Acte anormal de gestion : justification du rendement locatif appliqué à une villa

En application de l’article 206 du code général des impôts, une société étrangère exerçant en France une activité de location immobilière est imposable à l’impôt sur les sociétés. Les articles 38 et 209 du même code excluent du bénéfice imposable les opérations étrangères à une gestion normale. La renonciation à recettes constitue un acte anormal de gestion lorsque l’entreprise s’appauvrit à des fins étrangères à son intérêt. Il appartient à l’administration d’établir les faits justifiant cette qualification, sans avoir à apprécier l’opportunité des choix de gestion.

La cour admet la méthode consistant à appliquer un taux de rendement locatif à la valeur vénale du bien, en l’absence de termes de comparaison pertinents. Elle retient que l’administration a suffisamment justifié le taux de 4 % par la superficie, l’état général, la vue, l’emplacement, la proximité des plages et du centre-ville, ainsi que par des éléments locatifs comparables. Les estimations produites par la société sont écartées faute de précisions méthodologiques et en raison d’une description inexacte du bien.

L’appel incident relatif à la retenue à la source est irrecevable : il porte sur une imposition distincte de celles visées par l’appel principal. L’article L. 761-1 du code de justice administrative fait obstacle à l’octroi de frais à la société, l’État n’étant pas la partie perdante.

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Une société britannique louait saisonnièrement une villa située à Villefranche-sur-Mer, mais avait déclaré des recettes jugées insuffisantes. L’administration a évalué les loyers omis selon un rendement de 4 % de la valeur vénale du bien et retenu une renonciation à recettes. La cour rétablit les impositions correspondantes et déclare irrecevable l’appel incident concernant la retenue à la source.

Une société établie au Royaume-Uni, exerçant une activité d’achat et de location immobilière, détenait depuis 1992 une villa située à Villefranche-sur-Mer. Le bien, d’environ 300 m², était divisé en trois appartements proposés à la location saisonnière par une agence immobilière.

Au titre de 2017, aucun produit locatif n’avait été déclaré. Pour 2018, la société avait comptabilisé 28 800 euros correspondant à deux virements. L’administration a estimé que ces recettes étaient insuffisantes et constituaient une renonciation à recettes caractérisant un acte anormal de gestion.

Elle a évalué les recettes omises en appliquant un rendement locatif de 4 % à une valeur vénale ramenée à 3 075 985 euros. Le tribunal administratif avait partiellement réduit les impositions de 2018. Saisie par le ministre, la cour a rétabli les cotisations correspondantes et déclaré irrecevable l’appel incident dirigé contre la retenue à la source.

• Établir une minoration des recettes locatives déclarées
• Caractériser un appauvrissement étranger à l’intérêt de l’entreprise
• Retenir une valeur vénale suffisamment documentée
• Justifier le recours au rendement appliqué à la valeur vénale
• Prendre en compte la superficie, l’état, l’emplacement et les prestations du bien
• Écarter les estimations concurrentes dépourvues de méthode vérifiable

• Données cadastrales établissant une surface habitable de 300 m²
• Photographies confirmant le bon état général du bien
• Acte d’achat et données cadastrales attestant l’existence d’un garage
• Recettes locatives comparables de trois appartements situés dans la commune
• Virements déclarés à hauteur de 28 800 euros en 2018

La société doit supporter les cotisations d’impôt sur les sociétés et de contribution annuelle sur les revenus locatifs rétablies au titre de 2018. Son appel incident concernant la retenue à la source est irrecevable et aucune somme ne lui est accordée au titre des frais de procédure.

• Rétablissement des impositions réduites par le tribunal
• Validation du rendement locatif de 4 %
• Maintien de la réintégration des recettes insuffisantes
• Irrecevabilité des demandes incidentes portant sur une imposition distincte
• Absence de remboursement des frais engagés au titre de l’article L. 761-1

À faire

• Documenter précisément la valeur vénale du bien
• Décrire les surfaces et dépendances selon des données concordantes
• Justifier la méthode de calcul du rendement locatif
• Produire des comparables locatifs homogènes et vérifiables
• Identifier séparément chaque imposition contestée

À éviter

• Déclarer des recettes locatives manifestement minorées
• Produire des estimations sans méthode de calcul détaillée
• Utiliser une surface issue d’un document postérieur sans cohérence
• Omettre les prestations et dépendances du bien dans les comparaisons
• Présenter en appel incident un litige distinct de l’appel principal

Le régime de l’acte anormal de gestion

L’acte par lequel une entreprise s’appauvrit à des fins étrangères à son intérêt constitue un acte anormal de gestion. En vertu des articles 38 et 209 du code général des impôts, l’administration doit établir les faits justifiant cette qualification, sans apprécier l’opportunité des choix de gestion. La minoration des recettes locatives pouvait donc être réintégrée dans le bénéfice imposable.

La justification du taux de rendement locatif

L’administration pouvait évaluer directement la valeur locative par application d’un taux à la valeur vénale, en l’absence de termes de comparaison pertinents. Le taux de 4 % est justifié par les caractéristiques du bien, son emplacement, son état, ses prestations et des éléments locatifs comparables. Les estimations adverses, dépourvues de méthode précise et fondées sur une description inexacte, ne suffisent pas à l’écarter.

La recevabilité de l’appel incident

L’appel incident présenté après l’expiration du délai d’appel est irrecevable lorsqu’il porte sur un litige distinct de l’appel principal. Les conclusions relatives à la retenue à la source concernaient une imposition différente de l’impôt sur les sociétés et de la contribution annuelle sur les revenus locatifs visés par l’appel du ministre.

Article 206 du code général des impôts, Articles 38 et 209 du code général des impôts, Article L. 761-1 du code de justice administrative