TRIBUNAL JUDICIAIRE
de [Localité 1]

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 1]

[Localité 2]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 26/03475 –
N° Portalis DB2Z-W-B7K-IP2F

Minute signée électroniquement

JUGEMENT du 01/10/2026

Société HABITAT 77

C/

Monsieur [W] [C]

Copie exécutoire délivrée le (voir mention) :
à :
– Maître Jeanine HALIMI
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT du 01 OCTOBRE 2026

Sous la Présidence de Pierre BESSE, Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire, assistée de Marine SORIN, Greffier, lors des débats et lors du prononcé ;

dans la cause, ENTRE :

DEMANDERESSE :

Société HABITAT 77
[Adresse 2]
[Localité 3]
représentée par Maître Jeanine HALIMI, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [W] [C]
[Adresse 3]
[Localité 4]
non comparant, ni représenté

Après débats à l’audience publique du 1er Septembre 2026 ,
le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe :

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 06 septembre 2022, la société HABITAT 77 a loué à M. [W] [C] un local à usage d’habitation situé [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 524,39 euros.

Par acte de commissaire de justice du 12 novembre 2025, la société HABITAT 77 a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 2665,84 euros au titre des loyers et charges échus, mois d’août 2025 inclus.

Les impayés de loyer ont été signalés le 27 février 2026 à la caisse d’allocations familiales de Seine et Marne.

Par acte de commissaire de justice en date du 20 mai 2026, la société HABITAT 77 a fait assigner M. [W] [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Melun et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail, ou, subsidiairement de prononcer la résiliation judiciaire du bail,
ordonner l’expulsion immédiate du locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique,
condamner le locataire à payer la somme de 6153,66 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au mois d’avril avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour la somme de 2665,84 euros, et à compter de l’assignation pour le surplus,
condamner le locataire à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges jusqu’à la libération complète des lieux et après avoir satisfait aux obligations normales d’un locataire sortant,
condamner le locataire à payer la somme de 360 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, aux mesures conservatoires éventuellement réalisées et aux actes rendus nécessaires par la présente procédure.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département de la Seine-et-Marne le 27 mai 2026.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 1er septembre 2026.

A cette audience, la société HABITAT 77, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, en actualisant sa créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 7388,52 euros, au titre des loyers et charges échus au 25 août 2026, terme du mois d’août inclus. La demanderesse sollicite l’octroi de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Cité par acte délivré à l’étude, M. [W] [C] ne comparaît pas.

L’affaire est mise en délibéré au 1er octobre 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

1. Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

2. En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation.

3. La CCAPEX est réputée saisie par le signalement d’impayés auprès de la caisse d’allocations familiales de Seine et Marne.

4. En l’espèce, la bailleresse justifie avoir procédé à ce signalement le 27 février 2026.

5. Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfet

6. L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

7. En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 27 mai 2026, soit plus de six semaines avant l’audience du 23 juin 2026.

8. La demande formée par la bailleresse est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

9. Aux termes de l’article 24, I, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction antérieure à la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, applicable jusqu’au 28 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

10. Il est néanmoins constant que les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

11. En l’espèce, le contrat de bail du 06 septembre 2022 unissant les parties stipule en son article relatif à la résiliation qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux. Par ailleurs, il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés. Ce manquement s’étant perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 12 novembre 2025 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990, il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 12 janvier 2026.

Sur l’application d’un supplément de loyer de solidarité

12. L’article L. 441-3 du code de la construction et de l’habitation, dans sa version applicable à la date de la signature du bail, disposait que « les organismes d’habitations à loyer modéré perçoivent des locataires des logements visés au premier alinéa de l’article L. 441-1 le paiement d’un supplément de loyer de solidarité (SLS) en sus du loyer principal et des charges locatives dès lors qu’au cours du bail les ressources de l’ensemble des personnes vivant au foyer excèdent d’au moins 20 % les plafonds de ressources en vigueur pour l’attribution de ces logements ».

13. Selon l’article L. 441-4 du même code, le montant du SLS est plafonné lorsque, cumulé avec le montant du loyer principal, il excède les ressources de l’ensemble des personnes vivant au foyer de 25 % selon la loi no 2014-366 du 24 mars 2014, porté à 30 % selon la loi no 2017-486 du 27 janvier 2017.

14. En vertu de l’article L. 441-9, « l’organisme d’habitations à loyer modéré demande annuellement à chaque locataire communication des avis d’imposition ou de non-imposition à l’impôt sur le revenu et des renseignements concernant l’ensemble des personnes vivant au foyer permettant de calculer l’importance du dépassement éventuel du plafond de ressources et de déterminer si le locataire est redevable du supplément de loyer (…). À défaut et après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours, l’organisme d’habitations à loyer modéré liquide provisoirement le supplément de loyer (…). Lorsque le locataire a communiqué les renseignements et avis mentionnés au premier alinéa, le supplément de loyer afférent à la période de retard est liquidé définitivement. Le trop-perçu de supplément de loyer est reversé au locataire dans les deux mois ».

15. En l’espèce, le contrat de bail prévoit dans sa notice d’information, l’application d’un supplément de loyer de solidarité dans les conditions prévues aux articles L. 441-3 et suivants du code de la construction et de l’habitation. La réponse du locataire à l’enquête visée à l’article L. 441-9 susmentionné, constitue donc une obligation du locataire vis à vis du bailleur.

16. Le supplément de loyer de solidarité n’est ni un loyer ni d’une charge locative, mais une sorte de redevance dont une partie est reversée par les bailleurs sociaux à l’État, notamment dans le cadre de leur cotisation à la caisse de garantie du logement locatif social. Il n’est plus dû une fois le bail résilié.

17. Dans ces conditions, il ne saurait être fait application du supplément de loyer de solidarité au-delà de la date de résiliation du bail, soit après le 12 janvier 2026. Seront donc déduits du décompte ces suppléments appliqués au locataire pour un total de 8865,62 euros.

Sur le paiement des loyers et des charges

18. Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

19. En l’espèce, la société HABITAT 77 verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution.

20. Il ressort des pièces fournies qu’au 25 août 2026, la dette locative de M. [W] [C] s’élève à la somme de 7388,52 euros au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d’habitation, terme du mois d’août inclus. Il convient donc de condamner le locataire au paiement de cette somme.

21. Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer du 12 novembre 2025 pour la somme de 2665,84 euros, et à compter du présent jugement pour le surplus.

Sur les délais de paiement

22. En application de l’article 24-V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.

23. L’alinéa 4 de l’article 1343-5 du Code civil dispose ainsi que la décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

24. Compte tenu de l’accord du bailleur, de la situation financière du locataire exposée dans l’enquête sociale et de la reprise du paiement des loyers, il y a lieu d’accorder à M. [W] [C] un échelonnement de la dette sur une durée de 36 mois et de l’autoriser à se libérer par mensualités de 205 euros en plus du loyer courant, la dernière mensualité devant impérativement apurer le solde de la dette.

Sur la suspension des effets de la clause résolutoire

25. Par application de l’article 24-VII de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues au V du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

26. Compte tenu de la reprise du paiement du loyer courant et de l’accord du bailleur, les effets de la clause résolutoire figurant au bail seront suspendus durant les délais de paiement accordés. Si le locataire règle chaque échéance de loyer ainsi que chaque mensualité de remboursement, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué et le bail se poursuivra normalement.

27. Il convient d’attirer l’attention de M. [W] [C] sur le fait que le défaut de paiement d’une seule mensualité ou du loyer courant à son échéance entraînera la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendra alors immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet.

28. Dans cette dernière hypothèse, M. [W] [C] sera alors tenu au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dues, si le bail s’était poursuivi et il pourra être procédé à son expulsion, selon les modalités prévues au dispositif ci-après. Le sort des meubles sera alors également régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

29. L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

30. M. [W] [C] succombe à l’instance de sorte qu’il doit être condamné aux entiers dépens, ainsi qu’aux frais d’exécution rendus nécessaires au sens de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les frais irrépétibles

31. Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

32. Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la société HABITAT 77 et de la condamnation aux dépens du défendeur, M. [W] [C] sera condamné à verser à la demanderesse la somme de 300 euros en application de l’article précité.

Sur l’exécution provisoire

33. Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

34. En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action recevable ;

CONDAMNE M. [W] [C] à verser à la société HABITAT 77 la somme de 7388,52 euros (décompte arrêté au 25 août 2026, terme du mois d’août inclus), avec intérêt au taux légal à compter du 12 novembre 2025 sur la somme de 2665,84 euros et à compter du présent jugement pour le surplus ;

AUTORISE M. [W] [C] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 205 euros chacune et une 36e mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 06 septembre 2022 entre la société HABITAT 77, d’une part, et M. [W] [C], d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 4] sont réunies à la date du 12 janvier 2026 ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;
* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;
* qu’à défaut pour M. [W] [C] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la société HABITAT 77 puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;
* que M. [W] [C] soit condamné à verser à la société HABITAT 77 une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, sans indexation ni application d’un supplément de loyer de solidarité forfaitaire, jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise
* que le sort des meubles soit régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

DÉBOUTE la société HABITAT 77 du surplus de ses prétentions ;

CONDAMNE M. [W] [C] à verser à la société HABITAT 77 une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [W] [C] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture, ainsi qu’aux frais d’exécution rendus nécessaires au sens de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 1er octobre 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée électroniquement par le juge et par la greffière.