Cour d’appel, 2ème Chambre, 8 octobre 2026, RG n° 25/02519

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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COUR D’APPEL DE NANCY

DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE

ARRÊT N° /26 DU 08 OCTOBRE 2026

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 25/02519 – N° Portalis DBVR-V-B7J-FUQM

Décision déférée à la cour :

Ordonnance de référé du président du tribunal judiciaire de VERDUN, R.G. n° 25/00021, en date du 13 novembre 2025,

APPELANTES :

RCT-EST-[Localité 1]

société en nom collectif ayant son siège social [Adresse 1], immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de METZ sous le numéro 901 445 387, agisssant poursuites et diligences de son représentant légal, domicilié ès qualités audit siège

Représentée par Me Armin CHEVAL de la SA ACD, avocat au barreau de NANCY et plaidant par Me Hervé RENOUX, avocat au barreau de METZ substitué par Me Jules KICA, avocat au barreau de METZ

[Adresse 2]

Société par actions simplifiée unipersonnelle, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de METZ, sous le numéro 900 602 855 RCS METZ, agissant poursuites et diligences de son représentant légal, domicilié ès qualités audit siège, ayant son siège social [Adresse 3]

Représentée par Me Armin CHEVAL de la SA ACD, avocat au barreau de NANCY et plaidant par Me Hervé RENOUX, avocat au barreau de METZ substitué par Me Jules KICA, avocat au barreau de METZ

INTIMÉE :

Madame [Q] [B]

née le 03 Mai 1979 à [Localité 1] (55), domiciliée [Adresse 4]

Représentée par Me Vincent VAUTRIN de la SELARL LÉGICONSEIL AVOCATS, avocat au barreau de MEUSE

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 03 Septembre 2026, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Francis MARTIN, président et Madame Fabienne GIRARDOT, conseiller, chargée du rapport.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Francis MARTIN, président de chambre,

Madame Nathalie ABEL, conseiller,

Madame Fabienne GIRARDOT, conseiller,

Greffier, lors des débats : Madame Christelle CLABAUX- DUWIQUET .

A l’issue des débats, le président a annoncé que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 08 Octobre 2026, en application du deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

ARRÊT : contradictoire, rendu par mise à disposition publique au greffe le 08 Octobre 2026, par Mme Christelle CLABAUX- DUWIQUET, greffier, conformément à l’article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile ;

signé par Monsieur Francis MARTIN, président de chambre, et par Madame Christelle CLABAUX- DUWIQUET, greffier ;

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Copie exécutoire délivrée le à

Copie délivrée le à

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EXPOSE DU LITIGE

Dans le cadre de la construction d’un immeuble comportant des appartements destinés à des personnes à mobilité réduite, la SAS RESIDENCES COMME TOIT a confié à la SNC RCT-EST-[Localité 1] (en qualité de maître d’ouvrage) l’édification d’un mur en béton accolé à la façade du mur mitoyen de l’immeuble de Mme [Q] [B] sis à [Localité 1], [Adresse 5] (parcelle [Cadastre 1]), côté [Adresse 6], préalablement mise à nu par la démolition des bâtiments mitoyens d’une ancienne casse automobile (parcelles [Cadastre 2] et [Cadastre 3]) réalisée à partir du 26 juin 2023 et finalisée le 7 juillet 2023.

Un rapport d’expertise judiciaire rendu le 16 décembre 2024, suite à un dégât des eaux lié aux travaux de démolition survenu le 5 juillet 2023 à l’intérieur de l’habitation de Mme [Q] [B], a ordonné, outre des mesures conservatoires, des travaux nécessaires à la remise en état de l’immeuble de Mme [Q] [B], correspondant à des travaux sur les murs de soubassement (pose d’un enduit sur les parties enterrées, de membranes d’étanchéité et d’un delta MS avant remblaiement) et sur les façades (pose d’un enduit), du côté de la propriété de la SAS RESIDENCES COMME TOIT, et demeurant à la charge de cette dernière au titre de sa responsabilité pour un montant évalué à hauteur de 35 000 euros, à l’exception d’un enduit de 15m² sur la façade à la charge de Mme [Q] [B] pour un montant évalué à 11 000 euros. L’expert a retenu un préjudice de jouissance de Mme [Q] [B] évalué à 8 000 euros.

Le 22 janvier 2025, la société STRUCTIS, mandatée par la SAS RESIDENCES COMME TOIT, a établi un devis des travaux sur les murs de soubassement préconisés par l’expert.

Un procès-verbal dressé par commissaire de justice le 13 février 2025, puis le 6 mars 2025, à la demande de Mme [Q] [B], a constaté que les travaux préalables à la construction du mur tendant son l’étanchéité et à l’apposition d’un enduit sur sa façade, tels que préconisés par l’expert, n’avaient pas été engagés, en l’absence de membrane d’étanchéité et de delta MS visibles sur le mur de soubassement, et au regard de la présence de trous en façade.

Les travaux d’édification du mur en béton se sont poursuivis en cours de procédure et sont désormais achevés.

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Par actes de commissaire de justice délivrés le 5 mai 2025, Mme [Q] [B] a fait assigner la SAS RÉSIDENCES COMME TOIT et la SNC RCT-EST-[Localité 1] (ci-après les sociétés) devant le président du tribunal judiciaire de Verdun statuant en référé afin de voir, à titre principal, sur le fondement des articles 145, 809, 834 et 835 du code de procédure civile, interdire les travaux d’édification du mur tant que la membrane d’étanchéité, le delta MS et l’enduit sur mur n’auront pas été posés conformément aux prescriptions de l’expert, M. [X], et de faire injonction aux défendeurs de procéder auxdits travaux sous peine d’astreinte, et subsidiairement, de surseoir à statuer afin de voir vérifier par l’expert que les travaux qu’il avait préconisés ont été respectés (travaux sur les murs de soubassement et sur les façades du côté de la propriété RESIDENCES COMME TOIT). Mme [Q] [B] a en outre sollicité, sous peine d’astreinte, la démolition par les défenderesses du mur venant obstruer sa fenêtre sur la façade mitoyenne, côté [Adresse 6], ainsi que l’indemnisation par provision de 2 000 euros du préjudice de jouissance y afférent.

Elle a soutenu qu’il convenait de faire cesser un trouble manifestement illicite et d’interrompre les travaux d’édification du mur litigieux contrevenant aux préconisations de l’expert figurant à son rapport du 16 décembre 2024, expliquant que la membrane d’étanchéité n’avait pas été posée avant la construction du mur mais seulement sur le restant du mur mitoyen non recouvert par le mur à compter de mars 2025. Elle a ajouté qu’une fenêtre ouverte sur le mur mitoyen (existante dès 1980, lors de sa location le 4 avril 2015 et lors de l’achat de l’immeuble le 28 mars 2022) avait été emmurée en mai 2025 par l’édification du mur, alors qu’il s’agissait d’une chambre prise en compte dans son agrément d’assistante maternelle pour la garde de quatre enfants, et qu’à défaut d’être jugée illégale, elle bénéficiait d’une servitude de vue par l’effet de la prescription trentenaire acquisitive de l’article 690 du code civil.

La SAS RÉSIDENCES COMME TOIT et la SNC RCT-EST-[Localité 1] ont sollicité une médiation judiciaire, et subsidiairement, ont conclu à l’irrecevabilité et au débouté des demandes de Mme [Q] [B]. Ils ont sollicité à titre reconventionnel la condamnation de Mme [Q] [B], sous peine d’astreinte, à combler l’ouverture réalisée sur le mur mitoyen identifié A-M sur le procès-verbal de bornage signé par Mme [Q] [B] le 20 juillet 2024.

Elles ont soutenu que la demande d’interdiction d’édification était sans objet puisque les travaux étaient achevés, que les demandes de Mme [Q] [B] se heurtaient à une contestation sérieuse (en l’absence de preuve d’un désordre actuel caractérisant également l’absence d’intérêt légitime au sens de l’article 145 du code de procédure civile) et que les constats dressés par commissaire de justice les 13 février 2025 et 6 mars 2025 ne constituaient pas un élément probatoire valide, dans la mesure où ils avaient été obtenus dans des conditions irrégulières, hors de toute autorisation judiciaire pour s’introduire sur une propriété privée. Elles se sont prévalues de l’exécution des travaux conformément au rapport d’expertise (Mme [Q] [B] n’ayant pas subi de dégât des eaux à la suite du retrait du bâchage provisoire). Elles ont fait valoir que par courriers officiels des 18 décembre 2023 et 11 mars 2025, de même que par dire du 11 décembre 2024, elles avaient demandé à Mme [Q] [B] de supprimer l’ouverture faite sans le consentement du voisin sur le mur mitoyen (selon procès-verbal de bornage signé le 20 juillet 2024), et que la preuve n’était pas rapportée par Mme [Q] [B] d’une vue directe, apparente et continue sur le fonds voisin pendant trente ans.

Mme [Q] [B] s’est opposée à l’organisation d’une médiation judiciaire.

Par ordonnance en date du 13 novembre 2025, le président du tribunal judiciaire de Verdun statuant en référé a renvoyé les parties à se pourvoir au principal ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent, a :

– débouté la SAS RÉSIDENCES COMME TOIT et la SNC RCT-EST-[Localité 1] de leur demande de médiation judiciaire,

– débouté Mme [Q] [B] de sa demande tendant à interdire à la SAS RÉSIDENCES COMME TOIT et la SNC RCT-EST-[Localité 1] de poursuivre les travaux d’édification du mur litigieux,

– condamné la SAS RÉSIDENCES COMME TOIT et la SNC RCT-EST-[Localité 1] à réaliser les travaux d’étanchéité du mur litigieux tels que préconisés par l’expertise judiciaire, et ce sous astreinte de 200 euros par jour de retard, à compter d’un mois suivant la notification de l’ordonnance à venir,

– condamné la SAS RÉSIDENCES COMME TOIT et la SNC RCT-EST-[Localité 1] à démolir le mur venant obstruer la fenêtre de Mme [Q] [B] sur la façade mitoyenne côté [Adresse 6], et ce sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard, à compter de sept jours suivant la notification de l’ordonnance à venir,

– débouté la SAS RÉSIDENCES COMME TOIT et la SNC RCT-EST-[Localité 1] de leur demande tendant à condamner Mme [Q] [B] à combler l’ouverture litigieuse,

– condamné la SAS RÉSIDENCES COMME TOIT et la SNC RCT-EST-[Localité 1] à verser à Mme [Q] [B] la somme de 2 000 euros à titre de provision pour le préjudice de jouissance,

– condamné la SAS RÉSIDENCES COMME TOIT et la SNC RCT-EST-[Localité 1] à verser à Mme [Q] [B] la somme de 3 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamné la SAS RÉSIDENCES COMME TOIT et la SNC RCT-EST-[Localité 1] aux entiers dépens,

– rappelé que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit.

Le juge des référés a débouté Mme [Q] [B] de sa demande tendant à interdire à la SAS RÉSIDENCES COMME TOIT et la SNC RCT-EST-[Localité 1] de poursuivre les travaux d’édification du mur litigieux, à défaut de justifier d’une urgence, d’un dommage imminent qu’il faudrait prévenir, ou d’un trouble manifestement illicite qu’il conviendrait de faire cesser sur ce point, dans la mesure où l’édification du mur litigieux est achevée.

Il a retenu que les procès-verbaux établis par commissaire de justice les 13 février 2025 et 6 mars 2025 mentionnaient une autorisation donnée pour pénétrer sur la propriété, et que la SAS RÉSIDENCES COMME TOIT et la SNC RCT-EST-[Localité 1] ne rapportaient pas la preuve contraire destinée à contredire les mentions figurant aux constats.

Le juge a relevé qu’il ressortait du rapport d’expertise et du constat établi par commissaire de justice le 6 mars 2025, que les travaux préconisés à la charge de la SAS RÉSIDENCES COMME TOIT n’avaient pas été réalisés, alors que les mesures conservatoires visant à empêcher des infiltrations d’eau dans l’immeuble de Mme [Q] [B] avaient été levées, de sorte que ’ l’insuffisance d’étanchéité de la façade litigieuse, due à l’incomplétude des travaux réalisés par la SAS RÉSIDENCES COMME TOIT, constitue un risque de dommage imminent que le juge des référés a le devoir de prévenir ’, justifiant la condamnation des sociétés à réaliser lesdits travaux d’étanchéité du mur sous peine d’astreinte.

Il a constaté que la fenêtre de la maison de Mme [Q] [B] donnant sur la toiture de l’ancien hangar existait a minima depuis les années 80 et que sa possession était continue, n’ayant jamais été contestée avant décembre 2023, déterminant l’existence d’une servitude de vue continue et apparente au bénéfice du fonds de Mme [Q] [B] par prescription acquisitive de trente ans, et que la présence de briques rouges maçonnées devant cette fenêtre constatée par procès-verbal du 12 mai 2025, sans faire juger cette ouverture illégale, représentait une violation évidente d’une règle de droit, ainsi qu’une atteinte au droit de propriété, ce qui constituait nécessairement un trouble manifestement illicite que le juge des référés avait le devoir de faire cesser par la condamnation à démolir la partie du mur venant obstruer ladite fenêtre, sous peine d’astreinte.

Le juge a alloué une provision à valoir sur le préjudice de jouissance subi notamment au regard de son activité professionnelle, non sérieusement contestable, caractérisé par la perte du bénéfice d’une chambre dans sa maison du fait du rebouchage de la fenêtre litigieuse.

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Le 1er décembre 2025, la SASU RÉSIDENCES COMME TOIT et la SNC RCT-EST-[Localité 1] ont formé appel de l’ordonnance tendant à son annulation ou son infirmation en tous ses chefs critiqués, hormis en ce qu’elle a débouté Mme [Q] [B] de sa demande tendant à interdire à la SAS RÉSIDENCES COMME TOIT et la SNC RCT-EST-[Localité 1] de poursuivre les travaux d’édification du mur litigieux.

Dans leurs dernières conclusions transmises le 26 juin 2026, auxquelles il convient de se reporter pour l’exposé détaillé de leurs prétentions et moyens, la SASU RÉSIDENCES COMME TOIT et la SNC RCT-EST-[Localité 1], appelantes, demandent à la cour sur le fondement des articles 675, 690, 1240 et 2261 du code civil, et des articles 131-1 et suivants, 834 et 835 du code de procédure civile :

– de juger leur appel recevable en la forme et bien fondé,

– d’infirmer l’ordonnance du 13 novembre 2025 en ce qu’elle a :

– débouté la SAS RÉSIDENCES COMME TOIT et la SNC RCT-EST-[Localité 1] de leur demande de médiation judiciaire,

– condamné la SAS RÉSIDENCES COMME TOIT et la SNC RCT-EST-[Localité 1] à réaliser les travaux d’étanchéité du mur litigieux tels que préconisés par l’expertise judiciaire, et ce sous astreinte de 200 euros par jour de retard, à compter d’un mois suivant la notification de l’ordonnance à venir,

– condamné la SAS RÉSIDENCES COMME TOIT et la SNC RCT-EST-[Localité 1] à démolir le mur venant obstruer la fenêtre de Mme [Q] [B] sur la façade mitoyenne côté [Adresse 6], et ce sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard, à compter de sept jours suivant la notification de l’ordonnance à venir,

– débouté la SAS RÉSIDENCES COMME TOIT et la SNC RCT-EST-[Localité 1] de leur demande tendant à condamner Mme [Q] [B] à combler l’ouverture litigieuse,

– condamné la SAS RÉSIDENCES COMME TOIT et la SNC RCT-EST-[Localité 1] à verser à Mme [Q] [B] la somme de 2 000 euros à titre de provision pour le préjudice de jouissance,

– condamné la SAS RÉSIDENCES COMME TOIT et la SNC RCT-EST-[Localité 1] à verser à Mme [Q] [B] la somme de 3 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamné la SAS RÉSIDENCES COMME TOIT et la SNC RCT-EST-[Localité 1] aux entiers dépens,

Réformant l’ordonnance attaquée et statuant à nouveau,

– de leur donner acte de leur accord pour l’organisation d’une médiation,

– d’ordonner une médiation judiciaire,

À défaut,

– de juger qu’aucune prescription acquisitive ne saurait exister au bénéfice de Mme [Q] [B],

– de constater l’existence de contestations sérieuses,

– de constater que les travaux d’étanchéité ont été exécutés à date du 16 mai 2025,

– de dire n’y avoir lieu à référé,

-de débouter Mme [Q] [B] de sa demande de condamnation des sociétés à démolir le mur situé sur la façade mitoyenne côté [Adresse 6],

– de débouter Mme [Q] [B] de sa demande de condamnation des sociétés à procéder aux travaux de membrane d’étanchéité, de delta MS et d’enduit sur l’ensemble du mur mitoyen,

– de débouter Mme [Q] [B] de sa demande de condamnation des sociétés au paiement d’une somme de 2 000 euros à titre de provision pour le préjudice de jouissance,

– de condamner Mme [Q] [B] à combler l’ouverture réalisée sur le mur mitoyen identifié A-M sur le procès-verbal de bornage signé par elle le 20 juillet 2024, ce sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard, ladite astreinte commençant à courir trois jours après la signification de l’ordonnance à intervenir,

– de confirmer l’ordonnance en ce qu’elle a débouté Mme [Q] [B] de sa demande tendant à leur interdire de poursuivre les travaux d’édification du mur litigieux,

– de débouter Mme [Q] [B] de l’ensemble de ses demandes, fins, moyens, prétentions et conclusions,

– de donner acte à Mme [Q] [B] de son refus de médiation,

À titre infiniment subsidiaire uniquement,

– de débouter Mme [Q] [B] de sa demande d’astreinte ou à tout du moins de la réduire à de plus justes proportions,

En tout état de cause,

– de condamner Mme [Q] [B] à leur payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile de première instance,

– de condamner Mme [Q] [B] à leur payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile de la procédure d’appel,

– de condamner Mme [Q] [B] aux entiers frais et dépens de première instance,

– de condamner Mme [Q] [B] aux entiers frais et dépens d’appel.

Au soutien de leurs demandes, la SASU RÉSIDENCES COMME TOIT et la SNC RCT-EST-[Localité 1] font valoir en substance :

– que s’agissant de la condamnation à démolir le mur érigé sur la façade mitoyenne, l’appréciation de l’existence de vues et de servitudes consécutives qui bénéficieraient au profit d’une personne du fait d’une prescription acquisitive relève du seul juge du fond ; qu’il n’entre pas dans les pouvoirs du juge des référés, juge de l’évidence, de trancher l’existence ou non d’une servitude de vue acquise par prescription trentenaire (caractérisant une contestation sérieuse), dans la mesure où la constitution du trouble manifestement illicite suppose que soit établie une violation évidente d’une règle de droit ; qu’il appartenait au juge des référés de préciser la date certaine à partir de laquelle le délai trentenaire de prescription acquisitive a couru (la charge de la preuve incombant à Mme [Q] [B]), et que les photographies démontrent que le châssis de la fenêtre en PVC est récent et ne peut avoir plus de trente ans, et que l’ouverture était masquée par le toit montant sur près de cinq mètres de l’ancienne casse automobile qui a été démoli depuis et par le mur droit érigé en hauteur sur la rue portant l’enseigne (la rendant non visible depuis la voie publique et le sol), contrairement à l’attestation de Mme [M] ; que toutes les ouvertures pratiquées dans le mur mitoyen ont été comblées, de sorte qu’aucun consentement n’a été obtenu pour la réalisation d’ouvertures sur le mur mitoyen, nécessaire au jeu de la prescription acquisitive ; que les attestations imprécises ne déterminent en rien l’existence de l’ouverture litigieuse depuis « a minima les années 1980 », de même que d’une vue susceptible d’être acquise par le jeu de la prescription trentenaire (peut être un jour de souffrance sans vue directe sur le fonds voisin) ; que Mme [Q] [B] est seulement en capacité de démontrer l’existence de la fenêtre litigieuse à partir de 2010 ; que par ailleurs, Mme [Q] [B] ne démontre pas avoir le moindre droit réel protégé et opposable aux tiers lui permettant d’invoquer l’existence d’une voie de fait, de sorte qu’à défaut de droit réel, elle ne saurait se prévaloir d’aucune violation d’un droit pour caractériser un trouble manifestement illicite ; qu’en l’absence de toute servitude acquise, le propriétaire voisin dispose du droit d’user librement de son fonds, notamment en y érigeant des constructions, fût-ce un mur impactant l’ouverture illégale ; que cette destruction engendrerait des conséquences extrêmement lourdes, s’agissant de la démolition d’un ouvrage de gros oeuvre qui suppose des travaux complexes nécessitant la dépose de la charpente, la démolition du pignon, la reprise des chaînages horizontaux et la réalisation d’une nouvelle charpente avant repose de la couverture, et que subsidiairement, une astreinte de 1 000 euros par jour non limitée dans le temps est particulièrement significative et en déséquilibre manifeste ;

– qu’elles sont parfaitement fondées à solliciter la condamnation de Mme [Q] [B] à combler l’ouverture réalisée en fraude de leurs droits sur le mur mitoyen et sans qu’il n’existe aucune prescription acquisitive pouvant jouer au profit de Mme [Q] [B] ; que Mme [Q] [B] n’a jamais répondu à la question du caractère illégal de cette fenêtre pratiquée dans le mur mitoyen (résultant du procès-verbal de bornage signé le 20 juillet 2024), au sens de l’article 675 du code civil, soumise dès l’origine du chantier et formalisée par courrier officiel du 18 décembre 2023, réitéré le 11 mars 2025, et dans un dire à expert du 11 décembre 2024 lui demandant de supprimer cette ouverture sans délai ; qu’aucune voie de fait constitutive d’un trouble manifestement illicite ne peut être relevée alors que l’édification a été réalisée conformément à un permis de construire n’ayant fait l’objet d’aucun recours et que la protection possessoire prévue par l’article 2278 du code civil relève du juge du fond ;

– que Mme [Q] [B] ne rapporte la preuve d’aucun dommage imminent corrélatif aux travaux réalisés en conformité avec les préconisations de l’expert judiciaire ; que les procès-verbaux de constat établis par commissaire de justice les 13 février et 6 mars 2025 ont été obtenus dans des conditions irrégulières, hors autorisation judiciaire, pour s’intoduire sur une propriété privée ; que la mention sur chacun des deux procès-verbaux d’une « autorisation » obtenue d’un employé d’une société de construction (sans identité) présente sur les lieux (à un horaire non déterminé) ne saurait suppléer l’absence d’autorisation d’un représentant du propriétaire du terrain ou du maître de l’ouvrage ; qu’en tout état de cause, les constats de commissaires de justice réalisés en cours de chantier sont impropres à caractériser que des travaux n’ont pas été réalisés ; que le devis du maître d’oeuvre, la société STRUCTIS, établi le 22 janvier 2025, correspond aux travaux d’étanchéité sollicités par l’expert judiciaire, qui ont été pleinement réalisés au 16 mai 2025, tel qu’attesté par le maître d’oeuvre et selon les photographies prises en cours de chantier ;

– que Mme [Q] [B] ne peut prétendre à une provision à valoir sur son préjudice de jouissance en présence de contestations sérieuses multiples et de l’absence de preuve d’un préjudice, même en référé ;

– qu’elles maintiennent leur proposition d’organiser une médiation judiciaire et constatent le refus de Mme [Q] [B].

Dans ses dernières conclusions transmises le 27 mai 2026, auxquelles il convient de se reporter pour l’exposé détaillé de ses prétentions et moyens, Mme [Q] [B], intimée, demande à la cour sur le fondement des articles 834 et 835 du code de procédure civile, et de l’article 145 du code de procédure civile :

– de confirmer l’ordonnance rendue 13 novembre 2025 en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau,

– de débouter la société RESIDENCES COMME TOIT et la société RCT EST [Localité 1] de leur demande reconventionnelle visant voir combler l’ouverture de Mme [Q] [B],

– de condamner solidairement la société RESIDENCES COMME TOIT et la société RCT EST [Localité 1] à lui verser une provision complémentaire de 4 000 euros au titre du préjudice de jouissance,

– de condamner solidairement la société RESIDENCES COMME TOIT et la société RCT EST [Localité 1] à lui verser la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

– de condamner solidairement la société RESIDENCES COMME TOIT et la société RCT EST [Localité 1] aux entiers dépens.

Au soutien de ses demandes, Mme [Q] [B] fait valoir en substance :

– que par mail du 16 mai 2025, la société STRUCTIS reconnaît que la membrane d’étanchéité n’a pas encore été mise (s’agissant du projet à mettre en oeuvre) et que les photographies produites font ressortir la mise en place de la membrane uniquement sur le restant du mur mitoyen non recouvert par le mur dont la construction a commencé en mars 2025 ; que la société RESIDENCES COMME TOIT ne démontre pas à hauteur de cour, et postérieurement au mail de STRUCTIS du 16 mai 2025, avoir posé la membrane sur la partie basse du mur mitoyen où elle a accolé sa construction ;

– que la société RESIDENCES COMME [Adresse 7] a commis une voie de fait à l’origine d’un trouble manifestement illicite en faisant murer totalement la fenêtre d’une chambre de Mme [Q] [B] située en haut du mur mitoyen mis à nu (à 4,20 mètres de hauteur) par la construction du mur, sans faire juger cette ouverture illégale au sens de l’article 675 du code civil ; que la société ne justifie d’aucune procédure au fond ; qu’elle n’a pas créé cette ouverture qui existait quand elle a acheté la maison en 2022 ; que cette situation l’affecte sur le plan personnel et professionnel au regard de sa profession d’assistante maternelle ; qu’au surplus, la servitude de vue a été acquise par prescription trentenaire selon l’article 690 du code civil puisque la fenêtre avait plus de trente ans (s’agissant d’une possession utile, continue, paisible, apparente et non équivoque des différents propriétaires successifs), donnant sur une pièce recevant la qualification de ’chambre’, mentionnée au diagnostic immobilier du 12 octobre 2021 et au bail du 4 avril 2015, figurant sur l’état des lieux du 16 février 2010, et existant au début des années 80, tel que ressortant des attestations de voisins, salariés et propriétaires, corroborés par l’historique des mutations immobilières ; que c’est de façon volontaire que la société RESIDENCES COMME [Adresse 7] a oublié de faire mention de la fenêtre et a obtenu un permis sur la base de déclarations mensongères ; que RESIDENCES COMME [Adresse 7] a poursuivi son édification en pleine connaissance de cause et lorsque le juge a statué, le mur était monté et la fenêtre définitivement emmurée ; que la demande de comblement de l’ouverture formée par la société ne relève pas de la compétence du juge des référés ;

– que la fenêtre est emmurée depuis un an (mai 2025), justifiant une provision complémentaire à valoir sur son préjudice de jouissance ;

– qu’elle s’oppose à une mesure de médiation.

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La clôture de l’instruction a été prononcée le 1er juillet 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Au préalable, il y a lieu de constater que le chef du dispositif de l’ordonnance déférée ayant débouté Mme [Q] [B] de sa demande tendant à voir interdire à la SAS RÉSIDENCES COMME TOIT et la SNC RCT-EST-[Localité 1] de poursuivre les travaux d’édification du mur litigieux ne fait l’objet d’aucun appel principal ou incident.

Aussi, ce point a été définitivement tranché par l’ordonnance entreprise.

Par ailleurs, il convient de constater le refus de Mme [Q] [B] à voir organiser une médiation judiciaire.

Sur la demande de condamnation des sociétés à réaliser les travaux d’étanchéité prescrits par l’expert judiciaire

L’article 835 du code de procédure civile dispose que ’ le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. ’

Mme [Q] [B] expose que les sociétés n’ont pas posé la membrane d’étanchéité sur la partie basse du mur mitoyen contre lequel elles ont accolé la construction du mur bétonné, tel que préconisé par l’expert judiciaire au titre des travaux de remise en état dudit mur mitoyen suite au dégât des eaux survenu le 5 juillet 2023.

Les sociétés opposent que les travaux d’étanchéité sollicités par l’expert judiciaire ont été pleinement réalisés au 16 mai 2025, et que Mme [Q] [B] ne rapporte la preuve d’aucun dommage imminent corrélatif aux travaux réalisés en conformité avec les préconisations de l’expert judiciaire.

En l’espèce, dans son rapport déposé le 16 décembre 2024, l’expert judiciaire a décrit les travaux nécessaires à la remise en état de la façade de l’immeuble de Mme [Q] [B] comme suit :

– Travaux sur les murs de soubassement :

– Enduit adapté pour les parties enterrées sur les murs de soubassement,

– Mise en place de membranes d’étanchéité,

– Mise en place d’un delta MS,

– Remblaiement soigné,

Travaux à la charge de la Société RESIDENCES COMME TOIT,

– Travaux sur les façades du côté de la propriété [Adresse 2] :

– Enlèvement des bâches,

– Réalisation d’un enduit sur l’ensemble des murs,

Travaux à la charge de la société RESIDENCES COMME TOIT. Enduit de 15 m² à la charge de Madame [B].

Or, le devis établi le 22 janvier 2025 par la société STRUCTIS, maître d’oeuvre, a prévu des travaux sur les murs de soubassements (conformément au point n°5 du rapport d’expertise) correspondant à :

– la reprise des enduits au mortier hydrofuge,

– la mise en place d’une membrane collée à chaud,

– la mise en place d’une protection Delta MS.

Par suite, par mail du 16 mai 2025, la société STRUCTIS a fait état des travaux déjà réalisés consistant en :

– un piquage des parties altérées des soubassements sur l’emprise du pignon,

– l’application d’un enduit étanche sur l’ensemble du soubassement du pignon,

– le rebouchage des ouvertures dans le mur pignon de Mme [Q] [B],

– la réalisation d’un enduit ciment sur la zone du mur en mitoyenneté,

– la mise en place d’un polystyrène pour créer le joint de construction entre les deux bâtiments.

De même, le maître d’oeuvre a confirmé que ’ le projet prévoit notamment une membrane d’étanchéité avec un retour sur la maison pour empêcher la pénétration d’eau à l’interstice entre les deux constructions ’, ainsi que la pose d’un solin à la jonction entre le mur de Mme [Q] [B] et la toiture de la construction.

En effet, les sociétés ont produit des photographies attestant de la réalisation des travaux d’étanchéité évoqués ci-dessus, ainsi que de la réalisation des enduits au niveau du mur pignon.

Cependant, si Mme [Q] [B] ne conteste pas que les photographies produites par les sociétés démontrent que la membrane d’étanchéité a bien été mise sur la partie du mur non recouverte par la nouvelle construction, en revanche, elle soutient que cette membrane d’étanchéité n’a pas été posée sur la première partie du mur mitoyen contre laquelle la construction a été édifiée en février/mars 2025, tel que ressortant des constats dressés par commissaire de justice les 13 février et 6 mars 2025.

Or, s’il ressort des constats dressés par commissaire de justice les 13 février 2025 et 6 mars 2025, dont les mentions font foi jusqu’à inscription de faux, que les photographies ne font ressortir aucune membrane d’étanchéité et Delta MS (polystyrène) visibles entre le mur bétonné et le mur mitoyen, pour autant, force est de constater que ces constats ont été réalisés au début des travaux de construction du mur.

Aussi, les mentions portées aux constats sont insuffisantes à établir qu’aucune membrane d’étanchéité n’a été posée à l’interstice entre les deux constructions, tel que prévu au mail du maître d’oeuvre du 16 mai 2025.

Au surplus, aucune infiltration d’eau ni aucune humidité n’a été constatée par Mme [Q] [B] sur le mur litigieux de sa maison d’habitation ou par remontée du sol à la jonction avec le mur bétonné depuis le 5 juillet 2023, et plus précisément depuis la réalisation des travaux figurant au devis du maître d’oeuvre.

Il en résulte que la preuve n’est pas rapportée par Mme [Q] [B] de l’absence de membrane d’étanchéité sur la première partie du mur mitoyen contre laquelle la construction a été édifiée.

Dans ces conditions, Mme [Q] [B] ne justifie pas de l’inexécution par les sociétés de la totalité des travaux nécessaires de remise en état du mur mitoyen préconisés par l’expert judiciaire suite au dégât des eaux subi le 5 juillet 2023.

Dans ces conditions, il n’y a pas lieu d’ordonner de mesures de remise en état.

Dès lors, l’ordonnance sera infirmée sur ce point.

Sur la demande de condamnation des sociétés à démolir le mur érigé sur la façade mitoyenne côté [Adresse 6]

Mme [Q] [B] soutient que la société RESIDENCES COMME TOIT a commis une voie de fait à l’origine d’un trouble manifestement illicite en faisant murer totalement la fenêtre d’une chambre de sa maison d’habitation située en haut du mur mitoyen mis à nu par la construction du mur bétonné, en se prévalant d’une servitude de vue acquise par prescription trentenaire selon l’article 690 du code civil, puisque la fenêtre a plus de trente ans.

Les sociétés opposent que l’appréciation de l’existence de vues et de servitudes consécutives du fait d’une prescription acquisitive relève du seul juge du fond, dans la mesure où la constitution du trouble manifestement illicite suppose que soit établie une violation évidente d’une règle de droit.

Cependant, le juge des référés est compétent pour ordonner en présence d’une voie de fait les mesures propres à faire cesser un trouble manifestement illicite, même en présence d’une contestation sérieuse, dès lors qu’il ne s’agit pas de reconnaître l’existence ou l’assiette de la servitude, et que l’action n’a qu’une autorité provisoire.

Sur le fond, les sociétés soutiennent que Mme [Q] [B] ne démontre pas avoir le moindre droit réel protégé et opposable aux tiers lui permettant d’invoquer l’existence d’une voie de fait, de sorte qu’elle ne saurait se prévaloir d’aucune violation d’un droit pour caractériser un trouble manifestement illicite.

L’article 675 du code civil dispose que ’ l’un des voisins ne peut, sans le consentement de l’autre, pratiquer dans le mur mitoyen aucune fenêtre ou ouverture, en quelque manière que ce soit, même à verre dormant. ’

Il en résulte que si le propriétaire d’une construction établit des ouvertures en violation des dispositions légales, et que la situation se maintient trente ans, sans protestation du voisin, il acquiert par prescription une servitude de vue (apparente et continue) qui lui permet non seulement de conserver ses fenêtres, mais encore interdit au propriétaire du fonds voisin de bâtir devant lesdites fenêtres dans un rayon inférieur aux distances des articles 678 et 679 du code civil.

Or, les sociétés contestent plus précisément que la fenêtre ouverte par Mme [Q] [B] sur le mur mitoyen ait été créatrice de vue, en faisant valoir qu’elle était masquée par les toits de la casse-auto démolie, et ajoutent que le châssis en PVC actuel suppose des modifications pouvant être intervenues dans les trente dernières années (en remplacement d’un châssis fixe ou de verres dormants susceptible de la transformer en jour de souffrance), ôtant à la servitude son caractère apparent et continu.

En effet, l’article 690 du code civil dispose que ’ les servitudes continues et apparentes s’acquièrent par titre, ou par la possession de trente ans. ’

Aussi, le juge des référés a retenu à juste titre sur ce point que ’ l’ouverture pratiquée dans un mur mitoyen, contrairement à la prohibition établie par l’article 675 du code civil, est susceptible d’être acquise par la possession de trente ans, dès lors qu’elle constitue une servitude de vue et non un simple jour. ’

En l’espèce, il n’est pas contesté que la pièce desservie par la fenêtre est une chambre, tel que ressortant du contrat de location du 4 avril 2015, du diagnostic établi le 12 octobre 2021 et de l’acte notarié d’achat dressé le 28 mars 2022.

En outre, les témoignages produits par Mme [Q] [B] attestent de l’existence de cette ouverture depuis plus de trente ans, tel que retenu par le premier juge.

En effet, M. [I] [L] travaillant au numéro [Adresse 8] ’ environ dans les années 80 et 82 ’, ainsi que Mme [M] passant ’ depuis 85 ans (…) Devant la maison actuellement habitée par Mme [Q] [B] ’ font état respectivement ’ d’une ouverture haute ’ ou ’ d’une petite fenêtre au-dessus du toit du bâtiment professionnel ’ (ayant connu la maison quand elle était le siège de la carrosserie, puis de la casse-auto), ce qui correspond à la fenêtre actuelle de la chambre de la maison de Mme [Q] [B], conformément aux constatations du commissaire de justice réalisées le 29 mars 2023.

Cependant, il ressort du constat dressé par commissaire de justice le 29 mars 2023 et des photographies annexées que la fenêtre donnait sur la toiture de l’ancien hangar de la casse-automobile démolie qui s’élevait à son niveau.

Aussi, la situation de l’ouverture n’était pas de nature à éveiller l’attention du propriétaire du fonds voisin et à provoquer au besoin sa contradiction.

Dans ces conditions, Mme [Q] [B] ne peut se prévaloir, sur le fondement de l’acquisition de la servitude de vue par prescription, de l’interdiction faite au propriétaire du fonds voisin de bâtir devant la fenêtre du mur mitoyen dans un rayon inférieur aux distances des articles 678 et 679 du code civil, de sorte que la preuve de l’existence d’un trouble manifestement illicite lié à la construction du mur bétonné par les sociétés n’est pas rapportée.

Mme [Q] [B] soutient subsidiairement que le recouvrement de l’ouverture par des briques, de la propre initiative des sociétés et sans jugement préalable autorisant la suppression de l’ouverture, est constitutive d’une voie de fait qui cause un trouble manifestement illicite, justifiant que soit ordonnée la démolition du mur venant l’obstruer.

Toutefois, une fenêtre ouverte sur un mur mitoyen sans l’autorisation donnée par le propriétaire du fonds voisin est irrégulière selon l’article 675 du code civil précité.

Or, Mme [Q] [B] ne justifie pas d’une telle autorisation.

Dans ces conditions, Mme [Q] [B] ne peut solliciter la démolition du mur obstruant sa fenêtre à titre de mesure de remise en état consécutive à un trouble manifestement illicite.

Dès lors, l’ordonnance déférée sera infirmée en ce qu’elle a condamné sous peine d’astreinte les sociétés à démolir le mur venant obstruer la fenêtre de Mme [Q] [B] sur la façade mitoyenne côté [Adresse 6].

Sur la demande de condamnation de Mme [Q] [B] à combler l’ouverture réalisée sur le mur mitoyen

Les sociétés soutiennent que l’ouverture pratiquée par Mme [Q] [B] ou son précédent propriétaire a nécessairement été faite en violation des droits du fonds voisin selon l’article 675 du code civil.

Mme [Q] [B] soutient que la demande de comblement de l’ouverture formée par les sociétés ne relève pas de la compétence du juge des référés.

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile dispose que ’ dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, [le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection] peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.’

Aussi, les sociétés doivent justifier dans ce cas de l’existence d’une obligation non sérieusement contestable de Mme [Q] [B] à reboucher l’ouverture pratiquée sur le mur mitoyen en violation de l’article 675 du code civil, déterminant la compétence du juge des référés.

Cependant, l’absence de production par Mme [Q] [B] d’une autorisation d’ouverture de la fenêtre sur le mur mitoyen ne saurait caractériser la violation non contestable des droits du fonds voisin.

De même, l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile précité prévoit que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures de remise en état qui s’imposent pour faire cesser un trouble manifestement illicite, déterminant également la compétence du juge des référés.

Toutefois, il y a lieu de constater d’une part, que le comblement de l’ouverture n’a pas été évoqué par l’expert ni préconisé par les parties à titre de mesure de remise en état (l’expert ayant au contraire indiqué en page 20 de son rapport d’expertise que la pose de 15,4 m² d’enduit restant à la charge de Mme [Q] [B] correspondait à la partie de la façade de son immeuble surplombant la construction et comprenant la fenêtre litigieuse), et d’autre part, que la preuve du trouble évoqué par les sociétés n’est pas rapportée postérieurement à la construction du mur ayant pour effet d’interdire toute vue sur leur fonds.

Dans ces conditions, les sociétés seront déboutées de leur demande de condamnation de Mme [Q] [B] à combler l’ouverture pratiquée dans le mur mitoyen.

Dès lors, l’ordonnance déférée sera confirmée sur ce point.

Sur la réparation du trouble de jouissance de Mme [Q] [B]

Mme [Q] [B] fait valoir que la fenêtre est emmurée depuis un an, ce qui lui cause un préjudice de jouissance.

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile précité permet au juge des référés, en présence d’une obligation non sérieusement contestable, d’allouer une provision au créancier.

Cependant, Mme [Q] [B] n’est pas fondée à solliciter une indemnisation liée à la construction du mur par les sociétés à défaut de justifier d’une violation non contestable par les sociétés des règles relatives aux vues.

Aussi, elle ne peut prétendre à titre provisionnel à l’indemnisation d’un trouble de jouissance en résultant.

Dès lors, l’ordonnance déférée sera infirmée en ce qu’elle a allloué à Mme [Q] [B] une provision de 2 000 euros à valoir sur son préjudice de jouissance.

Sur les demandes accessoires

L’ordonnance sera infirmée en ses dispositions relatives aux dépens et aux frais irrépétibles.

Mme [Q] [B] qui succombe à hauteur de cour supportera la charge des dépens de première instance et d’appel, et sera déboutée de sa demande d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Eu éagrd à la situation respective des parties, il n’y a pas lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

LA COUR, statuant publiquement et par arrêt contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

CONSTATE que le chef du dispositif de l’ordonnance déférée ayant débouté Mme [Q] [B] de sa demande tendant à interdire à la SAS RÉSIDENCES COMME TOIT et la SNC RCT-EST-[Localité 1] de poursuivre les travaux d’édification du mur litigieux est définitif,

CONSTATE le refus de Mme [Q] [B] à voir organiser une médiation judiciaire,

INFIRME partiellement l’ordonnance déférée et, statuant à nouveau,

DEBOUTE Mme [Q] [B] de sa demande tendant à voir condamner de la SAS RÉSIDENCES COMME TOIT et la SNC RCT-EST-[Localité 1] à réaliser des travaux d’étanchéité du mur,

DEBOUTE Mme [Q] [B] de sa demande de condamnation de la SAS RÉSIDENCES COMME TOIT et la SNC RCT-EST-[Localité 1] à démolir le mur venant obstruer la fenêtre située sur la façade mitoyenne côté [Adresse 6],

DEBOUTE Mme [Q] [B] de sa demande en paiement par la SAS RÉSIDENCES COMME TOIT et la SNC RCT-EST-[Localité 1] d’une provision à valoir sur son préjudice de jouissance,

DEBOUTE Mme [Q] [B] de sa demande d’indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [Q] [B] au paiement des dépens,

CONFIRME le jugement déféré pour le surplus en ce qu’il a débouté la SAS RÉSIDENCES COMME TOIT et la SNC RCT-EST-[Localité 1] de leur demande tendant à voir condamner Mme [Q] [B] à combler l’ouverture litigieuse,

Y ajoutant,

DEBOUTE Mme [Q] [B] de sa demande en paiement par la SAS RÉSIDENCES COMME TOIT et la SNC RCT-EST-[Localité 1] d’une provision complémentaire à valoir sur son préjudice de jouissance,

DEBOUTE Mme [Q] [B] de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [Q] [B] aux dépens.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Francis MARTIN, président de chambre à la cour d’Appel de NANCY, et par Madame Christelle CLABAUX- DUWIQUET, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,

Minute en treize pages.