TRIBUNAL JUDICIAIRE
D’ORLÉANS

JUGEMENT DU 29 SEPTEMBRE 2026

Minute n° :

N° RG 25/06150 – N° Portalis DBYV-W-B7J-HLRF

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Philippe TROLONGE, Magistrat exerçant à titre temporaire
Greffier : Déborah STRUS

DEMANDEUR :

O.P.H LOGEMLOIRET
dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Mme [H] (salariée) munie d’un pouvoir de représentation

DÉFENDEUR :

Madame [U] [F]
demeurant [Adresse 2]
comparante en personne

A l’audience du 12 Mai 2026 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire
délivrée le :
à :
Copies délivrées le :

à :

RAPPEL DES FAITS

Par acte sous seing privé du 8 novembre 2023, l’office Public de l’habitat LOGEMLOIRET a donné à bail à Madame [U] [F] un local à usage d’habitation de type 4 avec parking aérien et cave situés au [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 490,07 euros, hors charges, payable à terme échu le 1er de chaque mois.

Compte tenu du non-paiement des loyers et charges, l’OPH LOGEMLOIRET a informé préalablement la CAF du Loiret dès le 22 mai 2025 de la situation d’impayé locatif de Madame [U] [F].

Se prévalant de la persistance des impayés locatifs, LOGEMLOIRET a ensuite fait délivrer à Madame [U] [F] le 20 juin 2025, un commandement visant la clause résolutoire figurant au contrat de bail, de justifier de l’assurance du logement sous un délai d’un mois, et de payer sous 6 semaines la somme principale de 1.876,71 euros au titre des loyers et charges échus et restant dus.

Les causes du commandement n’ayant pas été remplies dans les délais impartis, LOGEMLOIRET a fait assigner Madame [U] [F] -par acte d’huissier de justice remis à sa personne le 4 septembre 2025- devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans aux fins suivantes :
constater l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail et ordonner que la location consentie à Madame [U] [F] a cessé de plein droit au regard des dispositions des articles 24 et 7gde la Loi du 6 juillet 1989 ;juger que Madame [U] [F] sera expulsée ainsi que tout occupant de son chef, dans les délais légaux et ce avec le concours de la Force Publique et d’un serrurier si besoin est, en vertu des termes de l’article L.411-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;condamner Madame [U] [F] au titre des loyers et charges à la somme de 710,06 euros en principal en application de l’article 1728 du Code civil avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation en vertu des articles 1153-1 et 1155 du Code civil ;condamner Madame [U] [F] à produire l’attestation d’assurance sous huit jours à compter de la signification de la décision à intervenir ;condamner Madame [U] [F] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges à compter de la résiliation du bail jusqu’à complète libération des locaux en vertu de l’obligation de réparer le préjudice subi du fait d’une occupation sans droit ni titre, conformément à l’article 1760 du Code civil ;condamner Madame [U] [F] au paiement d’une somme de 400,00 euros en vertu de l’article 700 du Code de procédure civile pour participation aux frais exposés par le demandeur et que l’équité impose de ne pas lui laisser supporter ;condamner Madame [U] [F] en tous les dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement et de l’assignation, en vertu de l’article 696 du Code de procédure civile.
Cette assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 9 septembre 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 12 mai 2026 où Madame [U] [F], citée à sa personne le 4 septembre 2025, a comparu en déclarant avoir 3 enfants à charge de 6, 11 et 14 ans, travailler au CHU d’[Localité 1] avec un salaire de 1800 €, être surendettée (amendes, dette de cantine scolaire…) avec un dossier recevable en cours (décision d’orientation vers un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire en date du 16 avril 2026) auprès de la commission de surendettement des particuliers du Loiret près de la Banque de France. Elle ajoute qu’elle souhaiterait être assistée d’un avocat, comme le lui a conseillé l’AHU, et sollicite un renvoi de l’affaire pour ce faire.

L’office Public de l’habitat LOGEMLOIRET, représenté par Madame [H], employée du bailleur dûment mandaté, s’y est opposé, tout en maintenant ses demandes introductives à l’encontre de Madame [U] [F], le dernier paiement de loyer datant d’août 2025 et l’échéancier de paiement échelonné consenti n’ayant pas été respecté par cette dernière. Le bailleur a actualisé sa créance locative arrêtée au 6 mai 2026 à la somme de 4.109,10 euros, hors frais de poursuites (échéance d’avril 2026 incluse).

La demande de renvoi de l’affaire sollicitée par Madame [U] [F] a ensuite été examinée et rejetée par la juridiction, eu égard notamment au long délai qui s’est écoulé (plus de 8 mois) depuis l’assignation signifiée dès le 4 septembre 2025 à sa personne, cette dernière ne pouvant donc valablement soutenir qu’elle n’aurait pas été informée de son droit à se faire assister ou représenter par un avocat lors de la présente audience, possibilité prévue par les articles 761 et 762 du Code de procédure civile dont le texte figure dans le corps de l’assignation, en première page avec la mention « Très Important ».

La fiche de diagnostic social et financier a été reçue au greffe avant l’audience, laquelle confirme les déclarations faites par la locataire à l’audience, tout en apportant un historique des difficultés liées à la maladie pendant 2 mois, et au surendettement (factures d’énergie, de téléphone…) de Madame [F], en charge de 3 enfants, qui dispose d’un salaire de 1400 € (ASH au CHU d’[Localité 1]), du versement des allocations familiales de 344 €, d’un complément familial de 294 €, de l’allocation logement de 178 €, d’une prime d’activité de 90 € et d’une pension alimentaire de 165 €.

Les débats étant clos, la décision a été mise en délibéré à la date du 29 septembre 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

La décision susceptible d’appel, sera contradictoire en application de l’article 467 du Code de procédure civile, toutes les parties ayant comparu ou été représentées à l’audience de jugement.

I. Sur la recevabilité de la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […].

Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 9 septembre 2025 soit plus de six semaines avant l’audience du 12 mai 2026.

Par ailleurs, le bailleur social justifie avoir informé la CAF du Loiret de la situation d’impayés de Madame [U] [F] dès le 22 mai 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 4 septembre 2025 conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constat de la résiliation du bail pour loyers impayées formée par le bailleur LOGEMLOIRET est donc recevable.

II. Sur les demandes principales

Sur l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut d’assurance
L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, et applicable dans sa rédaction au moment de la délivrance du commandement le 20 juin 2025, dispose que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le contrat de location conclu le 8 novembre 2023 contient deux clauses résolutoires (articles 3-6 et 4-2 des conditions générales) prévoyant un délai de 6 semaines à compter du commandement de payer signifié le 20 juin 2025 au locataire-occupant conformément au délai légal pour le règlement de la somme en principal de 1.876,71 euros, ainsi que le délai d’un mois légal et contractuel (article 4-2) pour la justification de l’assurance locative.

En conséquence, sans qu’il soit nécessaire de statuer sur la clause résolutoire relative aux loyers impayés figurant au bail (article 3-6), le délai d’un mois sera retenu au motif du défaut de justification de l’assurance « risques locatifs » des locaux loués par Madame [U] [F] (article 4-2 du bail), et ce, conformément aux dispositions de l’article 7 g de la loi du 06 juillet 1989.

Madame [U] [F] disposait donc d’un délai d’un mois jusqu’au dimanche 20 juillet 2025, jour ouvré, reporté légalement au 1er jour ouvrable suivant, soit le lundi 21 juillet 2025 à 24 heures, pour justifier de la souscription d’une assurance « risques locatifs » des locaux loués.

En conséquence, les causes du commandement n’ayant pas été éteintes, il convient de constater la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire à la date du 21 juillet 2025.

Sur l’indemnité d’occupation
Madame [U] [F] reste redevable des loyers et charges jusqu’au 21 juillet 2025 et, à compter du 22 juillet 2025, le bail étant résilié par l’effet de la clause résolutoire liée au défaut d’assurance, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle.

En effet, Madame [U] [F], occupante sans droit ni titre depuis le 22 juillet 2025, cause un préjudice à l’office Public de l’habitat LOGEMLOIRET qui n’a pu disposer du bien à son gré.

Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation provisionnelle égale au loyer et charges mensuelles -majorée des augmentations légales en vigueur- à compter de la date de résiliation du bail jusqu’à complète libération des locaux, conformément à la demande introductive.

Sur l’expulsion de la locataire
Le contrat de bail étant résilié à compter du 21 juillet 2025, il convient d’ordonner l’expulsion de Madame [U] [F] ainsi que de toute personne s’y trouvant de son chef, au besoin avec l’aide des forces de l’ordre ou d’un serrurier.

A toutes fins, il est rappelé que le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

Sur le montant de l’arriéré locatif
Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En outre, en application de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, et à celui qui se prétend libéré de prouver le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de l’obligation.

En l’espèce, l’office Public de l’habitat LOGEMLOIRET verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et les charges, pour prouver les obligations dont il réclame l’exécution. Ce décompte, arrêté au 6 mai 2026 évalue la dette locative à la somme de 4.109,10 euros, après soustraction des frais de poursuite (128,58 € et 70,34 €) qui relèvent éventuellement des dépens.

Il convient par ailleurs de soustraire de cette somme, les montants non contractuels facturés au titre des risques locatif/assurance (5 x 5,50 € = 27,50 €), soit une somme due ramenée à 4.081,60 Euros.

Madame [U] [F], présente à l’audience, ne conteste pas, ni le principe, ni le montant de cette dette locative, dont les éléments ont été ainsi vérifiés.

Il convient en conséquence de condamner Madame [U] [F], défenderesse à l’action défaillante, au paiement de cette somme de 4.081,60 Euros, ladite somme étant assortie des intérêts au taux légal calculés à compter de la signification de la présente décision.

Par ailleurs, il n’y aura pas lieu d’accorder d’office des délais de paiement à Madame [U] [F], la défenderesse, en état de surendettement et soumise à des difficultés sociales et financières, n’ayant sollicité du tribunal de céans aucune demande de ce type.

III. Sur les demandes accessoires

Sur les dépens
L’article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Madame [U] [F], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation introductive.

Sur les frais irrépétibles
Il résulte des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. 

En l’espèce, nonobstant les démarches judiciaires qu’a dû accomplir l’office Public de l’habitat LOGEMLOIRET, l’équité ne commande pas que Madame [U] [F] soit condamnée à lui verser une indemnité sur ce fondement.

La demande de l’office Public de l’habitat LOGEMLOIRET de ce chef sera donc rejetée.

PAR CES MOTIFS

Le juge, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, suivant jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action de l’office Public de l’habitat LOGEMLOIRET recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut d’assurance figurant au bail conclu le 8 novembre 2023 entre l’office Public de l’habitat LOGEMLOIRET et Madame [U] [F] concernant un local à usage d’habitation avec parking aérien et cave situés au [Adresse 2], sont réunies à la date du 21 juillet 2025, et que le bail est résilié à cette date ;

ORDONNE à Madame [U] [F] de produire l’attestation d’assurance du logement sis au [Adresse 2] sous quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT que Madame [U] [F] devra quitter les lieux loués et les rendre libres de toute occupation en satisfaisant aux obligations du locataire sortant, notamment par la remise des clefs ;

ORDONNE l’expulsion, à défaut de départ volontaire, de Madame [U] [F] ainsi que celle de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, et ce, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de libérer les lieux ;

CONDAMNE Madame [U] [F] à verser à l’office Public de l’habitat LOGEMLOIRET la somme de 4.081,60 Euros (quatre mille quatre-vingt-un euros et soixante centimes) correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation impayés selon décompte arrêté au 6 mai 2026 (échéance d’avril 2026 incluse) et hors frais non contractuels et de procédure, ladite somme étant en outre assortie des intérêts au taux légal calculés à compter de la signification de la présente décision ;

CONDAMNE Madame [U] [F] à verser à l’office Public de l’habitat LOGEMLOIRET une indemnité mensuelle d’occupation, équivalente au loyer et charges mensuelles, qui sera calculée à compter du 1er mai 2026 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

REJETTE toutes les autres demandes plus amples ou contraires des parties ;

DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [U] [F] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation introductive.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 29 septembre 2026, la minute étant signée par P. TROLONGE, Juge, et par D.STRUS, greffière.

La Greffière, Le Juge,