TRIBUNAL JUDICIAIRE
D’[Localité 1]

CHAMBRE ECONOMIQUE ET COMMERCIALE GENERALE

ROLE :N° RG 25/02331 – N° Portalis DBW2-W-B7J-MWS5

AFFAIRE :

[S] [F]

C/

[I] [R]

GROSSE(S) délivrée(s)

et

COPIE(S)délivrée(s)
SELARL [H] ET ASSOCIES
Me Anne-Sophie MARION

le 28 Septembre 2026

n° Minute : 26/

ORDONNANCE du 28 Septembre 2026

DEMANDEURS A L’INCIDENT
DEFENDEURS AU PRINCIPAL

Monsieur [I] [R]
né le [Date naissance 1] 1964 à [Localité 2], de nationalité française, demeurant [Adresse 1]

Madame [W] [N] épouse [R]
née le [Date naissance 2] 1944 à [Localité 2], de nationalité française, demeurant [Adresse 2]

Madame [B] [R] épouse [O]
née le [Date naissance 3] 1974 à [Localité 3], de nationalité française, demeurant [Adresse 3]

Société GARAGE DES GRANETTES [V] [R] ET FILS,
immatriculée au RCS d’[Localité 1] n° 422 118 273, dont le siège social est sis [Adresse 4], prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

tous représentés par Maître Etienne PEYREFITTE de la SELARL CARLINI ET ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS A L’INCIDENT
DEMANDEURS AU PRINCIPAL

Monsieur [K] [F],
né le [Date naissance 4] 1996 à [Localité 4] (80), de nationalité française, demeurant [Adresse 5]

Monsieur [S] [F]
né le [Date naissance 5] 1963 à [Localité 5] (13), de nationalité française, demeurant [Adresse 6]

Monsieur [Q] [F]
né le [Date naissance 6] 2000 à [Localité 6] (34), de nationalité française, demeurant [Adresse 7]

Madame [Y] [F]
née le [Date naissance 7] 1996 à [Localité 7] (75), de nationalité française, demeurant [Adresse 8]

tous représentés par Me Anne-Sophie MARION, avocat au barreau de MARSEILLE

ORDONNANCE DU JUGE DE LA MISE EN ETAT

NOUS, Eric JAMET, Vice-Président, Juge de la Mise en Etat

Assisté de Espérance ALONSO, Faisant Fonction de Greffier lors des débats, et de Myriam CHANTEDUC, Greffière lors du prononcé

DEBATS

Après dépôt des dossiers par les conseils des parties à l’audience d’incident du 22 Juin 2026, le prononcé de la décision a été renvoyé à l’audience du 28 Septembre 2026, date à laquelle Nous, Juge de la Mise en Etat, avons rendu la présente ordonnance, par mise à disposition au Greffe.

ORDONNANCE

contradictoire, rendue publiquement par mise à disposition et en premier ressort
signé par Eric JAMET, Vice-Président et Myriam CHANTEDUC, Greffière

EXPOSE DU LITIGE

Le 29 novembre 1990, le Maire de la commune de [Localité 8] a accordé à Monsieur [X] [R] le permis de construire sollicité pour l‘agrandissement d’un bâtiment à destination de hall d’exposition, ancienne gare, [Adresse 9] [Localité 9] [Adresse 10].

Par courrier daté du 30 décembre 1998, Madame [U] [F] a écrit à Monsieur [X] [R] pour lui confirmer son accord pour mettre en gérance son fonds de commerce exploité sous l’enseigne « [Adresse 11] », situé [Adresse 12], [Localité 10] [Adresse 13], dont elle était propriétaire. Elle ajoutait que la personne qui occupera les locaux devait respecter les clauses du bail et que Monsieur [R] restait le locataire et devait régler les loyers et charges aux échéances prévues.

Selon acte daté du 4 mars 2022, Monsieur [I] [R], Madame [W] [R] et Madame [B] [O] née [R], en leur qualité d’héritiers de Monsieur [X] [R], ont fait signifier à Monsieur [S] [F], une demande de renouvellement de bail commercial, en évoquant le bail commercial du 2 janvier 1991 et ayant pris effet le 01 octobre 1990 et le renouvellement signé le 09 mai 2011, ayant pris effet le 01 mai 2011 pour une durée de neuf années, le bail s’étant tacitement reconduit depuis le 30 avril 2020.

Par courrier daté du 6 mars 2025, faisant valoir que le loyer demeurait fixé à la somme annuelle de 3 750,24 euros HT pour un local d’une surface de 417 m² alors que l’expert amiable désigné évaluait le loyer à la somme de 37 195,195 euros HT, l’avocat du bailleur a écrit à Monsieur [I] [R] pour convenir d’un nouveau bail, suite au rapport rendu le 29 janvier 2025. Il précisait que le bail s’était renouvelé tacitement après le 30 avril 2020.

Dans sa lettre datée du 25 avril 2025, le conseil du bailleur écrivant au garage des Granettes sollicitait, dès à présent, un loyer mensuel de 343,77 euros à compter du 01 mai 2025 au 30 avril 2026.

Dans un courrier officiel daté du 24 septembre 2025, adressé à l’avocat du preneur, le conseil du bailleur demandait la révision triennale du loyer à compter du 01 mai 2025.

Par actes délivrés les 01 et 07 juillet 2025, Monsieur [S] [F], usufruitier, Madame [Y] [F], Monsieur [K] [F] et Monsieur [Q] [F] ont assigné le garage des Granettes, Monsieur [I] [R], Madame [W] [R] née [N] et Madame [B] [O], née [R], nu-propriétaires, devant le tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence aux fins suivantes :
– prononcer la nullité du bail commercial renouvelé le 4 mars 2022 rétroactivement à cette date,
– ordonner la restitution par la société GARAGE DES GRANETTES à Monsieur [S] de la somme de111.485 € H.T au titre de l’indemnité d’occupation due du 1 er avril 2022 au 1 er avril 2025, somme à parfaire au jour de la libération effective des lieux ;
– condamner la société GARAGE DES GRANETTES à libérer les lieux et enlever toutes installations à sa charge à la date du jugement à venir,
– ordonner la restitution par Monsieur [S] [F] à la société GARAGE DES GRANETTES des loyers et charges versés à compter du 1er avril 2022 jusqu’au jour du jugement prononçant la nullité,
– ordonnerla compensation entre les créances réciproquement dues entre la société GARAGE DES GRANETTES et Monsieur [S] [F] ;
– condamner la société GARAGE DES GRANETTES à payer à Monsieur [S] [F] la somme de 3.500 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens ;
– dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Dans leurs conclusions d’incident notifiées par voie électronique les 06 mars et 19 juin 2026, qui seront visées, la SARL Garage des Granettes [V] [R] et fils, Madame [B] [R], Monsieur [I] [R] et Madame [W] [R] ont saisi le juge de la mise en état aux fins suivantes :

À TITRE PRINCIPAL
– dire et juger que les demandes des consorts [F] se heurtent à la prescription biennale applicable en matière de baux commerciaux ;
– En conséquence, déclarer irrecevables comme prescrites les demandes en nullité du bail commercial renouvelé le 4 mars 2022, en fixation d’une indemnité d’occupation calculée à la valeur locative et en restitutions corrélatives,

A TITRE SUBSIDIAIRE
– dire et juger qu’à supposer que l’action en nullité pour loyer dérisoire fondée sur l’article 1169 du code civil ne relève pas du statut des baux commerciaux, elle est en tout état de cause soumise à la prescription quinquennale de l’article 2224 du code civil,
– dire et juger que cette action en nullité est prescrite, le délai de cinq ans ayant commencé à courir, au plus tard, à la date de la fixation du loyer en 2011 ;
– En conséquence, déclarer irrecevables comme prescrites les demandes des consorts [F] tendant à voir prononcer la nullité du bail renouvelé pour loyer prétendument dérisoire,

A TITRE INFINIMENT SUBSIDIAIRE
– renvoyer l’affaire à une audience de mise en état.
– réserver le sort des autres moyens et demandes des défendeurs au fond, dans l’attente de la décision sur les présentes fins de non-recevoir
– condamner solidairement les consorts [F] à payer aux défendeurs la somme de 2500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile au titre du présent incident

EN TOUT ETAT DE CAUSE
– condamner solidairement les consorts [F] à payer à la société GARAGE DES GRANETTES [V] [R] ET FILS la somme de 4.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens,
– écarter l’exécution provisoire en raison des conséquences manifestement excessives qu’entrainerait la nullité du bail,
– débouter les consorts [F] de l’ensemble de leurs demandes fins et conclusions.

Dans leurs écritures en répliques notifiées par voie électronique le 05 mai 2025, auxquelles il convient de se référer, Monsieur [S] [F], usufruitier, Madame [Y] [F], Monsieur [K] [F] et Monsieur [Q] [F], nu-propriétaires, concluent ainsi :
À TITRE PRINCIPAL
– rejeter la fin de non-recevoir tirée de la prescription biennale de l’article L.145-60 du code de commerce, comme inapplicable à l’action en nullité pour loyer illusoire ou dérisoire engagée sur le fondement de l’article 1169 du code civil ;
– dire et juger que les demandes des consorts [F] sont recevables de ce chef ;

À TITRE SUBSIDIAIRE
– rejeter la fin de non – recevoir tirée de la prescription quinquennale de l’article 2224 du code civil ;
– dire et juger que le délai de prescription n’a commencé à courir, au plus tôt, qu’à compter de la révélation objective du caractère dérisoire du loyer, intervenue lors de l’expertise de 2025, de sorte que l’assignation du 1er juillet 2025 est intervenue dans le délai utile ;
– En conséquence, dire et juger l’action en nullité pour loyer illusoire ou dérisoire recevable ;

EN TOUT ÉTAT DE CAUSE
– rejeter l’ensemble des demandes formulées par les défendeurs au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens au titre du présent incident ;
– réserver le sort des frais irrépétibles et des dépens de l’instance principale à la décision au fond ;
– renvoyer l’affaire à la mise en état pour la poursuite de l’instruction au fond.

MOTIFS

Aux termes de l’article 789 du code de procédure civile, «lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour :

1° Statuer sur les exceptions de procédure, les demandes formées en application de l’article 47 et les incidents mettant fin à l’instance ;
(…)
6° Statuer sur les fins de non-recevoir. »

L’article 122 du même code dispose que « constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription… »

Selon l’article L145-60 du code de commerce, « toutes les actions exercées en vertu du présent chapitre se prescrivent par deux ans, » le chapitre en question étant consacré aux baux commerciaux. L’article 2224 du code civil dispose que « les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer. »

Les consorts [F] se fondent sur l’article 1169 du code civil, applicable au 01 octobre 2016, soit postérieurement au bail, selon lequel « un contrat à titre onéreux est nul lorsque, au moment de sa formation, la contrepartie convenue au profit de celui qui s’engage est illusoire ou dérisoire. »

L’action ne se fondant pas sur le statut des baux commerciaux, la prescription biennale est inapplicable.

S’agissant de la prescription quinquennale, les consorts [F] font valoir qu’ils n’ont découvert la valeur locative réelle des locaux en cause, près de dix fois supérieure aux loyers payés, qu’à compter du rapport d’expertise qu’ils ont fait diligenter. Ils ne soutiennent cependant pas qu’ils auraient ignoré le loyer à la date du décès, inconnue, de Madame [U] [F], restant par ailleurs taisant sur leurs qualités, en l’absence d’acte de notoriété.

Le 04 mars 2022, Monsieur [S] [F] était avisé de la demande de renouvellement. Aucune réponse n’est versée aux débats. Il connaissait donc les conditions de la location, qui n’avaient pas évolué, et percevait les loyers dès lors que nul ne soutient qu’ils n’étaient pas réglés.
Ainsi, la situation locative depuis 2011 n’a pas été modifiée.

Considérant que l’usufruitier est né en 1963 et les nu-propriétaires entre 1996 et 2000, ils ne pouvaient ignorer la valeur de l’argent. Il leur était donc loisible de réfléchir à la pertinence d’un loyer annuel de 3 750,24 euros HT pour la location d’un garage exploité sous la marque Renault à [Localité 8] sur une surface couverte de plus de 400 m², sans qu’un quelconque rapport d’expertise soit utile. En conséquence, en l’état de la connaissance des loyers, la prescription quinquennale s’oppose à l’action.

Les demandeurs à l’incident seront condamnés à payer une somme totale de mille deux cents euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge de la mise en état, statuant par ordonnance contradictoire, publiquement, par mise à disposition et en premier ressort,

Jugeons irrecevable l’action engagée par Monsieur [S] [F], Madame [Y] [F], Monsieur [K] [F] et Monsieur [Q] [F] pour cause de prescription quinquennale ;

Condamnons la SARL Garage des Granettes [V] [R] et fils, Madame [B] [R], Monsieur [I] [R] et Madame [W] [R] à payer aux consorts [F] la somme totale de mille deux cents euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens ;

Ainsi prononcé par mise à disposition au greffe par le juge de la mise en état de la chambre économique et commerciale générale du tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence la minute étant signée par :

LE GREFFIER LE JUGE DE LA MISE EN ETAT