République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 8 SECTION 4

ARRÊT DU 08/10/2026

****

Minute Électronique

N° RG 24/04483 – N° Portalis DBVT-V-B7I-VY2T

Jugement rendu le 26 Juillet 2024 par le Tribunal de proximité de Maubeuge

APPELANT

Monsieur [O] [S]

né le 17 Septembre 1986 à [Localité 1]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 2]

représenté par Me Eric Laforce, avocat au barreau de Douai, avocat constitué

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-59178/24/007587 du 04/11/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 3])

INTIMÉE

SCI Oror venant aux droits de la SCI [M], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par Me Virginie Levasseur, avocat au barreau de Douai, avocat constitué, assistée de Me François Illouz, avocat au barreau de Paris, avocat plaidant

DÉBATS à l’audience publique du 02 juin 2026 tenue par Isabelle Facon magistrat chargé d’instruire le dossier qui, a entendu seul(e) les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe

GREFFIER LORS DES DÉBATS :Fabienne Dufossé

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Cécile Mamelin, président de chambre

Isabelle Facon, conseiller

Thomas Bigot, conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 08 octobre 2026 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Cécile Mamelin, président et Fabienne Dufossé, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 15 mai 2026

****

Par acte sous seing privé du 26 juillet 2018, la SCI [M] a donné à bail à M. [O] [S] un local à usage d’habitation situé [Adresse 3], appartement n°2 à Maubeuge (59600), moyennant un loyer mensuel de 370 euros, une provision pour charges de 30 euros et le versement d’un dépôt de garantie équivalent à un mois de loyer.

Le 25 janvier 2021, un congé pour motif légitime et sérieux, pour manquements répétés du locataire à l’obligation d’user paisiblement des lieux loués, a été notifié à M. [S] pour un départ prévu au 25 juillet 2021.

Des loyers étant demeurés impayés, le 26 avril 2021, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré en conséquence à M. [S], aux fins d’obtenir paiement de la somme de 4 210 euros en principal

Par acte du 23 juin 2021, le conciliateur de justice a constaté l’échec de la conciliation entre les parties, s’agissant de la jouissance paisible des lieux en raison de la présence de nombreux animaux du fait du locataire.

Au terme du délai du congé, M. [S] s’est maintenu dans les lieux loués.

Se plaignant de l’indécence du logement, par acte d’huissier du 9 octobre 2021, M. [S] a fait assigner la SCI [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Maubeuge en vue d’obtenir la condamnation de la SCI [M] au paiement des sommes suivants :

4 000 euros de dommages et intérêts au titre de son préjudice de jouissance ;

1 500 euros de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral.

Parallèlement, par acte d’huissier du 25 novembre 2021, dénoncé par voie électronique le 9 décembre 2021 au représentant de l’Etat, la SCI [M] a fait assigner M. [S] aux fins d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

le constat de la résolution de plein droit du contrat de bail par effet de la clause résolutoire, et subsidiairement le prononcé de la résiliation judiciaire du bail pour non-respect de son obligation contractuelle,

l’expulsion de M. [S] ainsi que tout occupant de son chef du logement situé dans l’appartement n°2 au [Adresse 4] à [Localité 5], si besoin avec le concours de la force publique,

la condamnation de M. [S] au paiement de la somme de 6 459,19 euros au titre des arriérés de loyers et de l’indemnité d’occupation selon décompte arrêté au 5 septembre 2021, terme du mois de septembre inclus,

la condamnation de M. [S] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égal au montant du loyer initial augmenté des provisions sur charges à compter du mois d’octobre 2021 et jusqu’à la libération des lieux,

la condamnation M. [S] au paiement d’une somme de 300 euros à titre de dommages-intérêts sur le fondement de la résistance abusive en application de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil,

la condamnation de M. [S] au paiement de la somme de 600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Par acte du 1er juillet 2022, la SCI [M] a cédé à la SCI Oror l’immeuble sis [Adresse 5] / [Adresse 4] à Maubeuge.

Par jugement avant dire droit du 14 avril 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Maubeuge a, sous le bénéfice de l’exécution provisoire

ordonné la jonction de la procédure RG n°21/334 vers la procédure RG n°21/293

ordonné une expertise des lieux loués situé au [Adresse 4] à [Localité 6] et notamment le studio n°2

désigné Monsieur [N] [C], demeurant [Adresse 6] [Localité 7] avec pour mission de :

prendre connaissance du dossier et des pièces des parties ;

convoquer les parties à toute réunion d’expertise qu’il organisera ;

se rendre sur les lieux du logement litigieux situé au [Adresse 4] à [Localité 6] ;

procéder à l’examen de l’immeuble donné à bail ;

relever et décrire tous les désordres affectant cet immeuble, ainsi que leur cause et leur imputabilité à chacune des parties, bailleur ou preneur;

décrire les travaux à entreprendre pour remédier à ces désordres et en chiffrer le coût;

décrire tous les travaux nécessaires pour rendre le logement décent au regard de la loi applicable et de ses décrets d’application,

décrire dans une note, le cas échéant, les travaux urgents â réaliser et d’en chiffrer le coût ;

donner son avis sur le préjudice de jouissance subi par le locataire et sur le montant de l’indemnisation du préjudice ;

tout dresser rapport dans un délai de 4 mois après avoir rédigé un pré- rapport qui aura été soumis aux observations et dire des parties ;

ordonné la consignation de la somme de 720 euros à charge pour M. [S] dans un délai d’un mois à compter de la notification du présent jugement, et qu’à défaut de consignation, le juge en tirera toute conséquence de fait et de droit ;

ordonné le renvoi de l’affaire à l’audience de ce tribunal du 6 octobre 2023 à 14h00,

débouté M. [S] de sa demande de suspension des paiements et de la consignation des loyers ;

réservé les autres demandes des parties, y compris les dépens.

Par ordonnance du 2 mai 2023, le juge des contentieux de la protection, statuant en qualité de juge de l’expertise, a dispensé M [S] de consignation, au motif qu’il bénéficie de l’aide juridictionnelle totale.

Le 29 septembre 2023, l’expert a déposé son rapport d’expertise.

Suivant jugement du 26 juillet 2024, le juge des contentieux de la protection a :

Déclaré l’intervention volontaire de la SCI Oror recevable ;

Déclaré les demandes de la SCI [M] irrecevables ;

Constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 27 juin 2021 et que le contrat de bail est résilié à cette date ;

Ordonné qu’à défaut par M. [S] d’avoir libéré les lieux situés [Adresse 3] à [Localité 5], au plus tard deux mois après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique, et au transport des meubles laissés dans les lieux à ses frais dans tel garde-meuble désigné par l’expulsé ou à défaut par le bailleur ;

Condamné M. [S] à payer à la SCI Oror en deniers ou quittances une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, à compter du 27 juin 2021, et jusqu’à la libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clefs.

Et d’ores et déjà,

Condamné M. [S] à payer en deniers ou quittances à la SCI Oror la somme de 7 612,94 euros, représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 26 janvier 2024, terme du mois de janvier 2024 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

Dit que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal au représentant de l’Etat du département du Nord en application de l’article R 412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Débouté la SCI Oror de sa demande à. être autorisée à faire constater et estimer les réparations locatives par huissier ou commissaire de justice ;

Condamné M. [S] à payer à la SCI Oror la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

Débouté M. [S] de sa demande en paiement à titre de dommages et intérêts

Condamné M. [S] à payer à la SCI Oror la somme de 1 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelé que l’exécution provisoire es de droit.

M. [S] a interjeté appel de cette décision par déclaration du 19 septembre 2024, dans des conditions de forme et de délais qui ne sont pas critiquées, déclaration d’appel critiquant chacune des dispositions de la décision entreprise, sauf en qu’elle a :

Déclaré les demandes de la SCI [M] irrecevables.

La SCI Oror, venant aux droits de la SCI [M], a constitué avocat le 15 octobre 2024.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 19 décembre 2024, M. [S] demande à la cour de :

Dire et juger le concluant recevable et bien-fondé en son appel,

Y faisant droit,

Infirmer le jugement frappé d’appel en ce qu’il a :

Déclaré l’intervention volontaire de la SCI Oror recevable ;

Déclaré les demandes de la SCI [M] irrecevables ;

Constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 27 juin 2021 et que le contrat de bail est résilié à cette date ;

Ordonné qu’à défaut par M. [S] d’avoir libéré les lieux situés [Adresse 3] à [Localité 5], au plus tard deux mois après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique, et au transport des meubles laissés dans les lieux à ses frais dans tel garde-meuble désigné par l’expulsé ou à défaut par le bailleur ;

Condamné M. [S] à payer à la SCI Oror en deniers ou quittances une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, à compter du 27juin 2021, et jusqu’à la libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clefs.

Et d’ores et déjà,

Condamné M. [S] à payer en deniers ou quittances à la SCI Oror la somme de 7 612,94 euros, représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 26 janvier 2024, terme du mois de janvier 2024 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

Dit que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal au représentant de l’Etat du département du Nord en application de l’article R 4 12-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Débouté la SCI Oror de sa demande à. être autorisée à faire constater et estimer les réparations locatives par huissier ou commissaire de justiçe ;

Condamné M. [S] à payer à la SCI Oror la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

Débouté M. [S] de sa demande en paiement à titre de dommages et intérêts

Condamné M. [S] à payer à la SCI Oror la somme de 1 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelé que l’exécution provisoire es de droit.

Statuant à nouveau ;

A titre principal,

Débouter la SCI Oror, de toutes ses demandes, fins et conclusions,

Condamné à la SCI Oror à payer au concluant les sommes suivantes :

4 000 euros de dommages et intérêts au titre de son préjudice de jouissance

1 500 euros de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral

Subsidiairement, et si la cour devait faire droit aux demandes de la SCI Oror,

Condamner la SCI Oror à payer au concluant la somme de 7 612,80 14 euros, représentant le montant des loyers jusqu’en janvier 2024,

A titre infiniment subsidiaire,

Accorder au concluant les plus larges délais pour apurer sa dette, en lui octroyant un délai de 36 mois au titre de l’article 27 de la loi du 27 mars 2014, ou à défaut un délai de 24 mois au titre de l’article 1343-5 du code civil,

En toute hypothèse,

Débouter la SCI Oror de sa demande de dommages et intérêts et d’article 700 du code de procédure civile,

Condamner la SCI Oror aux dépens d’instance et d’appel.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 18 mars 2025, la SCI Oror demande à la cour de :

Confirmer le jugement rendu par le tribunal de proximité du 26 juillet 2024 en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau,

Débouter M. [S] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

Condamner M. [S] à payer en denier ou en quittances à la SCI Oror la somme de 13 212,94 euros représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 10 mars 2025, terme du mois de mars 2025 inclus, assortie des intérêts à taux légal à compter de la signification du jugement du 26 juillet 2024 ;

A titre subsidiaire,

Juger que M. [S] a gravement manqué à ses obligations légales et contractuelles ;

Prononcer la résiliation judiciaire du bail en date du 26 juillet 2018 aux torts et griefs de M. [S] ;

Accorder à M. [S] la faculté d’apurer sa dette au plus tard le 10 de chaque mois suivant la signification du présent arrêt en 12 mensualités équivalentes correspondant au solde de la somme due, sauf nouvel accord des parties sur le maintien de cet échéancier ;

Juger que le défaut de paiement d’un seul règlement à l’échéance prescrite entrainer la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendra immédiatement exigible ;

En tout état de cause,

Condamner M. [S] à payer à la SCI Oror la somme de 3 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamner M. [S] aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer et la dénonciation du présent acte à la préfecture.

Il est renvoyé aux conclusions pour un exposé détaillé des demandes et des moyens en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS

Sur la recevabilité de l’intervention volontaire de la SCI OROR

Aux termes de l’article 954 du code de procédure civile, les conclusions d’appel contiennent, en en-tête, les indications prévues à l’article 961. Elles doivent formuler expressément les prétentions des parties et les moyens de fait et de droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation. Un bordereau récapitulatif des pièces est annexé.

Les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, l’énoncé des chefs de jugement critiqués, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu’un dispositif récapitulant les prétentions. Si, dans la discussion, des moyens nouveaux par rapport aux précédentes écritures sont invoqués au soutien des prétentions, ils sont présentés de manière formellement distincte.

La cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Les parties doivent reprendre, dans leurs dernières écritures, les prétentions et moyens précédemment présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et la cour ne statue que sur les dernières conclusions déposées.

La partie qui conclut à l’infirmation du jugement doit expressément énoncer les moyens qu’elle invoque sans pouvoir procéder par voie de référence à ses conclusions de première instance.

La partie qui ne conclut pas ou qui, sans énoncer de nouveaux moyens, demande la confirmation du jugement est réputée s’en approprier les motifs.

Il résulte des conclusions de M [S] qu’il ne développe aucun moyen relatif à l’intervention volontaire de la SCI OROR.

Par une motivation précise et suffisamment circonstanciée que la cour adopte, le premier juge a exactement jugé que l’intervention de la SCI OROR, venant aux droits de la SCI [M] après acquisition de l’immeuble, était recevable.

Le jugement sera confirmé, par adoption de motifs.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire contractuelle

Le premier juge a fait une exacte appréciation de la recevabilité de l’action en résiliation du bail, par une motivation précise et circonstanciée fondée sur les pièces produites par le bailleur, que la cour adopte.

C’est encore par une motivation précise et suffisamment circonstanciée que la cour adopte que le premier juge a constaté que les effets de la clause résolutoire mise en oeuvre par le commandement de payer délivré à M [O] [S] le 26 avril 2021 pour défaut de paiement du loyer sont acquis depuis le 27 juin 2021.

Sur l’indécence du logement et ses conséquences quant à la résiliation du bail

Aux termes de l’article 1104 du code civil, les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Aux termes de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant.

En application des dispositions de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à M [S] de démontrer que des contraventions aux règles de décence du logement loué le rendent impropres à l’usage d’habitation principale.

En l’espèce, M [S] ne produit aucune pièce tendant à démontrer ce qu’il allègue.

En revanche, le bailleur produit l’état des lieux d’entrée du 26 juillet 2018 qui décrit un logement en bon état, avec des peintures neuves dans l’ensemble et un état fonctionnel des équipements, corroborés par des factures de travaux, de sorte que M [S] ne démontre pas que le logement délivré par le bailleur pour la location à usage d’habitation n’était pas conforme aux règles de décence.

Le bailleur produit encore de nombreuses pièces, attestations de voisins, procès-verbal de tentative de conciliation, attestation et factures d’entreprise de rénovations, établissant que M [S] a procédé à un élevage de rongeurs dans son studio, qui a provoqué une infestation de puces dans les parties communes et les autres logements de l’immeuble, et qu’il a procédé à des dégradations en vue de branchements non conformes sur les installations des appartements voisins. En outre, le gérant de la SCI [M] a procédé à un constat amiable de dégât des eaux relatif à l’appartement loué par M [S], le 19 décembre 2019.

Le bailleur produit un courrier de la Caisse d’allocations familiales du 26 juin 2021 prolongeant la mesure de conservation de l’allocation logement du 1er janvier 2020, au motif d’un constat de non décence, ainsi que deux autres courriers prolongeant la mesure jusqu’au 30 juin 2022.

Sans autre élément constatant l’état du logement, les décisions de la Caisse d’allocations familiales de suspendre le versement de l’allocation logement au motif de l’indécence ne constituent qu’un commencement de preuve.

Le bailleur produit encore un rapport d’expertise judiciaire ordonnée par le juge des contentieux de la protection le 14 avril 2023, à la demande de M [S], constatant qu’il n’a pas été possible de réaliser la mesure d’instruction judiciaire en raison du refus, à deux reprises, de M [S] de permettre l’accès à son logement pour mener les opérations d’expertise.

Le bailleur verse ensuite au débat un autre procès-verbal du 14 novembre 2023 du conciliateur de justice de la maison de justice et du droit de [Localité 6] saisi par M [S] en raison d’un manque d’eau chaude depuis 2021 et du refus du bailleur de faire les travaux dans un logement indécent/insalubre. Le conciliateur a constaté que le propriétaire acceptait de faire les travaux mais que M [S] refusait, arguant avoir perdu confiance.

Le bailleur produit les pièces justificatives de ce qu’il a confié la mise en oeuvre des travaux de l’immeuble à la société Qomia Conseils, laquelle a tenté de nombreuses vaines démarches en ce sens dans l’appartement occupé par M [S], dont le dernier refus a été constaté par acte de commissaire de justice le 7 novembre 2024.

Il produit, enfin, deux arrêtés préfectoraux du même jour, le 6 juin 2024, ordonnant à M [S] de procéder à l’enlèvement des détritus et objets encombrant le logement et de le désinfecter et à la SCI OROR de procéder aux travaux de remédiation du danger ponctuel et imminent du logement touchant à l’absence d’eau chaude, de chauffage et de fils volant, une fois que le logement serait désencombré par son occupant.

Au final, il résulte de l’ensemble de ces éléments que, d’une part, le logement présente manifestement les caractéristiques d’un logement indécent, bien qu’ayant été délivré dans un état qui doit être qualifié de décent et que, d’autre part, les dégradations ayant participé à cet état actuel d’indécence et l’impossibilité de procéder aux travaux de remise en état sont le fait de M [S], auquel s’applique tout autant l’obligation d’exécuter de bonne foi le contrat de location.

En outre, M [S] ne démontrant pas que le logement loué est impropre à l’usage d’habitation, la SCI OROR peut se prévaloir de la mise en oeuvre de la clause résolutoire contractuelle qui a produit ses effets pour non paiement du loyer depuis le 27 juin 2021.

Le jugement qui a constaté l’acquisition de la clause résolutoire et a prononcé, de façon subséquente, l’expulsion de M [S] sera confirmé, sans qu’il y ait lieu d’examiner les différents moyens soutenus par le bailleur tendant au prononcé de la résiliation judiciaire du bail.

En outre, par des motifs exacts et circonstanciés, le premier juge a condamné M [S] à payer une indemnité d’occupation équivalente au loyer et charges qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié. Le jugement sera confirmé sur ce point.

Sur la demande de réparation au titre d’un préjudice moral et d’un préjudice de jouissance résultant de l’indécence du logement

M [S] demande en cause d’appel que la réparation des deux chefs de préjudice soit évaluée à hauteur de la somme réclamée au titre des loyers, soit 7612,94 euros.

Pour autant, la responsabilité de M [S] dans la dégradation de l’état du logement et son refus de permettre à son bailleur de procéder aux réparations relevant de sa responsabilité pour assurer au locataire la jouissance paisible des lieux constitue une cause d’exonération de la responsabilité du bailleur, de sorte que la faute contractuelle du bailleur ayant causé l’indécence du logement n’est pas démontrée en l’espèce.

Il en résulte que M [S] échoue à démontrer la responsabilité de son bailleur quand aux deux chefs de préjudice allégués, s’agissant d’un préjudice moral et d’un préjudice de jouissance.

Le jugement sera confirmé, en ce qu’il a débouté M [S] de sa demande de dommages et intérêts.

Sur la dette locative

Aux termes des dispositions de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

Le bailleur produit un décompte locatif arrêté au 10 mars 2025 et actualise le montant de la créance locative réclamée à la somme de 13 212,94 euros.

En application des dispositions de l’article 1353 du code civil, il incombe au locataire de prouver qu’il s’est libéré de son obligation au paiement de la dette.

M [S] ne fait valoir aucun règlement de loyer, charges ou indemnités d’occupation.

Il résulte des décomptes produits par le bailleur que le premier juge a fait une exacte appréciation de la somme que M [S] restait devoir au jour de l’audience de première instance, soit la somme de 7612,94 euros.

Il résulte encore du décompte actualisé au 5 mars 2025 que la dette locative de M [S] s’élevait à la somme de 13.212,94 euros, terme du mois de mars 2025 inclus, somme au paiement de laquelle il sera condamné à hauteur d’appel, avec intérêts au taux légal, compte-tenu de la demande, à compter de la signification du jugement du 26 juillet 2024 sur la somme de 7612,94 euros.

Le jugement sera confirmé en son principe sur ce point mais infirmé sur le montant de la dette locative au paiement de laquelle M [S] sera dorénavant condamné.

Sur la demande de délais de paiement

Aux termes de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au contrat de bail déféré, le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi.

Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus ; ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

M [S] ne fait pas état du bénéfice d’une procédure de surendettement et demande des délais de paiement sur 36 mois sans former une proposition spécifique de plan de rééchelonnement de la dette.

Il produit au soutien de sa demande la déclaration auprès des services fiscaux qu’il était sans revenus en 2023 et une attestation de la caisse d’allocations familiales établissant qu’il perçoit une allocation adulte handicapé avec une retenue à la source.

Au regard de ses ressources, le montant de la dette au paiement de laquelle M [S] a été condamné ne peut être soldé en 36 mensualités équivalentes, ce qui s’ajoute au fait que depuis la condamnation de première instance, ce dernier n’a réglé aucune mensualité des indemnités d’occupation.

Par conséquent, il ne justifie pas être en situation de régler sa dette locative, sa demande de délais de paiement sera rejetée sur le fondement de la loi du 6 juillet 1989.

Sa situation ne permet pas plus de lui accorder un rééchelonnement du paiement de la dette sur 24 mois, dans les conditions du droit commun de l’article 1343-5 du code civil.

Il sera ajouté au jugement.

Sur la demande de dommages et intérêts formée par la SCI OROR

La SCI OROR soutient que le comportement de M [S] qui ne paie pas son loyer, qui a refusé de participer à toutes les démarches pour la remise en état de son logement, qui a par son comportement fait partir les autres locataires, au point que les autres logements ne sont plus louables, qui a, par une activité commerciale d’élevage de rongeurs sans autorisation préalable, nuit à l’intégrité du logement et des autres locataires, en raison des déjections dans les parties communes et de prolifération de puces lui a causé un préjudice financier important.

Il convient d’adopter l’analyse que le premier juge a fait des attestations des voisins pour caractériser le préjudice de retard de location de l’immeuble entier en raison du comportement de M [S], auquel il convient d’ajouter son obstruction à permettre la remise en état de son logement.

Ce préjudice sera réparé, de manière adéquate, par l’octroi de la somme de 2000 euros, à titre de dommages et intérêts. Le jugement sera confirmé sur ce point.

Sur les frais du procès

Le jugement entrepris sera confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et à la condamnation de M [S] au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le sens du présent arrêt conduit à condamner M [S] aux dépens d’appel et à le condamner à payer à la SCI OROR la somme de 1 000 euros d’indemnité de procédure en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés pour sa défense en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Confirme le jugement entrepris, exception faite de la condamnation de M [O] [S] à payer en deniers ou quittances à la SCI Oror la somme de 7 612,94 euros, représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 26 janvier 2024, terme du mois de janvier 2024 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

L’infirme sur ce seul point aux fins d’actualisation de la dette locative,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne M [O] [S] à payer à la SCI OROR, venant aux droits de la SCI [M], la somme de 13.212,94 euros, terme du mois de mars 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement du 26 juillet 2024 sur la somme de 7612,94 euros,

Déboute M [O] [S] de sa demande de délais de paiement,

Condamne M [O] [S] aux dépens d’appel,

Condamne M [O] [S] à payer à la SCI OROR la somme de 1000 euros, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles exposés pour sa défense en cause d’appel.

Le greffier

Le président

EN CONSÉQUENCE

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE mande et ordonne à tous les commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ladite décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous les commandants et officiers de la [Localité 8] Publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis. En foi de quoi, la présente décision a été signée par le Président et le Greffier.