N° RG 25/06826 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NX5O

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]
11ème Chambre Civile, Commerciale
et des Contentieux de la Protection
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 2]

11ème civ. S1

N° RG 25/06826 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NX5O

Minute n°

☐ Copie exec. à :

Me Isabelle ROUFFIGNAC

Me Steeve WEIBEL

☐ Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

Me Isabelle ROUFFIGNAC
Me Steeve WEIBEL

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU
09 OCTOBRE 2026

DEMANDERESSE :

OPHEA, anciennement CUS HABITAT
Office Public de l’Habitat de l’Eurométropole de [Localité 1]
[Adresse 3]
[Localité 3]
représentée par Me Steeve WEIBEL, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 253

DEFENDERESSE :

Madame [H] [S]
[Adresse 4]
[Localité 4]
représentée par Me Isabelle ROUFFIGNAC, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 295
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro [Numéro identifiant 1] du 22/01/2026 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 1])

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection
Nathalie RECK, Greffière

DÉBATS :
A l’audience publique du 09 Juin 2026 à l’issue de laquelle le Président, Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 09 Octobre 2026.

JUGEMENT
Contradictoire en Premier ressort,
Rendu par mise à disposition au greffe,
Signé par Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection
et par Nathalie RECK, Greffière

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous-seing privé du 1er août 2019 avec prise d’effet à la même date, CUS Habitat devenu OPHEA a donné en location à Madame [H] [S] un logement situé [Adresse 5] moyennant un loyer, provision sur charges comprise, de 445,34 euros par mois, payable à terme échu, les trois premiers jours du mois suivant.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 16 janvier 2025 non réclamé, OPHEA a notifié à Madame [H] [S] un congé pour le 30 avril 2025 pour « non paiement de loyers et accessoires » ; il y était joint le décompte des sommes dues pour 1 246,82 euros jusqu’au 16 janvier 2025 ainsi que l’article 4 de la loi du 1er septembre 1948. La lettre et les pièces jointes ont été signifiées à Madame [H] [S]par commissaire de justice le 7 février 2025.

La Commission de Coordination Des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) avait été saisie le 24 janvier 2025.

C’est dans ces conditions que l’OPHEA a assigné Madame [H] [S], par acte de commissaire de justice du 27 juin 2025, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg aux fins de voir :

* CONSTATER que le congé délivré est régulier,
* PRONONCER la déchéance de la partie défenderesse de tout droit au maintien dans les lieux, conformément à l’article 10 -1 ° de la loi du 1er septembre 1948,
* CONDAMNER la partie défenderesse ainsi que tout occupant de son chef à restituer les locaux occupés par elle,
* PRONONCER à titre subsidiaire la résiliation judiciaire du bail liant les parties, conformément aux articles 1184 et 1741 du code civil,
* CONDAMNER la partie défenderesse à payer la somme de 2 893,49 euros à titre d’arriérés de loyers et accessoires avec les intérêts légaux à compter de l’assignation, conformément à l’article 1728 du code civil, et à payer les arriérés de loyers et charges nés entre l’assignation et la date de l’audience,
* CONDAMNER en tout état de cause la partie défenderesse à payer les loyers et charges jusqu’à la résiliation du bail, en quittances et deniers,
* CONDAMNER la partie défenderesse à payer à OPHEA, anciennement CUS Habitat, à titre d’indemnité d’occupation, le montant de 532,19 euros (loyer augmenté des charges et prestations fournies) augmenté des intérêts légaux à compter de chaque échéance et jusqu’à évacuation des locaux, sous réserve des augmentations légales ultérieures et ce à compter de la date de résiliation du bail, conformément à l’article 1142 du code civil,
* CONDAMNER la partie défenderesse à payer la somme de 350 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
* CONDAMNER la partie défenderesse aux entiers dépens.

Au soutien de sa demande principale, l’OPHEA fait valoir que la mauvaise foi de la locataire est démontrée en ce qu’elle n’exécute pas une de ses obligations principales, vu l’arriéré de loyers accumulé, de sorte qu’elle doit être déchue du droit au maintien dans les lieux, réservé aux occupants de bonne foi.

Le Préfet du Bas-Rhin a régulièrement été avisé de l’assignation le 30 juin 2025.

L’affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 13 janvier 2026 puis a fait l’objet de plusieurs renvois à la demande de l’une ou l’autre partie. L’affaire a été retenue et plaidée à l’audience du 9 juin 2026.

A cette audience, l’OPHEA, représenté par son conseil, se réfère à ses écritures du 8 juin 2026 aux termes desquels il demande à la juridiction de :

• déclarer ses demandes recevables et bien fondées,
• juger que le congé délivré est régulier et en conséquence prononcer la déchéance de Madame [H] [S] de tout droit au maintien dans les lieux, et subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail,
• condamner Madame [H] [S] à lui payer une somme de 5 762 euros au titre des loyers et charges impayés au 9 mars 2026 augmenté d’un intérêt au taux légal à compter du 30 avril 2025, date d’effet du congé, sur une somme de 2 361,30 euros et à compter du 8 juin 2026 pour le surplus, à défaut à compter de l’assignation pour le tout,
• ordonner l’expulsion immédiate et sans délai, corps et biens de Madame [H] [S] et de tout occupant de son chef des lieux, au besoin avec le concours de la force publique,
• ordonner l’évacuation des meubles laissés dans les lieux à défaut d’évacuation volontaire,
• condamner Madame [H] [S] à lui payer les loyers, charges, avances sur charges à échoir et prestations fournies à dater du 10 mars 2026 jusqu’au jugement à intervenir,
• condamner Madame [H] [S] à lui payer à compter du jugement à intervenir, une indemnité d’occupation mensuelle révisable égale au montant de la mensualité normalement due en cas de non-résiliation du bail (échéance augmentée des charges et prestations fournies) et payable dans les mêmes conditions que le bail, jusqu’à évacuation complète et définitive des locaux et remise des clés à la partie demanderesse ou à son mandataire, augmentée d’un intérêt égal au taux de l’intérêt légal à compter de chaque échéance,
• condamner Madame [H] [S] à lui payer une astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir jusqu’à évacuation complète et définitive des locaux,
• ordonner la capitalisation des intérêts en application de l’article 1343-2 du code civil,
• condamner Madame [H] [S] à lui payer une somme de 1 222,31 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers frais et dépens,
• juger n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Il fait valoir que le congé délivré conformément aux dispositions de la loi du 1er septembre 1948 est régulier et justifié et se fonde sur les impayés du loyer et des charges locatives, que le simple fait de ne pas procéder à ce règlement régulier, obligation essentielle du locataire, suffit à constituer sa mauvaise foi et ne lui permet ainsi pas d’invoquer le droit au maintien dans les lieux. Il soutient que la défenderesse dénature le sens l’arrêt de la Cour de cassation évoqué en soutenant que le non-paiement ne constituerait pas un manquement suffisamment grave pour caractériser la mauvaise foi du locataire mais qu’en réalité il convient de vérifier si le défaut de paiement est suffisamment grave pour caractériser la mauvaise foi.

OPHEA soutient qu’en l’espèce les décomptes produits démontrent une absence totale d’effort de la part de la défenderesse durant de nombreux mois afin de limiter le montant de l’arriéré locatif en s’abstenant purement et simplement de payer la moindre somme et sans avoir pris soin de se rapprocher du bailleur pour évoquer l’existence de difficultés financières, de tenter de trouver une solution ou de mettre en place un plan d’apurement. La gravité résultant de l’absence totale de versement de la moindre somme pendant de nombreux mois justifie selon lui la mauvaise foi de la locataire. Il souligne qu’en dépit de l’introduction de la présente procédure, la défenderesse persiste à ne pas procéder au règlement régulier de ses loyers et charges locatives, la dette locative ne cessant de croître passant de 2 361,30 euros à la date d’effet du congé à 2 741,15 euros lors de la délivrance de l’assignation puis à 6 192,36 euros au 5 juin 2026, que les quelques versements effectués en février, mars et avril 2026 ne sont aucunement effectués aux dates contractuelles impliquant un versement du loyer dans les trois premiers jours du mois suivant l’échéance due. Il soutient par ailleurs que l’hypothétique situation de précarité sanitaire et sociale dont Madame [S] entend se prévaloir n’est aucunement de nature à faire la preuve de sa bonne foi et que la juridiction ne pourra que constater sa mauvaise foi et qu’elle devra être déchue de son droit au maintien dans les lieux et condamnée à libérer les lieux.

Sur la demande subsidiaire en résiliation judiciaire du contrat de bail, il fait valoir que Madame [S] a manqué à ses obligations en ne payant pas de manière régulière les loyers et charges, ce qui constitue incontestablement un manquement contractuel fautif.

Sur les demandes reconventionnelles de Madame [S], l’OPHEA soutient que la demande de délais de paiement ne peut se fonder sur l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, ces dispositions ne pouvant s’appliquer dans le cadre d’une résiliation de bail résultant de la délivrance d’un congé fondé sur la loi du 1er septembre 1948. Il sollicite le rejet de la demande, Madame [S] n’ayant fait aucun effort durant de nombreux mois pour commencer à apurer la dette locative et cette dernière ayant de fait déjà bénéficié de larges délais qu’elle s’est octroyés. Par ailleurs, il souligne que Madame [S] s’est contentée de procéder au règlement de son loyer courant postérieurement à la première audience. Enfin, il précise que Madame [S] ne démontre aucunement qu’elle sera en capacité de faire face à des délais de paiement.

S’agissant de la demande afférente au remboursement des frais imputés au titre des pénalités d’enquête sociale conformément à l’article L.442-5 du code de la construction et de l’habitation et ceux résultant des garanties locataires non assurés, il souligne que Madame [S] reconnaît n’avoir pas procédé aux démarches nécessaires dans les délais requis puisqu’elle indique avoir tardé dans la communication des documents sollicités notamment de l’enquête sociale, qu’elle est ainsi malvenue à vouloir solliciter le remboursement desdits frais qui sont dus en raison de la carence exclusive de la défenderesse.

Madame [H] [S], représentée par son conseil, se réfère à ses écritures pour l’audience du 9 juin 2026 et déposées le jour-même à l’audience. Elle demande au juge d’écarter les dernières conclusions d’OPHEA, interrogée pour savoir si elle souhaite un renvoi pour éventuellement y répliquer, elle indique souhaiter que l’affaire soit retenue et ne soit pas renvoyée. Aux termes de ses dernières écritures elle demande à la juridiction de céans de :
« in limine litis,
• débouter OPHEA de ses demandes irrecevables et mal fondées de régularité de congé, déchéance de droit au maintien dans les lieux, et restitution des lieux objet du bail, et la débouter de ces demandes,

en tout état de cause :
• déduire de la créance les frais imputés de pénalité enquête sociale et de garantie locataire non assuré de 36,12 euros,
• lui accorder un échéancier de paiement pour solder la dette locative à savoir :
– le paiement de 35 mensualités de 50 euros par mois, outre le loyer courant charges comprises,
– la 36ème mensualité soldant la dette,
• accorder en cas de non-paiement d’un seul terme, l’intégralité de la dette ne sera immédiatement exigible que 8 jours après une mise en demeure par LRAR restée sans effet,
• débouter OPHEA de toutes ses autres demandes,
• débouter OPHEA de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure
civile ».

Elle fait valoir que le congé donné par OPHEA sur le fondement de l’article 4 de la loi du 1er septembre 1948 est motivé par le non-paiement des loyers et accessoires. Pour solliciter la perte du droit au maintien fondée sur la mauvaise foi de l’occupant n’exécutant pas les obligations mises à sa charge par le bail, il faut que le manquement soit suffisamment grave pour caractériser la mauvaise foi de l’occupant et justifier la déchéance de son droit au maintien dans les lieux, cette appréciation relevant du pouvoir souverain des juges du fond. Elle soutient que le droit au maintien ne se trouve pas affecté lorsque le retard apporté au règlement du loyer est justifié par des circonstances exceptionnelles ou de graves difficultés économiques. Elle fait valoir que sa bonne foi et les difficultés économiques qu’elle a rencontrées justifient que l’OPHEA soit débouté de ses demandes de régularité du congé, déchéance de droit au maintien dans les lieux et restitution des lieux. Elle souligne ainsi qu’elle a 27 ans et assume seule sa fille mineure de 6 ans scolarisée dans le quartier où se trouve le logement qu’elle occupe. Elle souffre de problèmes de santé ayant causé une forte diminution de ses revenus en raison de nombreux arrêts de travail et de la baisse du nombre d’heures imposée par son employeur. Elle a signé un nouveau contrat de travail à durée indéterminée le 18 février 2026 en tant qu’assistante de vie à mi-temps auprès d’un particulier employeur qui sera complété par un autre contrat de mi-temps. Elle a repris le paiement du loyer en versant la somme de 1 000 euros le 18 février 2026 , 562,78 euros par deux virements en mars 2026, 608,26 euros par virement en avril 2026. Elle précise que ces règlements devraient permettre le rétablissement des APL ce qui devrait lui faciliter le paiement du loyer et le remboursement de la dette.

Elle sollicite du bailleur du bailleur que soient recalculés ses droits à Réduction du Loyer de Solidarité (RLS) ayant procédé au questionnaire d’enquête OPS/SLS le 31 mars 2026.

Elle sollicite de la juridiction que soient déduits de la créance d’OPHEA :
– les frais imputés de pénalité enquête sociale de janvier à mars 2026 alors qu’elle était dans une situation professionnelle difficile depuis septembre 2026 ne lui ayant pas permis de répondre à l’enquête dans les délais soit 7,62 euros X 3 : 22,86 euros,
– les frais imputés de Garantie locataire non assuré de février 2026 à décembre 2025 soit 4,42 euros X 3 : 13,26 euros,
soit la somme totale de 36,12 euros.

Elle indique que la dette locative est en réalité de 5 592 euros puisqu’un versement de 600,36 euros n’apparaît pas sur le dernier décompte versé par le bailleur.

Elle sollicite sur le fondement de l’article 24 alinéa V de la loi du 6 juillet 1989 des délais de paiement pour apurer la dette locative en 35 mensualités de 50 euros et une dernière mensualité soldant la dette et de dire qu’en cas de non-paiement d’un seul terme, l’intégralité de la dette ne sera immédiatement exigible que 8 jours après une mise en demeure par LRAR restée sans effet.

Au regard de sa situation difficile et de sa bonne foi, elle demande à ce que l’OPHEA soit déboutée de sa demande subsidiaire en résiliation judiciaire du contrat de bail.

Il ressort du rapport d’enquête sociale en date du 3 décembre 2025 que Madame [S] vit seule au domicile avec son enfant mineur né en 2019. Elle perçoit des revenus à hauteur de
1 019 euros par mois constitués d’un revenu salarié en tant qu’aide à domicile (490 euros), d’allocations familiales (199 euros) et du RSA (330 euros) et a des charges mensuelles de 841,50 euros. Il est fait état de plusieurs arrêts de travail et d’interventions chirurgicales ayant entraîné une perte de salaire et une démobilisation de la locataire qui n’a plus réalisé les démarches administratives et payé ses factures. Une reprise du paiement du loyer a lieu au mois de septembre 2025 mais s’est arrêtée en raison d’une dette d’électricité et de cantine. Un accompagnement social régulier a été mis en place avec les travailleurs sociaux pour mettre à jour la situation administrative et financière de Madame [S]. Il est évoqué un plan d’apurement qui doit être mis en place au mois de décembre 2025. Il est précisé que Madame [S] cherche activement un nouvel emploi afin d’augmenter son salaire pour solder ses dettes. Une demande de FSL maintien pourrait être réalisée lorsque la dette aura diminué et que le paiement du loyer sera repris.

L’affaire a été mise en délibéré à ce jour par mise à disposition au greffe. Il a été demandé à l’OPHEA de produire en cours de délibéré un décompte actualisé.

Par note en délibéré du 16 juin 2026 reçue le 19 juin 2026 l’OPHEA a transmis un décompte actualisé au 16 juin 2026 faisant apparaître une dette locative de 5 531,08 euros et prenant en compte deux règlements effectués par la locataire le 5 juin 2026 pour un montant total de 600,36 euros ce qui correspond à ce qu’a indiqué la locataire à l’audience et un crédit de charges 2025 pour un montant de 60,92 euros.

MOTIFS

I. Sur la demande de voir écartées les dernières conclusions de l’OPHEA

Il n’y a pas lieu d’écarter les dernières conclusions d’OPHEA dans la mesure où Madame [H] [S] a été mise en situation, dans le cadre d’une procédure orale, de solliciter le renvoi pour préparer sa défense et y répliquer ce qu’elle n’a pas souhaité faire et alors qu’elle a elle-même déposé des conclusions le jour de l’audience.

II. Sur les demandes principales

• Sur les effets du congé

En application de l’article L 442-6 du code de la construction et de l’habitation, les dispositions du chapitre premier, à l’exclusion de l’article 11, du titre premier de la loi du 1er septembre 1948 sur le maintien dans les lieux sont applicables au présent contrat de bail.

L’article 4 inclus dans le chapitre premier du titre premier de ladite loi dispose que :
«les occupants de bonne foi des locaux définis à l’article 1er bénéficient de plein droit et sans l’accomplissement d’aucune formalité, du maintien dans les lieux loués, aux clauses et conditions du contrat primitif non contraires aux dispositions de la présente loi, quelle que soit la date de leur entrée dans les lieux.

Sont réputés de bonne foi les locataires, sous-locataires, cessionnaires de baux, à l’expiration de leur contrat, ainsi que les occupants qui, habitant dans les lieux en vertu ou en suite d’un bail écrit ou verbal, d’une sous-location régulière, d’une cession régulière d’un bail antérieur, d’un échange opéré dans les conditions légales, exécutent leurs obligations.
L’acte par lequel le bailleur notifie au locataire qu’il met fin au contrat de louage et qui entraîne l’application des dispositions précédentes doit, à peine de nullité, reproduire les dispositions des deux alinéas précédents et préciser qu’il ne comporte pas en lui-même obligation d’avoir à quitter effectivement les lieux.
(…) »
Le congé délivré au visa de l’article 4 de la loi du 1er septembre 1948 n’est pas un congé ordinaire en ce qu’il a pour particularité de mettre fin aux rapports contractuels découlant d’un contrat de bail pour leur substituer des rapports légaux résultant du droit au maintien dans les lieux prévu en faveur des locataires de bonne foi qui exécutent leurs obligations.

En l’espèce, le congé a été notifié à Madame [H] [S] pour le 30 avril 2025 au vu des impayés de loyers à cette date soit 1 246,82 euros au 16 janvier 2025 ; il l’invitait à prendre attache avec la personne gestionnaire de sa situation pour régulariser l’impayé et lui indiquait qu’à défaut pour elle de faire le nécessaire avant le 30 avril 2025, l’OPHEA engagerait une procédure pour faire constater sa mauvaise foi et solliciter la déchéance de son droit au maintien dans les lieux, avec comme conséquence son évacuation du logement.

Dans ses dernières conclusions reprises à l’audience de plaidoirie, la locataire ne conteste plus la régularité de cet acte de sorte qu’il n’y a pas lieu de statuer sur ce point.

Le congé a donc pris effet le 30 avril 2025 ; il conviendra dès lors de constater la résiliation du bail à cette date par suite du congé.

• Sur la déchéance du droit au maintien dans les lieux

Le droit au maintien dans les lieux ne bénéficient qu’aux occupants de bonne foi ; le bailleur peut donc demander la déchéance de ce droit s’il démontre la mauvaise foi de l’occupant.

La bonne foi suppose le paiement régulier du loyer, obligation première et essentielle du locataire conformément à l’article 1728 du code civil, repris par l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Il appartient au juge de rechercher si le manquement à cette obligation est suffisamment grave pour caractériser la mauvaise foi de l’occupant et justifier la déchéance de son droit au maintien dans les lieux.

L’appréciation doit être faite au jour de la demande.

En l’espèce, la demande de déchéance a été faite le 27 juin 2025, date de l’assignation.

À cette date, les impayés de loyers et charges s’élevaient à 2 741,15 euros échéance du mois de mai 2025 incluse.

Il ressort des décomptes produits par la partie demanderesse qu’un premier arriéré locatif remontant à 2023 a été soldé le 19 septembre 2024 par un virement d’une somme de 2 509,45 euros, dès l’échéance du mois de septembre 2024 et alors que la dette avait état soldée, un nouvel arriéré locatif s’est créé et la dette locative n’a cessé d’augmenter. De septembre 2024 au 5 février 2025 aucun paiement de la part de la locataire n’est intervenu. Le 6 février 2025 un versement de 543 euros a été effectué puis jusqu’au 4 septembre 2025 plus aucun versement n’a été effectué.

Madame [S] met en avant des difficultés de santé et financière pour justifier de sa bonne foi et des circonstances exceptionnelles ou de graves difficultés économiques dans lesquelles elle s’est trouvée. Toutefois, sa situation n’est aucunement justifiée dans la mesure où elle ne produit aucune pièce relative à sa situation personnelle et que s’agissant de sa situation financière et la baisse de revenus allégués, seuls deux fiches de paie d’août et septembre 2025 et un contrat de travail de février 2026 sans fiche de paie sont produits et alors que l’origine de la dette locative est bien antérieure et remonte à minima à septembre 2024 étant précisé qu’une précédente dette locative avait été soldée.

Par ailleurs, et alors que le bailleur est un bailleur social, Madame [H] [S] n’a jamais informé l’OPHEA d’une quelconque difficulté ni sollicité ce dernier pour l’octroi de délais de paiement.

Aussi, compte tenu du montant de la dette au moment de l’assignation ainsi que de l’ancienneté de la dette locative, le manquement à l’obligation de payer les loyers et charges aux termes convenus est suffisamment grave pour retenir la mauvaise foi de Madame [H] [S].

Madame [H] [S] doit donc être déchue de son droit au maintien dans les lieux.

Son expulsion ne pourra donc qu’être ordonnée.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

• Sur la demande en paiement

Sur l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, l’OPHEA verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution.

Au vu du dernier d’acompte actualisé transmis en cours de délibéré et prenant en compte les versements effectués par la défenderesse le 5 juin 2026, Madame [H] [S] doit être condamnée au règlement de la somme de 5 531,08 euros euros, correspondant au montant de l’arriéré de loyers et charges au 16 juin 2026 échéance du mois de mai 2026 incluse, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision, compte tenu de l’évolution des sommes dues depuis l’assignation.

Sur l’indemnité d’occupation mensuelle

Elle doit être également condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer indexé et de l’avance sur charges qui aurait été dû si le bail n’avait pas été résilié à compter de l’échéance du mois de juin 2026 jusqu’à parfaite évacuation des lieux, sans qu’il y ait lieu de l’assortir d’intérêts de retard dès à présent.

• Sur la demande d’astreinte

Il n’apparaît pas nécessaire d’assortir d’une astreinte l’obligation pour Madame [H] [S] de quitter les lieux. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, de nature à réparer le préjudice subi par la bailleresse, satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

• Sur la capitalisation des intérêts

En application de l’article 1343-2 du code civil, il convient de dire que les intérêts échus produiront eux-mêmes intérêts au taux légal, à la condition qu’il s’agisse d’intérêts dus pour une année entière.

III. Sur les demandes reconventionnelles

• Sur la demande remboursement de frais

S’agissant de la demande de remboursement des frais au titre des frais imputés de pénalité de l’enquête sociale et de Garantie locataire formulée par Madame [S], force est de constater qu’elle reconnaît n’avoir pas fait les démarches à temps pour transmettre le questionnaire relatif à sa situation ni au titre de la Garantie locataire pour les périodes visées. Dès lors, il y a lieu de la débouter de sa demande de remboursement.

• Sur la demande en délais de paiement

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, alinéa 1, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Le V et le VII de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ne sont pas applicables en l’espèce en l’absence de commandement de payer visant la clause résolutoire.

En l’espèce, Madame [H] [S] sollicite des délais de paiement sur 36 mois à raison de 35 mensualités de 50 euros et une dernière mensualité devant solder la dette. OPHEA s’oppose à l’octroi de délais de paiement.

Madame [H] [S] met en avant la situation financière et sociale compliquée dans laquelle elle se trouve et la reprise du paiement des loyers et charges courants.

Il y a lieu de rappeler que Madame [S] ne peut bénéficier de délais de paiement sur 36 mois mais uniquement sur 24 mois conformément aux dispositions de l’article 1343-5 du code civil. La dette locative à laquelle elle a été condamnée est de 5 5531,08 euros. Si des délais de paiement devaient lui être accordés, ce sont des mensualités de 240,46 euros qui permettraient d’apurer la dette dans le cadre des plus larges délais. Or, Madame [S] met en avant une capacité de paiement de 50 euros par mois en sus du loyer et des charges courants pour apurer la dette locative ce qui est largement insuffisant. Par ailleurs, si elle souligne les difficultés de santé et financières dans lesquelles elle se trouve, d’une part elle ne justifie aucunement des difficultés médicales, des arrêts de travail et de la diminution de ses ressources ni de l’état actuel de ses revenus, seuls étant versés des fiches de paie d’août et de septembre 2025 et un contrat de travail de février 2026 sans fiche de paie et que d’autre part, si ces difficultés étaient justifiées, elles mettraient en réalité en lumière qu’elle n’est aucunement en capacité de respecter des délais de paiement avec des mensualités aussi importantes en sus du paiement du loyer quand bien même des efforts ont été fournis ces derniers mois.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, de l’importance et l’ancienneté de la dette locative et du refus du bailleur dans l’octroi de délais, il y a lieu de rejeter la demande de Madame [S] en délais de paiement et par voie de conséquence de sa demande afférente à la clause cassatoire.

IV. Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Madame [H] [S], succombant, supportera les dépens de la présente procédure mais, compte tenu de sa situation économique, il n’y a pas lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile à son encontre.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort :

DIT n’y avoir lieu à écarter les conclusions d’OPHEA du 8 juin 2026 ;

DIT n’y avoir lieu à statuer sur la régularité du congé ;

CONSTATE la résiliation au 30 avril 2025 du contrat de bail conclu entre l’Office Public d’Habitations à Loyer Modéré, CUS Habitat, devenu OPHEA, d’une part, et Madame [H] [S] d’autre part, portant sur un logement situé [Adresse 5] ;

PRONONCE la déchéance de Madame [H] [S] de son droit au maintien dans les lieux ;

ORDONNE en conséquence l’expulsion de Madame [H] [S] des locaux visés ci-dessus et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si nécessaire, faute de délaissement volontaire des lieux au plus tard deux mois après la signification du commandement d’avoir à libérer les locaux (articles L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution) ;

DIT que les meubles et objets se trouvant sur les lieux suivront le sort prévu par les articles L 433-1 et 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [H] [S] à verser à OPHEA la somme de 5 531,08 euros euros au titre de l’arriéré de loyers et charges ainsi que des indemnités d’occupation impayées au 16 juin 2026 (jusqu’à l’échéance du mois de mai 2026 incluse), outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE Madame [H] [S] à payer à OPHEA une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer révisé et des avances sur charges qui aurait été dû si le bail n’avait pas été résilié, et ce à compter de l’échéance du mois de juin 2026 jusqu’à parfaite évacuation des lieux, révisable selon les mêmes modalités que le loyer et l’avance sur
charges ;

DIT que les intérêts échus dus pour une année complète seront capitalisés ;

DÉBOUTE OPHEA de sa demande d’astreinte ;

DÉBOUTE Madame [H] [S] de sa demande au titre du remboursement des frais de pénalités liées à l’enquête sociale et à la Garantie locataire ;

DÉBOUTE Madame [H] [S] de sa demande en délais de paiement et de sa demande afférente à la clause cassatoire ;

DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [H] [S] aux dépens de la présente procédure ;

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit en toutes ses dispositions ;

ORDONNE la transmission de la présente décision à Monsieur le Préfet du Bas-Rhin.

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits, siégeant Madame KARATAS, présidant l’audience, assistée de Madame le greffier, qui ont signé la minute de la présente décision.

La Greffière La Juge des Contentieux
de la Protection
Nathalie RECK Gussun KARATAS