Cour d’appel, 1ère Chambre, 29 septembre 2026, RG n° 24/02470

1ère chambre civile A

N° RG 24/02470 – N° Portalis DBVL-V-B7I-UW7R

(Réf 1ère instance : 19/01853)

Mme [C] [K]

M. [O] [L]

C/

Mme [E] [V] [Y] [T]

S.A. ALLIANZ IARD

S.A.S. CABINET DIAGNOSTIC IMMOBILIER DE [Localité 1]

S.A.R.L. ARTIMMO

Société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES

Copie exécutoire délivrée

le : 30/09/2026

à :

Me [Localité 2]

Me Lhermitte

Me Beucher-Flament

Me Coroller-Bequet

Me Hallouet

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 29 SEPTEMBRE 2026

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ

Président : Monsieur Thomas VASSEUR, premier président de chambre

Assesseur : Monsieur Philippe BRICOGNE, président de chambre

Assesseur : Madame Caroline BRISSIAUD, conseillère, entendue en son rapport

GREFFIER

Madame Elise BEZIER, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS

A l’audience publique du 23 juin 2026

ARRÊT

Contradictoire, prononcé publiquement le 29 septembre 2026, par mise à disposition au greffe, date indiquée à l’issue des débats.

****

APPELANTS

Madame [C] [K]

née le 31 mars 1985 à [Localité 3]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Monsieur [O] [L]

né le 4 août 1983 à [Localité 5]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représenté par Me Hélène DAOULAS de la SELARL DAOULAS-HERVE ET ASS., avocat au barreau de QUIMPER

INTIMÉES

Madame [E] [V] [Y] [T]

née le 23 avril 1966 à [Localité 6] (MAROC)

[Adresse 2]

[Localité 7]

Représentée par Me Christophe LHERMITTE de la SELEURL GAUVAIN, DEMIDOFF & LHERMITTE, postulant, avocat au barreau de RENNES et par Me Marie-Thérèse MIOSSEC, plaidant, avocat au barreau de QUIMPER

S.A. ALLIANZ IARD société anonyme immatriculée sous le numéro 542 110 291 du registre du commerce et des sociétés de Nanterre, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège

[Adresse 3]

[Adresse 4]

[Localité 8]

S.A.S. CABINET DIAGNOSTIC IMMOBILIER DE [Localité 1] société par actions simplifiée unipersonnelle immatriculée sous le numéro 502 597 453 du registre du commerce et des sociétés de Quimper, prise en la personne de son représentant légal domicilié au siège

[Adresse 5]

[Localité 9]

Toutes deux représentées par Me Elsa BEUCHER-FLAMENT de la SELARL QUESNEL DEMAY LE GALL-GUINEAU OUAIRY-JALLAIS BOUCHER BEUCHER -FLAMENT, postulant, avocat au barreau de RENNES et par Me Agnès PEROT de la SELARL AVOX, plaidant, avocat au barreau de PARIS

S.A.R.L. ARTIMMO, immatriculée au registre du commerce et des sociétés de QUIMPER sous le numéro 752.222.885, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège

[Adresse 6]

[Localité 4]

Représentée par Me Alain COROLLER-BEQUET,SELAS ALEMA AVOCATS, avocat au barreau de QUIMPER

Société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, immatriculée au RCS du MANS sous le numéro 775.652.126, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège

[Adresse 7]

[Localité 10]

Représentée par Me Bruno HALLOUET de la SELARL CHEVALLIER ET ASSOCIES, avocat au barreau de BREST

EXPOSE DU LITIGE :

Suivant acte sous seing privé du 25 juillet 2017 conclu par le truchement de la société Artimmo, agent immobilier, Mme [E] [T] a vendu, sous diverses conditions suspensives, à M. [O] [L] et à Mme [C] [K], un appartement en duplex de 145 m² avec combles non aménagés et emplacement de stationnement, le tout dépendant d’un immeuble soumis au régime de la copropriété, situé [Adresse 1] à [Localité 11], moyennant le prix net vendeur de 162 000 euros, outre une somme de 5 000 euros pour le mobilier.

Cette vente a été réitérée par acte authentique reçu le 9 novembre 2017 par Me [N], notaire à [Localité 11].

Se plaignant de divers désordres, les acquéreurs ont saisi le juge des référés du tribunal judiciaire de Quimper qui, par ordonnance du 19 juin 2019, a commis un expert.

Ce dernier, M. [J], a déposé son rapport le 15 mai 2022.

Entre temps, M. [L] et Mme [K] ont fait assigner, par actes du 8 novembre 2019, Mme [T] et la société Artimmo devant le tribunal judiciaire de Quimper en réparation de leurs préjudices, invoquant tant la garantie des vices cachés et la responsabilité décennale des constructeurs que la responsabilité contractuelle de droit commun.

Par exploits du 14 février 2023, ils ont fait assigner en intervention forcée la société Diagnostic Immobilier de l’Odet et son assureur, la société Allianz Iard, ainsi que l’assureur de la société Artimmo, la société MMA Iard, Assurance Mutuelle.

Après jonction de ces différentes procédures (14 avril 2023), le tribunal a, par jugement du 2 avril 2024 :

– condamné Mme [E] [T] à verser à M. [O] [L] et Mme [C] [K] la somme de 500 euros en réparation de leur préjudice de jouissance du WC,

– débouté M. [O] [L] et Mme [C] [K] de l’ensemble de leurs demandes formées contre la société Artimmo et son assureur la société MMA – Iard Assurance Mutuelle,

– débouté M. [O] [L] et Mme [C] [K] de l’ensemble de leurs demandes formées contre la société Diagnostic Immobilier de l’Odet et son assureur la société Allianz Iard,

– condamné M. [O] [L] et Mme [C] [K] à verser à Mme [E] [T], à la société Artimmo, à la société MMA Iard Assurance Mutuelle et à la société Allianz la somme de 5 000 euros à chacune en l’application de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamné M. [O] [L] et Mme [C] [K] aux entiers dépens comprenant ceux de la procédure de référé, les frais et honoraires de l’expert judiciaire conformément aux dispositions de l’article 695 du code de procédure civile,

– débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

– ordonné l’exécution provisoire de la présente décision.

Pour statuer ainsi, le tribunal a examiné au regard de la garantie des vices cachés, les différents désordres évoqués par les acquéreurs et a considéré que le seul vice dont Mme [T] avait connaissance mais dont elle n’a pas révélé l’existence était celui concernant l’un des sanitaires de l’appartement, vice repris depuis de sorte que le seul préjudice indemnisable est un préjudice de jouissance.

Il a, par ailleurs, considéré que ni l’agent immobilier ni le diagnostiqueur n’avaient commis de faute.

M. [L] et Mme [K] ont interjeté appel de cette décision par déclaration du 22 avril 2024, intimant tous les défendeurs et critiquant l’ensemble des chefs de jugement.

Aux termes de leurs dernières écritures (18 juillet 2024), M. [O] [L] et Mme [C] [K] demandent à la cour de :

vu l’article 1641 et suivants du code civil dans la relation avec Mme [T] et subsidiairement sur le défaut d’information loyale avec Mme [T],

vu les articles 1240 du code civil, dans la relation avec l’agence,

vu l’article 1241 du code civil, dans la relation avec le diagnostiqueur,

vu l’article L124-3 du code des assurances, avec les deux assureurs,

– réformer le jugement et statuant à nouveau,

– condamner in solidum, Mme [T] et la société Artimmo, et son assureur MMA Iard Assurance Mutuelle, la société Cabinet Diagnostic de [Localité 1] et son assureur Allianz, ou l’un à défaut de l’autre, à leur verser les sommes suivantes :

 » au titre du préjudice matériel et / ou perte de chance, sauf à parfaire : 90 345 euros,

 » au titre de leur préjudice moral, la somme de 10 000 euros chacun,

 » au titre de leur préjudice de jouissance et préjudice consécutifs : 18 000 euros pour les pertes de jouissance, 1 000 euros pour le relogement pendant les travaux et 2 500 euros pour le surcoût d’énergie,

 » au titre du préjudice financier : 8 661 euros,

 » sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile : 20 000 euros,

ou tout ou partie de celles-ci, en fonction des parts de responsabilité que le tribunal (sic) pourrait leur imputer,

– dire que les sommes dues seront indexées sur le coût de l’indice BT 01, avec comme référence de départ, la date du devis, et la date de comparaison celle de la décision définitive,

– débouter la société Artimmo de toutes ses demandes, fins et conclusions,

– débouter Mme [T] de toutes ses demandes, fins et conclusions,

– débouter les intimes de toutes demandes, fins et conclusions,

– condamner in solidum les intimés, aux entiers dépens, dont les frais d’expertise de M. [J] et les frais d’huissier afférents et l’article 700 précité.

Les appelants font valoir que si une clause d’exonération de la garantie des vices cachés a bien été stipulée dans l’acte de vente, le vendeur ne peut s’en prévaloir dès lors qu’il a caché à l’acquéreur les défauts qui existaient au jour de la vente et dont il avait connaissance, qu’en l’espèce, tel est le cas de l’écoulement sanitaire des toilettes condamnées (ce que l’expert confirme), des infiltrations (litige avec le conseil départemental) en raison des déclarations de sinistre effectuées par Mme [T], du mauvais état de la toiture, signalé en 2017 par un couvreur, et de l’existence d’une dalle béton (alors qu’il s’agit d’un plancher bois avec chape supportant un carrelage).

Souhaitant conserver le bien, M. [L] et Mme [K] exercent l’action estimatoire et sollicitent, en réparation de leurs préjudices, une somme de 90 345 euros correspondant au coût des travaux de reprise. Ils ajoutent qu’ils ont perdu, en raison de l’expertise engagée, le bénéfice du prêt à taux 0 dont ils auraient dû bénéficier (préjudice 8 661 euros) et ont souffert d’un préjudice de jouissance (gestion des bassines, relogement et préjudice thermique) ainsi que d’un préjudice moral.

Ils exposent, s’agissant de l’agence immobilière, qu’elle a manqué à son obligation de conseil et d’information, rédigeant une annonce erronée (plancher, toiture) et incomplète, ayant plus particulièrement omis de se renseigner tant sur la copropriété que sur les sinistres auprès de l’assureur qu’elle connaissait pourtant. Ils ajoutent que ces fautes leur ont fait perdre une chance (totale) de négocier la vente à un moindre prix et lui réclament de ce chef une somme de 90 343 euros, in solidum avec la venderesse, le manquement reproché étant la cause directe des désordres et donc du préjudice.

Enfin et se fondant sur la rapport de l’expert, ils reprochent au diagnostiqueur d’avoir commis des erreurs concernant le plancher ’béton’ et la couverture, engageant ainsi sa responsabilité de sorte qu’il doit être condamnés in solidum avec son assureur au titre de l’action directe.

Mme [E] [T] demande, aux termes de ses dernières conclusions (18 octobre 2024), à la cour de :

Vu les pièces versées aux débats, la baisse importante de mise à prix négociée par les acheteurs avant la vente, le rapport d’expertise et la clause élusive de responsabilité pour vice caché figurant dans l’acte de vente du 9/11/2017,

– débouter les demandeurs de toutes demandes fins et conclusions à son encontre,

– en faire de même à raison de l’absence de vices cachés et en tout état de cause d’absence de mauvaise foi comme de responsabilité de sa part dans les griefs formulés par les acquéreurs et leurs conséquences,

– si par extraordinaire la cour entrait en voie de condamnation à son encontre, réduire les postes et montant des condamnations sollicitées au vu des observations formulées et vu les articles 1240 et suivants du code civil, condamner l’Agence Artimmo intervenant immobilier ayant fait visiter les lieux et auteur du compromis et des différentes démarches pour parvenir à la conclusion de l’acte de vente, laquelle est débitrice d’un devoir de conseil de mise en garde vis-à-vis de la venderesse à la garantir de toute condamnation prononcée au profit des demandeurs,

– vu l’article 1240 du code civil condamner les appelants au versement d’une somme de 20 000 euros en réparation du préjudice moral occasionné par le choix de maintien d’une procédure injustifiée à son encontre pendant toutes ces années,

– rejeter toutes demandes, fins et conclusions contraires,

– vu l’article 700, condamner les parties succombantes aux dépens de l’instance et au versement d’une somme de 15 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile à répartir entre les parties succombantes en fonction de l’appréciation de la juridiction.

Mme [T] rappelle qu’elle a acquis le bien en janvier 2014 par le truchement de la société Artimmo et l’a rapidement quitté, en 2016, en raison d’une mutation professionnelle, que les acquéreurs ont visité l’appartement (duplex de 145 m² avec emplacement de stationnement dans la cour) à sept reprises entre 2015 et 2017 avec des professionnels (architecte et entreprise de travaux) et ont négocié un prix de vente minoré de 31 000 euros (après une première baisse de prix).

Elle précise qu’elle s’en est remise à des professionnels qui ont fait la plupart des visites et qu’à aucun moment, elle n’a eu l’intention de cacher quoique ce soit.

S’agissant du plancher présenté comme étant en béton, elle conteste toute responsabilité indiquant que seule celle des professionnels peut être recherchée à ce titre.

Elle conteste, quant aux infiltrations parfaitement visibles sous le porche, avoir été informée des déclarations de sinistre faites à la société Gan, lesquelles concernaient les locaux du Conseil général et la copropriété et intéressaient son vendeur, M. [S], copropriétaire et syndic bénévole (sauf pendant la très courte période d’un an où elle a exercé lesdites fonctions). Elle précise que la cause des infiltrations se trouve dans des travaux – dont elle ignoraient tout – exécutés par ce dernier.

Concernant les toilettes du rez-de-chaussée, elle indique qu’elle ne s’en servait pas à cause de leur mauvais fonctionnement (problème en lien avec la rénovation de l’appartement voisin et réglé par M. [S] depuis) mais admet avoir omis d’en informer les acquéreurs.

Elle fait valoir qu’elle ignorait tout de la fuite d’une canalisation encastrée de la cuisine qui avait été posée par son vendeur.

Pour ce qui est de la couverture (dégradée et fuyarde), elle rappelle que les acquéreurs envisageaient de faire une toiture terrasse (travaux estimés à la somme de 40 668 euros, raison pour laquelle ils ont visité les lieux avec un architecte et un entrepreneur). Elle estime invraisemblable que ces professionnels n’aient pas constaté l’état de la toiture. Elle ajoute que c’est en raison de cet état qu’elle a consenti une baisse de prix supplémentaire de 31 000 euros.

Elle conclut donc à la confirmation du jugement.

Subsidiairement, elle sollicite la garantie de l’agent immobilier qui connaissait parfaitement le bien pour le lui avoir vendu trois ans auparavant. Elle s’oppose à l’action en garantie du diagnostiqueur qu’elle n’a jamais rencontré puisqu’il a été choisi par l’agent immobilier et qu’elle ne connaît pas.

Elle discute enfin les préjudices allégués en tous leurs éléments.

Aux termes de ses dernières écritures (16 octobre 2024), la société Artimmo demande à la cour de :

– confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Quimper du 2 avril 2024 qui a débouté M. [L] et Mme [K] de leur demande à son égard, les a condamnés au paiement des dépens ainsi au paiement de la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

subsidiairement,

– débouter M. [L] et Mme [K] de leur demande de dommages et intérêts portant sur le coût des travaux de remise en état, le préjudice moral, le préjudice de jouissance, le surcoût d’énergie, les frais de relogement, et les frais financiers,

– les débouter de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens,

– condamner M. [L] et Mme [K] aux dépens de l’appel et à 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles exposés en appel.

La société Artimmo conteste avoir trompé les acquéreurs en prétendant que la toiture était neuve alors qu’ils n’ont pas acheté sur la base de l’ancienne annonce dont ils font état, mais sur celle d’une annonce plus récente qui n’évoque pas l’état de la toiture.

Elle précise que si l’agence immobilière est effectivement tenue à un devoir de conseil, elle n’est pas pour autant un professionnel de la construction et ne peut être tenue aux mêmes obligations de renseignement que le vendeur.

Elle soutient n’avoir pas failli, l’annonce ayant été rédigée selon les dires et renseignements donnés par Mme [T], notamment en ce qui concerne la copropriété.

Pour ce qui est de l’état de l’immeuble, elle précise que c’est le diagnostiqueur qui a fait état d’une dalle béton, dalle dont la véritable nature n’a été révélée que par l’expertise et qui est sans rapport avec le sinistre, s’agissant d’une fuite d’eau. Elle ajoute que les acquéreurs avaient connaissance de l’état de la couverture ayant fait intervenir deux professionnels qui ont établi des devis concernant nécessairement la toiture puisque ces travaux portaient sur la création d’une toiture terrasse.

Subsidiairement, elle discute tant le lien de causalité entre les fautes reprochées et les préjudices prétendus, n’étant pas garante des vices, que leurs montants. Elle observe, en outre, que les demandes sont cumulatives (réparation des désordres et préjudice financier), que les charges de chauffage ne sont pas établies et que le préjudice moral n’est nullement justifié.

La société Diagnostic Immobilier de [Localité 1] (enseigne Agenda) et son assureur, la société Allianz Iard demandent, dans leurs dernières conclusions (26 septembre 2024), à la cour de :

– déclarer mal fondés M. [L] et Mme [K] en leur appel,

– confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a’:

 » débouté M. [L] et Mme [K] de l’ensemble de leurs demandes formées contre elles,

 » condamné M. [L] et Mme [K] à verser à la société Allianz Iard la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens,

y ajoutant,

– condamner M. [L] et Mme [K] à verser à la société Allianz Iard la somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles d’appel, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

à titre subsidiaire

– juger que toute condamnation prononcée contre la société Allianz Iard le sera dans les limites de la police, c’est-à-dire franchise contractuelle déduite, laquelle s’élève à 3 000 euros.

Le diagnostiqueur et son assureur rappellent l’objet du diagnostic technique précédant la vente qui ne consiste qu’en un examen des parties visibles et accessibles, sans démolition. Ils font valoir que l’état parasitaire établi était alarmant, que les infiltrations par la toiture n’existaient pas et en tous cas n’étaient pas apparentes (présence d’un isolant), qu’il ne peut donc être reproché au diagnostiqueur de ne pas les avoir mentionnées. Ils ajoutent que les désordres constructifs ne sont pas du ressort de celui-ci, son travail ne consistant pas en un audit de la construction. En tout état de cause, ils soutiennent que l’existence d’un plancher bois au lieu d’un plancher béton ne constitue pas un désordre mais une simple information, et qu’en l’espèce, le plancher bois était correctement dimensionné.

Ils discutent le lien de causalité et les préjudices invoqués.

La société MMA Iard a constitué avocat, mais n’a pas conclu au fond (ayant seulement présenté des conclusions d’incident).

L’ordonnance de clôture a été rendue le 9 juin 2026.

SUR CE, LA COUR :

Sur les demandes formées contre la venderesse :

L’acte authentique de vente du 9 novembre 2017 dispose en pages 9 et 10 que :

’ L’acquéreur prend le bien dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance, sans recours contre le vendeur pour quelle que cause que ce soit notamment en raison :

– des vices apparents,

– des vices cachés,

S’agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s’applique pas :

– si le vendeur a la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction, ou s’il est réputé ou s’est comporté comme tel,

– si le vendeur, bien que non professionnel, a réalisé lui même les travaux,

– s’il est prouvé par l’acquéreur, dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur ’.

Cette clause ne contient aucune disposition contraire aux articles 1641, 1642, 1643 et 1645 du code civil qui régissent la garantie des défauts de la chose vendue.

L’expert judiciaire, M. [J], a examiné chacun des quatre points qualifiés par les acquéreurs de vices cachés.

Le premier d’entre eux, concernant les sanitaires du premier étage (dysfonctionnement de l’évacuation des toilettes), est reconnu par la venderesse qui admet avoir omis d’en informer les acquéreurs alors même qu’elle avait condamné cet équipement en raison du défaut qu’il présentait.

Ce vice, tenant à un raccordement défectueux avec une canalisation d’un autre lot de l’immeuble, constitue incontestablement un vice caché de nature à affecter la valeur du bien vendu comme concernant les seules toilettes situées au premier niveau du dit bien qui en comporte deux (appartement en duplex).

Il ressort toutefois du rapport de l’expert que ce désordre a été repris en cours d’expertise par M. [S] (auteur de Mme [T] et copropriétaire) qui en a supporté le coût (pages 107 et 125/1056).

Le préjudice subi par les appelants est donc, comme l’a retenu le tribunal, un préjudice de jouissance.

M. [L] et Mme [K] ne peuvent donc qu’être déboutés de leur demande portant sur le coût des travaux de reprise qu’ils incluent pourtant dans leurs prétentions (1 067 euros – page 22 de leurs écritures).

S’agissant du préjudice de jouissance, celui-ci a duré de l’acquisition du bien (en novembre 2017) jusqu’à la réalisation des travaux, à la fin du mois de mai 2021 (page 107/1056 du rapport), soit pendant trois ans et demi. L’expert a estimé ce préjudice à 100 euros par mois (page 110/1056). Le tribunal a alloué à ce titre la somme forfaitaire de 500 euros.

La cour ne peut cependant que constater que les appelants ne formulent devant elle aucune demande de ce chef (page 24 de leurs conclusions), le préjudice de jouissance étant expressément limité à trois postes :

– la gestion des bassines en raison des infiltrations par la toiture (300 euros par mois, soit 18 000 euros correspondant à soixante fois la valeur locative d’une pièce de l’appartement),

– le relogement de la famille pendant les travaux relatif à la chape (1 000 euros)

– et une indemnisation forfaitaire de chauffage (2 500 euros).

En l’absence de demande relative à ce poste devant la cour, le jugement ne peut qu’être infirmé en ce qu’il a alloué une somme de 500 euros à raison de l’impossibilité d’utiliser le sanitaire du premier étage.

Concernant les infiltrations généralisées par la couverture, l’expert, M. [J], a constaté ’ le très mauvais état de (la) couverture et des enduits au droit des carrés de cheminée ’ ainsi que la dégradation de la charpente du fait de ces infiltrations.

Il précise que la couverture est vétuste et doit être refaite en son intégralité (en raison de la multiplicité des points d’infiltration) et que l’état de la charpente – qui supporte certains des carrés de cheminée – présente un risque structurel important, évoquant un possible effondrement (rapport pages 67 à 73, 85 et 86, 98 à 103/1056).

L’expert relève encore que le syndic bénévole (M. [S]) comme Mme [T] ont été informés par la société Soprema, professionnel intervenu ponctuellement le 7 mars 2017 (et non en mai 2017 comme indiqué par erreur dans le rapport d’expertise en page 85/1056) sur la couverture à la suite d’une tempête ayant arraché des ardoises sur rive en tranchis sur raccord couloir zinc (cf. facture du 10 mai 2017, pièce n° 8 des appelants), du mauvais état de la toiture.

La couverture de l’immeuble était donc, au moment de la vente, incontestablement atteinte d’un vice au sens de l’article 1641 du code civil, connu de la venderesse.

Il convient cependant d’observer, d’une part, que les diagnostics parasitaires effectués les 14 juin 2016 et 26 juillet 2017 par la société Agenda Expertises, contresignés par les acquéreurs, (pièces n° 6 et 7 de la société Artimmo), font état, s’agissant des combles, au niveau des ’ entourages carrés cheminées bois ’ d’indices d’infestation d’insectes à larves xylophages (petite vrillettes) et d’indices d’infestation de champignon de pourriture fibreuse (altération dans le bois), résultant d’une humidité anormale laissant présumer des infiltrations nécessairement par la couverture (ainsi qu’il est longuement exposé dans le diagnostic dans la partie annexes explicatives en page 8).

Il est, d’autre part et surtout, établi que les acquéreurs qui projetaient de créer une terrasse dans les combles (cf. leur offre d’acquisition du 18 juillet 2017 : ’ l’offre est subordonnée à l’obtention d’un prêt et à la condition particulière de l’acceptation et autorisation administrative pour la création d’une terrasse dans les combles appartenant au lot n°2, objet de l’offre ’), ont visité les lieux, avant la signature du compromis, accompagnés de professionnels, en l’occurrence d’un architecte et d’une entreprise du bâtiment.

L’expert note à cet égard (page 89/1056) que : ’ (le projet de l’acheteur) a été chiffré par un architecte qui ne pouvait pas ne pas constater le très mauvais état de cette couverture. Dans ce projet, les deux carrés de cheminée centraux étaient déposés, il était créé une grande terrasse et trois capucines sur l’autre versant et la couverture en ardoises était remplacée par une couverture en zinc à joint debout. Je n’ai pas le projet (que les appelants ne communiquent pas davantage devant la cour…, seul étant produit l’estimatif des travaux – 68 713 euros – effectué par Mme [Q], architecte, en date du 26 juin 2017, pièce n° 9 de Mme [T]), mais c’est ce que j’ai pu analyser en fonction du devis de l’entreprise de couverture. L’acheteur lors de son achat avait donc programmé la transformation radicale des combles…’ (devis société ABBC du 22 juin 2017 d’un montant de 40 668,18 euros TTC), avec dépose de la couverture existante.

Il convient donc de considérer, comme le tribunal l’a retenu à bon escient, que le mauvais état de la couverture en ardoises (dont la suppression était projetée et ce qui a justifié, selon Mme [T], une baisse de prix de 31 000 euros) était apparent et que l’acquéreur a pu s’en convaincre.

Dès lors, la garantie des vices est exclue ainsi qu’en dispose l’article 1642 du code civil (’ Le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même ’).

Le jugement critiqué qui a rejeté cette demande sera donc confirmé. Il sera ajouté que le préjudice de jouissance consécutif ne peut qu’être rejeté.

S’agissant des fuites d’eau au niveau du mur séparant le porche de l’immeuble litigieux d’avec l’immeuble voisin, propriété du Département du Finistère, il résulte du rapport de l’expert que, si elles étaient apparentes au moment de la vente (juin / novembre 2017) en raison de dégoulinures parfaitement visibles (photographie jointe au rapport page 92/1056) que les acquéreurs comme la venderesse ont pu constater (courriel de Mme [T] du 14 décembre 2017 : ’ il y a toujours eu des traînées d’eau sur le mur du porche mais sans dégâts signalés ’, pièce n° 8 des appelants), leur origine tenant à une canalisation fuyarde (servant d’évacuation des eaux de la cuisine de l’appartement vendu) à la jonction d’un raccordement avec une colonne descendante située dans les parties communes (rapport d’expertise page 79/1056), n’a été mise en évidence qu’après investigations (découpe de la sous face du porche et découpe d’une cloison de doublage dans l’appartement vendu) effectuées postérieurement à la vente tant par M. [L] et les agents du Département après une nouvelle plainte de ce dernier que par une entreprise spécialisée (idem page 64/1056).

L’expert précise que ces fuites (réparées avant l’expertise) ont dégradé la sous-face du plancher et du système porteur du premier niveau de l’appartement vendu (sans d’ailleurs caractériser très précisément ces dégradations, cf. infra).

Aucun des éléments produits aux débats par les appelants ne permet d’établir que Mme [T] avait connaissance de l’origine des fuites, des dégradations (non apparentes) de la sous-face du plancher et du système porteur, ni même qu’elle ait été destinataire des doléances prétendues du Département du Finistère ni qu’elle ait effectué des déclarations de sinistres comme ils l’affirement.

Il suffit à cet égard de préciser que les seules pièces versées par M. [L] et Mme [K] consistent (leurs pièces n° 6 et 7) :

– en un récapitulatif des déclarations de sinistres effectuées en 2017 par la copropriété du [Adresse 8] à son assureur, la compagnie GAN : événement climatique (6 mars 2017 concernant la couverture), refoulement des eaux usées (11 septembre 2017) et évacuation des eaux usées (5 décembre 2017 – c’est à dire postérieurement à l’acquisition des consorts [L] [K]),

– en quatre bons de travail de la direction des Bâtiments et Services Généraux du Département du Finistère concernant l’ensemble immobilier [Adresse 9] relatifs aux sinistres suivants :

* 26 janvier 2016 : remplacement de la moquette détériorée par un dégât des eaux au bas du placard de la salle de réunion du rez-de-chaussée,

* 20 mars 2017 : décollement de plaques de peintures au niveau du plafond et fissure le long de l’arrête mur-plafond de la salle de réunion située du 1er étage (ce qui pose la question du lien avec le sinistre litigieux situé au niveau du sol du 1er étage…),

* 27 juillet 2017 : installation d’un déshumidificateur dans les bureaux du pôle ressources au rez-de-chaussée du n° 39 (a priori non mitoyen avec le n° 35…),

* 4 et 5 décembre 2017 (c’est à dire postérieurement à la vente [T] / [L] [K]) : infiltration d’eau par le sol dans la salle de réunion du rez-de-chaussée et le bureau 005,

pièces dont aucune ne fait état d’un quelconque lien ou correspondance avec la venderesse (contrairement à ce qui est prétendu il n’est nullement établi que Mme [T] ait effectué une déclaration de sinistre à l’assureur GAN, assureur de la copropriété, concernant ce désordre).

Il s’ensuit que ce vice – à le supposer caché (en faisant abstraction des dégoulinures qui ne permettaient toutefois ni d’en définir l’origine et ni d’en mesurer, pour un profane, les conséquences sur la structure du bâtiment) – entre dans le cadre de l’exonération de garantie stipulée.

C’est, dès lors, à juste titre que le tribunal a rejeté la demande de ce chef développée par Mme [K] et M. [L].

Le dernier point concerne la nature du plancher porteur du premier étage. Si les annonces publiées par la société Artimmo sur son site sous les numéros 656 (vente au prix de 239 600 euros, date non précisée mars 2015 ’ – pièce n° 1 des appelants) puis 852 (vente au prix de 198 000 euros, 17 juin 2017 ’ – pièce n° 12 de la société Artimmo, cf. infra sur ces dates) font état d’une dalle béton (ce qu’a confirmé sans effectuer la moindre vérification le diagnostiqueur Agenda), il a été établi, après dépose d’éléments, que les planchers porteurs de l’appartement n’étaient pas en béton mais en bois (cf. rapport pages 80 et 81, 93 et 94).

M. [J] relève que si certains éléments pouvaient laisser croire à une structure béton (escalier en béton joignant les deux niveaux du duplex), d’autres éléments pouvaient, au contraire, laisser penser que la structure était en bois (système porteur en bois apparent dans l’appartement, page 94 du rapport).

L’origine de l’erreur affectant les annonces (auxquelles le diagnostiqueur dit s’être référé) n’a pu être déterminée et les parties, interrogées sur ce point par l’expert, n’ont communiqué aucune explication crédible, ce d’autant que le diagnostic effectué le 6 septembre 2013 par la société Alizé à l’occasion de la vente entre M. [S] et Mme [T], connu tant de la venderesse que de l’agent immobilier par le truchement duquel cette transaction avait déjà eu lieu, ne fait nullement état d’une structure en béton mais seulement d’un plancher bois (rapport d’expertise pages 82 et 83).

M. [L] et Mme [K] agissent principalement sur le fondement de la garantie des vices cachés, prétendant que l’information déloyale sur la nature d’une caractéristique constitue un vice et, subsidiairement, sur l’obligation de délivrance conforme (livraison non conforme du bien – page 13 de leurs écritures), observant que la nature du plancher, vantée dans les annonces parues, est entrée dans le champ contractuel.

Le fait que le bien ne présente pas la caractéristique énoncée quant à la structure des éléments porteurs (empoutrement en bois au lieu d’une structure en béton, pages 66 et 80/1056 du rapport) ne constitue pas un vice caché dès lors que cette structure est, comme en l’espèce, correctement dimensionnée et répond à des principes constructifs usuels et reconnus (conformité aux DTU en vigueur, cf. rapport ESL, pièce n° 5 des appelants).

L’expert précise toutefois dans son rapport que ce défaut de conformité n’est, en l’espèce, pas sans conséquence puisque la fuite au niveau de la canalisation de la cuisine a dégradé le bois qui doit être repris en raison d’un risque de rupture entre les deux poutres maîtresses (cf. rapport ESL précité page 6/19) ce qui n’aurait pas été le cas si la structure avait été en béton.

Ces travaux de reprise ont été évalués par l’expert, au vu des pièces qui lui ont été transmises, à la somme de 21 952,04 euros (valeur octobre 2019 rapport pages 156 et 157 /1056).

Le préjudice engendré par ce défaut de conformité est donc réel (si le bâtiment avait été conforme à ce qui a été vendu, les acquéreurs n’auraient à exposer cette dépense) et doit donc être indemnisé.

L’indemnité allouée sera arrêtée au regard tant des travaux nécessaires que des troubles subséquents (trouble de jouissance lié à la réalisation des travaux notamment) à la somme de 25 000 euros, valeur au jour de l’arrêt.

Mme [T] sera condamnée à verser cette somme aux appelants et le jugement infirmé de ce chef.

Sur les demandes formées contre l’agent immobilier :

L’agent immobilier qui négocie un bien est tenu à l’égard de l’acquéreur d’une obligation d’information et de conseil. En cas de manquement à cette obligation, il engage vis à vis de ce dernier sa responsabilité extra-contractuelle.

M. [L] et Mme [K] reprochent, aux termes d’une argumentation confuse dans laquelle les griefs contre les uns et les autres sont mêlés, à la société Artimmo d’avoir :

– publié une annonce comportant des assertions inexactes voire mensongères (couverture, structure du plancher),

– omis de vérifier ’ le dossier administratif, les sinistres, la gestion de la copropriété’,

– omis de vérifier la teneur du second diagnostique qui reprend purement et simplement les termes du premier.

Le dernier grief n’est manifestement pas sérieux. En effet, il n’appartient pas à l’agent immobilier de vérifier le travail que le diagnostiqueur effectue sous sa seule responsabilité.

S’agissant de la copropriété, le compromis, en date du 29 juillet 2017, précise que le bien dépend d’une copropriété ayant fait l’objet d’un règlement de copropriété avec état descriptif de division dressé le 15 janvier 2014 par Me [N], notaire à [Localité 11].

Il est exact que le compromis aurait pu et dû être plus précis s’agissant du syndic (’ la copropriété dans laquelle se situe lot vendu… n’est pas assujettie à une gestion par un syndic bénévole ou professionnel ’, compromis page 8), mais force est de constater que les acquéreurs – qui ont été pleinement informés à cet égard lors de la signature de l’acte authentique – ne justifient quand à ce, d’aucun préjudice.

Concernant les sinistres, il n’est justifié d’aucun sinistre en cours à la date du compromis (cf. supra, le sinistre ’ événement climatique ’ – tempête – du 6 mars 2017 ayant été réparé, fût-ce sommairement, par la société Soprema dès le 7 mars ainsi qu’il résulte de sa facture n° 17.52.7.6023 du 10 mai 2017 et déclaré à la société d’assurance GAN, cf. pièces n° 6 et 8 des appelants). Il sera ajouté qu’il n’est nullement justifié des multiples plaintes du Département du Finistère dont M. [L] et Mme [K] font état dans leurs écritures.

Concernant le premier grief, ces derniers versent aux débats (leur pièce n° 1) une annonce portant la référence 656 publiée par la société Artimmo présentant ainsi l’appartement litigieux : ’ Un vaste duplex et son parking, au centre ville, prix 239 600 euros. Au pied du Conseil Général, au centre-ville de [Localité 11]. Un immeuble en pierres des années 1950, sur dalle béton, idéalement situé accueille en son premier étage ce grand appartement de 145 m², au format duplex. Sa rénovation en 2014 met en valeur ses volumes généreux tel que sa pièce de réception de 60 m² avec cuisine toute équipée et en étage ses trois grandes chambres toutes équipées de rangements… Les combles privatifs permettront d’augmenter son volume de chambres ou de réaliser une terrasse qui donnera indéniablement une plus-value à ce logement cosy…

Type de couverture : ardoises neuves…

Structure du plancher : dalle béton…’.

Si les consorts [L] [K] ont bien visité l’appartement après cette première annonce, diffusée, selon Mme [T], en mars 2015 lorsqu’elle a mis son appartement en vente (ses conclusions page 6 et sa pièce n° 11), il apparaît que ce n’est pas au vu de celle-ci mais de la suivante (diffusée à une date non précisée mais qui pourrait être le 17 juin 2017, cette date figurant sur le document produit), publiée après baisse de prix (ramené de la somme de 239 600 euros à celle de 198 000 euros) et plusieurs autres visites – il y en aurait eu sept en tout – que ceux-ci ont présenté, le 18 juillet 2017, leur offre d’achat et, de fait, le compromis signé le 25 juillet 2017, renvoie expressément au mandat (et donc à l’annonce) n° 852.

Ils sont donc mal fondés à se prévaloir dans le cadre de la présente instance du contenu de l’annonce n° 656.

La cour observe que si l’annonce n° 852 ne fait plus état d’une couverture équipée d’ardoises neuves ce qui était manifestement inexact (ce en dépit d’une intervention très ponctuelle effectuée sur la toiture en 2014) et ce dont les acquéreurs ont pu se convaincre lors de leurs visites des lieux avec des professionnels de leur choix, elle mentionne toujours, en revanche, (en majuscules et caractères gras) la présence d’une dalle béton (’ Une opportunité en ville, à deux minutes de la [Adresse 10], au centre de [Localité 11], ce petit immeuble en pierres des années 50, sur [Localité 12], accueille en son premier & dernier étage, ce grand appartement de 145 m² en format duplex…’, pièce n° 12 de la société Artimmo)

Il s’ensuit que seule la mention concernant la dalle béton sera examinée (l’autre mention,

inexacte, ayant été, entre temps, rectifiée).

Ainsi qu’il a déjà été précisé, cette mention est erronée puisque la structure du plancher de

l’appartement vendu n’est pas en béton mais en bois. Une telle mention qui porte sur une caractéristique constructive essentielle (ce que l’expert a mis en évidence et qu’a confirmé le sinistre dégât des eaux survenu) a été de nature à induire en erreur l’acquéreur sur une qualité importante, s’agissant de la structrure, du bien vendu.

La société Artimmo ne saurait s’exonérer de sa responsabilité en prétendant que l’information lui a été transmise par Mme [T] ce dont elle ne rapporte nullement la preuve et ce qui paraît, en outre, peu vraisemblable, celle-ci, responsable de collection, étant a priori dépourvue de connaissances techniques et ayant très rapidement revendu l’appartement que l’agence connaissait bien pour en avoir négocié fin 2013 la vente par M. [S].

Les consorts [L] [K] sont, dès lors, fondés à demande réparation du préjudice qu’ils ont subi.

Ce préjudice résulte du fait que le bien n’étant pas conforme, les acquéreurs doivent exposer

une dépense qui ne l’aurait pas été si la structure avait été, comme annoncée, en béton.

La société Artimmo et son assureur, la société MMA Iard, qui ont concouru à la réalisation du dommage avec la venderesse, seront donc condamnés in solidum avec celle-ci à indemniser le préjudice subi arrêté à la somme de 25 000 euros.

Sur les demandes formées contre le diagnostiqueur :

Le diagnostiqueur engage sa responsabilité à raison des fautes qu’il commet dans le diagnostique qu’il établit.

Les appelants lui font grief d’avoir fait mention d’une dalle béton et d’avoir incomplètement décrit les infiltrations au niveau de la couverture.

Il convient préalablement de rappeler que pour établir les diagnostics dont il est chargé, ce technicien procède par constats visuels et par sondages mécaniques non destructifs sur les parties visibles et accessibles (norme AFNOR NF P03-200 article 5.2.3.1).

Concernant l’état de la couverture, le technicien de la société Diagnostic Immobilier de l’Odet a constaté la présence d’agents de dégradation du bois (insectes et champignons lignivores) au droit des entourages des carrés de cheminées ainsi qu’il a été rappelé ci-dessus.

L’expert relève toutefois que ces constatations ne rendent pas totalement compte de ce qu’il a vu et de ce qui était visible lors de la vente au vu des photos datées sur lesquelles il s’est fondé (traces d’infiltrations au droit du pignon, des châssis de toit ainsi que sur certaines parties des arbalétriers – rapport page 95/1056) :

’ Il est évident que le diagnostic ne décrit pas correctement les problèmes ’, l’état des combles étant qualifié par M. [J] de très inquiétant (page 103/1056). Cependant l’expert observe également que l’acquéreur qui a notamment visité les lieux avec un architecte et une entreprise spécialisée dans la perspective de créer une terrasse et donc de transformer radicalement les combles ne pouvait ignorer le problème.

Il s’ensuit que si le diagnostiqueur n’a pas correctement rempli sa mission et a commis une faute, M. [L] et Mme [K] qui connaissaient nécessairement l’état de la couverture, destinée à être détruite et transformée en terrasse, n’ont subi aucun préjudice.

S’agissant de la structure du sol, la société Diagnostic Immobilier de l’Odet a noté, en pages 5 et 6 de ses constats d’état parasitaire (rapports des 14 juin 2016 et 26 juillet 2017, pièces n° 6 et 7 de la société Artimmo), que le sol des pièces tant du premier étage que du second étage (à savoir : entrée, cuisine, salon salle à manger, dégagement et toilettes, pallier, chambres 1, 2 et 3, buanderie) était un ’ sol béton parquet bois ’ et que le sol de la salle de bains (second étage) était un ’ sol béton carrelage ’, accréditant ainsi la teneur des annonces et notamment de la première qui leur est, a priori, antérieure.

Si le diagnostiqueur expose, à juste titre, que l’objet de sa mission était limitée à la détection de dégradations parasitaires et qu’il ne s’agissait en aucun cas de réaliser un audit du bâtiment – ce qui parfaitement exact, il lui appartenait de s’en tenir à cette seule mission sans faire état d’éléments de structure au surplus non visibles ni identifiables sans sondage destructif.

L’ayant fait et ayant réitéré, à tort, à onze reprises que la structure du sol était en béton (ce qui est inexact), il a conforté une information erronée et concouru à induire l’acquéreur en erreur sur la structure du bâtiment.

La société Diagnostic Immobilier de [Localité 1] expose certes que cette structure, correctement dimensionnée, ne pose pas de problème ce qui est théoriquement exact, mais ne tient pas compte de la situation de fait résultant de l’existence d’une fuite d’eau qui a dégradé le platelage bois de cette structure qui risque de casser rendant nécessaire l’exécution de travaux qui, dans l’hypothèse d’une structure béton comme présenté, n’auraient pas été utiles.

Il en résulte que la société Diagnostic Immobilier de l’Odet qui a concouru à la réalisation du dommage, et son assureur – la société Allianz Iard, cette dernière dans les limites de son contrat, doivent être condamnées au même titre et in solidum avec elles que Mme [T] et la société Artimmo à verser aux consorts [L] et [K] la somme de 25 000 euros.

Sur les autres préjudices (préjudices énergétique, financier et moral) :

Les consorts [L] [K] sollicitent une somme forfaitaire de 500 euros par an au titre du préjudice énergétique, soutenant que l’appartement vendu est une passoire thermique. Aucune pièce n’étant versée aux débats à l’appui de cette prétention, celle-ci ne peut qu’être rejetée.

Les appelants exposent qu’ils ont perdu, en raison de la durée de l’expertise, le bénéfice du prêt à taux zéro auquel ils avaient droit.

Il convient de rappeler que pour financer leur acquisition et les travaux qu’ils projetaient (d’un montant de 60 000 euros soit plus de 37 % du prix de vente de l’appartement…), M. [L] et Mme [K] ont souscrit, en complément de leur apport personnel, en décembre 2017 quatre prêts dont deux prêts à taux zéro (respectivement de 74 000 et de 10 000 euros sur 240 mois) et deux prêts classiques (de 41 500 euros au taux de 0.76 % l’an sur 60 mois et de 110 354 euros au taux de 1,65 % l’an sur 299 mois) et que les prêts à taux 0 ont été débloqués à hauteur de la somme de 63 975,56 euros, seule restant gelée une somme de 20 024,44 euros (cf. attestation du Crédit Agricole du 9 mars 2022, pièce n° 47 des appelants) dont le déblocage a été rendu impossible en raison d’une décision défavorable de la banque qui a refusé une seconde demande de prorogation du délai d’exécution des travaux (leur pièce n° 49).

Une renégociation globale du financement a alors eu lieu courant 2022 et aux quatre prêts initiaux ont été substitués, après rachats, deux nouveaux prêts (juillet 2022), le premier, de 120 000 euros au taux de 1,15 % l’an sur 180 mois et, le second, de 100 481 euros sur 300 mois au taux de 1,45 % l’an correspondant globalement à un allongement significatif de la période d’amortissement (ce qui a un coût non pris en compte par les appelants).

Par ailleurs, la cour observe que si l’expertise a été longue (quasiment trois ans), les requérants ont attendu plus de 18 mois avant de saisir le juge des référés alors que les difficultés qu’ils évoquent sont survenues très rapidement après la vente (avant la fin de l’année 2017). Enfin, force est de constater que l’essentiel des difficultés soulevées porte sur le vice allégué de la couverture dont la destruction était pourtant dès l’origine envisagée, ainsi qu’il résulte du projet de l’architecte comme du devis de l’entreprise ABBC, pour transformer en grande partie les combles en terrasse (projet qui explique le financement de travaux à hauteur de 60 000 euros) et rend difficilement compréhensibles les errements procéduraux et prétentions développées à cet égard.

En l’état de ces différents éléments, cette demande, sans lien avec les fautes retenues, doit être rejetée.

Pour solliciter une somme de 10 000 euros chacun à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral, M. [L] et Mme [K] font valoir les déconvenues qu’ils ont éprouvées à la suite de leur acquisition, sans toutefois développer à l’appui de cette demande d’autre argumentation ni verser la moindre pièce ce qui en justifie le rejet.

Sur la demande en garantie présentée par Mme [T] :

Seule Mme [T] agit en garantie et seulement à l’encontre de la société Artimmo.

Les trois intimées ont concouru à un titre ou à un autre à la diffusion d’une information erronée concernant la structure de l’appartement vendu : la société Artimmo en rédigeant une annonce comportant une information inexacte et Mme [T] en laissant cette annonce être diffusée alors que toutes deux avaient connaissance du diagnostic établi en 2013 lequel ne mentionnait nullement un sol béton mais un plancher bois et la société Diagnostic Immobilier de l’Odet en affirmant péremptoirement – ce que personne ne lui demandait – que le sol était en béton, point qu’elle n’a nullement vérifié mais tenu pour acquis.

La responsabilité sera partagée par tiers entre les trois intimées de sorte que la société Artimmo sera condamnée à garantir Mme [T] à hauteur du tiers si cette dernière devait régler la totalité du montant de la condamnation prononcée.

Sur le préjudice moral de Mme [T] :

Pour solliciter réparation d’un préjudice moral, Mme [T] se fonde sur le maintien d’une procédure injustifiée. La demande étant partiellement accueillie, sa prétention de ce chef ne peut qu’être rejetée.

Sur les dépens et les frais irrépétibles :

Mme [T], les sociétés Artimmo et MMA Iard et les sociétés Diagn

[…texte tronqué, 2733 caractère(s) coupé(s) — limite de 50 000 caractères par cellule Google Sheets. Texte intégral toujours disponible via l’API Judilibre avec cet ID…]