de la valeur locative d’un EHPAD, il est fréquent de retenir: l’approche du taux d’effort sur EBITBAR, la recette théorique et un recoupement des résultats à la chambre / au lit et au CA effectif ; qu’au cas présent, la performance par lit est considérée comme basse au regard des données de comparaison identifiées par M. [W]; que pour l’année 2024, le loyer annuel HT HC (1.859.343 € au 31 décembre 2024) représente 30% du CA 2024, ce qui est très élevé ; qu’avec un loyer supérieur à l’EBITDAR, la situation financière de l’établissement est critique et se traduit pas un EBITDA négatif ; qu’en application de la méthode de la méthode par la recette théorique, la valeur locative doit être estimée à la somme de 1.220.000 € HT HC ; qu’elle verse en outre un rapport établi par M. [Z], expertise qu’elle a également unilatéralement sollicitée, qui estime la valeur locative à la somme de 1.330.300 € HT HC, sous réserve de pouvoir déroger à la clause du bail ne permettant pas de repasser à la valeur locative de marché ;
– qu’il y a lieu subsidiairement de désigner un expert judiciaire.

Par mémoire en défense notifié le 13 mai 2026, la SCI HAXO-[Localité 4] demande au juge des loyers commerciaux de :
A TITRE PRINCIPAL,
FIXER le loyer révisé en principal à compter du 21 février 2025 à la somme annuelle de 2.000.000 € hors taxes et hors charges,
CONDAMNER la société EMEIS à régler les intérêts au taux légal sur les arriérés de loyer à compter du 21 février 2025 puis à compter de chaque échéance contractuelle,
DIRE que par application de l’article 1343-2 du Code civil les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produiront eux-mêmes intérêts,
A TITRE SUBSIDIAIRE, EN CAS DE DESIGNATION D’UN EXPERT,
DIRE qu’il appartiendra à la société EMEIS, demandeur à la révision du loyer, de consigner les frais d’expertise,
DEBOUTER la société EMEIS de sa demande de xation du loyer provisionnel à la somme de 1.220.000 € hors taxes hors charges,
FIXER le loyer annuel provisionnel à la somme de 2.000.000 € hors taxes hors charges, pendant la durée de l’instance,
EN TOUT ETAT DE CAUSE,
DEBOUTER la société EMEIS de l’ensemble de ses demandes,
CONDAMNER la société EMEIS à régler la somme de 5.000 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile à la société HAXO-[Localité 4],
La CONDAMNER aux entiers dépens.
Au soutien de ses prétentions, la SCI HAXO-[Localité 4] énonce :
– qu’elle ne conteste ni le principe de la révision, ni le caractère monovalent des locaux ;
– qu’il est d’usage d’apprécier la valeur locative d’un EHPAD par application de la méthode dite « hôtelière », consistant à prendre en considération la recette théorique de l’établissement ;
– qu’elle conteste les données retenues par M. [W] (prix moyen par lit, taux d’effort, abattements et majorations) sur la base d’un rapport divergent de M. [S], expert qu’elle a unilatéralement sollicité ; qu’au regard de sa propre expertise, elle estime la valeur locative des locaux au 21 février 2025 à la somme de 2.000.000 euros HT HC/AN ; que ce point est particulièrement important puisque le preneur, suite à un scandale médiatique, fait face à un important déficit d’image qui a vraisemblablement impacté son taux d’occupation et sa rentabilité et a d’ailleurs dû changer de nom ;
– que la méthode de l’EBITDAR ne peut être retenue pour apprécier la valeur locative des locaux car cela revient à lier le bailleur aux problématiques d’exploitation du preneur, alors que le bailleur n’est pas l’associé du preneur ;
– qu’il y a lieu subsidiairement de désigner un expert judiciaire.

L’affaire a été retenue pour être plaidée à l’audience du 20 mai 2026, à laquelle les parties étaient représentées par leurs avocats.
La décision a été mise en délibéré au 25 septembre 2026.

MOTIFS
Il résulte de l’article L.145-39 du code de commerce que par dérogation à l’article L. 145-38, si le bail est assorti d’une clause d’échelle mobile, la révision peut être demandée chaque fois que, par le jeu de cette clause, le loyer se trouve augmenté ou diminué de plus d’un quart par rapport au prix précédemment fixé contractuellement ou par décision judiciaire. La variation de loyer qui découle de cette révision ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente.
Aux termes de l’article R.145-10 du même code, le prix du bail des locaux construits en vue d’une seule utilisation peut, par dérogation aux articles L. 145-33 et R. 145-3 et suivants, être déterminé selon les usages observés dans la branche d’activité considérée.
Par ailleurs, l’article R.145-30 du même code dispose que si les divergences portent sur des points de fait qui ne peuvent être tranchés sans recourir à une expertise, le juge désigne un expert dont la mission porte sur les éléments de fait permettant l’appréciation des critères définis, selon le cas, aux articles R.145-3 à R. 145-7, L. 145-34, R. 145-9, R. 145-10 ou R. 145-11, et sur les questions complémentaires qui lui sont soumises par le juge. Toutefois, si le juge estime devoir limiter la mission de l’expert à la recherche de l’incidence de certains éléments seulement, il indique ceux sur lesquels elle porte.
Il est constant que le juge ne peut se fonder exclusivement sur une expertise produite unilatéralement par une partie, si celle-ci n’est pas corroborée par d’autres éléments.
En l’espèce, les parties s’entendent sur le principe de la révision à la date du 21 février 2025, date de la demande de révision, étant relevé que l’augmentation du loyer de plus d’un quart par rapport au prix précédemment fixé contractuellement, par le jeu de l’échelle mobile, n’est pas contestée.
Le caractère monovalent des locaux sera également constaté, l’immeuble pris à bail étant exclusivement exploité pour une activité d’EHPAD ou d’[Etablissement 1].
Il ressort en outre des écritures des parties qu’elles convergent pour retenir la méthode par la recette théorique.
Si chacune des parties produit des rapports d’expertise qu’elles ont unilatéralement sollicités, les conclusions des expertises sont significativement divergentes sur des points de fait qui ne peuvent être tranchés sans recourir à une expertise.
Dès lors, il convient de rechercher et rassembler les éléments d’appréciation des faits invoqués par les parties qui ne peuvent résulter des vérifications personnelles du juge ou d’un simple constat.
Par conséquent, il est nécessaire de recourir à une mesure d’expertise en application de l’article R. 145-30 du code de commerce, selon les modalités prévues au dispositif.

Sur l’injonction à rencontrer un médiateur
Aux termes des dispositions de l’article 1533 du même code, le juge peut, à tout moment de l’instance, enjoindre aux parties de rencontrer, dans un délai qu’il détermine un médiateur qui les informera sur l’objet et le déroulement de la conciliation ou de la médiation. Au cours de cette rencontre, les parties peuvent être assistées par toute personne ayant qualité pour le faire devant la juridiction saisie.
En application de l’article 1533-1 du code de procédure civile, le principe de confidentialité prévu par l’article 1528-3 est applicable à la réunion d’information susvisée, étant précisé que la présence ou l’absence d’une partie à la réunion n’est pas une information confidentielle.
Si le médiateur l’estime nécessaire, il peut, en application de l’article 1533-2 du même code organiser cette réunion d’information en recourant à un moyen de télécommunication audiovisuelle.
Selon l’article 1533-3 du code de procédure civile le médiateur informe le juge de l’absence d’une partie à la réunion.
La partie qui, sans motif légitime, ne défère pas à l’injonction prévue au premier alinéa de l’article 1533 peut être condamnée au paiement d’une amende civile d’un maximum de 10.000 euros.
En l’espèce, au regard de la nature du litige, il est de l’intérêt des parties de recourir, dans le cadre de l’expertise, à une mesure de médiation leur offrant la possibilité de parvenir à une solution rapide et négociée ; il convient en conséquence de la leur proposer.
Afin que les parties bénéficient des explications nécessaires à une décision éclairée sur l’acceptation d’une telle mesure, un médiateur sera commis pour recueillir leur avis, selon les modalités prévues au dispositif.

Sur la fixation du loyer provisionnel
Aux termes de l’article L. 145-57 du code de commerce, pendant la durée de l’instance relative à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, le locataire est tenu de continuer à payer les loyers échus au prix ancien ou, le cas échéant, au prix qui peut, en tout état de cause, être fixé à titre provisionnel par la juridiction saisie, sauf compte à faire entre le bailleur et le preneur, après fixation définitive du prix du loyer.
En l’espèce, dans l’attente de l’issue de l’expertise judiciaire ordonnée, le loyer provisionnel pour la durée de l’instance sera fixé au montant du dernier loyer contractuel, outre les charges et taxes locatives.
 
Sur les demandes accessoires
Dans l’attente du dépôt du rapport de l’expert, il sera sursis à statuer sur les demandes et les dépens seront réservés.
En outre, l’équité ne commande pas, à ce stade, de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

PAR CES MOTIFS
Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE le principe d’une révision du loyer à compter du 21 février 2025 concernant le bail renouvelé au 13 décembre 2018 entre la SCI HAXO-[Localité 4] et la SA EMEIS et portant sur un immeuble situé à [Adresse 7] et des Bois ([Adresse 11], [Adresse 12] et [Adresse 9] et [Adresse 10]) à Paris dans le 19ème arrondissement ;

CONSTATE le caractère monovalent des locaux sera également constaté, l’immeuble pris à bail étant exclusivement exploité pour une activité d’EHPAD ou d’[Etablissement 1] ;

CONSTATE l’accord des parties pour retenir la méthode par la recette théorique ;

Pour le surplus, avant dire droit sur le fond, tous droits et moyens des parties demeurant réservés à cet égard :

ORDONNE une mesure d’expertise et désigne en qualité d’expert :

[T] [G]
[Adresse 13]
[Localité 6]
[Courriel 2]
tél. [XXXXXXXX01]

Avec pour mission de :
* convoquer les parties, les entendre en leurs dires et explications dans le respect du principe de la contradiction ;
* se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission ;
* visiter l’immeuble situé à [Adresse 7] et des [Localité 4] ([Adresse 8] et [Adresse 9] et [Adresse 10]) à [Localité 1] dans le [Localité 7], les décrire ainsi que les différentes activités qui y sont exercées, outre annexer tous plans et photographies utiles des lieux concernés ;
* procéder à l’examen des faits qu’allèguent les parties ;
* rechercher la valeur locative à la date du 21 février 2025 des lieux loués au regard en application notamment de l’article R.145-10 du code de commerce par la méthode par la recette théorique ;
* rendre compte du tout et donner son avis motivé ;
* tenter de concilier les parties ;
* dresser un rapport de ses constatations et conclusions ;

DIT qu’en cas d’empêchement, l’expert sera remplacé par ordonnance rendue sur requête ;

DIT que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe de la juridiction avant le 30 septembre 2027 ;

FIXE à la somme de 6.000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert qui devra être consignée par la SA EMEIS à la régie du tribunal judiciaire de Paris (tribunal de Paris, [Adresse 14]) avant le 30 novembre 2026, avec une copie de la présente décision ;

DIT que l’affaire sera rappelée à l’audience du 26 janvier 2027 pour vérification du versement de la consignation ;

DIT que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet ;

DESIGNE le juge des loyers commerciaux aux fins de contrôler le suivi des opérations d’expertise ;

A défaut de conciliation des parties par l’expert susmentionné :

DONNE INJONCTION aux parties de rencontrer un médiateur, en la personne de :
Madame [V] [B]
[Adresse 15]
01.84.79.49.94 – 06.62.70.60.57
[Courriel 1]

DIT que les parties devront rencontrer le médiateur dans un délai de deux mois à compter de la fin de la conciliation entreprise par l’expert ;

DIT qu’après avoir apporté cette information au médiateur, et en attendant que celui-ci ait mené à bien sa mission, l’expert suspendra ses opérations d’expertise,

DIT que le médiateur ainsi informé par l’expert aura pour mission :
* d’expliquer aux parties le principe, le but et les modalités d’une mesure de médiation,
* de recueillir leur consentement ou leur refus de cette mesure,
DIT qu’à l’issue de ce premier rendez-vous d’information, dans l’hypothèse où au moins l’une des parties refuserait le principe de la médiation, ou à défaut de réponse d’au moins l’une des parties dans le délai fixé par le médiateur, ce dernier en avisera immédiatement l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises ; le médiateur cessera alors ses opérations, sans défraiement, et l’expert reprendra le cours de sa mission,

DIT que dans l’hypothèse où les parties donneraient leur accord à la médiation :
* le médiateur pourra commencer immédiatement les opérations de médiation ;
* le médiateur en informera immédiatement l’expert, et le cours de l’expertise demeurera suspendu, sauf si des investigations complémentaires sont nécessaires à la solution du litige ;

DIT qu’au terme de la médiation, qui devra s’efforcer, pour la célérité de la procédure, de ne pas excéder un délai de six mois à compter de la première réunion susvisée, le médiateur informera l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises, soit que les parties sont parvenues à un accord, soit qu’elles n’y sont pas parvenues ;

RAPPELLE que la partie qui, sans motif légitime, ne défère pas à l’injonction peut être condamnée au paiement d’une amende civile d’un maximum de 10.000 euros ;
DIT que si les parties sont parvenues à un accord, l’expert déposera son rapport en l’état de la dernière note aux parties qu’il aura établie, et pourra solliciter la taxation de ses honoraires correspondants,

DIT que si les parties ne sont pas parvenues à un accord, les opérations d’expertise reprendront,

FIXE le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant du loyer contractuel en principal, outre les charges et taxes ;

Sursoit à statuer sur les demandes dans l’attente du dépôt du rapport de l’expert ;

Réserve les dépens et les frais irrépétibles ;

Rappelle que cette décision est exécutoire de droit.

Fait et jugé à [Localité 1] le 25 Septembre 2026

La Greffière Le Président
M. PLURIEL J-C. DUTON