Responsabilité du bailleur et du syndicat de copropriété : expertise judiciaire nécessaire sur l’origine d’infiltrations en balcon

La responsabilité du bailleur envers le locataire repose sur les articles 6 de la loi du 6 juillet 1989 et 1719 du Code civil, ainsi que sur l’obligation de délivrance conforme applicable pendant toute la durée du bail. La présence de désordres mentionnée à l’état des lieux d’entrée ne fait donc pas disparaître l’obligation de maintenir le logement conforme et d’assurer une jouissance paisible.

Le syndicat de copropriété relève du dernier alinéa de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 lorsque les dommages trouvent leur origine dans les parties communes. Cette responsabilité suppose toutefois que la personne lésée établisse l’origine commune du dommage. En l’absence de preuve suffisamment certaine, notamment au regard d’un rapport d’expertise amiable ne permettant pas d’exclure une cause privative ou un défaut d’entretien imputable au locataire, une expertise judiciaire est nécessaire.

La cour ordonne donc une mesure d’instruction destinée à déterminer les causes des infiltrations, leur origine privative ou commune, les réparations nécessaires et les responsabilités encourues. Elle maintient l’indemnité correspondant au préjudice de jouissance passé, mais suspend la réduction mensuelle accordée pour le préjudice futur à compter de la signification de l’arrêt, dans l’attente de la détermination des responsabilités. Les autres demandes indemnitaires sont réservées.

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La cour constate que l’origine des infiltrations affectant le logement reste indéterminée, pouvant relever des parties communes, privatives ou d’un défaut d’entretien. Elle ordonne une expertise judiciaire, maintient l’indemnité accordée au titre du préjudice passé et suspend le versement de la somme mensuelle destinée à réparer le préjudice futur à compter de la signification de l’arrêt.

Une bailleresse a donné à bail un appartement situé au cinquième étage d’un immeuble soumis au statut de la copropriété. La locataire a signalé des désordres affectant la sous-face du balcon, provenant selon elle du balcon supérieur, ainsi que des infiltrations et traces d’humidité dans le logement.

La locataire a assigné la bailleresse et le syndicat des copropriétaires afin d’obtenir la réalisation de travaux et l’indemnisation de son trouble de jouissance. Le premier juge a retenu une condamnation solidaire, ordonné des travaux d’étanchéité et accordé une indemnité passée ainsi qu’une somme mensuelle pour le préjudice futur.

La bailleresse a interjeté appel. La cour constate que l’origine des infiltrations demeure incertaine : les parties communes, les parties privatives ou un défaut d’entretien peuvent être concernés. Elle ordonne une expertise judiciaire, maintient l’indemnité passée et suspend la somme mensuelle future à compter de la signification de l’arrêt.

• Établir l’existence de désordres affectant le logement loué.
• Déterminer précisément l’origine des infiltrations et leur rattachement aux parties communes ou privatives.
• Vérifier la persistance de l’obligation de délivrance conforme du bailleur.
• Apporter la preuve d’un dommage imputable aux parties communes pour engager le syndicat.
• Évaluer les conséquences dommageables actuelles et prévisibles.
• Chiffrer les réparations nécessaires et identifier les responsabilités encourues.

• État des lieux d’entrée mentionnant les désordres affectant le balcon.
• Rapport d’expertise amiable établi à l’initiative de l’assureur de la bailleresse.
• Pièces de procédure relatives aux détériorations des murs et infiltrations.
• Constatations à réaliser par l’expert judiciaire dans le logement et les lieux utiles.

La bailleresse reste tenue de son obligation de délivrance conforme, tandis que la responsabilité du syndicat demeure indéterminée jusqu’au dépôt de l’expertise. La locataire conserve l’indemnité de jouissance passée, mais la réduction mensuelle future cesse après signification de l’arrêt, sous réserve d’une éventuelle indemnisation ultérieure.

• Le syndicat doit consigner 3 500 euros dans le délai d’un mois.
• Les parties doivent remettre à l’expert les documents utiles.
• L’expertise doit déterminer l’origine commune ou privative des infiltrations.
• La réduction mensuelle de 150 euros cesse après signification.
• Les demandes indemnitaires restantes sont examinées après l’expertise.

À faire

• Consigner la provision d’expertise dans le délai d’un mois.
• Transmettre à l’expert tous les documents techniques et contractuels.
• Organiser l’accès au logement et aux balcons concernés.
• Faire constater précisément les infiltrations et leurs conséquences.
• Examiner le pré-rapport et formuler des observations circonstanciées.

À éviter

• Affirmer l’origine commune sans preuve technique suffisante.
• Imputer les désordres au locataire sans analyse contradictoire.
• Maintenir la réduction mensuelle après signification de l’arrêt.
• Réaliser des travaux empêchant l’analyse des causes.
• Négliger les délais et convocations fixés par l’expert.

La responsabilité du bailleur pendant l’exécution du bail

La responsabilité du bailleur résulte des articles 6 de la loi du 6 juillet 1989 et 1719 du Code civil, ainsi que du décret du 2 janvier 2001 relatif au logement décent. L’obligation de délivrance conforme et de jouissance paisible se poursuit pendant toute la durée du bail, même si les désordres figuraient déjà dans l’état des lieux d’entrée.

La preuve de l’origine commune des désordres

L’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 impose d’établir que les dommages trouvent leur origine dans les parties communes. La cour estime que le rapport d’expertise amiable ne permet pas d’exclure une cause privative ou un défaut d’entretien imputable au locataire. La responsabilité du syndicat ne peut donc être retenue avec certitude à ce stade.

La nécessité d’une expertise judiciaire

L’incertitude sur la cause des infiltrations justifie une mesure d’instruction avant dire droit. L’expert devra déterminer les désordres, leurs causes, leur origine commune ou privative, le coût des réparations et les responsabilités. L’indemnité passée est maintenue, tandis que la réduction mensuelle future cesse après signification de l’arrêt, jusqu’à une éventuelle décision au fond.

Article 450 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article 1719 du Code civil, Article 6 de la loi du 6 juillet 1989, Article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, Article 14 de la loi du 10 juillet 1965