COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 30B

Chambre commerciale 3-2

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 29 SEPTEMBRE 2026

N° RG 25/02937 – N° Portalis DBV3-V-B7J-XFYW

AFFAIRE :

S.A.R.L. AUX DELICES D'[I]

C/

S.A. IMMOBILIERE 3F

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 03 Mars 2025 par le Tribunal Judiciaire de NANTERRE

N° Chambre : 8

N° RG : 20/09259

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

Me Aouatif ABIDA

Me Christophe DEBRAY

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE VINGT NEUF SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT SIX,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

APPELANT :

S.A.R.L. AUX DELICES D'[I]

N° SIRET : 523 640 449 RCS [Localité 1]

Ayant son siège

[Adresse 1]

[Localité 2]

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège social

Représentant : Me Aouatif ABIDA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E0622

****************

INTIMEE :

S.A. IMMOBILIERE 3F

N° SIRET : 552 141 533 RCS [Localité 3]

Ayant son siège

[Adresse 2]

[Localité 4]

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège social

Représentant : Me Christophe DEBRAY, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 627 – N° du dossier 25269

Plaidant : Me Frédéric COPPINGER de la SCP COBLENCE AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0609 –

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 914-5 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 02 Juin 2026 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Véronique MULLER, Magistrat honoraire chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Ronan GUERLOT, Président de chambre,

Monsieur Cyril ROTH, Président de chambre,

Mme Véronique MULLER, Magistrat honoraire

Greffier, lors des débats : Madame Françoise DUCAMIN,

EXPOSE DU LITIGE

Le 27 février 2003, la société Immobilière 3F (société I3F) a donné à bail commercial en renouvellement à M. et Mme [E], pour une durée de neuf années à compter du 1er janvier 2003, un local situé à [Localité 5] (92) afin qu’ils y exploitent une activité de boulangerie-pâtisserie, moyennant règlement d’un loyer annuel fixé à la somme de 12 963,60 euros en principal.

Le 18 juin 2010, les époux [E] ont vendu leur fonds de commerce à M. [H] et Mme [L] épouse [F] agissant pour le compte de la société Aux Délices d'[I] (société Délices d'[I]) en cours de formation, en ce compris le droit au bail des lieux. Le bail s’est poursuivi par tacite prolongation.

En 2013, l’immeuble voisin de celui occupé par la société Délices d'[I] a fait l’objet d’une opération de démolition et reconstruction.

Le 17 juillet 2013, l’expert judiciaire qui suivait l’opération immobilière voisine a constaté un affaissement du sol de l’arrière-boutique de la boulangerie, ce qui l’a conduit à préconiser en urgence la pose d’étais afin de sécuriser les locaux. Au regard de cette situation, la société Délices d'[I] a cessé l’exploitation de son commerce.

Le 27 janvier 2014, la société Délices d'[I] a mis en demeure la société I3F d’effectuer les travaux de reprise des désordres, et de l’indemniser de son préjudice.

Le 23 septembre 2015, la société I3F a signifié à la société Délices d'[I] un congé à effet du 31 mars 2016, portant refus de renouvellement du bail et offre de paiement d’une indemnité d’éviction.

Le 15 mars 2017, le juge des référés du tribunal de grande instance de Nanterre, saisi par la société I3F a notamment :

– ordonné une expertise aux frais avancés de la société I3F, et désigné M. [B] pour y procéder, avec pour mission de donner son avis sur l’indemnité d’éviction susceptible d’être due à la société Délices d'[I] et sur l’indemnité d’occupation due par elle à compter du 1er avril 2016.

Le 12 juin 2019, M. [B] a déposé son rapport.

Le 23 novembre 2020, la société I3F a assigné la société Délices d'[I] devant le tribunal judicaire de Nanterre aux fins essentiellement de voir fixer le montant de l’indemnité d’occupation dont elle est redevable depuis le 1er avril 2016 à la somme de 17 920 euros par an, lui dénier tout droit à indemnité d’éviction et, subsidiairement, voir fixer le montant de l’indemnité d’éviction, dans les termes du rapport d’expertise, à la somme maximale de 73 000 euros, une compensation devant alors être ordonnée entre les créances réciproques des parties.

Le 3 mars 2025, par jugement contradictoire, ce tribunal a :

– déclaré recevables les notes en délibéré notifiées par les parties les 19, 24 et 29 janvier 2024 ;

– fixé l’indemnité d’éviction due par la société I3F à la société Délices d'[I] comme suit :

* indemnité principale : 13 373 euros ;

* indemnité de remploi : 22 000 euros ;

* frais de déménagement : 3 500 euros :

* frais de réinstallation : 16 050 euros ;

* indemnité pour trouble commercial : 18 333 euros ;

– condamné la société I3F à payer à la société Délices d'[I] la somme de 73 256 euros au titre de l’indemnité d’éviction ;

– fixé l’indemnité annuelle d’occupation due par la société Délices d'[I] à la société I3F à compter du 1er avril 2016 et jusqu’à la libération effective des locaux à la somme de 17 920 euros hors charges et hors taxes ;

– ordonné la compensation judiciaire entre les créances réciproques à concurrence de la somme la plus faible ;

– débouté la société I3F de sa demande de compensation (sic) ;

– débouté la société Délices d'[I] de sa demande de restitution du dépôt de garantie ;

– rejeté les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

– ordonné que les dépens, en ce compris les honoraires d’expertise, seront supportés par moitié par chacune des parties, et les y condamne en tant que de besoin ;

– débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

– dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du présent jugement.

Le 7 mai 2025, la société Délices d'[I] a interjeté appel de ce jugement en toutes ses dispositions.

Le 11 février 2026, par ordonnance d’incident, le conseiller de la mise en état a :

– rejeté la demande de radiation formée par la société I3F ;

– dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

– dit que les dépens de l’incident suivront le sort des dépens au principal.

Par conclusions du 5 août 2025 (les concluions ultérieures étant déclarées irrecevables comme il sera précisé plus avant), la société Délices d'[I] demande à la cour de :

– confirmer le jugement du 3 mars 2025 en ce qu’il :

* dit qu’il y a lieu à indemnité d’éviction ;

* condamne la société Immobilière I3F à lui payer les sommes de :

* 13 373 euros au titre du droit au bail ;

* 22 000 euros au titre des frais de remploi ;

– infirmer le jugement en ce qu’il :

* la déboute de sa demande en paiement de la somme de 220 000 euros au titre de l’indemnité pour perte de fonds ;

* condamne la société I3F à lui payer les sommes de :

* 3 500 euros au titre des frais de déménagement ;

* 16 050 euros au titre des frais de réinstallation ;

* 18 333 euros au titre du trouble commercial ;

* la déboute de sa demande de restitution de la somme de 8 705, 54 euros au titre du dépôt de garantie ;

– Jugeant à nouveau,

– condamner la société I3F à lui payer les sommes de :

* 220 000 euros au titre de l’indemnité pour perte de fonds ;

* 17 258 euros au titre des frais de déménagement ;

* 36 050 euros au titre des frais de réinstallation ;

* 54 999 euros (18333 euros x 3) au titre du trouble commercial ;

– condamner la société I3F à lui restituer la somme de 8 705, 54 euros au titre du dépôt de garantie ;

– dire qu’il n’y a lieu à indemnité d’occupation depuis le 1er avril 2016 ;

– condamner la société I3F au titre du trouble de jouissance lié aux pertes d’exploitation entre le 1er avril 2016 et le jugement à intervenir à hauteur de 18 333 euros par mois ;

– condamner la société I3F à lui payer la somme de 15 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Par dernières conclusions du 29 avril 2026, la société I3F demande à la cour de :

– rectifier l’erreur matérielle commise par le tribunal de Nanterre concernant la compensation judiciaire entre les créances réciproques des parties ;

– 1/ Sur l’infirmation partielle du jugement du 3 mars 2025,

– juger irrecevable au visa de l’article 910 du code de procédure civile les conclusions de la société Délices d'[I] en ce « qu’elle concerne » l’appel incident qu’elle forme concernant l’indemnité d’éviction ;

A titre principal,

– infirmer le jugement en ce qu’il a fait droit à la demande en paiement d’une indemnité d’éviction ;

– Statuant de nouveau,

– juger irrecevable car prescrite la demande de paiement d’une indemnité d’éviction ;

A titre subsidiaire,

– débouter la société Délices d'[I] de sa demande en paiement d’une indemnité d’éviction en raison des motifs graves et légitimes commis postérieurement à la délivrance du congé du 25 septembre 2015 ;

A titre très subsidiaire,

– confirmer le jugement en ce qu’il a fait droit à la demande en paiement d’une indemnité d’éviction et fixé cette dernière à la somme de 73 256 euros ;

– 2/ Sur la confirmation du jugement en ses autres chefs,

– confirmer le jugement en ce qu’il a :

* condamné la société Délices d'[I] à s’acquitter d’une indemnité d’occupation d’un montant de 17 920 euros par an à compter du 1er avril 2016 ;

* débouté la société Délices d'[I] de sa demande de restitution du dépôt de garantie ;

* débouté la société Délices d'[I] de sa demande au titre d’une indemnité pour trouble de jouissance ;

* ordonné la compensation des créances entre les parties ;

En conséquence,

– condamner la société Délices d'[I] à s’acquitter d’une somme de :

* 192 124, 22 euros dans l’hypothèse où la cour jugerait irrecevable ou infondée la demande de paiement d’une indemnité d’éviction ;

* 118 124, 22 euros dans l’hypothèse où la cour confirmerait le jugement en ce qu’il a fixé l’indemnité d’éviction à la somme de 73 256 euros ;

– A titre reconventionnel,

– condamner la société Délices d'[I] à libérer immédiatement les locaux et restituer les clés sous astreinte de 400 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir et ce jusqu’au jour de complète libération des locaux et de restitution des clés ;

– ordonner, à défaut de libération volontaire des lieux, l’expulsion de la société Délices d'[I] à ses frais et risques avec, au besoin, le concours de la force publique et d’un serrurier ;

– dire que le sort des meubles se trouvant sur les lieux expulsés sera réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

– En tout état de cause,

– rejeter toutes prétentions contraires de la société Délices d'[I] ;

– Y ajoutant,

– condamner la société Délices d'[I] à lui verser la somme de 15 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris la somme totale de 3 000 euros au titre des honoraires de l’Expert judiciaire avancés par elle-même.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 7 mai 2026.

Pour plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux conclusions susvisées.

MOTIFS

La présente instance a été introduite par la société I3F devant le tribunal judiciaire de Nanterre en novembre 2020, aux fins d’une part de voir fixer le montant de l’indemnité d’occupation due par la société Délices d'[I] depuis le 1er avril 2016, de lui dénier tout droit à indemnité d’éviction, et subsidiairement de voir fixer cette indemnité à la somme maximale de 73 000 euros.

Après avoir statué sur les questions de procédure (1), la cour examinera successivement la demande du bailleur en paiement d’une indemnité d’occupation (2), puis les demandes reconventionnelles formées par la société Délices d'[I] en restitution du dépôt de garantie (3), et en paiement d’une indemnité d’éviction (4).

– sur les questions de procédure

Sur la demande de rectification d’une erreur matérielle

La société I3F sollicite en premier lieu la rectification de l’erreur matérielle contenue dans le dispositif du jugement en ce qu’il mentionne, de manière très contradictoire, d’une part qu’il ordonne la compensation entre les créances réciproques des parties, d’autre part qu’il déboute la société I3F de sa demande à ce titre.

La société Délices d'[I] ne formule aucune observation à ce titre.

Réponse de la cour

Il résulte de l’article 462 du code de procédure civile que les erreurs et omissions matérielles qui affectent un jugement, même passé en force de chose jugée, peuvent toujours être réparées par la juridiction qui l’a rendu ou par celle à laquelle il est déféré, selon ce que le dossier révèle ou, à défaut, ce que la raison commande.

En l’espèce, le tribunal énonce, dans les motifs de son jugement qu’il accueille la demande de compensation, indiquant : « la compensation entre les créances réciproques des parties sera ordonnée à concurrence de la somme la plus faible ».

C’est donc par suite d’une erreur matérielle que le dispositif du jugement, après avoir ordonné cette compensation, « déboute la société I3F » de sa demande à ce titre.

Il convient donc d’ordonner la rectification du jugement et de dire que la phrase : « déboute la société I3F de sa demande de compensation » doit être supprimée de son dispositif.

1-2 ’ sur la recevabilité des conclusions de la société Délices d'[I] « en ce qu’elles concernent l’appel incident formé par la société I3F »

La société I3F soulève, sur le fondement de l’article 910 du code de procédure civile, au motif de leur tardiveté, l’irrecevabilité des conclusions n°2 notifiées par la société Délices d'[I] le 15 avril 2026 « en ce qu’elles concernent son appel incident », en ce que ce dernier avait été formé 5 mois plus tôt par conclusions du 4 novembre 2025. Elle fait valoir que les « développements » de ces conclusions relatifs à son appel incident portant sur l’indemnité d’éviction sont irrecevables dès lors que le délai de 3 mois fixé à l’article 910 n’a pas été respecté.

La société Délices d'[I] soutient que ses secondes conclusions du 15 avril 2026 sont parfaitement recevables, en ce que ses premières écritures concluaient déjà à la confirmation du jugement sur la recevabilité de la demande d’indemnité d’éviction, les secondes conclusions ne faisant qu’expliciter cette demande, sans répondre à la prétendue demande incidente.

Réponse de la cour

Il résulte de l’article 910 du code de procédure civile que l’intimé à un appel incident ou à un appel provoqué dispose, à peine d’irrecevabilité relevée d’office, d’un délai de trois mois à compter de la notification qui lui en est faite pour remettre ses conclusions au greffe.

L’article 913-5 du même code dispose que le conseiller de la mise en état est, à compter de sa désignation et jusqu’à son dessaisissement, seul compétent pour : 1° Prononcer la caducité de la déclaration d’appel ; 2° Déclarer l’appel irrecevable (’); 3° Déclarer les conclusions irrecevables en application des articles 909 et 910.

L’article 915-1 du même code dispose que les pièces communiquées et déposées au soutien de conclusions irrecevables sont elles-mêmes irrecevables.

En application de ces dispositions, la société I3F devait soulever l’irrecevabilité des secondes conclusions de l’appelante devant le conseiller de la mise en état, et elle n’est plus recevable à le faire devant la cour. La cour est cependant tenue, en application de l’article 910 précité, de relever d’office l’irrecevabilité des conclusions tardives.

Il est constant que les conclusions notifiées par la société I3F le 4 novembre 2025 contiennent un appel incident, cette dernière sollicitant l’infirmation du jugement en ce qu’il a accueilli la demande en paiement de l’indemnité d’éviction. En application de l’article 910 précité, la société Délices d'[I] disposait alors d’un délai de 3 mois pour remettre ses nouvelles conclusions au greffe.

Les conclusions remises le 15 avril 2026 sont donc tardives et doivent ainsi être déclarées irrecevables, de même que les conclusions ultérieures du 5 mai 2026 en ce qu’elles répondent également à l’appel incident, peu important que la société Délices d'[I] ait antérieurement conclu à la confirmation du jugement sur la question de l’indemnité d’éviction. Les pièces numérotées 24,25 et 26, communiquées le 15 avril 2026, doivent également être déclarées irrecevables.

La cour ne statuera dès lors qu’au vu des premières conclusions notifiées par la société Délices d'[I], à savoir celles du 5 août 2025.

1-3 ’ sur la recevabilité de la demande reconventionnelle formée par la société 3F aux fins de libération des lieux et d’expulsion

La société I3F a formé, pour la première fois en appel et uniquement dans ses secondes conclusions au fond, une demande de libération des lieux et de restitution des clés, et à défaut d’expulsion de la société Délices d'[I]. Elle soutient que sa demande est recevable en ce qu’il s’agit d’une demande reconventionnelle.

La société Délices d'[I] n’a pas répondu sur ce point.

Réponse de la cour

Il résulte de l’article 564 du code de procédure civile qu’à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait.

L’article 567 du même code dispose que les demandes reconventionnelles sont recevables en appel.

L’article 70 du même code dispose enfin que les demandes reconventionnelles ne sont recevables que si elles se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant.

En l’espèce, la demande de libération des lieux et de remise des clés constitue bien une demande reconventionnelle en ce qu’elle tend à obtenir un avantage autre que le simple rejet de la demande en paiement d’une indemnité d’éviction, à laquelle elle se rattache par un lien suffisant, dès lors que le paiement d’une telle indemnité met fin au droit du preneur au maintien dans les lieux, de sorte qu’il devient occupant sans droit ni titre.

Les demandes ainsi formées, en libération des lieux, remise des clés et à défaut expulsion, sont donc recevables.

2 – sur la demande en paiement de l’indemnité d’occupation

La société I3F sollicite la confirmation du jugement en ce qu’il a condamné la société Délices d'[I] au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant de 17 920 euros par an à compter du 1er avril 2016, et en ce qu’il a débouté la locataire de ses demandes de restitution du dépôt de garantie, et d’indemnité pour trouble de jouissance. Elle sollicite donc paiement d’une somme totale de 192 124,22 euros au titre de l’indemnité d’occupation. Elle conteste tout manquement à son obligation de jouissance, soutenant que la société Délices d'[I] a fait le choix, en juillet 2013, unilatéralement et sans l’en informer, d’arrêter l’exploitation de son activité après qu’un expert judiciaire ait décidé la pose d’étais dans le commerce à la suite d’un affaissement du sol. Elle soutient, conformément au rapport d’expertise déposé en 2019, qu’il n’existait aucune raison technique objective d’arrêter l’exploitation de la boulangerie. Elle ajoute avoir mis en place des mesures conservatoires pour permettre la poursuite de l’activité de la société Délices d'[I], concluant que cette dernière n’est pas légitime à s’opposer au paiement des indemnités d’occupation.

La société Délices d'[I] sollicite l’infirmation du jugement sur ces points, considérant qu’il n’y a pas lieu à indemnité d’occupation et qu’elle est fondée à solliciter la restitution du dépôt de garantie. Elle s’oppose, sur le fondement de l’article 1719 du code civil, au paiement d’une indemnité d’occupation au motif que le bailleur n’a pas permis la reprise d’activité de la boulangerie après le sinistre du 16 juillet 2013, lui reprochant le non-respect de son obligation de délivrer un local en état de servir à l’usage prévu, rappelant notamment que les étais empêchaient l’ouverture normale du four. Elle forme en outre une demande reconventionnelle en paiement d’un trouble de jouissance à hauteur de 18 333 euros par mois.

Réponse de la cour

Il résulte de l’article 1719 du code civil que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière : 1° De délivrer au preneur la chose louée (’) 2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ; 3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

Les articles 1720 et 1721 du même code disposent que le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives. Il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l’usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail. S’il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l’indemniser.

Dans un courrier recommandé du 24 juillet 2013, la société I3F a écrit à la société Délices d'[I] en ces termes : « nous revenons sur les conséquences des travaux de démolition engagés par le propriétaire de l’immeuble voisin jouxtant notre immeuble sis au [Adresse 1] à [Localité 5], ceux-ci ayant occasionné des désordres notamment sur votre local commercial. Comme nous vous l’avons indiqué par téléphone, M. [V] [Y], expert judiciaire missionné dans le cadre de la procédure de référé préventif lancée par le propriétaire de l’immeuble voisin, a demandé que des mesures conservatoires consistant à étayer le plafond de votre arrière-boutique soient réalisées. Ces mesures ont été effectuées le 17 juillet dernier par la société en charge du chantier voisin, sans autorisation préalable donnée par notre société. S’agissant ici d’une mise en sécurité de l’immeuble et de ses habitants, préconisée par un expert judiciaire, il vous appartient de ne surtout pas toucher ou modifier l’étaiement réalisé dans votre local. Dans le cas contraire, votre responsabilité serait bien évidemment engagée. En outre, nous vous remercions de nous faire parvenir copie de la déclaration faite par vos soins auprès de votre assureur. »

Interpelé en septembre 2013 par le maire de la ville de [Localité 5] qui s’inquiétait de la fermeture de la boulangerie depuis plusieurs semaines, la société I3F lui a répondu par courrier du 18 octobre 2013 : « la démolition de l’immeuble situé sur la parcelle voisine du local loué a entraîné, depuis le 16 juillet dernier, de graves désordres affectant la solidité de notre bâtiment. La dangerosité de la situation a justifié que l’expert judiciaire (’) ordonne à la société Brezillon intervenant sur le chantier, d’étayer en urgence le local commercial, entraînant de fait l’arrêt de l’activité de la boulangerie. Le bureau d’études Sol Structure, missionné cet été, a rendu le 24 septembre 2013 un rapport qui confirme l’origine de ces désordres et préconise l’injection de résine ou la reprise en sous-’uvre par micropieux pour y remédier. Une mission de maîtrise d »uvre est en cours pour chiffrer les travaux préconisés et les réaliser. A cet effet, un rendez-vous a été programmé dans le local commercial le 21 octobre à 11 heures. Par ailleurs, afin de permettre l’instruction du dossier de sinistre, j’invite Mme [L] [société Délices d'[I]] à transmettre à I3F dans les plus brefs délais sa déclaration faite à sa compagnie d’assurances et nous communiquer précisément le montant de son préjudice financier. Soucieux de favoriser une reprise rapide de l’activité de ce commerce, je vous prie de croire, Monsieur le maire, en l’expression de mes sentiments les meilleurs ».

La cour observe en premier lieu que la société I3F ne remet nullement en cause l’arrêt d’exploitation de la boulangerie, invitant la société Délices d'[I] à ne pas toucher ou modifier l’étaiement sous peine d’engager sa responsabilité. Ces deux courriers du bailleur de juillet et octobre 2013 sont ainsi très loin de considérer qu’il « n’existait aucune raison objective d’arrêter l’exploitation de la boulangerie », comme la société I3F l’affirme aujourd’hui. La société I3F reconnaît en effet l’existence de graves désordres affectant la solidité du bâtiment et notamment l’affaissement du sol, et indique que des travaux de reprise sont envisagés, soit par injection de résine, soit par installation de micro-pieux.

Le 14 août 2013, l’assureur de la société Délices d'[I] l’a informée de son refus de prise en charge du sinistre au motif qu’il trouve son origine dans la structure de l’immeuble, propriété du bailleur.

Un premier constat d’huissier, établi le 4 novembre 2013 – à la requête d’un comité d’artisans de la ville de [Localité 5] dont fait partie la société Délices d'[I] ’ fait état, dans le laboratoire de la boulangerie (arrière-boutique permettant la préparation et cuisson du pain) d’une fissuration sur toute la longueur du plafond. Il précise : « sont posés des bastaings et quatre grands étais empêchant toute activité (soulignement ajouté par la cour). Des carreaux de faïence sont tombés du plafond. S’agissant du chemin de câbles, un point de fixation est descellé. Au sol, à gauche du four, je constate un affaissement, lequel se retrouve sur toute la longueur (’). La porte d’accès à la boutique est une porte vitrée qui ne ferme plus : elle est bloquée par le soulèvement du sol (’). »

Ce constat fait ainsi état d’importants désordres (fissurations et affaissement), que la société I3F a expressément admis dans ses courriers de juillet et octobre 2013. Il est également indiqué, sans que cela ne soit discuté par la société I3F, que les 4 grands étais empêchent toute activité, ce qui résulte également d’un constat d’huissier postérieur, établi le 30 mars 2016, qui n’est pas non plus discuté par le bailleur, duquel il résulte que les étais empêchent un accès normal au four à pain, de sorte que l’impossibilité d’exploitation du laboratoire et du four à pain est parfaitement établie.

Le 27 janvier 2014, la société Délices d'[I] a adressé une mise en demeure à la société I3F en lui rappelant les désordres, indiquant : « une sécurisation des locaux a été effectuée dans l’urgence et sans votre autorisation par la société qui avait entrepris les travaux de démolition. Le risque encouru par le personnel de la société Délices d'[I] et ses clients est tel que ma cliente a été contrainte de suspendre son activité commerciale depuis le mois de juillet 2013. Il a fallu attendre le 6 décembre 2013 une réunion en votre présence et celle de votre assureur. Depuis lors ma cliente n’a aucune nouvelle de votre part, alors qu’elle subit un important préjudice lié à la perte d’exploitation de son commerce de boulangerie-pâtisserie. Or, nous vous rappelons qu’en tant que bailleur, vous êtes tenus d’une obligation de délivrance et de réparation de la chose louée, en vertu des articles 1719 et 1720 du code civil, et que vous pouvez être tenu responsable de l’arrêt d’exploitation du locataire. La société Délices d'[I] vous met donc en demeure d’effectuer les travaux destinés à mettre un terme aux désordres intervenus dans les locaux pris à bail. Elle vous met également en demeure de l’indemniser du préjudice que lui cause la perte d’exploitation de son commerce (’). »

Comme le fait observer la société Délices d'[I], la société I3F n’a pas répondu à cette mise en demeure, ne contestant pas notamment le non-respect de son obligation de réparation qu’elle avait d’ailleurs admise dans son courrier d’octobre 2013 en évoquant différentes solutions réparatoires.

La société I3F a uniquement assigné la société Délices d'[I] en référé, aux fins de lui rendre commune l’expertise judiciaire déjà en cours, à la requête de la société SCCV Jardins de lumière, agissant en qualité de maître d’ouvrage de la construction voisine. Par ordonnance de référé du 13 mars 2014, le président du tribunal a complété la mission de l’expert, lui demandant de déterminer l’origine et la cause du préjudice financier invoqué par la société Délices d'[I], et « notamment de dire s’il est en lien avec les travaux réalisés par la société Jardins de Lumière ».

Dix-huit mois se sont ensuite écoulés, sans que la situation n’évolue, le bailleur ne réalisant pas les travaux qu’il évoquait lui-même dans son courrier d’octobre 2013, en réponse au maire de la ville de [Localité 5].

Le 23 septembre 2015, le bailleur a finalement décidé de délivrer congé à la société Délices d'[I], sollicitant ensuite une expertise aux fins de déterminer le montant de l’indemnité d’éviction, ce qui a donné lieu à une ordonnance du 15 mars 2016.

Pour conclure, en dépit des éléments ainsi rappelés, qu’il n’existait pas de manquement du bailleur à son obligation de délivrance, le tribunal s’est uniquement fondé sur deux notes de synthèse établies par les experts qui se sont succédés (dans l’expertise ordonnée à la demande du maître de l’ouvrage). Le tribunal retient ainsi que :

La cour observe que, si les experts ont ainsi refusé de tenir compte d’un préjudice de la société Délices d'[I], c’est uniquement au regard de la société SCCV Jardins de Lumière, et au motif – qui n’est nullement argumenté dans le rapport – que l’arrêt d’exploitation de la boulangerie ne leur paraissait pas justifié du fait que, d’après leurs informations non étayées, l’étaiement ne présentait aucune gêne pour l’exploitation. Or, il a été démontré, ainsi que cela ressort clairement de deux constats d’huissier non contestés par le bailleur, et notamment de celui du 30 mars 2016 au cours duquel l’huissier a observé les manipulations du boulanger, que les étais empêchent l’utilisation normale du four. L’affirmation du second expert, selon laquelle une adaptation des étais pouvait être envisagée, est clairement en contradiction avec l’avertissement donné par le bailleur le 24 juillet 2013 en ces termes : « il vous appartient cependant de ne surtout pas toucher ou modifier l’étaiement réalisé dans votre local. Dans le cas contraire, votre responsabilité serait bien évidemment engagée ».

Pour le surplus, les experts ont clairement admis l’existence des désordres qu’ils imputent pour partie à la démolition de l’immeuble voisin, et pour partie à la vétusté antérieure des locaux appartenant à la société I3F. Les experts ont validé la solution réparatoire préconisée en octobre 2013 (injection de résine). Le rapport indique en outre (page 31) qu’en décembre 2014, l’expert précise que rien ne s’oppose à engager les travaux de reprise. Il est précisé (page 35), lors d’une réunion d’expertise du 3 juillet 2015 : « Immobilière 3F n’a toujours pas réalisé les travaux de confortement. Elle indique qu’elle envisage la réalisation de sondages complémentaires sous l’immeuble. [V] [Y] rappelle que rien ne s’oppose à la réalisation des travaux, ce qu’il a indiqué depuis les deux dernières réunions d’expertise et indique ne pas comprendre ce qu’attend Immobilière 3F. »

Au regard de l’ensemble de ces éléments, il apparaît d’une part que l’existence de graves désordres (fissures et affaissement) affectant le bien donné en location est admise par le bailleur et imputable tant à la vétusté de l’immeuble dont il est responsable qu’au chantier de l’immeuble voisin, d’autre part que le bailleur a expressément demandé à la société Délices d'[I] de ne pas modifier l’étaiement sous réserve d’engager sa responsabilité admettant que cette situation entraînait un préjudice financier qu’il demandait à son locataire de chiffrer, enfin que l’étaiement empêchait une jouissance normale du bien donné en location ainsi que cela ressort des deux constats d’huissier non contestés.

Dès lors que le locataire ne peut faire usage de manière normale de son four à pain, il s’en déduit que le bailleur a manqué à ses obligations de délivrance et de jouissance paisible du bien donné en location, outre son obligation de réaliser les travaux de réparation nécessaires, étant observé qu’il n’est pas contesté que le local commercial est resté en l’état depuis le 16 juillet 2013, date de la pose des étais (soit depuis 13 années), la société I3F n’ayant jamais réalisé les travaux de reprise qu’elle envisageait pourtant dès le mois d’octobre 2013.

Compte tenu du manquement du bailleur empêchant toute jouissance normale du bien, la demande en paiement d’une indemnité d’occupation ne peut qu’être rejetée. Le jugement sera infirmé de ce chef.

Le trouble de jouissance subi par la société Délices d'[I] étant déjà indemnisé par la dispense de paiement d’une indemnité d’occupation du fait même de ce trouble, sa demande complémentaire de dommages-intérêts sur le même fondement ne peut qu’être rejetée. Le jugement sera confirmé de ce chef.

3 – sur la demande de restitution du dépôt de garantie

La société Délices d'[I] sollicite l’infirmation du jugement en ce qu’il a rejeté sa demande de restitution du dépôt de garantie au motif que celle-ci était prématurée.

La société I3F s’oppose à cette demande, indiquant qu’elle ne pourra intervenir qu’après établissement de l’état des lieux de sortie.

Réponse de la cour

L’article IV de l’acte de renouvellement de bail, daté du 23 février 2003, précise : « à l’expiration du bail, le dépôt de garantie sera restitué au preneur, après paiement de tous les loyers et de toutes les indemnités dont il pourrait être débiteur envers la société bailleresse, et après l’entière exécution des charges et conditions du bail »

En l’absence de restitution des clés au bailleur, la demande en restitution du dépôt de garantie est prématurée, de sorte que le jugement sera confirmé en ce qu’il a débouté la société Délices d'[I] de sa demande à ce titre.

4 – sur la demande en paiement d’une indemnité d’éviction

4-1’ sur la recevabilité de la demande

La société I3F soulève l’irrecevabilité de la demande en paiement d’une indemnité d’éviction au motif qu’elle est prescrite, rappelant que le locataire dispose d’un délai de deux années, à compter de la date pour laquelle le congé est délivré, pour solliciter une telle indemnité. Compte tenu de la délivrance du congé pour le 31 mars 2016, la société I3F soutient que la société Délices d'[I] devait former sa demande au plus tard le 31 mars 2018, ce qui n’est pas le cas, puisqu’elle n’a été formée que par conclusions notifiées le 18 juin 2021.

La société Délices d'[I] n’a pas répondu sur ce point.

Réponse de la cour

Il résulte de l’article L. 145-9 du code de commerce que par dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil, les baux de locaux soumis au présent chapitre ne cessent que par l’effet d’un congé donné six mois à l’avance ou d’une demande de renouvellement (’). Le congé doit être donné par acte extrajudiciaire. Il doit, à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est donné et indiquer que le locataire qui entend, soit contester le congé, soit demander le paiement d’une indemnité d’éviction, doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné.

L’article L.145-60 du même code dispose que toutes les actions exercées en vertu du présent chapitre se prescrivent par deux ans.

En l’espèce, le congé a été délivré le 23 septembre 2015 pour le 31 mars 2016.

Le congé délivré le 23 septembre 2015 rappelle partiellement les termes de l’article L. 145-9, alinéa 5, du code de commerce, en indiquant que : « le locataire qui entend, soit contester le congé, soit demander le paiement d’une indemnité d’éviction, doit, à peine de forclusion [italique ajouté par la cour], saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné ».

Cette citation est partiellement inexacte en ce que les termes « à peine de forclusion » ont été abrogés par une loi du 4 août 2008. Le reste du texte cité est toutefois conforme à la version applicable en l’espèce.

Il n’en reste pas moins qu’à la lecture du congé, et abstraction faite de la référence inexacte à la forclusion, la société Délices d'[I] était clairement informée qu’elle devait saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné, ce qu’elle ne pouvait donc ignorer.

La sanction de ce non-respect est prévue à l’article L. 145-60 précité, à savoir la prescription de l’action.

Le délai de prescription a commencé à courir le 31 mars 2016, date pour laquelle le congé a été donné, de sorte que la société Délices d'[I] devait former sa demande en paiement au plus tard le 31 mars 2018. Elle n’a cependant formé cette demande que par ses conclusions notifiées le 18 juin 2021, soit plus de 5 années après le point de départ du délai de prescription, de sorte que cette demande est manifestement prescrite.

Il convient donc de dire la société Délices d'[I] irrecevable en sa demande en paiement d’une indemnité d’éviction, le jugement étant infirmé de ce chef. Il n’y a pas lieu de statuer sur les différents postes de l’indemnité d’éviction dont il est sollicité paiement.

4-2- sur les conséquences de la perte du droit à indemnité d’éviction sur la libération des lieux

Il résulte de l’article L. 145-28 du code de commerce qu’aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue. Jusqu’au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré.

Du fait de la prescription retenue plus avant, la société Délices d'[I] perd son droit à indemnité d’éviction, ce qui entraîne, par voie de conséquence, la perte de son droit au maintien dans les lieux, cette société étant désormais, à compter du présent arrêt, occupante sans droit ni titre.

Il convient dès lors de condamner la société Délices d'[I] à libérer les lieux et restituer les clés, dans un délai de 15 jours à compter de la signification du présent arrêt, sous astreinte de 200 euros par jour de retard qui commencera à courir 1 mois après la signification du présent arrêt, et pour une durée de 2 mois.

Il convient également, à défaut de libération volontaire des lieux dans les délais impartis, d’ordonner l’expulsion de la société Délices d'[I], selon les modalités fixées plus avant.

5. – sur les demandes accessoires

Le jugement sera confirmé en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et aux dépens.

La société I3F, qui succombe principalement du fait de son manquement à l’obligation de délivrance, sera condamnée aux dépens d’appel, outre au paiement d’une somme de 8 000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en appel.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Dit que le dispositif du jugement du tribunal judiciaire de Nanterre du 3 mars 2025 doit être rectifié en ce que la phrase: « déboute la société Immobilière 3F de sa demande de compensation » doit être supprimée,

Déclare irrecevables les conclusions, et pièces numérotées 24 à 26, notifiées par la société Délices d'[I] les 15 avril et 5 mai 2026,

Déclare recevables les prétentions formées par la société Immobilière 3F aux fins de libération des lieux, de remise des clés et d’expulsion,

Confirme le jugement du 3 mars 2025 en ce qu’il déboute la société Délices d'[I] de ses demandes de restitution du dépôt de garantie et d’indemnité pour trouble de jouissance, et en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et aux dépens comprenant les frais d’expertise,

L’infirme pour le surplus,

Statuant à nouveau des chefs infirmés,

Déboute la société Immobilière 3F de sa demande en paiement d’une indemnité d’occupation,

Déclare irrecevable, comme étant prescrite, la demande en paiement d’une indemnité d’éviction,

Dit en conséquence que la société Délices d'[I] n’a plus droit au maintien dans les lieux, et qu’elle est désormais occupante sans droit ni titre,

Condamne la société Délices d'[I] à libérer les lieux et restituer les clés, dans un délai de 15 jours à compter de la signification du présent arrêt, sous astreinte de 200 euros par jour de retard qui commencera à courir 1 mois après la signification du présent arrêt, et pour une durée de 2 mois,

Ordonne, à défaut de libération volontaire des lieux, l’expulsion de la société Délices d'[I], avec le concours de la force publique si nécessaire,

Dit que le sort des meubles se trouvant sur les lieux sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivant du code des procédures civiles d’exécution,

Y ajoutant,

Condamne la société Immobilière 3 F à payer à la société Délices d'[I] une somme de 8 000 euros au titre des frais irrépétibles d’appel,

Condamne la société Immobilière 3 F aux dépens d’appel.

– prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

– signé par Monsieur Ronan GUERLOT, Président, et par Madame Françoise DUCAMIN, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT,