Clause résolutoire d’un bail commercial : résiliation après commandement impayé et expulsion sans astreinte

En référé, la résiliation de plein droit d’un bail commercial peut être constatée lorsque la clause résolutoire est mise en œuvre régulièrement et ne nécessite aucune interprétation. L’article L. 145-41 du code de commerce impose un commandement mentionnant le délai légal d’un mois et demeuré infructueux. Le juge vérifie également le caractère manifestement fautif du défaut de paiement, la bonne foi du bailleur et l’absence d’ambiguïté de la clause.

Sur le fondement des articles 834 et 835 du code de procédure civile, le maintien dans les lieux après résiliation constitue un trouble manifestement illicite justifiant l’expulsion. Une astreinte n’est toutefois pas nécessaire lorsque le concours de la force publique assure déjà l’exécution.

La provision suppose une obligation non sérieusement contestable, appréciée au jour où le juge statue. Le bailleur doit établir l’obligation tant dans son principe que dans son montant. Après résiliation, la créance devient une indemnité d’occupation, fixée au montant du loyer augmenté des charges et taxes jusqu’à la remise des clés. L’article 1728 du code civil fonde l’obligation de paiement des loyers antérieurs. La juridiction peut actualiser la provision selon le dernier décompte produit et ordonner la capitalisation prévue par l’article 1343-2 du code civil.

Les dépens et les frais irrépétibles sont mis à la charge de la partie perdante sur le fondement des articles 696 et 700 du code de procédure civile.

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Après l’absence de règlement dans le délai du commandement de payer, le juge des référés a constaté l’acquisition de la clause résolutoire et ordonné l’expulsion du locataire. Une indemnité d’occupation a été fixée jusqu’à la libération des lieux. Une provision a également été accordée pour les loyers, charges et indemnités impayés, avec intérêts et capitalisation.

Un bailleur a donné à bail commercial des locaux à une société pour neuf années, moyennant un loyer payable trimestriellement à terme échu. Des loyers et charges étant restés impayés, le bailleur a fait délivrer à la société un commandement de payer visant la clause résolutoire.

La société n’ayant pas réglé les sommes réclamées dans le délai d’un mois, le bailleur l’a assignée en référé afin de faire constater la résiliation du bail, obtenir son expulsion et solliciter des provisions au titre des impayés et de l’occupation postérieure. La société, non comparante, n’a pas constitué avocat.

Le juge a constaté l’acquisition de la clause résolutoire, ordonné l’expulsion sans astreinte et fixé une indemnité d’occupation jusqu’à la libération effective des lieux. Après actualisation du décompte, une provision a été accordée au titre des loyers, charges et indemnités impayés, avec intérêts et capitalisation.

• Clause résolutoire stipulée dans le bail commercial
• Commandement de payer mentionnant le délai légal d’un mois
• Défaut de paiement persistant après le commandement
• Créance locative établie dans son principe et son montant
• Clause résolutoire claire et ne nécessitant aucune interprétation
• Défaut de paiement manifestement fautif et invocation de bonne foi
• Obligation d’expulsion non sérieusement contestable

• Bail commercial contenant la clause résolutoire
• Commandement de payer délivré le 17 octobre 2025
• Décompte arrêté au 13 octobre 2025
• Décompte actualisé au 14 février 2026
• Décompte actualisé au 5 septembre 2026

Le bailleur obtient la résiliation du bail, l’expulsion et le paiement provisionnel des sommes non sérieusement contestables. La société locataire doit libérer les lieux, régler l’indemnité d’occupation et supporter les frais judiciaires et d’exécution selon les limites fixées par la décision.

• Résiliation du bail commercial au 17 novembre 2025
• Expulsion de la société et des occupants de son chef
• Paiement d’une indemnité d’occupation jusqu’à remise des clés
• Prise en charge des dépens et de 2 000 euros au titre de l’article 700
• Capitalisation des intérêts échus pour une année entière

À faire

• Vérifier la présence et la clarté de la clause résolutoire
• Contrôler les mentions du commandement de payer
• Établir un décompte actualisé des loyers et charges
• Documenter la date de remise effective des clés
• Chiffrer séparément l’indemnité d’occupation postérieure à la résiliation

À éviter

• Réclamer des loyers après la résiliation du bail
• Omettre le délai légal d’un mois dans le commandement
• Produire un décompte non actualisé au jour de l’audience
• Assimiler automatiquement les frais d’exécution aux dépens
• Solliciter une astreinte sans démontrer sa nécessité

Les conditions de l’acquisition d’une clause résolutoire de bail commercial

nL’article L. 145-41 du code de commerce exige un commandement mentionnant le délai d’un mois et demeuré infructueux. Le juge des référés vérifie aussi le caractère manifestement fautif du défaut de paiement, la bonne foi du bailleur et l’absence d’ambiguïté de la clause. Ces conditions réunies, la résiliation de plein droit a été constatée.n

Le trouble manifestement illicite résultant du maintien sans titre

nSur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile, le maintien dans les lieux après résiliation constitue un trouble manifestement illicite. L’expulsion a donc été ordonnée. L’astreinte a été refusée, le concours de la force publique étant jugé suffisant pour assurer l’exécution.n

La provision d’indemnités après résiliation du bail

nL’article 835 du code de procédure civile permet une provision lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable. Après résiliation, le preneur doit une indemnité d’occupation correspondant au loyer augmenté des charges et taxes jusqu’à la remise des clés. Le montant a été arrêté selon le décompte actualisé produit avant le jugement.

Article 472 du Code de procédure civile, Article 473 du Code de procédure civile, Article 474 du Code de procédure civile, Article 455 du Code de procédure civile, Article 446-1 du Code de procédure civile, Article 834 du Code de procédure civile, Article 835 du Code de procédure civile, Article L. 145-41 du Code de commerce, Article 1728 du Code civil, Article 1343-2 du Code civil, Article 696 du Code de procédure civile, Article L. 111-8 du Code des procédures civiles d’exécution, Article 700 du Code de procédure civile, Articles L. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, Articles R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, Article A. 444-32 du Code de commerce