SG

LE 30 SEPTEMBRE 2026

Minute n°

N° RG 19/03637 – N° Portalis DBYS-W-B7D-KFRX

S.A.S. [B] [G]

C/

Société SCI [U] [V] – [F]
Société [Localité 1]-GESTION

Demande d’évaluation et/ou en paiement de l’indemnité d’éviction

1 copie exécutoire et certifiée conforme à :
la SELARL ASEVEN
Me Emmanuelle BLOND – 191
la SELARL BOEZEC CARON BOUCHE AVOCATS – 12
le LLP FIELDFISHER FRANCE LLP – P419

délivrées le
TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 2]
—————————————————

QUATRIEME CHAMBRE

JUGEMENT
du TRENTE SEPTEMBRE DEUX MIL VINGT SIX

Composition du Tribunal lors du délibéré :

Président : Laëtitia FENART, Vice-Présidente,
Assesseur : Nathalie CLAVIER, Vice Présidente,
Assesseur : Céline MASSE, Vice-Présidente,

GREFFIER : Sandrine GASNIER

Débats à l’audience publique du 16 JUIN 2026 devant Laëtitia FENART, siégeant en Juge Rapporteur, sans opposition des avocats, qui a rendu compte au Tribunal dans son délibéré.

Prononcé du jugement fixé au 30 SEPTEMBRE 2026.

Jugement Contradictoire rédigé par Laëtitia FENART, prononcé par mise à disposition au greffe.

—————
ENTRE :

S.A.S. [B] [G], dont le siège social est sis [Adresse 1]
Rep/assistant : Me Franck VEISSE, avocat au barreau de PARIS
Rep/assistant : Me Sandrine CARON, avocat au barreau de NANTES

DEMANDERESSE.

D’UNE PART

ET :

Société SCI [X] – [F], dont le siège social est sis [Adresse 2]
Rep/assistant : Maître Yann MICHEL de la SELARL ASEVEN, avocats au barreau de PARIS
Rep/assistant : Me Emmanuelle BLOND, avocat au barreau de NANTES

Société [Localité 1]-GESTION, dont le siège social est sis [Adresse 2]
Rep/assistant : Maître Yann MICHEL de la SELARL ASEVEN, avocats au barreau de PARIS
Rep/assistant : Me Emmanuelle BLOND, avocat au barreau de NANTES

DEFENDERESSES.

D’AUTRE PART

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Faits, procédure et prétentions des parties

La S.C.I. [I] a consenti à la S.N.C. [Localité 1]-GESTION un bail commercial portant sur un ensemble immobilier comprenant notamment, un parc de stationnement et un centre commercial, [Adresse 3], à [Localité 2].

Par acte sous seing privé, les sociétés SCI [I] et [Localité 1]-GESTION ont donné en sous-location à la société [B] [G] SAS, à compter du 9 juillet 2007 pour se terminer le 8 juillet 2017, un local situé au sein de ce centre commercial “PARIDIS”, d’une surface d’environ 318 m2 ( lot n°48), moyennant le paiement d’un loyer minimum garanti annuel hors TVA et hors charges de 190.800 € HT et d’un loyer variable égal à 7,23 % HT du chiffre d’affaires hors TVA.

Suivant exploit d’huissier du 6 janvier 2017, la S.C.I. [I] et la S.N.C. [Localité 1]-GESTION ont donné congé à la société [B] [G] SAS pour le 8 juillet 2017, sans offre de renouvellement et avec offre de paiement d’une indemnité d’éviction, en raison de “la restructuration de la galerie impliquant, outre une réorganisation des activités commerciales exploitées, la construction et reconstruction de l’immeuble”.

Par acte d’huissier délivré le 4 juillet 2019, la société [B] [G] SAS a fait assigner la S.N.C. [Localité 1]-GESTION et la S.C.I. [I] devant le Tribunal judiciaire de NANTES aux fins de fixation d’une indemnité d’éviction et d’une indemnité d’occupation.

Par ordonnance du 30 juillet 2020, le juge de la mise en état, à la demande de la S.N.C. [Localité 1] GESTION et de la S.C.I. [I], a ordonné une mesure d’expertise judiciaire afin de déterminer les éléments permettant de fixer l’indemnité d’éviction due à la société [B] [G] SAS en application de l’article L145-14 du code de commerce et de fixer l’indemnité d’occupation due par cette dernière, commettant pour y procéder, Monsieur [K] [P].

Le 15 avril 2021, l’expert a déposé le rapport définitif de ses opérations au greffe du tribunal.

***

Suivant ses dernières conclusions notifiées par voie dématérialisée le 4 juin 2024, la société [B] THIERRY SAS venant aux droits de la S.A.S [B] [G] SAS sollicite du tribunal de :

Vu les dispositions des articles L145 et suivants du Code de Commerce,
Vu les pieces versees aux débats,

– Fixer à la somme de 1 522 878 € (sauf à parfaire en cours de procédure), dont la somme de 1040 000 euros à titre d’indemnite principale, le montant de l’inderrmité d‘éviction due à la société [B] [G] SAS par la société [Localité 1]-GESTION, en conséquence du « CONGE SANS OFFRE DE RENOUVELLEMEENT AVEC OFFRE D’INDEMNITE D’EVICTION » date du 6 janvier 2017,
– Condamner la société [Localité 1]-GESTION à payer à la société [B] [G] SAS la somme de 1 522 878 € à titre d‘indemnites de perte de la clientèle (sauf à parfaire en cours de procédure),
– Juger que l’indemnité d‘éviction due par la societe [Localité 1]-GESTION à la société [B] [G] SAS, en cas de transfert de fonds de commerce, à la somme de 491 110 euros (sauf à parfaire en cours de procedure),
– Fixer à la somme de 185 696 € HT (hors taxes) le montant de l’indemnité d’occupation annuelle due par la société [B] [G] SAS à la societé [Localité 1]-GESTION depuis le 9 juillet 2017,
– Condamner la société [Localité 1]-GESTION à rembourser à la société [B] THIERYSAS la différence en la faveur de cette dernière entre le montant des sommes versées à la société [Localité 1]-GESTION à titre d‘indemnité d’occupation depuis le 9 juillet 2017 et l’indemnité d’occupation réellement due telle qu‘établie selon le jugement à intervenir, laquelle ne saurait être supérieure à la somme annuelle de 185 696 euros HT.
– Ordonner la capitalisation des intérêts dans les conditions des dispositions de l’article 1343-2 du Code Civil,
– Débouter les sociétés SCI [I] et [Localité 1]-GESTION de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions formulées à l’encontre de la société [B] [G] SAS
A titre subsidiaire :
– Fixer à la sormne de 792 539 euros, le montant de l’indemnité principale due à la société[B] [G] SAS par la société [Localité 1]-GESTION,
– Condamner en conséquence la société [Localité 1]-GESTION à payer à la société ARMANDTHIERY SAS la somme de 792 539 euros à titre d’indemnité principale, outre la somme de 482 778 euros au titre des indenmités accessoires,
En toute hypothese :
– Condamner les sociétés SCI [I] et [Localité 1]-GESTION à verser chacune à la société [B] [G] SAS, la somme de 10 000,00 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile,
– Condamner les sociétés SCI [I] et [Localité 1]-GESTION aux entiers dépens,

***

Suivant leurs dernières conclusions notifiées par voie dématérialisée le 13 mai 2024, la S.N.C. [Localité 1]-GESTION et la S.C.I. [U] [Z] sollicitent du tribunal de:

Vu les articles L.145 et suivants du Code de commerce,
Vu le bail commercial en date du 27 avril 2007,
Vu le congé sans offre de renouvellement en date du 6 janvier 2017,
Vu le rapport d’expertise judiciaire en date du 15 avril 2021,

A titre principal,

1°/ – Débouter la Société [B] [G] SAS de toutes ses demandes, fins et prétentions ;

2°/ – Juger que le bail commercial entre les parties a pris fin le 9 juillet 2017,

3°/- Juger que l’indemnité d’éviction due par les Sociétés SCI [I] et [Localité 1]-GESTION est fixée, en cas de perte de la clientèle par la Société [B] [G] SAS, à la somme globale de 699.695 € se décomposant comme suit:

– Indemnité principale: 665.624,00 €
– Indemnités accessoires: 34.071,00 €

A titre subsidiaire,

4°/ – Si par extraordinaire, le Tribunal entendait allouer une indemnité à la Société [B] [G] SAS au titre du trouble commercial, des frais de remploi et de réinstallation, dans l’hypothèse d’une indemnité de remplacement :

– Ordonner la consignation de ces indemnités à la Caisse des dépôts et consignations ;
– Ordonner le règlement de ces indemnités à la Société [B] [G] SAS sur communication aux Sociétés SCI [I] et [Localité 1]-GESTION des justificatifs de la réinstallation effective de la Société [B] [G] SAS ;
– Juger qu’à défaut de justification de la réinstallation de la Société [B] [G] SAS dans le délai de six mois à compter de la signification du jugement à intervenir, les Sociétés SCI [I] et [Localité 1]-GESTION seront définitivement libérées du paiement desdites indemnités au profit de la Société [B] [G] SAS ;

A titre reconventionnel,

– Indemnité principale : 665.624,00 €
– Indemnités accessoires :
– Indemnité de licenciement sur présentation de justificatifs : 34.071,00 €

5°/ – Juger que l’indemnité d’éviction due par les Sociétés SCI [I] et [Localité 1]-GESTION est fixée, en cas de transfert de fonds de commerce de la Société [B] [G] SAS, à la somme globale de 489.910 € se décomposant comme suit :

° Frais de remploi: 38.160,00 €
° Frais de déménagement: 2.550,00 €
° Frais divers: 1.500,00 €
° Trouble d’exploitation : 47.700,00 €

En toute hypothèse,

6°/ – Fixer le montant de l’indemnité d’occupation annuelle, due par la Société [B] [G] SAS aux Sociétés SCI [I] et [Localité 1]-GESTION, depuis le 9 juillet 2017 jusqu’à la remise des clés, à la somme de 218.466 € hors taxe, hors charge par an, sauf à parfaire ;

7°/- Condamner la Société [B] [G] SAS à payer aux Sociétés SCI [I] et [Localité 1]-GESTION les compléments d’indemnité d’occupation dus depuis le 9 juillet 2017 jusqu’à la remise des clés et correspondant à la différence entre le loyer effectivement payé et l’indemnité d’occupation fixée par le Tribunal ;

8°/- Condamner la Société [B] [G] SAS, en application de l’article 53 du bail commercial en date du 27 avril 2007, à payer aux Sociétés SCI [I] et [Localité 1]-GESTION, les intérêts au taux légal « majorés de quatre points » sur les compléments d’indemnité d’occupation dus depuis le depuis 9 juillet 2017, à compter de chaque échéance et jusqu’à parfait paiement ;

9/ – Ordonner la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’ article 1154 du Code civil;

10°/ – Condamner la Société [B] [G] SAS au paiement de la somme de 5.000 € au profit des aux Sociétés SCI [I] et [Localité 1]-GESTION en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

11°/ Condamner la Société [B] [G] SAS aux entiers dépens en ce compris les frais d’expertise, dont distraction au profit de Me Emmanuelle BLOND, conformément à l’article 699 du Code de procédure civile.

***

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Une ordonnance de clôture a été rendue le 16 juin 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il convient de relever qu’en l’état des éléments versés aux débats, la société [B] [G] s’est maintenue dans les lieux et exploite toujours le local, objet du bail commercial liant les parties, le projet de restructuration et reconstruction de la galerie commerciale ayant motivé le congé délivré par la S.N.C. [Localité 1] GESTION et la S.C.I. [I] étant toujours en cours.

1. Sur l’indemnité d’éviction due par la S.N.C. [Localité 1] GESTION et la S.C.I. [I]

La partie demanderesse fonde son argumentation sur les conclusions d’un rapport d’expertise amiable. Il convient toutefois, en l’espèce, de privilégier les éléments résultant du rapport d’expertise judiciaire, établi contradictoirement et soumis à la discussion des parties.

Aux termes de l’article L.145-14 du code de commerce :

“Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.
Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.”

L’indemnité d’éviction a pour objet de compenser le préjudice qui résulte pour le locataire du refus du renouvellement du bail. Le principe de la réparation intégrale s’applique, sans qu’aucune règle impérative de calcul ne s’impose.

Elle doit être évaluée à la date la plus proche du départ effectif du locataire.

Il est usuel de mesurer les conséquences de l’éviction sur l’activité exercée afin de déterminer si cette dernière peut être déplacée sans perte importante de clientèle auquel cas l’indemnité principale d’éviction prend le caractère d’une indemnité de transfert ou si l’éviction entraînera la perte du fonds, ce qui confère alors à l’indemnité principale d’éviction une valeur de remplacement.

A cette indemnité principale, s’ajoutent des indemnités accessoires qui ne se limitent pas aux frais visés par l’article L. 145-14 alinéa 2 du code de commerce dont l’énumération n’est pas limitative.

Sur l’indemnité principale

Si le fonds de commerce n’est pas transférable, l’indemnité principale est dite de remplacement et correspond à la valeur marchande du fonds, déterminée selon les usages de la profession. Si la valeur du droit au bail est supérieure à la valeur marchande du fonds, le locataire doit alors se voir allouer une indemnité de transfert égale à la valeur du droit au bail.

Si le fonds de commerce est transférable, l’indemnité principale est qualifiée d’indemnité de déplacement et correspond au minimum à la valeur du droit au bail, élément incorporel majeur du fonds de commerce.

Les dispositions de l’article L.145-14 du code de commerce posant une présomption de perte du fonds, il appartient au bailleur de démontrer que le préjudice peut être moindre si l’activité est transférable.

En l’espèce, force est de constater :

– que l’expert judiciaire, après avoir relevé l’absence de locaux disponibles, a constaté qu’en l’état, le fonds de commerce n’était pas transférable dans la galerie commerciale ;

– que la S.N.C. [Localité 1] GESTION et la S.N.C. [Localité 1] GESTION n’apportent pas aujourd’hui la preuve contraire qui leur incombe et plus précisément, la preuve que la société pourrait déménager dans la galerie commerciale, compte tenu notamment de leur projet de restructuration sur lequel aucune information n’est donnée, ou à proximité de celle-ci, sans perte significative de clientèle, étant relevé qu’elles ne peuvent à l’évidence à cet égard, se contenter d’affirmer que la société n’aurait jamais fait état d’un projet de réinstallation.

Dans ces conditions, il convient de considérer que l’éviction de la S.A.S. [B] [G] venant aux droits de la société [B] [G] SAS va entraîner la perte de son fonds de commerce, de sorte qu’elle peut prétendre obtenir une indemnité principale de remplacement égale à la valeur la plus élevée entre la valeur marchande du fonds de commerce et la valeur du droit au bail.

Il n’y a pas lieu ainsi de déterminer, comme le sollicitent les défenderesses, le montant d’une indemnité de déplacement.

S’agissant de la prise en compte des chiffres d’affaire 2017, 2018 et 2019, il sera relevé que la valorisation du fonds de commerce selon la méthode du chiffre d’affaires doit reposer sut des données représentatives de l’exploitation normale du fonds.

Or, les exercices 2020 et 2021 ont été directement et exceptionnellement affectés par la crise sanitaire liée au Covid-19 et par les mesures administratives qui en ont résulté. En particulier, le magasin exploité par la société [B] [G] SAS a été contraint de fermer du 1er février au 18 mai 2021, en application des mesures gouvernementales de fermeture des centres commerciaux d’une superficie importante.

Les chiffres d’affaires de ces exercices ne reflètent donc pas la capacité réelle du fonds dans des conditions normales d’exploitation. Leur prise en compte conduirait à minorer artificiellement sa valeur en raison de circonstances exceptionnelles, étrangères à la gestion du preneur.

Cette approche est d’ailleurs confortée par la jurisprudence, notamment par un arrêt de la Cour d’appel de [Localité 1] du 4 juillet 2024, qui a écarté les exercices 2020 et 2021 en raison de leur caractère non représentatif lié à la crise sanitaire et retenu les trois exercices antérieurs, soit 2017, 2018 et 2019.

En l’espèce, ces trois exercices constituent les derniers exercices complets antérieurs à la crise sanitaire et présentent ainsi les conditions d’exploitation les plus normales et représentatives.

Il convient dès lors de retenir les chiffres d’affaires des exercices 2017, 2018 et 2019 pour déterminer le chiffre d’affaires de référence servant à la valorisation du fonds de commerce, à l’exclusion des exercices 2020 et 2021, exceptionnellement affectés par la crise sanitaire.

Après la mise en oeuvre de deux méthodes d’évaluation de la valeur marchande du fonds de commerce (corporatiste/rentabilité), l’expert judiciaire a considéré que celle-ci pouvait être fixée à la somme de 792.539,00 euros, ayant par ailleurs retenu une valeur du droit au bail nulle.

Si la demanderesse conteste cette valeur marchande du fonds de commerce telle qu’évaluée par l’expert et plus particulièrement, le coefficient de valorisation de 70 % du C.A. T.T.C. retenu par ce dernier dans le cadre de la méthode dite “corporatiste” (par le chiffre d’affaires et les barèmes professionnels), soutenant qu’un coefficient intermédiaire de 90 % devait être appliqué, elle ne démontre aucunement le bien-fondé de ses prétentions sur ce point et ne soumet à la juridiction aucun élément de nature à remettre en cause les conclusions de l’expert, étant précisé que contrairement à ce qu’elle semble prétendre, ce dernier a parfaitement pris en considération l’emplacement géographique du local dans l’un des plus grands centres commerciaux de [Localité 2] tel que cela résulte clairement de son rapport.

L’indemnité principale due à la S.A.S. [B] [G] sera donc fixée à la somme de 792.539,00 euros.

Sur les indemnités accessoires

Les indemnités accessoires consistent en l’indemnisation des frais que le preneur n’aurait pas à engager s’il n’était pas évincé de ses locaux. Ces indemnités sont évaluées en tenant compte de la nature de l’éviction (perte ou transfert), des spécificités du fonds et de son secteur d’activité, ainsi que des équipements des locaux.

Sur les frais de remploi

Il s’agit des frais et droits que doit supporter le locataire évincé pour racheter un nouveau fonds ou un nouveau droit au bail. Conformément à l’article L 145-14 du code de commerce, le bailleur est tenu d’indemniser le preneur évincé d’un fonds non transférable de ces frais, sauf s’il établit que le preneur ne se réinstallera pas dans un autre fonds.

En l’espèce, l’expert judiciaire a évalué ces frais de remploi à 9 % de la valeur du fonds de commerce, soit une somme de 71.328,00 euros.

La demanderesse ne verse aux débats aucun élément probant de nature à remettre en cause cette évaluation.

La S.N.C. [Localité 1] GESTION et la S.C.I. [I] n’apportent pas la preuve qui leur incombe, que la S.A.S. [B] [G] SAS ne se réinstallera pas.

L’indemnité qui lui est due à ce titre, sera donc fixée à la somme de 71.328,00 euros.

Contrairement à ce que soutiennent les défenderesses, le paiement de cette indemnité ne peut être conditionné à la justification d’une réinstallation de la S.A.S. [B] [G] dans un certain délai puisqu’il leur appartenait de rapporter la preuve que le préjudice subi par cette dernière est moindre et qu’en l’occurrence, elles ne rapportent pas cette preuve.

Sur les droits d’enregistrement calculés sur cette base

La société [B] [G] SAS sollicite le paiement d’une somme de 47.310 euros au titre des droits d’enregistrement calculés sur la base de l’indemnité principale d’éviction.

Cependant, ces frais n’ont pas été chiffrés par l’expert et ne sont pas justifiés par la demanderesse.

En conséquence, la société [B] [G] SAS doit être déboutée de la demande formée à ce titre.

Sur le trouble commercial

Le trouble commercial vise à indemniser le preneur évincé du temps passé à préparer le départ des locaux, à informer ses salariés et à prévoir le réemploi de l’indemnité perçue. Il s’agit d’un travail improductif qu’il y a lieu d’indemniser.

L’expert retient un trouble commercial de 33.818,00 euros correspondant à 3 % du dernier CA HT.

L’indemnité due à ce titre à la S.A.S. [B] [G] sera donc fixée à la somme de 33.818,00 euros.

Sur les frais de réinstallation

Les frais de réinstallation sont ceux que supporte le locataire évincé pour mettre en place dans ses nouveaux locaux des aménagements semblables à ceux qu’il perd. Ils ne sont dus que s’il est démontré que le preneur doit faire face à des frais d’installations spécifiques.

Il convient de tenir compte de ces frais de réinstallation pour évaluer le préjudice subi par locataire évincé tant dans l’hypothèse du remplacement du fonds de commerce, que dans celle de son déplacement.

Le bailleur est tenu d’indemniser le preneur évincé de ces frais de réinstallation, sauf s’il établit que le preneur ne se réinstallera pas dans un autre fonds.

En l’espèce, force est de constater :

– que l’adaptation des locaux de la S.A.S. [B] [G] au concept de l’enseigne impliquera nécessairement des travaux de réinstallation spécifiques ;

– que la S.N.C. [Localité 1] GESTION et la S.C.I. DU [Z] ne démontrent aucunement que la S.A.S. [B] [G] ne se réinstallera pas, étant précisé qu’en l’état des éléments du dossier, cette dernière est toujours dans les lieux, qu’elle bénéficie d’ailleurs d’un droit au maintien dans les lieux tant que l’indemnité d’éviction ne lui a pas été versée conformément à l’article L145-28 du code de commerce et que les défenderesses ne peuvent à ce titre tirer argument du délai qui s’est écoulé depuis la délivrance du congé pour venir prétendre qu’aucune réinstallation ne serait envisagée par la S.A.S. [B] [G].

Dans ces conditions, la S.A.S. [B] [G] est bien fondée en sa demande de paiement d’une indemnité au titre des frais de réinstallation sollicitée à hauteur de 193.500 euros.

L’indemnité due à ce titre à la S.A.S. [B] [G] sera donc fixée à la somme de 193.500,00 euros.

Conformément à ce qui a déjà été indiqué, le paiement de cette indemnité ne peut être conditionné à la justification d’une réinstallation de la S.A.S. [B] [G] dans un certain délai puisqu’il appartenait aux défenderesses de rapporter la preuve que le préjudice subi par cette dernière est moindre et qu’en l’occurrence, elles ne rapportent pas cette preuve.

Sur les frais de déménagement et installations spécifiques

La société [B] [G] SAS sollicite l’indemnisation de frais de déménagement des installations spécifiques.

Toutefois, elle ne rapporte pas la preuve de la réalité de ces frais. Les éléments du rapport d’expertise et les pièces produites ne permettent pas d’établir que ces installations doivent effectivement être démontées et déplacées, ni que cette opération générera des frais spécifiques à la charge du preneur. A ce titre, aucun devis, facture ou autre élément probant ne vient justifier la réalité et le montant de la dépense alléguée.

En conséquence, il y a lieu de débouter la société [B] [G] SAS de la demande formée à ce titre.

Sur l’indemnité du double loyer

La société [B] [G] SAS sollicite la somme de 59.429 € au titre du double loyer.

Toutefois, ainsi que l’a relevé l’Expert, ce poste d’indemnisation n’est susceptible d’être retenu qu’en cas de déplacement de l’exploitation. Or, en l’espèce, l’indemnisation est calculée selon une méthode de remplacement et aucun élément ne permet d’établir que la société aurait effectivemebt supporté un double loyer.

[B] [G] SAS sera donc déboutée de la demande formée à ce titre.

Sur les frais de licenciement

La société [B] [G] SAS sollicite une indemnisation de 34.071 € au titre des frais de licenciement.

L’expert indique que le preneur a versé aux débats un calcul de licenciement pour 3 salariés ( Annexe n°19), et ce pour un montant de 34.071,00 €.

Ce poste apparaît justifié dans son principe dès lors qu’il est directement lié à la situation litigieuse. Il convient dès lors de retenir la somme de 34.071,00 €, sous réserve de la production des justificatifs établissant la réalité et le montant des frais exposés.

Sur les frais divers

La société [B] [G] SAS sollicite une indemnisation de 7.000,00 € au titre des frais divers.

En l’espèce, aucune demande formée au titre de frais divers n’apparaît justifiée, de sorte que la demande formée à ce titre sera rejetée.

***

Au vu de l’ensemble de ces éléments, l’indemnité d’éviction due à la S.A.S. [B] [G] venant aux droits de la société [B] [G] SAS s’établit comme suit, étant précisé qu’aucune demande n’a été formée au titre des frais de licenciement et des frais de déménagement en l’état des dernières écritures de la demanderesse :

– indemnité principale 792.539,00 €
– indemnités accessoires
• frais de remploi 71.328,00 €
• frais de réinstallation 193.500,00 €
• trouble commercial 33.81,00 €
• frais de licenciement 34.071,00 € sur justificatifs
total 1 094.819,00 €

En conséquence, la S.N.C. [Localité 1]-GESTION et la S.C.I. [I] seront condamnées à payer à la S.A.S. [B] [G], la somme de 1 094.819,00 € à titre d’indemnité d’éviction, outre les intérêts au taux légal à compter du présent jugement conformément à l’article 1231-6 du code civil.

2. Sur l’indemnité d’occupation due par la S.A.S. [B] [G]

Il résulte de l’article L.145-28 et R 145-7 du code de commerce que le locataire évincé qui se maintient dans les lieux est redevable d’une indemnité d’occupation jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction, distincte du loyer, calculée d’après la valeur locative, tout en corrigeant cette dernière de tous éléments d’appréciation. Elle doit être fixée non pas au regard de la valeur locative de marché, mais au regard des conditions spécifiques de la situation des parties.

En l’espèce, le bail commercial liant les parties a pris fin le 9 juillet 2017 par l’effet du congé, le preneur s’étant maintenu dans les lieux jusqu’à ce jour.

La S.A.S. [B] [G] est ainsi redevable d’une indemnité d’occupation depuis le 9 juillet 2017.

L’expert a rappelé que l’indemnité d’occupation doit correspondre à la valeur locative des locaux dans leur état actuel. A ce titre, il a retenu que cette dernière est issue de:

La valeur locative a été calculée par l’expert à : 687 € * 318 m2p = 218.466€.

L’expert a également retenu, au titre de la précarité résultant du refus du renouvellement du bail, un abattement de 15 %, après avoir relevé que l’application d’un tel abattement n’est pas automatique et qu’aucun élément particulier ne justifiait, en l’espèce, un taux supérieur.

Il convient de retenir le taux de 15 % proposé par l’expert, lequel apparaît adapté aux circonstances de l’espèce.

L’indemnité d’occupation due par la S.A.S. [B] [G] sera donc fixée à la somme de 185.696,00 € par an H.T. et H.C. à compter du 9 juillet 2017.

Au vu du montant de cette indemnité d’occupation, l’existence de “compléments d’indemnités d’occupation” dus par la S.A.S. [B] [G] n’est pas démontrée, de sorte qu’il ne sera pas fait droit aux demandes de la S.N.C. [Localité 1] GESTION et la S.C.I. [I] de ce chef.

Sur la majoration des intérêts et la capitalisation

Les sociétés [Localité 1]-GESTION et [Z] sollicitent l’application de la clause contractuelle prévoyant une majoration de quatre points du taux légal ainsi que la capitalisation des intérêts.

Toutefois, l’indemnité fixée par le tribunal procède de l’application des dispositions de l’article L.145-28 du code de commerce et ne constitue pas un loyer contractuellement dû au titre du contrat de sous-location. La clause prévoyant la majoration de quatre points ne peut dès lors être appliquée à cette indemnité.

La demande de majoration sera en conséquence rejetée.

S’agissant de la capitalisation des intérêts, en application de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus pour au moins une année entière, produisent eux-mêmes intérêts lorsque la décision de justice le précise.

Il convient dès lors d’ordonner la capitalisation des intérêts dans les conditions prévues par ce texte, pour les intérêts échus et dus pour une année entière.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

La S.N.C. [Localité 1] GESTION et la S.C.I. [I] qui succombent à l’action, supporteront les dépens en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, lesquels comprendront les honoraires d’expertise judiciaire.

En outre, la S.A.S. [B] [G] a dû engager des frais irrépétibles qu’il serait inéquitable de laisser à sa charge.

La S.N.C. [Localité 1] GESTION et la S.C.I. [I] seront donc condamnées à lui payer la somme de 4.000,00 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Aucune circonstance ne justifie que soit écartée l’exécution provisoire du présent jugement.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal,
Statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort ;

FIXE comme suit l’indemnité d’éviction due à la S.A.S. [B] [G] :

– indemnité principale 792.539,00 €
– indemnités accessoires
• frais de remploi 71.328,00 €
• frais de réinstallation 193.500,00 €
• trouble commercial 33.81,00 €
• frais de licenciement 34.071,00 € sur justificatifs
total 1 094.819,00 €

CONDAMNE en conséquence la S.N.C. [Localité 1] GESTION et la S.C.I. [I] à payer à la S.A.S. [B] [G] venant aux droits de la société [B] [G] SAS la somme de 1 094.819,00 € à titre d’indemnité d’éviction, outre les intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

DÉBOUTE la S.A.S. [B] [G] de ses demandes pour le surplus ;

FIXE l’indemnité d’occupation due par la S.A.S. [B] [G] à la S.N.C. [Localité 1] GESTION et la S.C.I. [I], à compter du 9 juillet 2017 et jusqu’à la libération des lieux, à la somme de 185.696,00 € hors taxes et hors charges par an ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil;

DÉBOUTE la S.N.C. [Localité 1] GESTION et la S.C.I. [I] de leurs demandes pour le surplus ;

CONDAMNE la S.N.C. [Localité 1] GESTION et la S.C.I. [I] aux dépens, en ce compris les honoraires de l’expert judiciaire ;

ADMET les avocats qui en ont fait la demande et qui peuvent y prétendre au bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la S.N.C. [Localité 1] GESTION et la S.C.I. [U] [Z] à payer à la S.A.S. [B] [G] la somme de 4.000,00 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

ORDONNE l’exécution provisoire du présent jugement.

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,

Sandrine GASNIER Laëtitia FENART