Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 1

ARRET DU 09 OCTOBRE 2026

(n° 2026/ 251 , 10 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 25/14945 – N° Portalis 35L7-V-B7J-CL5JE

Décision déférée à la Cour : Jugement du 06 Mai 2024 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J.EXPRO, JCP de [Localité 1] – RG n° 21/10163

APPELANTS

Madame [Z] [G]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par Me Marie-hélène DUJARDIN, avocat au barreau de PARIS, toque : D2153

Monsieur [P] [Q]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représenté par Me Marie-hélène DUJARDIN, avocat au barreau de PARIS, toque : D2153

INTIMÉE

La société LSA IMMOGROUP, société à responsabilité limitée, immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le numéro : 750 035 495, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège.

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par Me Laurent POZZI-PASQUIER, avocat au barreau de PARIS, toque : C1050

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 10 Juin 2026, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Mme Catherine GIRARD-ALEXANDRE, conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Mme Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre

Mme Nathalie BRET, conseillère

Mme Catherine GIRARD-ALEXANDRE, conseillère

Greffière, lors des débats : Mme Elisabeth VERBEKE

ARRET :

– contradictoire

– par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

– signé par Madame Marie -Ange SENTUCQ, présidente de chambre et par Madame Elisabeth VERBEKE, greffière, présente lors de la mise à disposition.

*

* *

FAITS ET PROCÉDUREL

Par acte sous seing privé du 26 novembre 2019, les héritiers de feue [E] [J] ont donné mandat à la société LSA Immogroup de vendre un bien immobilier sis [Adresse 3] à [Localité 4].

Mme [Z] [G] et M. [P] [Q] (ci-après les consorts [W]) qui s’étaient rapprochés de la société LSA Immogroup en vue d’acquérir un bien immobilier ont signé une première promesse synallagmatique de vente portant sur le bien le 21 février 2020, laquelle ne l’a pas été par les vendeurs.

Suivant acte sous seing privé du 3 août 2020 conclu en présence de la société LSA Immogroup, Mme [A] [M], Mme [U] [N] [O], Mme [T] [M], Mme [L] [O] et M. [D] [O] ont consenti à Mme [G] et M. [Q] une promesse synallagmatique de vente, sous condition suspensive d’obtention d’un prêt moyennant un prix de 205. 000 euros.

Mme [G] et M. [Q] ont versé la somme de 3.000 euros entre les mains du notaire à titre de séquestre, outre 400 euros de provision à valoir sur les frais d’acte, et ont obtenu, le 1er octobre 2020 une offre de prêt qu’ils ont acceptée le 14 octobre 2020.

Le notaire instrumentaire de l’acte de vente a informé Mme [G] et M. [Q] que le bien faisait partie d’une succession en cours qui n’avait finalement pas été acceptée par tous les héritiers, et que la vente était de ce fait bloquée.

Par actes d’huissier du 11 octobre 2021, Mme [G] et M. [Q] ont fait assigner la société LSA Immogroup, Mme [A] [M], Mme [N] [O], Mme [T] [M], Mme [O] et M. [O] devant le tribunal judiciaire de Bobigny aux fins d’annulation des compromis de vente sur le fondement du dol et d’indemnisation de leur préjudice.

Par jugement en date du 6 mai 2024, le tribunal judiciaire de Bobigny a  :

– débouté Mme [G] et M. [Q] de leur demande d’annulation des promesses de vente des 21 février 2020 et 3 août 2020 ;

– condamné la société LSA Immogroup à payer à Mme [G] et M. [Q] les sommes suivantes à titre de dommages et intérêts :

– 1 500 euros au titre de l’acompte versé à l’entrepreneur ;

– 400 euros au titre de la provision sur frais d’acte ;

– 1 500 euros au titre des frais d’instruction du dossier de prêt immobilier ;

– 5 000 euros au titre du préjudice moral ;

– débouté Mme [G] et M. [Q] de leur demande en paiement au titre de la perte de chance de reconstituer leur apport personnel ;

– débouté Mme [G] et M. [Q] de leur demande en paiement de la somme de 3 000 euros au titre du séquestre versé entre les mains du notaire rédacteur ;

– débouté Mme [G] et M. [Q] de leur demande en paiement au titre de la perte de chance d’acquérir un nouveau bien immobilier selon leurs critères de recherche ;

– débouté la société LSA Immogroup de sa demande reconventionnelle en paiement à titre de dommages et intérêts ;

– mis les dépens à la charge de la société LSA Immogroup ;

– condamné la société LSA Immogroup à payer à Mme [G] et M. [Q] la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

– débouté la société LSA Immogroup de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

– rappelé que le jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

Par déclaration d’appel du 14 mai 2024, la société LSA Immogroup a interjeté appel du jugement en intimant uniquement Mme [G] et M. [Q], en ce qu’il l’a condamnée à payer aux consorts [W] les sommes susvisées, et l’a déboutée de ses demandes reconventionnelles en paiement à titre de dommages et intérêts et au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Cette instance a été enrôlée sous le numéro de RG 24/09101.

Mme [G] et M. [Q] ont constitué avocat le 6 juin 2024.

Ils ont par ailleurs interjeté appel du jugement par déclaration du 11 juin 2024, en intimant uniquement la société LSA Immogroup, demandant de le réformer en ce qu’il les débouté de leur demande d’annulation des promesses de vente des 21 février 2020 et 3 août 2020, a condamné la société LSA IMMOGROUP à ne leur payer que les sommes susvisées, les a déboutés de leurs demandes en paiement au titre de la perte de reconstituer leur apport personnel, au titre du séquestre versé entre les mains du notaire rédacteur, et au titre de la perte de chance d’acquérir un nouveau bien immobilier selon leurs critères de recherche, outre du surplus de leurs demandes.

Cette instance a été enrôlée sous le numéro de RG 24/10797.

Par acte d’huissier du 17 septembre 2024, Madame [G] et Monsieur [Q] ont fait signifier à la société LSA Immogroup la déclaration d’appel et leur conclusions d’appelant remises au greffe par voie électronique le 9 septembre 2024.

La société LSA Immogroup a constitué avocat le 19 septembre 2024 dans l’affaire enrôlée sous le numéro RG 24/10797.

Les deux instances ont été jointes par ordonnance du conseiller de la mise en état en date du 26 septembre 2024, après demande en ce sens de la société LSA Immogroup par message RPVA du 11 juillet 2024.

Par conclusions d’incident en date du 8 novembre 2024, les consorts [W] ont saisi le conseiller de la mise en état d’une demande de radiation du rôle pour défaut d’exécution de l’appel portant le n° RG 24 / 09101.

Par message RPVA du 13 janvier 2025, ils ont demandé la disjonction des deux affaires.

Par ordonnance en date du 11 septembre 2025, le conseiller de la mise en état a ordonné la disjonction en deux instances distinctes de l’appel interjeté par la société LSA Immogroup suivant déclaration d’appel n°24/10095 du 14 mai 2024 (RG 24/09101) et de celui interjeté par les consorts [W] suivant déclaration d’appel n°24/11986 du 11 juin 2024 enrôlé sous le n° 24/10797, cette dernière procédure relative à l’appel interjeté par les consorts [W] se poursuivant sous le nouveau numéro de répertoire général 25/14945.

Par une seconde ordonnance du 11 septembre 2025, le conseiller de la mise en état a ordonné la radiation du rôle de l’affaire portant le n° de RG 24/09101 en raison de l’inexécution de la décision par la société LSA Immogroup.

Aux termes de leurs dernières conclusions qui avaient été signifiées par voie électronique le 9 septembre 2024 dans le dossier 24/10797 et de nouveau notifiées par RPVA le 21mai 2026 sous le numéro de RG 25/14945, Mme [G] et M. [Q] demandent de :

Vu les articles 782, 783, 1112-1, 1137, 1138 et 1240 du code civil,

Vu les articles 32-1, 699 et 700 du code de procédure civile,

– INFIRMER le jugement du tribunal judiciaire de Bobigny du 4 mai 2024 en ce qu’il a:

’ DÉBOUTE Madame [G] et Monsieur [Q] de leur demande d’annulation des promesses de vente des 21 février 2020 et 3 août 2020 ;

’ DÉBOUTE Madame [G] et Monsieur [Q] de leur demande en paiement au titre de la perte de reconstituer leur apport personnel ;

’ DÉBOUTE Madame [G] et Monsieur [Q] de leur demande en paiement de la somme de 3 000 euros au titre du séquestre versé entre les mains du notaire rédacteur ;

’ DÉBOUTE Madame [G] et Monsieur [Q] de leur demande en paiement au titre de la perte de chance d’acquérir un nouveau bien immobilier selon leurs critères de recherche ;

’ CONDAMNE la société LSA IMMOGROUP à payer à Madame [G] et Monsieur [Q] la somme de 5000 euros au titre du préjudice moral,

– CONFIRMER le jugement du tribunal judiciaire de Bobigny du 4 mai 2024 en ce qu’il a :

’ CONDAMNE la société LSA IMMOGROUP à payer à Madame [G] et Monsieur [Q] les sommes suivantes à titre de dommages et intérêts :

– 1 500 euros au titre de l’acompte versé à l’entrepreneur ;

– 400 euros au titre de la provision sur frais d’acte ;

– 1 500 euros au titre des frais d’instruction du dossier de prêt immobilier ;

’ DÉBOUTE la société LSA IMMOGROUP de sa demande reconventionnelle en paiement à titre de dommages et intérêts ;

’ CONDAMNE les dépens à la charge de la société LSA IMMOGROUP de première instance ;

’ CONDAMNE la société LSA IMMOGROUP à payer à Madame [G] et Monsieur [Q] la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile de première instance

ET STATUANT A NOUVEAU :

– JUGER le dol et l’ensemble des fautes commises par la SASU LSA IMMOGROUP

– CONDAMNER la SASU LSA IMMOGROUP à payer à Madame [G] et Monsieur [Q] les sommes suivantes :

’ 1 500 euros au titre de l’acompte versé à l’entrepreneur ;

’ 400 euros au titre de la provision sur frais d’acte ;

’ 1 500 euros au titre des frais d’instruction du dossier de prêt immobilier ;

’ 1 000 euros au titre du séquestre non restitué ;

’ 46 750 euros € de perte de chance d’acquérir un bien immobilier ;

’ 16 000 € au titre la perte de chance de reconstituer leur apport personnel de 20 000€;

’ 10 000 € au titre d’un préjudice moral au lieu de la somme de 5000 € initialement accordée en Première instance.

En tout état de cause :

– CONDAMNER la SASU LSA IMMOGROUP à payer à Madame [G] et Monsieur [Q] la somme de 9000 euros dont la somme de 5000 euros relative à la procédure en première instance déjà accordée, sur le fondement de l’article 700 du CPC, ainsi qu’à succomber aux entiers frais et dépens de la première instance et ceux de la présente instance en appel ;

– DÉBOUTER la SASU LSA IMMOGROUP de l’ensemble de ses demandes et prétentions dont sa demande reconventionnelle.

Ils font valoir essentiellement que leur consentement a été vicié par le dol, l’agence immobilière et les vendeurs leur ayant dissimulé le fait que le bien avait fait l’objet de deux successions rapprochées, que la succession était déficitaire, que les héritiers étaient en attente d’un jugement sur la dette de crédit de leur auteur ; que l’agence immobilière leur a également dissimulé le fait que l’acte ne comportait pas de date de réalisation de la vente, cette absence de date étant une marque significative de l’intention de tromper ; que l’élément intentionnel du dol est encore établi par la volonté de faire vendre un bien tout en sachant que les conditions pour la vente de ce bien ne sont pas réunies ; qu’informés de la succession et de l’absence d’acceptation certaine par les héritiers de la succession, ils n’auraient pas contracté ; que la société LSA Immogroup a commis plusieurs manquements et négligences pour lesquels elle expose sa responsabilité : défaut de transmission des diagnostics techniques à jour, défaut de réalisation de l’assainissement, présence non révélée d’une fosse septique alors que l’agence a indiqué que le bien était relié au tout-à-l’égout, diagnostics non valables dès lors qu’ils étaient établis au nom de la défunte, omission de vérifier la situation successorale ; qu’en définitive, l’échec de la vente est imputable à l’agence immobilière, qui leur doit ainsi réparation des préjudices subis : séquestre non-restitué par le notaire et provision sur frais d’acte exposés en pure perte, perte de chance de récupérer l’acompte versé à l’entrepreneur censé intervenir une fois le bien acquis, frais d’instruction du dossier de crédit bancaire exposés en pure perte, perte de chance réactualisée d’acquérir un bien immobilier selon les critères de recherche, perte de chance de reconstituer leur apport personnel, préjudice moral.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 17 décembre 2024 dans le n° de RG 24/09101 et notifiées à nouveau le 20 mai 2026 sous le nouveau n° de RG 25/14945, auxquelles il est expressément référé pour l’exposé complet des moyens de fait et de droit développés, la société LSA Immogroup demande à la cour de :

INFIRMER le jugement du tribunal judiciaire de Bobigny du 4 mai 2024 en ce qu’il :

’ CONDAMNE la société LSA IMMOGROUP à payer à Monsieur [Q] et Mme [G] les sommes suivantes :

– à titre de dommages et intérêts :

o 1 500 euros au titre de l’acompte versé à l’entrepreneur ;

o 400 euros au titre de la provision sur frais d’acte ;

o 1 500 euros au titre des frais d’instruction du dossier de prêt immobilier ;

o 5 000 euros au titre du préjudice moral ;

– Ainsi qu’aux entiers dépens ;

5 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civil ;

’ DÉBOUTE la société LSA IMMOGROUP de sa demande reconventionnelle en paiement à titre de dommages et intérêts et de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civil ;

’ LA CONFIRMER pour le surplus

ET STATUANT A NOUVEAU :

A titre principal :

’ JUGER que la société LSA IMMOGROUP n’a commis aucune faute de nature à engager sa responsabilité ;

EN CONSEQUENCE,

’ DÉBOUTER Monsieur [Q] [P] et Madame [Z] [G] de leurs demandes

’ CONDAMNER solidairement Monsieur [Q] [P] et Madame [Z] [G] à verser la LSA IMMOGROUP la somme de 10.000,00 euros en réparation du préjudice subi par elle ainsi qu’à une amende civile ;

’ CONDAMNER Monsieur [Q] [P] et Madame [Z] [G] aux entiers dépens qui pourront être recouvrés par l’avocat de l’instance qui en a fait l’avance conformément aux dispositions de l’article 699 du code civil ;

’ CONDAMNER Monsieur [Q] [P] et Madame [Z] [G] à verser à la société LSA IMMOGROUP la somme de 6.000,00 euros au titre de l’article 700 du même code.

Elle soutient essentiellement que l’ensemble des héritiers, dont la qualité est indiscutable, ont signé le mandat de vente de sorte que l’acceptation de la succession ne faisait aucun doute (articles 782 et 783 du code civil dont il se déduit que les héritiers qui cèdent tout ou partie de leurs droits sont réputés avoir accepté la succession), de sorte qu’elle n’a commis aucune faute ; que les bénéficiaires de la promesse étaient informés qu’il s’agissait d’un bien vendu dans le cadre d’une succession ; que la portée du devoir d’information de l’agent immobilier est circonscrite aux seuls éléments qui lui sont transmis ; que l’intégralité des diagnostics leur ont été remis ; qu’elle n’a pas dissimulé l’absence de tout à l’égout dès lors qu’elle n’a fait que retranscrire les mentions portées dans l’acte authentique d’acquisition reçu du notaire ; qu’en tout état de cause, au visa de l’article 1304-4 du code civil, le compromis est caduc faute pour les demandeurs d’avoir obtenu leur prêt dans le délai stipulé ; que les demandes indemnitaires sont insuffisamment justifiées ; que le tribunal a condamné à tort la société LSA IMMOGROUP à payer aux Intimés la somme de 1.500 euros au titre de l’acompte versé à l’entrepreneur dans la mesure où ces derniers ont versé cet acompte alors même qu’ils n’étaient pas propriétaire du bien et que le compromis de vente n’était pas signé.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 10 juin 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il y a lieu de relever que si les consorts [W] demandent dans le dispositif de leurs conclusions d’infirmer le jugement en ce qu’il les a déboutés de leur demande d’annulation des promesses de vente, ils ne formulent ensuite pas de prétentions tendant à l’annulation desdits contrats, de sorte que la cour ne peut que confirmer le jugement de ce chef, étant de surcroît observé qu’une telle demande serait à hauteur d’appel irrecevable faute d’avoir intimé les cocontractants auxdits contrats.

I – Sur les demandes des consorts [W]

Les consorts [W] invoquent au soutien de leur demande en indemnisation des préjudices résultant de l’inaccomplissement de la vente à l’encontre de la société LSA Immogroup, le dol qui aurait été commis par celle-ci, ainsi que divers manquements susceptibles d’engager sa responsabilité sur le fondement de la responsabilité de droit commun pour faute prouvée.

I -1 Sur le dol

C’est par une pertinente et juste motivation que la cour adopte que le tribunal a retenu que «  L’article 1137 du code civil, dispose que le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les man’uvres pratiquées par l’une des parties sont telles qu’il est évident que, sans ces man’uvres, l’autre partie n’aurait pas contracté. Le dol peut être constitué par le silence d’une partie dissimulant à son cocontractant un fait qui, s’il avait été connu de lui, l’aurait dissuadé de contracter.

Le dol est caractérisé par la réunion de quatre conditions cumulatives : une man’uvre ou équivalent, émanant du cocontractant, de nature intentionnelle et ayant provoqué une erreur déterminante chez le cocontractant.

En application de l’article 1240 du code civil, le droit de demander la nullité d’un contrat sur le fondement de l’article 1137 du code civil n’exclut pas l’exercice, par la victime des man’uvres dolosives, d’une action en responsabilité délictuelle pour obtenir de leur auteur réparation du préjudice qu’elle a subi. (’)

Le défaut de stipulation d’une date de réitération de la vente n’est pas dolosif dès lors d’une part que Mme [G] et M. [Q] pouvaient parfaitement s’en convaincre eux-mêmes et d’autre part que cela ne faisait nullement obstacle à la réalisation de l’acte.

S’agissant des diagnostics obligatoires, il est constant qu’ils ont tous été annexés à la seule promesse de vente valablement conclue ’ celle du 3 août 2020 ’, étant observé que leur absence n’aurait pu vicier le consentement des acquéreurs, qui pouvaient parfaitement s’en convaincre eux-mêmes dès lors que ces documents sont expressément listés dans l’acte litigieux avec, pour chacun, une croix indiquant s’ils sont ou non fournis.

S’agissant enfin de l’absence d’information, par l’agence, de ce que le bien faisait partie d’une indivision successorale, Mme [G] et M. [Q] ne démontrent pas en quoi cette information était déterminante de leur consentement dès lors que cet état n’était pas, par lui-même, de nature à faire obstacle à la vente du bien.

Ils ajoutent que l’agence leur a caché le fait, révélé par courriel du notaire d’octobre 2020 puis par courrier du 22 avril 2021, que les héritiers/vendeurs n’avaient pas accepté la succession et qu’ils demeuraient en attente d’un jugement sur une dette de crédit de leur auteure.

Il n’est cependant nullement démontré que l’agence en avait connaissance préalablement à la signature de la promesse du 3 août 2020, de sorte qu’il ne peut lui être reproché d’avoir cherché à tromper le consentement des acquéreurs. Il est en effet parfaitement possible que les vendeurs aient eux-mêmes dissimulé des informations à l’agence. »

Il convient d’ajouter qu’il résulte des correspondances du notaire (courriel du 16 octobre 2020 et courrier du 22 avril 2021) que quatre des cinq héritiers ont finalement renoncé à la succession du fait du déficit successoral, la transmission de cette information postérieurement à la signature de la promesse ayant fait échouer la vente. Si cette information était à l’évidence de nature à déterminer le consentement des acquéreurs qui, en présence d’une telle incertitude quant à la propriété des vendeurs sur le bien, n’auraient pas contracté, il n’est en revanche pas démontré d’une part qu’elle ait été donnée par les héritiers à l’agence immobilière, et d’autre part qu’elle a été retenue dans le but avéré de tromper le consentement de Mme [G] et M. [Q] dès lors qu’il résulte des faits de l’espèce que ce n’est que postérieurement que les vendeurs ont appris que la succession était déficitaire, le courriel du notaire du 2 décembre 2020 indiquant que la notaire en charge de la succession n’a reçu les derniers éléments témoignant d’une dette successorale qu’en octobre 2020, ce qui a provoqué la renonciation à la succession de certains d’entre eux.

I – 2 Sur les autres manquements invoqués à l’encontre de la société LSA Immogroup

Le tribunal a, à bon droit, retenu que « parmi les griefs invoqués, les suivants seront écartés dès lors qu’ils ne sont nullement à l’origine de l’échec de la vente, et, partant, sans lien de causalité avec les préjudices dont la réparation est sollicitée :

– validité des diagnostics techniques ;

– défaut d’information quant aux travaux réalisés (étant observé que la promesse du 21 février 2020 en fait mention en page 3) ;

– existence, ou non, d’un tout-à-l’égout, et problèmes d’assainissement ;

– défaut d’information quant à la conformité des travaux de la cour au PLU ;

– versement indu d’un séquestre lors de la signature de la promesse de vente du 21 février 2020.

[…]

Demeure enfin la question de l’état de la succession comportant le bien objet de la vente. A cet égard, l’agent immobilier, en sa qualité de professionnel rédacteur d’une promesse de vente, est tenu de vérifier l’état et la situation juridique du bien vendu.

Si l’agence fait valoir qu’il résulte de l’article 783 du code civil que « toute cession, à titre gratuit ou onéreux, faite par un héritier de tout ou partie de ses droits dans la succession emporte acceptation pure et simple », il lui sera opposé que la cession, à titre gratuit ou à titre onéreux, d’un ou plusieurs biens déterminés compris dans la succession est exclue du champ d’application de l’article 783.

Ainsi, l’agence chargée d’un mandat de vente aurait dû requérir toutes informations utiles quant à la succession en cours afin de vérifier l’actualité, la plénitude et l’effectivité du droit des vendeurs sur le bien aliéné afin de pouvoir en informer les acquéreurs.

Or, il résulte des courriers du notaire susmentionnés que tous les vendeurs n’avaient pas accepté la succession, de sorte que la faculté de renonciation leur était toujours ouverte.

Ne l’ayant fait, elle a commis une faute exposant sa responsabilité à l’égard de Mme [G] et M. [Q].

La société LSA immogroup fait ici valoir que la condition suspensive d’obtention d’un prêt a défailli, de sorte que le contrat est devenu caduc, ce dont il devrait se déduire que le lien de causalité entre la faute de l’agence et les préjudices invoqués a été rompu.

Cet argument est cependant dépourvu de portée dès lors qu’il est certain que, mieux informés, Mme [G] et M. [Q], n’auraient pas même signé les promesses de vente litigieuses puisque leurs vendeurs n’étaient pas propriétaires du bien faute d’avoir exercé l’option successorale. »

S’agissant des préjudices, le jugement sera confirmé en ce qu’il a retenu qu’il ne saurait être question de perte de chance s’agissant des frais exposés en pure perte du fait du défaut d’information de l’agence, et a condamnée celle-ci à payer aux consorts [W]:

– 1 500 euros au titre de l’acompte versé à l’entrepreneur qui devait réaliser des travaux une fois le bien acquis, étant observé que la seule production d’une facture suffit à établir que la somme était due, peu important qu’il résulte des échanges de SMS que Mme [G] et M. [Q] entretiennent des relations de proximité avec l’entrepreneur ;

– 400 euros au titre de la provision sur frais d’acte versée en pure perte au notaire rédacteur;

– 1 500 euros prélevés par la banque au titre de l’instruction du dossier de prêt immobilier (ainsi qu’en atteste le courriel de refus de restitution ’ pièce 51 des demandeurs), peu important que la banque ait eu ou non le droit de le faire puisque le préjudice est, en toute hypothèse, constitué.

S’agissant de la somme de 3 000 euros séquestrée entre les mains du notaire, c’est à juste titre que le tribunal a rejeté cette demande aux motifs qu’il appartenait aux consorts [W] d’en solliciter la restitution auprès du notaire.

A hauteur d’appel, ces derniers ne demandent plus la somme de 3.000 € mais celle de 1.000 € en réparation du préjudice causé par l’absence de restitution ou le retard dans la restitution de cet acompte, en soutenant que même si ce retard n’est pas entièrement imputable à la société LSA IMMOGROUP, il a exacerbé les autres fautes, justifiant une indemnisation supplémentaire, qu’ils subissent un préjudice financier en raison du séquestre non restitué lié à la procédure et impactant leurs finances et ont demandé à leur conseil l’accomplissement de démarches pour tenter de le récupérer : significations du jugement aux autres parties, démarches auprès du notaire qui a refusé le remboursement du séquestre malgré l’absence de recours en appel des héritiers non-propriétaires de ce bien.

Force est toutefois de constater qu’ils ne produisent aucune pièce justificative établissant la réalité du préjudice supplémentaire allégué, de sorte que cette demande sera rejetée.

Sur la perte de chance d’acquérir un nouveau bien immobilier selon leurs critères de recherche, les consorts [W] font valoir que, du fait de l’évolution des prix de l’immobilier, ils ne peuvent aujourd’hui acquérir un bien similaire à celui espéré au moment de la conclusion de la promesse litigieuse.

Comme l’a justement retenu le tribunal, la diminution de leurs ressources, à la supposer démontrée, ne résulte nullement du fait de l’agence ; le refus de prêt de décembre 2023 indique qu’ils proposaient d’apporter la somme de 2 500 euros, de sorte que cette tentative ne saurait être mise en regard de la demande de prêt sollicitée pour l’acquisition du bien litigieux pour lequel ils avaient un apport personnel de 19 586 euros, la comparaison étant donc dénuée de pertinence ; – les refus opposés par deux vendeurs à des offres faites sur des appartements sont dénués de valeur probante faute de disposer des tous les critères pertinents de comparaison, les biens visités pouvant parfaitement être plus attractifs que la maison des consorts [O] ; la seule production d’informations générales sur l’évolution du marché à [Localité 5] ne permet pas d’évaluer précisément la perte de chance subie, qui ne saurait se calculer par une simple multiplication du prix du bien litigieux en 2020 par l’évolution des prix immobiliers.

Enfin, la cour ajoute que Mme [G] et M. [Q] se sont trouvés libérés de leur obligation d’acheter le bien objet de la promesse de vente du 3 août 2020 dès le début de l’année 2021, et ne démontrent aucunement avoir essayé, en vain, d’acquérir à cette époque un autre bien similaire.

Le jugement doit donc être confirmé en ce qu’il a rejeté cette demande.

Sur la perte de chance de reconstituer un apport personnel de 20 000 euros, ils font valoir qu’ils ont subi des changements significatifs dans leurs conditions de vie depuis la naissance de leur deuxième enfant en 2022, les contraignant à déménager dans un appartement plus grand, que ce déménagement a entraîné une augmentation notable de leur loyer et de leurs charges locatives, passant de 810,86 euros à 1.189,25 euros par mois, et qu’ils ont supporté des frais supplémentaires liés à leur logement actuel, l’ancien appartement ayant été jugé indécent ; que ces dépenses ont gravement affecté leur capacité à reconstituer l’apport initial de 20 000 euros provenant d’un héritage et qui aurait amélioré leur capacité d’emprunt et facilité l’acquisition d’un bien immobilier conforme à leurs critères.

Là encore, force est de constater que les frais engendrés par l’augmentation du loyer, la venue d’un deuxième enfant ou le déménagement sont sans lien de causalité avec la faute de l’agence telle que ci-avant retenue, de sorte que le jugement doit être confirmé en ce qu’il a également rejeté cette demande.

Sur le préjudice moral, le tribunal l’a justement estimé à la somme de 5.000 € en considération de l’atteinte à leur intégrité psychologique et émotionnelle résultant du fait d’avoir été contraints de renoncer à un projet immobilier et des tracas liés à la procédure judiciaire.

Le jugement est donc également confirmé de ce chef.

II- Sur la demande reconventionnelle en paiement de la société LSA immogroup

L’article 32-1 du code de procédure civile prévoit que celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.

En vertu des dispositions de l’article 1240 du code civil dans sa version applicable au présent litige, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à la réparer.

L’exercice d’une action en justice constitue en principe un droit qui ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol.

En l’espèce, il résulte de ce qui précède que l’action de Mme [G] et M. [Q] n’était pas abusive, de sorte que le jugement doit être confirmé en ce qu’il a débouté la société LSA Immogroup de sa demande.

– Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l’application qui y a été équitablement faite des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La société LSA Immogroup, partie perdante, doit être condamnée aux dépens d’appel ainsi qu’à payer aux consorts [W] la somme supplémentaire de 4.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel, et sera, pour les mêmes motifs, déboutée de sa demande par application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme en ses dispositions soumises à la cour le jugement du tribunal judiciaire de Bobigny en date du 6 mai 2024 ;

Y ajoutant

Condamne la société LSA Immogroup aux dépens d’appel ;

Condamne la société LSA Immogroup à payer à Mme [Z] [G] et M. [P] [Q] la somme de 4.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

Déboute la société LSA Immogroup de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE,