Recevabilité d’une demande nouvelle en appel fondée sur la même finalité que l’appel en garantie contre un agent immobilier

La cour applique les articles 564 et 565 du code de procédure civile. Une prétention nouvelle en appel est en principe irrecevable, sauf exceptions prévues par l’article 564. Elle ne constitue toutefois pas une demande nouvelle lorsqu’elle tend aux mêmes fins que celle soumise au premier juge, même si son fondement juridique diffère.

La demande indemnitaire dirigée contre l’agent immobilier, présentée pour la première fois en appel, a été déclarée recevable. Elle poursuivait la même finalité que la demande initiale tendant à obtenir sa garantie des condamnations correspondant aux désordres affectant le portail et le mur.

Sur le fond, la responsabilité de l’agent immobilier n’est pas retenue. Les éléments produits ne démontraient pas qu’il connaissait l’inachèvement ou les vices du portail. Son fonctionnement apparent lors des visites ne révélait pas le défaut de sécurité ultérieurement mis en évidence après la déconnexion du moteur. Concernant les fissures du mur, l’agent avait sollicité l’avis d’un professionnel et interrogé le vendeur. La gravité des désordres, relevant de la responsabilité décennale du constructeur, n’était décelable que par un professionnel de la construction.

La demande indemnitaire est donc rejetée malgré sa recevabilité. La cour confirme également la condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile et accorde une indemnité complémentaire pour l’instance de renvoi. Les dépens de cette procédure sont mis à la charge des vendeurs.

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Après la blessure de l’acquéreur causée par la sortie du portail de son rail et la constatation de fissures sur le mur, les vendeurs ont été condamnés à l’indemniser. Ils ont recherché la responsabilité de l’agent immobilier pour manquement à son obligation d’information et de conseil. La cour d’appel déclare cette demande recevable, mais écarte toute faute de la société Promissimo.

En 2008, des vendeurs ont fait construire une maison et réalisé eux-mêmes la clôture, comprenant un mur d’enceinte et un portail. En 2014, un acquéreur a acheté le bien par l’intermédiaire de la société Promissimo, agent immobilier. Après une panne électrique, le moteur du portail a été déconnecté pour permettre son ouverture manuelle. Le portail est alors sorti de son rail et a blessé grièvement l’acquéreur. Des fissures ont également été constatées sur le mur.

Après plusieurs expertises et procédures, les vendeurs ont été condamnés à indemniser l’acquéreur. Ils ont recherché la responsabilité de Promissimo, lui reprochant des manquements à ses obligations d’information et de conseil. La demande indemnitaire, présentée pour la première fois en appel, a été examinée sur renvoi après cassation. La cour d’appel la déclare recevable, mais rejette toute faute de l’agent immobilier et condamne les vendeurs au paiement d’une indemnité au titre des frais irrépétibles et des dépens.

• Vérifier que la demande nouvelle poursuit la même finalité que la prétention initiale
• Comparer l’objet concret de la demande d’appel avec celui soumis au premier juge
• Établir la connaissance par l’agent immobilier du vice ou de l’inachèvement allégué
• Caractériser un manquement à l’obligation d’information ou de conseil
• Apprécier la décelabilité des désordres au regard des compétences de l’agent
• Tenir compte des diligences accomplies auprès d’un professionnel du bâtiment

• Courriel du 28 janvier 2014 relatif aux travaux de finition
• Utilisation normale du portail motorisé lors des visites
• Conclusions de l’expert judiciaire sur la chute du portail
• Avis d’un professionnel du bâtiment sur les fissures du mur
• Réponse du vendeur concernant la construction et les fondations du mur

La demande des vendeurs contre Promissimo est recevable mais rejetée, faute de preuve d’un manquement de l’agent immobilier. Les vendeurs restent tenus des condamnations antérieures et supportent les frais de la procédure de renvoi, tandis que Promissimo obtient une indemnité complémentaire au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

• Absence d’indemnisation par l’agent immobilier
• Maintien des condamnations des vendeurs au titre des désordres
• Paiement de 4 000 euros supplémentaires à Promissimo
• Prise en charge des dépens de l’instance de renvoi
• Conservation des condamnations antérieures non cassées

À faire

• Identifier la finalité exacte de la demande initiale
• Comparer les objets des prétentions de première instance et d’appel
• Documenter les informations connues par l’agent immobilier
• Conserver les échanges avec les professionnels du bâtiment
• Produire les rapports d’expertise sur les désordres

À éviter

• Qualifier automatiquement de nouvelle toute demande formulée en appel
• Alléguer une faute sans preuve de connaissance du vice
• Confondre défaut apparent et gravité techniquement décelable
• Négliger les diligences effectivement accomplies par l’agent
• Oublier les conséquences financières des articles 700 et dépens

La recevabilité des prétentions nouvelles en appel

La demande présentée pour la première fois en appel est recevable lorsqu’elle tend aux mêmes fins que celle soumise au premier juge, conformément aux articles 564 et 565 du code de procédure civile. La demande indemnitaire contre l’agent immobilier poursuivait la même finalité que l’appel en garantie initial.

L’obligation d’information et de conseil de l’agent immobilier

La responsabilité de l’agent immobilier suppose la preuve d’un manquement à ses obligations d’information ou de conseil. La cour relève qu’il ne connaissait pas l’inachèvement ou les vices du portail et qu’il avait sollicité un professionnel au sujet des fissures du mur.

La décelabilité des désordres relevant de la responsabilité décennale

La gravité des désordres du portail et du mur n’était décelable que par un professionnel de la construction. Le fonctionnement apparent du portail lors des visites et les diligences accomplies concernant les fissures excluaient la faute de l’agent immobilier.

Article 1037-1 du Code de procédure civile, Article 634 du Code de procédure civile, Article 455 du Code de procédure civile, Article 564 du Code de procédure civile, Article 565 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile