COUR D’APPEL DE RENNES

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TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE NANTES

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LE JUGE DE L’EXPROPRIATION

Minute N°

JUGEMENT

du : 5 octobre 2026

N° RG 26/00036

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[S] [U]-[Z]
[G] [U]-[W]
[J] [U]
[L] [U]
[T] [U]

C/

NANTES METROPOLE
COMMUNE DE [Localité 4]

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[Adresse 1] – Sur la commune de [Localité 4]

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DELAISSEMENT

1 CE + 1 CCC à :
Me Gwendoline PAUL (Rennes)
Me MARCHAND 22B

1 copie CG

délivrées le 05/10/2026
MINUTES DU GREFFE

DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES

(Loire-Atlantique)
___________________________________________________________

JUGEMENT
_________________________________________________________

Nous, Géraldine GREMILLET, vice-président du Tribunal judiciaire de NANTES, désigné par ordonnance de Monsieur le Premier Président de la Cour d’Appel de Rennes en qualité de juge suppléant de l’expropriation pour le département de la Loire-Atlantique pour trois ans à compter du 1er janvier 2024, en conformité des dispositions des articles L211-1 et L211-2, R211-1 et R211-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique ;

Assisté de Sandrine GASNIER, Greffier ;

Prononcé du jugement fixé au 5 octobre 2026 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats.

ENTRE :

Mme [S] [U]-[Z], demeurant [Adresse 2] – NOUVELLE CALEDONIE
Rep/assistant : Me Gwendoline PAUL, avocat au barreau de RENNES

Mme [G] [U]-[W], demeurant [Adresse 3] [Localité 7]
Rep/assistant : Me Gwendoline PAUL, avocat au barreau de RENNES

M. [J] [U], demeurant [Adresse 4]
Rep/assistant : Me Gwendoline PAUL, avocat au barreau de RENNES

M. [L] [U], demeurant [Adresse 26]
Rep/assistant : Me Gwendoline PAUL, avocat au barreau de RENNES

M. [T] [U], demeurant [Adresse 7]
Rep/assistant : Me Gwendoline PAUL, avocat au barreau de RENNES

DEMANDEURS
D’UNE PART
ET :

NANTES METROPOLE, dont le siège social est sis [Adresse 8]

Rep/assistant : Me Frédéric MARCHAND, avocat au barreau de NANTES

COMMUNE DE [Localité 4], dont le siège social est sis [Adresse 9]

DÉFENDERESSES
D’AUTRE PART

en présence de M. [B] [H], inspecteur des Finances Publiques, suppléant M. le Directeur Régional des Finances Publiques dans ses fonctions de Commissaire du Gouvernement.

FAITS ET PROCEDURE

Le Conseil métropolitain de Nantes Métropole a adopté une délibération le 16 décembre 2016 en vue de la création de la zone d’aménagement concerté dite du « [Adresse 10] » sur le secteur du [Adresse 10] à [Localité 4] avec pour objectifs de « créer un programme de logements, de conforter la vocation économique d’une partie du site, de créer un maillage d’espaces publics garantissant une perméabilité forte au sein même du secteur et avec les quartiers adjacents et enfin de préserver et mettre en valeur les espaces naturels du site ».

L’établissement public de coopération intercommunal Nantes Métropole a concédé l’aménagement du site de la [Adresse 1] à la société publique locale Loire Océan Métropole Aménagement, ci-après dénommée LOMA, tout en conservant la compétence pour procéder aux acquisitions des parcelles situées en son sein.

Madame [S] [U]-[Z], Madame [G] [U]-[W], Monsieur [J] [U], Monsieur [T] [U] et Monsieur [L] [U], ci-après dénommés « l’indivision [U]» sont propriétaires de quatre parcelles en état de friche d’une superficie totale de 8 193 m2, cadastrées section BV n°[Cadastre 1] pour 458 m2 et BV n°[Cadastre 2] pour 178 m2 sises [Adresse 12], BW n°[Cadastre 3] pour 3 003 m2 sise [Adresse 13] et BW n°[Cadastre 4] pour 4 554 m2 sise au [Adresse 14].

Par courrier notifié le 23 octobre 2024, l’indivision [U] a présenté, conjointement avec d’autres propriétaires de terrains sur le site de la [Adresse 1], une demande de délaissement de ses parcelles sur le fondement des articles L230-1 et L311-2 du code de l’urbanisme et proposé de se voir allouer un prix d’acquisition global dudit foncier moyennant le prix de 3 277 200 € sur la base d’une valeur moyenne de 400 €/m2 évaluée suivant une expertise immobilière réalisée en 2020.

Nantes Métropole a accusé réception de la demande par courrier du 5 décembre 2024 et a offert, par courrier du 15 octobre 2025, de voir fixer le prix d’achat des parcelles au prix global de 91 123 €, indemnité de remploi comprise.

Par mémoire de saisine en date du 28 janvier 2026, réceptionné par le greffe le 2 février 2026, l’indivision [U] a saisi la présente juridiction de l’expropriation en vue de voir ordonner le transfert de propriété de ses parcelles cadastrées section BX n°[Cadastre 1], BW n°[Cadastre 2], BW n°[Cadastre 3] et BW n°[Cadastre 4] à Nantes Métropole, de fixer les indemnités lui revenant à hauteur de la somme globale de 1 964 160,10 €, indemnité de remploi comprise et de condamner Nantes Métropole et la Commune de [Localité 4] aux dépens ainsi qu’au versement d’une somme de 3 000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par mémoire en défense en date du 11 mars 2026, reçu au greffe le 12 mars 2026, Nantes Métropole a sollicité de voir prononcer le transfert de propriété des parcelles BX n°[Cadastre 1], BW n°[Cadastre 2], BW n°[Cadastre 3] et BW n°[Cadastre 4] à son profit et de fixer l’indemnité maximum à allouer à l’indivision [U] aux sommes suivantes :
– Indemnité principale : 109 065 €, se décomposant comme suit :
* parcelle BV n° [Cadastre 1] : 4 580 €
* parcelle BV n°[Cadastre 2] : 1 780 €
* parcelle BW n°[Cadastre 3] : 30 030 €
* parcelle BW n°[Cadastre 4] : 72 675 €
– Indemnité de remploi : 11 906,50 €
et de rejeter le surplus des demandes.

Par ordonnance en date du 7 mai 2026, le juge de l’expropriation a fixé le transport judiciaire sur les lieux et l’audition des parties au 7 juillet 2026, conformément aux dispositions de l’article R.311-15, 4ème alinéa, du code de l’expropriation.

Suivant conclusions en date du 24 juin 2026, réceptionnées le 29 juin 2026, le Commissaire de Gouvernement a conclu de voir fixer l’indemnité principale de dépossession à la somme de 146 255 €, soit 132 050 € au titre de l’indemnité principale et 14 205 € au titre de l’indemnité de remploi.

Le transport sur les lieux s’est tenu le 7 juillet 2026.
A l’audience qui a suivi, Madame [S] [U]-[Z], Madame [G] [U]-[W], Monsieur [J] [U], Monsieur [T] [U] et Monsieur [L] [U] ont développé leur mémoire n°2 aux termes duquel ils font valoir que :
– la date de référence prévue à l’article L322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est celle à laquelle est devenue opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public le plan local d’urbanisme ou l’approuvant, le révisant ou le modifiant et délimitant la zone dans laquelle est situé le terrain. Par ailleurs, l’intention dolosive est avérée quand l’expropriant a instauré des servitudes dans le but de dévaluer le bien qu’il envisage d’acquérir,
– en l’espèce, deux dates de référence peuvent être retenues, à savoir celle du 20 décembre 2022, date d’opposabilité de la modification n°1 du PLUm en date du 16 décembre 2022 et celle du 18 février 2025, date de publication de la décision par laquelle le conseil métropolitain de Nantes Métropole a approuvé la modification n°2 du plan local d’urbanisme métropolitain s’agissant de l’orientation d’aménagement et de programmation du [Adresse 10] sur la commune de [Localité 4]. Cependant, cette OAP sectorielle procède au déclassement des parcelles des expropriés en zone 1AU inconstructible (espace végétalisé et boisement) avec de surcroît un zonage en zone humide dans l’objectif manifeste de proposer une indemnisation dérisoire. Il convient de retenir, à titre principal, la date du 20 décembre 2022.
– la qualification de terrain à bâtir est réservé, suivant l’article L322-3 du code de l’expropration, aux terrains situés dans un secteur désigné comme constructible dans un PLU et effectivement desservis par une voie d’accès, un réseau électrique, d’eau potable et d’assainissement,
– concernant le critère juridique, le classement d’une parcelle en zone à urbaniser du PLU ne l’exclut pas automatiquement de la qualification de terrain à bâtir de même que le fait qu’un terrain soit situé en secteur inconstructible au motif que le règlement du PLU prévoit que les occupations et utilisations du sol ne sont admises qu’après la réalisation des équipements de la ZAC. Selon la jurisprudence, la première condition est réalisée dès lors que la parcelle est classée en zone AU, laquelle est une zone à urbaniser dont le caractère constructible n’est pas subordonné à une modification ou une révision du PLU. En l’espèce, les parcelles sont classées en zone 1AUMb du PLUm dont les dispositions sont identiques à celles de la zone UMb qui correspond aux quartiers de grands ensembles ou de projets urbains à la morphologie spécifique, soit en zone urbaine.
– concernant le critère matériel, la desserte de parcelles expropriées situées en ZAC doit être appréciée en fonction de la desserte de l’ensemble de la zone et non de leur seul usage. C’est donc à l’échelle du périmètre de la [Adresse 1] qu’il convient d’apprécier les réseaux, étant rappelé qu’il appartient à l’expropriant de démontrer l’insuffisance de leur dimension. Il ne peut être affirmé que les parcelles cadastrées section BV n°[Cadastre 1], BV n°[Cadastre 2], BW n°[Cadastre 3] et BW n°[Cadastre 4] seraient enclavées et dépourvues d’accès à la voirie puisque la parcelle BW n°[Cadastre 4] bénéficie d’un droit de passage sur la parcelle BW n°[Cadastre 5] sise au [Adresse 15], qui lui permet d’être reliée à une voie d’accès.

L’ensemble des parcelles communiquent facilement entre elles et permettent de passer de l’une à l’autre, tandis que la présence de végétation ne permet pas de conclure à l’enclavement d’un terrain dès lors que l’instauration d’un passage pour rejoindre la voie est possible. Par ailleurs, la ZAC est desservie par plusieurs axes routiers ([Adresse 16], [Adresse 17], [Adresse 18], [Adresse 19]) qui sont équipés d’un réseau électrique et d’un réseau d’eaux pluviales dont la présence résulte de l’étude technique commandée par LOMA. Les parcelles constituent bien des terrains à bâtir.
– à titre subsidiaire, les terrains ne répondant pas aux critères de constructibilité sont évalués de manière plus avantageuse lorsqu’ils sont en situation privilégiée à la date de référence, ce qui est le cas ici, en ce que les parcelles se situent au sein de la commune de [Localité 4], 4ème commune de Loire Atlantique et 3ème commune de Nantes Métropole, accolée à la ville de [Localité 1] et à moins de 20 mintes de son centre ville. Elles sont dans un secteur majoritairement raccordé aux réseaux, à proximité immédiate du périphérique nantais et de parcelles urbanisées, notamment d’une importante zone d’activité. Le terrain se situe à 650 m d’un arrêt de bus, 750 m d’une école publique, 1,2 km d’un centre médical, 650 m d’un cabinet de kinésithérapeutes et 200 m d’un cabinet dentaire, 500 m de SOS médecins et d’un gymnase.
– sur la fixation des indemnités : Nantes Métropole fonde sa proposition d’indemnisation à hauteur de 81 930 € pour l’indemnité principale sur l’avis de la direction immobilière de l’Etat qui retient une valeur moyenne de 20 € le m2 pour un terrain enclavé, laquelle ne correspond pas au prix de marché de 214,50 € le m2 pour la parcelle BW n°[Cadastre 4] et de 222 € le m2 pour les autres, tel qu’il ressort de l’expertise d’un expert immobilier réalisée en 2020 et de quatre termes de référence.
– Nantes Métropole applique un abattement sur les parties identifiées en zone humide de 50 % qui est extravagant et non justifié, étant rappelé que la définition d’une zone humide repose sur deux critères alternatifs que sont les sols hydromorphes et les plantes hygrophile et a été précisée par l’article R211-108 du code de l’environnement et de l’arrêté du 24 juin 2008. Il n’y a pas lieu à appliquer un abattement lorsque l’appartenance des parcelles à la zone humide est contestée. En l’espèce, la parcelle BW n°[Cadastre 4] n’est pas située en zone humide, comme cela ressort clairement de l’inventaire du bureau d’études SOGREAH du mois d’août 2011 tandis que les sondages réalisés confirment que ses sols ne sont pas hydromorphes et que la parcelle ne comprend pas d’habitats humides, ni potentiellement humides. Elle n’est pas davantage identifiée comme zone humide sur le plan SIG sur lequel s’appuie Nantes Métropole et il est donc vain d’affirmer que les conclusions du bureau d’études SCE, diligenté à sa demande en 2023, confirment cette cartographie d’autant qu’invité à communiquer l’ensemble des inventaires (rapports d’études, plans, notes techniques, ect) ayant justifié le classement en zone humide par avis de la CADA du 7 juillet 2025, Nantes Métropole a transmis le seul inventaire des zones humides d’août 2011 qui, précisément en exclut la parcelle BW n°[Cadastre 4]. S’il n’est pas contesté que le surplus des parcelles cadastrées BV n°[Cadastre 1], BV n°[Cadastre 2] et BW n°[Cadastre 3] constituent des zones humides, l’indivision [U] a contesté, par requête en date du 15 avril 2025, la délibération n°2025-009 en date du 7 février 2025 par laquelle le conseil métropolitain a approuvé la modification n°2 du PLUm, en ce qu’elle a rendu inconstructible, en tout ou en partie, ses parcelles (classement en zone “verte”/EPP et zone humide sur la carte de l’OAP du [Adresse 10]). La procédure étant toujours en cours devant le Tribunal Administratif, aucun abattement pour présence d’une zone humide ne peut être appliqué aux parcelles dépendant de l’indivision.
– la valeur des parcelles doit ainsi être établie à la somme de 1 784 691,00 € détaillée comme suit :
parcelle BV n° [Cadastre 4] : 4 554 m2 x 215,50 € = 976 833 €
* parcelle BV n°[Cadastre 1] : 458 m2 x 222 € = 101 676 €
* parcelle BW n°[Cadastre 2] : 178 m2 X 222 € = 39 516 €

* parcelle BW n°[Cadastre 3] : 3 003 m2 x 222 € = 666 666 €
– Indemnité de remploi : 179 469,10 €
– il convient, à titre subsidiaire, d’ordonner une expertise pour apprécier l’existence de zones humides sur l’ensemble des parcelles de l’indivision aux frais de Nantes Métropole en application de l’article R322-1 du code de l’expropriation.

Aux termes de son mémoire en défense, Nantes Métropole fait valoir que :
– conformément aux dispositions de l’article L230-3 du code de l’urbanisme, lorsqu’un plan local d’urbanisme s’applique, la valeur du bien délaissé s’apprécie à la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan local d’urbanisme. Selon ces mêmes dispositions, la modification du PLUm susceptible d’être prise en compte pour déterminer la date de référence est celle qui affecte une ou plusieurs caractéristiques de la zone dans laquelle est situé le bien en cause, y compris lorsqu’elle n’affecte pas leur classement.
– en l’espèce, la dernière modification du PLUm portant sur la zone où sont situés les biens et qui en a affecté les caractéristiques résulte de l’approbation de la modification n°1 par le Conseil Métropolitain le 16 décembre 2022, rendue opposable le 20 décembre 2022.
– la modification n°2 du PLUm, opposable depuis le 18 février 2025, n’a eu aucun impact sur la programmation de l’OAP du [Adresse 10] qui est restée identique depuis 2022 tant sur la destination des espaces que sur l’offre de logements de sorte que la date de référence est le 20 décembre 2022.
– sur la qualification des parcelles, à la date de référence, elles sont situées en zone 1AUMb du PLUm et sont couvertes par une OAP sectorielle. Le classement correspondant à une zone constructible sous condition d’une opération d’aménagement d’ensemble ou sous condition de la réalisation d’équipements internes à la zone prévus par l’OAP sectorielle, les parcelles ne sont pas, en l’absence de réalisation des équipements nécessaires (voies de desserte internes, carrefours, équipement de gestion des eaux pluviales…) immédiatement constructibles conformément à la jurisprudence de la Cour de cassation qui écarte la qualification de terrain constructible en l’absence de réseaux suffisants pour assurer la desserte de l’ensemble de la zone.
– concernant le critère matériel relatif à la desserte des réseaux, les parcelles, hors la parcelle cadastrée section BW n°[Cadastre 4], sont enclavées, la servitude de passage lui bénéficiant ne permettant pas d’accéder à celles-ci ; la parcelle BW n°[Cadastre 3] est enclavée puisqu’accessible par une propriété tierce tandis que l’accès à BV n°[Cadastre 1] et n°[Cadastre 2] semble très difficile du fait de la végétation.
– par ailleurs, les parcelles ne sont pas desservies par des réseaux dotés de capacités suffisantes à l’échelle de la ZAC. Il en va ainsi du réseau d’eau pluviale qui nécessite la création de sept bassins d’infiltration des eaux de voirie, du réseau de distribution électrique dont le dimensionnement, revu à la hausse, doit être équipé de nouveaux postes de transformation et du réseau d’eau potable présent [Adresse 18], composé d’une canalisation qui ne permet pas de raccorder en direct les futures opérations immobilières.
– il en ressort que les parcelles concernées ne peuvent recevoir la qualification de terrain à bâtir.
– les parcelles ne peuvent davantage être considérées comme en situation privilégiée alors qu’elles sont fortement impactées par les nuisances sonores liées au transport terrestre, qu’elles sont isolées du réseau de transport en commun menant au centre ville de [Localité 1] (1 kilomètre de marche pour prendre le C4, le trajet nécessitant de faire plusieurs changements de ligne et nécessitant entre 35 minutes et 1 heure de transport), qu’elles sont, à l’exception de la zone d’activités, éloignées des équipements publics (écoles, équipements sportifs, gare, centre de soins), qu’elles ne bénéficient pas de tous les réseaux et constituent majoritairement des zones humides et sont isolées des quartiers pavillonnaires, sans liaison douce traversante.
– eû égard à leur qualification, les parcelles doivent être évaluées en tenant compte de leur usage effectif qui est celui de terrains agricoles en friche.
– la direction immobilière de l’Etat retient pour les parcelles classées en zone 1AUMb une valeur moyenne de 20 € le m2 pour les parcelles enclavées et sinon de 30 €. A cela il convient d’appliquer un abattement de 50 % compte tenu de la présence de zones humides dont l’existence est établie par une étude diligentée par un bureau d’études SCE en 2023 qui confirme la cartographie des zones humides issues du site SIG. Ces zones humides impactent fortement les droits à construire des parcelles et obligent l’aménageur à conserver les lieux en l’état. Les contraintes environnementales pesant sur le terrain engendreront des coûts supplémentaires pour réaliser le projet, rappel étant fait qu’une demande d’autorisation environnementale au titre de la loi sur l’eau est en cours d’instruction auprès des services de l’Etat et devrait faire l’objet d’une enquête publique à partir de juin 2026. La circonstance que le PLUm ne répertorie pas les zones humides ne permet pas de remettre en cause le constat réalisé par le bureau d’études et validé par les services de l’Etat dès lors que les documents d’urbanisme ne sont pas tenus de les répertorier, celles-ci relevant de la législation au titre du code de l’environnement,
– dans le cadre de l’offre amiable, il a été appliqué un abattement de 50 %. Il est désormais proposé d’affiner au m2 près l’impact des zones humides sur les parcelles en cause et de retenir un prix total de 109 065 € se décomposant comme suit :
* parcelle BV n°[Cadastre 1] de 458 m2 :
458 € en zone humide x 10 € = 4 580 €
* parcelle BV n°[Cadastre 2] de 178 m2 :
178 m2 en zone humide x 10 € = 1 780 €
* parcelle BW n°[Cadastre 3] de 3 003 m2 :
3 003 m2 en zone humide x 10 € = 30 030 €
*parcelle BW n°[Cadastre 4] :
– 4 263 m2 en zone humide x 15 € = 63 945 €
– 291 m2 hors zone humide x 20 € = 8 730 €
– l’indemnité de remploi s’élève en conséquence à la somme de 11 906,50 €.
– la valeur de 214,50 €/m2 et de 222 €/m2 retenue par l’indivision [U]-[Z] est contestable, l’étude immobilière reposant sur des terrains à bâtir et non sur des terrains agricoles de même nature. Par ailleurs, les termes de comparaison que l’indivision [U] revendique portent sur des biens non comparables, compte tenu du zonage en Uem (1er terme), en Umd1 (2nd terme), de la cession d’un bien bâti en zone Umc (3ème terme) et enfin de la cession d’un terrain d’agrément en zone Umc (4ème terme).

Monsieur le Commissaire de gouvernement expose, aux termes de ses conclusions en date du 24 juin 2026, que :
– les parcelles cadastrées BV n°[Cadastre 1] et n°[Cadastre 2] et BW n°[Cadastre 3] et n°[Cadastre 4] relèvent de la zone 1AUMb,
– par principe, la date de référence à retenir, déterminée par l’article L230-3 du code de l’urbanisme, est le 20 décembre 2022, date à laquelle est devenue opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public le plan local d’urbanisme ou l’approuvant, le révisant ou le modifiant et délimitant la zone dans laquelle est situé le terrain. En l’espèce, la modification du PLUm portant sur la zone où sont situées les parcelles résulte de l’approbation de la modification N°2 en date du 7 février 2025 rendue opposable le 18 février 2025. Cependant, celle-ci n’affectant ni les caractéristiques intrasèques de l’emprise foncière, ni la programmation de l’OAP du [Adresse 10], il convient de prendre en compte la date à laquelle le PLUm et la zone, dans laquelle les parcelles se trouvent, ont été le plus récemment modifiés et à laquelle les actes modificatifs ont été rendus opposables aux tiers, soit le 20 décembre 2022.

– à la date de référence, les parcelles sont situées en zone 1AUMb du PLUm de la ville de [Localité 1] adopté initialement le 5 avril 2019. La zone 1AU correspond aux espaces naturels ou aux friches urbaines destinés à être ouvertes à l’urbanisation. Elle est couverte soit par une OAP de secteur d’aménagement, soit par une OAP sectorielle avec laquelle tout projet doit être compatible. Elle comprend six secteurs dont le secteur UMb qui correspond aux quartiers de grands ensembles ou de projets urbains à la morphologie spécifique. En outre, les parcelles sont situées dans le périmètre de l’OAP du [Adresse 10]. Le site constitue une des dernières réserves d’urbanisation de la commune et est ainsi identifié en secteur d’aménagement; la zone représente un fort potentiel de développement destiné à renforcer la centralité du [Adresse 20],
– une zone humide est cartographiée sur le plan de l’OAP : les parcelles cadastrées BW n°[Cadastre 4] et BV n°[Cadastre 1] ne sont pas concernées par cette zone, au contraire des parcelles BW n°[Cadastre 3] et BV n°[Cadastre 2] qui relèvent de son périmètre. Elles seraient, sous réserve de l’expertise sollicitée par la demanderesse, concernées pour l’intégralité de leur superficie.
– sur la qualification de terrain à bâtir, elle suppose de réunir deux conditions : le caractère constructible de la parcelle au regard du PLU (critère juridique) et l’existence d’une desserte par des voies d’accès et la présence de réseaux suffisamment dimensionnés par rapport à la ZAC (critère matériel) :
* à la date de référence, les parcelles sont situées en zone 1AUMb du PLUm qui correspond à une zone constructible à court ou moyen terme, sous condition d’une opération d’aménagement d’ensemble ou de réalisation des équipements internes à la zone prévus par l’OAP sectorielle. En application de l’article 2 du règlement du PLUm, la constructibilité des parcelles de l’indivision [U] est conditionnée à la réalisation d’une opération d’ensemble ou à la réalisation des équipements internes à la zone tels que prévus par les OAP. Aux termes de l’article 2.1 du règlement de zone du PLUm, “la zone 1AU correspond aux espaces naturels ou aux friches urbaines destinés à être ouvertes à l’urbanisation. Elle est couverte soit par une OAP de secteur d’aménagement sans règlement, soit par une OAP sectorielle avec laquelle tout projet doit être compatible” ; l’article 2 précise que “lorsque les voies ouvertes au public et les réseaux d’eau, d’électricité, et le cas échéant, d’assainissement existant à la périphérie immédiate d’une zone AU ont une capacité suffisante pour desservir les constructions à implanter dans l’ensemble de cette zone et que des Orientations d’Aménagement et de Programmation et, le cas échéant, le règlement ont défini les conditions d’aménagement et d’équipement, les constructions y sont autorisées soit lors de la réalisation d’une opération d’aménagement d’ensemble, soit au fur et à mesure de la réalisation des équipements internes à la zone prévus par les Orientations d’Aménagement et de Programmation et, le cas échéant, le règlement. La zone est alors classée 1AU”. Les parcelles ne sont pas immédiatement constructibles dès lors qu’aucun équipement défini par l’OAP (voies de desserte internes, carrefours, équipements de gestion des eaux pluviales des espaces publiques) n’est à ce jour réalisé.
– sur le critère matériel relatif à la desserte par les voies et réseaux : les parcelles faisant partie d’une opération d’ensemble, la capacité et la dimension des réseaux doivent être appréciés au regard de l’ensemble de la zone. En l’espèce, les parcelles BV [Cadastre 1]-[Cadastre 7] et BW [Cadastre 3]-[Cadastre 4] sont situées en second rideau par rapport à la [Adresse 18], dans un environnement végétal, sans accès direct à la voie publique. Par ailleurs, le dimensionnement des réseaux à proximité peut être considéré comme insuffisant pour accueillir l’opération d’aménagement du [Adresse 10] puisque le réseau d’eau pluviale nécessite la création de bassins d’inflitration des eaux de voirie, le réseau de distribution électrique doit être équipé de nouveaux postes de transformation et le réseau d’eau potable requiert la création d’un nouveau maillage de canalisation.
– ces parcelles ne peuvent, par conséquent, recevoir la qualification de terrain à bâtir et doivent être évaluées en tenant compte de leur usage effectif qui est celui d’un terrain agricole en friche.

– Nantes Métropole se réfère à une évaluation du Pôle d’Evaluation Domaniale de [Localité 1] en date du 10 décembre 2024 qui retient une valeur de 20 € le m2 pour un terrain enclavé et de 30 € pour un terrain en situation privilégiée, avec de surcroit un abattement de 50% afin de prendre en considération l’impact du classement en zone humide sur les droits à construire des parcelles.
– l’indivision [U] se fonde sur les conclusions de l’office notarial SCP Derrien-Maugeais et sur quatre termes de comparaison correspondant à des aliénations enregistrées au sein du périmètre de la ZAC mais qui n’ont pas le même zonage (UEm pour le 1er terme, UMd1 pour le second, UMc pour le 3ème et le 4ème).
– il est proposé, sur la base de deux termes de comparaison représentant des parcelles de terre enclavées relevant du zonage 1AUMb, de retenir une valeur de 20 € le m2.
– il n’est pas proposé de retenir la situation privilégiée des parcelles qui, si elles bénéficient de quelques atouts, dont une proximité relative avec le centre ville de [Localité 1], le périphérique et une zone d’activités, offrent les mêmes caractérisiques que les termes de comparaison retenus au sein de la ZAC.
– il ressort du plan de valorisation foncière, édité le 21 novembre 2023, confirmé par la cartographie des zones humides issues du site SIG que les parcelles BV n°[Cadastre 2] et BW n°[Cadastre 3] seraient situées dans le périmètre d’une zone humide ; l’OAP, intégrée au PLUm, détermine les secteurs impactés par une zone humide. Cette classification peut être retenue s’agissant des deux parcelles précitées, pour la valorisation desquelles il peut être appliqué un abattement de 50 % au vu des limites des possibilités d’aménagement ;
– dès lors la valeur des emprises foncières est estimée à la somme de 131 050 €, comme suit :
*parcelle BV n°[Cadastre 1] de 458 m2 :
458 € hors zone humide x 20 € = 9 160 €
* parcelle BV n°[Cadastre 2] de 178 m2 :
178 m2 en zone humide x 10 € = 1 780 €
* parcelle BW n°[Cadastre 3] de 3 003 m2 :
3 003 m2 en zone humide x 10 € = 30 030 €
*parcelle BW n°[Cadastre 4] de 4 552 m2 :
4 552 hors zone humide x 20 € = 91 080 €
– l’indemnité de remploi s’élève à 14 205 €.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 5 octobre 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Présentation du bien à évaluer

Du transport sur les lieux, il résulte que les parcelles expropriées, cadastrées section BV n°[Cadastre 1] de 458 m2, BV n°[Cadastre 2] de 178 m2, BW n°[Cadastre 3] de 3 003 m2 et BW n°[Cadastre 4] de 4 554 m2 et situées au sein de la [Adresse 27] et au [Adresse 14], sont des parcelles supportant de la végétation en friche.

Elles ne disposent pas d’un accès immédiat à la voirie, en particulier les parcelles BV N°[Cadastre 1] et n°[Cadastre 2] et BW n° [Cadastre 3], la parcelle BW n°[Cadastre 4] bénéficiant d’un droit de passage sur une parcelle voisine cadastrée section BW n°[Cadastre 5] sise au [Adresse 15], lui permettant ainsi d’être reliée à une voie d’accès.

Sur la détermination des dates de référence

Nantes Métropole demande de retenir, au visa de l’article L230-3 du code de l’urbanisme, comme date de référence, le 20 décembre 2022 qui correspond à la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan local d’urbanisme.

Le commissaire de gouvernement retient la même date, en relevant que la dernière modification n°2 du PLUm adoptée par le Conseil métropolitain le 7 février 2025 et rendue opposable le 18 février 2025, n’affecte ni les caractéristiques intrinsèques de l’emprise foncière, ni la programmation de l’OAP du [Adresse 10]

En l’espèce, la dernière modification du PLUm de la ville de [Localité 1] portant sur la zone et qui en a affecté les caractéristiques résulte de l’approbation de la modification n°1 par le Conseil Métropolitain le 16 décembre 2022.

Les formalités de publicité rendant opposables aux tiers cette modification sont intervenues le 20 décembre 2022 qui sera, par conséquent, retenu comme date de référence.

Sur la qualification des parcelles de terrain à bâtir

A la date de référence, les parcelles section BV n°[Cadastre 1], BV n°[Cadastre 2], BW n°[Cadastre 3] et BW n°[Cadastre 4] sont classées en zone 1AUMb du PLUm de la ville de [Localité 1] adopté initialement le 5 avril 2019 et sont couvertes par une OAP sectorielle.

Aux termes de l’article 2.1 du règlement de la zone du Plum, “la zone 1AU correspond aux espaces naturels ou aux friches urbaines destinées à être ouvertes à l’urbanisation. Elle est couverte soit par une OAP de secteur d’aménagement sans règlement, soit par une OAP sectorielle avec laquelle tout projet doit être compatible”.

En application de l’article 2 du règlement, “lorsque les voies ouvertes au public et les réseaux d’eau, d’électricité, et le cas échéant, d’assainissement existant à la périphérie immédiate d’une zone AU ont une capacité suffisante pour desservir les constructions à implanter dans l’ensemble de cette zone et que des Orientations d’Aménagement et de Programmation et, le cas échéant, le règlement ont défini les conditions d’aménagement et d’équipement, les constructions y sont autorisées soit lors de la réalisation d’une opération d’aménagement d’ensemble, soit au fur et à mesure de la réalisation des équipements internes à la zone prévus par les Orientations d’Aménagement et de Programmation et, le cas échéant, le règlement. La zone est alors classée 1AU”.

En l’espèce, les parcelles cadastrées section BV n°[Cadastre 1]-[Cadastre 2] et BW n°[Cadastre 3]-[Cadastre 4], comprises dans le champ d’une OAP sectorielle, ne sont pas immédiatement constructibles dès lors qu’elles sont situées dans une zone destinée à être ouverte à l’urbanisation après mise en oeuvre de divers équipements dans le cadre de la [Adresse 1] et qu’aucun équipement défini par l’OAP (voies de desserte internes, carrefours, équipements de gestion des eaux pluviales des espaces publiques) n’est réalisé à ce jour ainsi qu’il ressort du constat fait lors du transport sur les lieux.

Par ailleurs, le critère matériel relatif à la desserte des parcelles par les voies et réseaux ne peut être apprécié, en omettant leur situation, à savoir leur inclusion au sein du périmètre de la [Adresse 1].

Or, il ressort des débats que le dimensionnement des réseaux à proximité des parcelles n’est pas suffisant pour accueillir l’opération d’aménagement du [Adresse 10] qui implique la création de bassins d’inflitration des eaux de la voirie pour le réseau d’eau pluviale, l’installation de postes de transformation pour le réseau de distribution électrique, et enfin la création d’un nouveau maillage de canalisation pour le réseau d’eau pluviale.

Ces parcelles ne peuvent, par conséquent, recevoir la qualification de terrain à bâtir au sens des dispositions de l’article L 322-3 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique et doivent être évaluées suivant leur usage effectif de terrain en friche.

Sur la qualification en terrain privilégié

L’article L321-1 du code de l’expropriation prévoit que les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

Lorsqu’un immeuble ne peut être qualifié de terrain à bâtir, il peut être tenu compte de sa situation privilégiée plus ou moins importante au vu des caractéristiques propres et spécifiques du bien et de l’environnement dans lequel il se situe. Le transport sur les lieux permet d’apprécier la situation du bien. C’est par ailleurs à la date de référence, soit le 20 décembre 2022, qu’est appréciée la situation privilégiée ou non de ce bien.

Il ressort de la procédure et de la présentation des parties que le secteur du [Adresse 10], d’une superficie d’environ 15 ha, représente une opportunité indispensable pour la réalisation des objectifs du programme local de l’habitat et constitue l’une des dernières réserves foncières de la commune de [Localité 4], 3ème commune de Nantes Métropole et 4ème commune en Loire Atlantique. La zone représente donc un fort potentiel de développement.

La Commune de [Localité 4] est accolée à la ville de [Localité 1], principale agglomération du département de Loire Atlantique et se situe à 20 minutes du centre ville où se trouve la gare Sncf qui dessert de multiples régions en France. Les parcelles sont par ailleurs à proximité immédiate du périphérique et ainsi d’un réseau dense de voies de circulation, donnant accès à un aéroport et aux différents réseaux auto routiers.

Si elles sont comprises dans une zone actuellement non constructible faute d’infrastructures suffisantes, elles sont situées à courte distance du centre de l’agglomération de [Localité 4] ainsi qu’à proximité immédiate de parcelles urbanisées dans un secteur majoritairement raccordé aux réseaux et d’une importante zone d’activité ([Adresse 28]) accessible à pied.

Il en ressort que les parcelle cadastrées section section BV n°[Cadastre 1]-[Cadastre 2] et BW n°[Cadastre 3]-[Cadastre 4] se trouvent dans une situation privilégiée, facteur de plus value, qui doit être pris en compte, à hauteur de 50 % de leur valeur.

Sur l’abattement pour zones humides

La question se pose de déterminer si les parcelles sont ou non dans une zone humide telle que définie à l’article L211-1 du code de l’environnement, à savoir une zone constituée de «terrains exploités ou non, habituellement inondés ou gorgés d’eau douce, salée ou saumâtre de façon permanente ou temporaire, ou dont la végétation, quand elle existe, est dominée par des plantes hygrophiles pendant au moins une partie de l’année. » et dont la détermination est ainsi fondée sur deux critères alternatifs que constituent les sols hydromorphes et une végétation de type hygrophile.

En l’espèce, l’indivision [U] se prévaut d’une étude fondée sur des relevés floristiques et pédologiques pratiqués en août 2011 dans le cadre de la création de la ZAC qui exclut la parcelle BW n°[Cadastre 4] du périmètre des zones humides inventoriées pour un total d’environ 1,28 ha, les trois sondages réalisés sur celle-ci établissant que ses sols ne sont pas hydromorphes. Elle souligne que cette parcelle ne comprend pas d’habitats humides, ni même potentiellement humides et que plus encore elle n’est pas identifiée sur le plan du SIG qui fonde l’argumentaire de Nantes Métropole, lequel n’a de surcroît communiqué qu’un simple extrait par l’insertion d’un plan des conclusions du bureau d’études SCE.

Le Commissaire de Gouvernement fait valoir qu’il ressort du plan de valorisation foncière édité le 21 novembre 2023, confirmé par la cartographie des zones humides issues du site SIG que les parcelles BV n°[Cadastre 2] et BW n°[Cadastre 3] seraient situées dans un périmètre de zone humide ; que par ailleurs, la classification peut être retenue pour ces deux parcelles aux termes de l’OAP intégrée au PLUm, qui détermine les secteurs impactés par une zone humide.

En considération des contraintes environnementales qui influent nécessairement sur les aménagements à venir et par suite sur la valeur foncière desdits terrains, il sera dès lors et sans qu’il y ait nécessité d’ordonner une expertise, d’appliquer un abattement sur la valeur des parcelles cadastrées BV n°[Cadastre 2] et BW n°[Cadastre 3] à hauteur de 50%, et ce, indépendemment du recours mené par l’indivision [U] devant le Tribunal Administratif, ce dernier étant dépourvu d’effet suspensif sur la mesure attaquée.

Concernant les parcelles cadastrées section BV n°[Cadastre 1] et BW n°[Cadastre 4], Nantes Métropole produit un diagnostic intitulé « étude d’impact valant étude d’incidences « loi sur l’eau » et évaluation des incidences Natura 2000 » réalisé en 2023 par le bureau d’études SCE qui a, après avoir procédé sur le site à cent treize sondages pédologiques et à une analyse suivant le critère floristique, recensé quatre zones humides pour un total d’environ 4,682 ha, intégrant les zones humides déterminées en 2011.

Cependant, il resssort des débats et du mémoire en défense de Nantes Métropole que si les sondages menés confirment la cartographie des zones humides issues du site SIG, cette carte ne fait pas apparaître les parcelles en cause comme étant en zone humide mais catégorise celles-ci en milieux potentiellement humides, ce qui, même avec une probabilité assez forte, demeure une hypothèse non établie de manière certaine.

La demande d’autorisation environnementale au titre de la loi sur l’eau est par ailleurs en cours d’instruction auprès des services de l’Etat et devrait faire l’objet d’une enquête publique à partir du mois de septembre 2026.

Aussi, Nantes Métropole ne démontre pas, à ce stade, que les opérations de construction sur les parcelles de l’indivision [U], cadastrées parcelles BV n°[Cadastre 1] et BW n°[Cadastre 4] lui imposeront des mesures de compensation environnementales du fait d’une implantation certaine en zone humide.

La preuve de la nécessité de procéder à un abattement pour zone humide n’étant pas rapportée, ce dernier ne sera par conséquent pas appliqué pour lesdites parcelles.

Sur le montant de l’indemnité principale

Ont été citées comme termes de référence par les consorts [U]-[Z] :
– une estimation réalisée en 2020 par un expert immobilier, à savoir un office notarial, qui propose de retenir une valeur médiane de 207 €/m2 qui ne saurait être retenue à elle-seule puisqu’elle concerne des terrains à bâtir,
– les acquisitions amiables suivantes pour une valeur moyenne de 128,80 €/m2 :
* vente du 25/10/2023 des parcelles cadastrées section BX n°[Cadastre 8] et BX n°[Cadastre 9] d’une superficie de 404 m2 de terrain à bâtir au prix de 300 000 €, soit 742 € le m2, laquelle doit être écartée s’agissant précisément d’un terrain à bâtir,
* vente du 23/02/2022 d’un terrain à bâtir de 563 m2 au prix de 235 000€, soit 417,40 € qui ne peut être retenue, pour le même motif,

* vente du 27/06/2024 des parcelles cadastrées section BV n° [Cadastre 10], [Cadastre 11] et [Cadastre 12] d’une superficie de 2 713 m2, situées [Adresse 23] au prix de 526 621 €, soit de 194,11 € le m², laquelle ne peut être retenue eu égard au zonage UMc,
* vente du 14/10/2024 des parcelles cadastrées section BV n° [Cadastre 13] et [Cadastre 14] d’une superficie de 4 050 m2, situées [Adresse 24] au prix de 378 675 €, soit 93,50 € le m², laquelle doit également être écartée au vu du zonage Umc.

L’autorité expropriante se fonde sur une estimation de la Direction immobilière de l’Etat en date du 10 décembre 2024, qui retient pour les parcelles classées en zone 1AUMb une valeur moyenne de 30€ le m2 pour un terrain non enclavé.

Monsieur le Commissaire du Gouvernement cite deux termes de comparaison portant sur la cession de parcelles enclavées situées en zone 1AUMb, permettant de retenir un prix de 20 €/m2 à savoir :
* vente du 24/07/2019 d’une parcelle de terrain cadastrée section BW n° [Cadastre 15] sise [Adresse 16] de 345 m² au prix de 5 175 €, soit 15 € le m²,
* vente du 31/01/2022 d’une parcelle de terrain destinée à la voirie, cadastrée section BX n° [Cadastre 16] sise [Adresse 10] de 455 m² au prix de 9 100 €, soit 20 € le m²,

Les termes de comparaison, cités par le commissaire du gouvernement, sont pertinents du fait qu’ils sont dans le même zonage et portent sur des cessions de parcelles de terre enclavées, dans le secteur du [Adresse 10] et soumis au même zonage, ce qui justifie de retenir une valeur de 20 € le m2 pour les parcelles cadastrées section BV [Cadastre 1]-[Cadastre 2] et BW [Cadastre 3] et de 30 € le m2 pour la parcelle BW n° [Cadastre 4] qui bénéficie d’un droit de passage.

En considération de la qualification de terrains privilégiés, et après application de l’abattement en zone humide sur les parcelles BV n°[Cadastre 2] et BW n°[Cadastre 3], l’indemnité principale ressort à 266 385,00  € se décomposant comme suit :
Parcelles enclavées :
* parcelle BV n°[Cadastre 1], hors zone humide : 458 m2 x 30 € = 13 740 €
* parcelle BV n°[Cadastre 2] de 178 m2 en zone humide : 178 m2 x 15 € = 2 670 €
* parcelle BW n°[Cadastre 3] de 3 003 m2 en zone humide : 3 003 x 15 € = 45 045 €
Parcelle non enclavée :
* parcelle BW n°[Cadastre 4] de 4 554 m2, hors zone humide : 4 554 x 45 € = 204 930 €

Sur l’indemnité de remploi

L’indemnité de remploi, destinée à couvrir les frais qui seraient exposés par les expropriés pour acquérir un bien similaire sera fixée selon les taux habituellement appliqués en la matière, soit 20 % sur la partie inférieure ou égale à 5 000 €, 15 % entre 5 001 et 15 000 € et 10 % au delà, soit :
20 % x 5 000,00 = 1 000,00 €.
15 % x 15 000,00 = 2 250,00 €
10 % x 246 385,00 = 24 638,50 €
ce qui représente une indemnité de remploi totale de 27 888,50 €.

Sur les frais

En application des dispositions de l’article L 312-1 du code de l’expropriation, Nantes Métropole supportera les dépens.

Il est équitable de fixer à 2 500 € l’indemnité pour frais d’instance non compris dans les dépens que Nantes Métropole devra payer à Madame [S] [U]-[Z], Madame [A] [U]-[Z], Monsieur [C] [U]-[Z] et Madame [D] [U]-[Z] en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

STATUANT par décision mise à disposition, par jugement contradictoire et en premier ressort ;

DEBOUTE Madame [S] [U]-[Z], Madame [A] [U]-[W], Monsieur [J] [U], Monsieur [L] [U] et Monsieur [T] [U] de leur demande d’expertise aux fins de détermination des zones humides.

ANNEXE à la présente décision le procès-verbal du transport judiciaire des lieux expropriés du 7 juillet 2026,

FIXE l’indemnité de dépossession des parcelles sises à [Localité 4] cadastrées section BV n°[Cadastre 1], BV n°[Cadastre 2], BW n°[Cadastre 3] et BW n°[Cadastre 4] revenant à Madame [S] [U]-[Z], Madame [A] [U]-[W], Monsieur [J] [U], Monsieur [L] [U] et Monsieur [T] [U] à la somme totale de 294 273,50 € ainsi qu’il suit:

– indemnité principale : 266 385,00 €
– indemité de remploi : 27 888,50 €.

CONDAMNE Nantes Métropole à payer à Madame [S] [U]-[Z], Madame [A] [U]-[W], Monsieur [J] [U], Monsieur [L] [U] et Monsieur [T] [U] la somme de 2 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNE Nantes Métropole aux dépens.

Le Greffier, Le juge de l’expropriation,

Sandrine GASNIER Géraldine GREMILLET