COUR D’APPEL DE BORDEAUX

QUATRIÈME CHAMBRE CIVILE

————————–

ARRÊT DU : 7 OCTOBRE 2026

N° RG 24/04957 – N° Portalis DBVJ-V-B7I-OAFU

S.N.C. COMPAGNIE GENERALE IMMOBILIERE

c/

S.A.S. LES DOMAINES BARONS DE ROTHSCHILD (LAFITE) DISTRIBUTION ’DBR (LAFITE) DISTRIBUTION’

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le : 7 octobre 2026

aux avocats

Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 02 octobre 2024 (R.G. 24/02991) par le Tribunal Judiciaire de BORDEAUX suivant déclaration d’appel du 13 novembre 2024

APPELANTE :

S.N.C. COMPAGNIE GENERALE IMMOBILIERE, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis [Adresse 1]

Représentée par Maître Xavier LAYDEKER de la SELARL LAYDEKER – SAMMARCELLI – MOUSSEAU, avocat au barreau de BORDEAUX, et assistée de Maître Tanguy JAMBU-MERLIN, avocat au barreau de PARIS

INTIMÉE :

S.A.S. LES DOMAINES BARONS DE ROTHSCHILD (LAFITE) DISTRIBUTION ’DBR (LAFITE) DISTRIBUTION’, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis [Adresse 2]

Représentée par Maître Eric VISSERON de la SELARL VISSERON, avocat au barreau de BORDEAUX, et assistée de Maître David PINET, avocat au barreau de PARIS

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 01 juillet 2026 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Sophie MASSON, Conseiller chargé du rapport,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Jean-Pierre FRANCO, Président,

Madame Sophie MASSON, Conseiller,

Madame Bérengère VALLEE, Conseiller,

Greffier lors des débats : Monsieur Hervé GOUDOT

ARRÊT :

– contradictoire

– prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile.

***

EXPOSÉ DU LITIGE :

1. La société en nom collectif Compagnie Générale Immobilière, immatriculée au registre du commerce de Paris, a pour activité l’acquisition et la vente pour son propre compte de tous biens immobiliers et mobiliers, marchand de biens.

Elle est propriétaire à [Localité 1] d’un immeuble situé [Adresse 3].

La société par actions simplifiée Les Domaines Barons de Rothschild (Lafite) Distribution, immatriculée au registre du commerce de Bordeaux, a pour activité le négoce de vins et spiritueux.

Par acte sous seing privé du 12 avril 2013, la société Compagnie Générale Immobilière a donné à bail commercial à la société Les Domaines Barons de Rothschild (Lafite) Distribution, pour une durée de neuf années à compter du 1er mars 2013, des locaux dépendant de cet immeuble, composés d’un rez-de-chaussée à usage de zone de stockage et de chais de 950 m², d’un entresol à usage de bureaux de 175 m², d’un premier étage à usage de bureaux de 630 m² et d’un grenier de 630 m², « à usage de commerce de négoce en vins à l’exclusion de toute autre utilisation », ce au prix annuel de 151 141,48 euros hors taxes et hors charges, indexé sur l’indice du coût de la construction à partir de l’indice du troisième trimestre 2012.

Par lettre du 19 juillet 2016, contresignée par le bailleur le 27 juillet 2016 et valant avenant au bail, la locataire a été autorisée à réaliser, à ses frais exclusifs et conformément à une demande de permis de construire déposée le 8 juin 2016, des travaux de réaménagement du rez-de-chaussée.

Le permis de construire a été délivré le 19 septembre 2016. Par lettre du 16 mars 2018, contresignée par le bailleur, la locataire a fait constater l’achèvement de ces travaux et leur conformité à l’avenant, après visite des lieux par le bailleur et par son architecte.

Par lettre du 23 février 2018, également contresignée par le bailleur, la locataire a été autorisée à réaliser, à ses frais exclusifs, des travaux de modification du premier étage du local commercial.

2. Par acte extrajudiciaire du 28 décembre 2021, la société Les Domaines Barons de Rothschild (Lafite) Distribution a sollicité le renouvellement du bail à compter du 1er mars 2022.

Par acte du 30 mars 2022, la société Compagnie Générale Immobilière a accepté le principe du renouvellement et proposé de fixer le loyer à la somme annuelle de 300 000 euros hors taxes et hors charges, proposition qu’elle a réitérée par lettre du 30 novembre 2023.

Après notification d’un mémoire préalable le 10 janvier 2024, la société Compagnie Générale Immobilière a, par acte du 26 mars 2024, assigné la société Les Domaines Barons de Rothschild (Lafite) Distribution devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Bordeaux en fixation du prix du bail renouvelé.

3. Par jugement prononcé le 2 octobre 2024, le juge des loyers commerciaux a statué ainsi qu’il suit :

– déboute la société Compagnie Générale Immobilière de sa demande tendant à voir fixer le loyer au montant déplafonné de 300 000 euros ;

– rejette la demande de la société Compagnie Générale Immobilière tendant à voir réputée non écrite la clause d’accession en fin de jouissance, constaté que le prix du loyer du bail renouvelé à effet du 1er mars est maintenu au montant du loyer plafonné en fonction de la variation de l’indice des loyers commerciaux à la somme annuelle de 167 252 euros hors taxes et hors charges, condamné la société Compagnie Générale Immobilière aux dépens et à payer à la société Les Domaines Barons de Rothschild (Lafite) Distribution la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et rejeté sa propre demande de ce chef.

4. Par déclaration au greffe du 13 novembre 2024, la société Compagnie Générale Immobilière a relevé appel du jugement en ses chefs expressément critiqués, en intimant la société Les Domaines Barons de Rothschild (Lafite) Distribution.

5. Par ordonnance du 24 décembre 2024, le conseiller de la mise en état a enjoint aux parties de rencontrer un médiateur ; la médiation n’a pas abouti.

PRÉTENTIONS DES PARTIES :

6. Par dernières écritures notifiées par message électronique le 12 février 2025, la société Compagnie Générale Immobilière demande à la cour de :

– infirmer le jugement du président du tribunal judiciaire de Bordeaux statuant en matière de baux commerciaux du 2 octobre 2024 en ce qu’il a :

-débouté la société Compagnie Générale Immobilière de sa demande tendant à voir fixer le loyer au montant déplafonné de 300 000 euros,

-rejeté la demande de la société Compagnie Générale Immobilière tendant à voir réputée non écrite la clause d’accession en fin de jouissance,

-constaté que le prix du loyer du local situé au titre du bail conclu entre la société Compagnie Générale Immobilière et la société Les Domaines Barons de Rothschild (Lafite) Distribution renouvelé à effet du 1er mars était maintenu au montant du loyer plafonné en fonction de la variation de l’indice des loyers commerciaux à la somme annuelle de 167.252euros hors taxes et hors charges,

-condamné la société Compagnie Générale Immobilière au paiement des dépens de l’instance,

-condamné la société Compagnie Générale Immobilière à payer à la société Les Domaines Barons de Rothschild (Lafite) Distribution la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

-débouté la société Compagnie Générale Immobilière de sa demande formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Le reprenant et y ajoutant,

À titre principal,

– fixer le loyer annuel en renouvellement pour les locaux sis [Adresse 4], à compter du 1er mars 2022, date de renouvellement du bail, à la somme minimale de 300 000 euros hors charges et hors taxes ;

En tout état de cause,

– déclarer la clause d’accession stipulée à la lettre avenant en date du 19 juillet 2016 « réputée non écrite » ;

– condamner la société Les Domaines Barons de Rothschild (Lafite) Distribution à verser à la société Compagnie Générale Immobilière la somme de 20 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

***

7. Par dernières conclusions notifiées par message électronique le 9 octobre 2025, la société Les Domaines Barons de Rothschild (Lafite) Distribution demande à la cour de :

Vu les articles L. 145-33, L. 145-34, R. 145-3, R. 145-5, R. 145-6 et R. 145-8, alinéa 2, du code de commerce,

Vu les articles L. 145-40-2 et R. 145-35 du code de commerce,

Vu les articles R. 151-27 et R. 421-17 du code de l’urbanisme,

À titre principal,

– confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

– condamner la société Compagnie Générale Immobilière au paiement de la somme de 15 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens d’appel ;

– débouter la société Compagnie Générale Immobilière de l’intégralité de ses moyens, fins et prétentions.

***

L’ordonnance de clôture est intervenue le 1er juillet 2026.

Pour plus ample exposé des faits, de la procédure, des prétentions et moyens des parties, il est, par application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, expressément renvoyé à la décision déférée et aux dernières conclusions écrites déposées.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Moyens des parties

8. La société Compagnie Générale Immobilière fait valoir que les travaux réalisés par la locataire en 2016 ont modifié notablement les caractéristiques des locaux au sens de l’article R.145-3 du code de commerce, tant par des altérations matérielles de leur structure, qui excèdent de simples améliorations, que par le changement d’affectation de 504 m² d’entrepôt en bureaux, ce que le premier juge a lui-même constaté sans en tirer les conséquences ; qu’une modification de l’assiette du bail n’est pas requise ; que la clause d’accession en fin de jouissance stipulée à l’avenant du 19 juillet 2016 ne peut faire obstacle au déplafonnement, dès lors qu’elle doit être réputée non écrite par application des articles L. 145-15, L. 145-40-2 et R. 145-35 du code de commerce, le report de l’accession ayant pour effet, s’agissant de travaux structurels, de mettre à la charge du preneur les grosses réparations de l’article 606 du code civil ; que le jugement se contredit en retenant à la fois une modification sensible de la structure des locaux et l’absence d’atteinte à la structure de l’immeuble.

L’appelante soutient que la destination des lieux a été modifiée, les locaux, initialement destinés en très grande majorité à l’entrepôt, étant désormais en très grande majorité affectés à des bureaux et utilisés comme siège social, de sorte que l’activité exercée n’est plus le commerce de négoce de vins ; que les facteurs locaux de commercialité ont notablement évolué depuis 2013 par l’édification de 700 000 m² de surfaces nouvelles au coeur de la métropole bordelaise, l’implantation de la [Adresse 5], d’un hall gastronomique et d’un hôtel, la construction de logements, la mise en service d’une ligne de tramway et de la ligne à grande vitesse et les distinctions touristiques décernées à [Localité 1], dont bénéficie le négoce de vins, sans qu’il y ait lieu de distinguer selon que la clientèle est de particuliers ou de professionnels.

Subsidiairement, la société Compagnie Générale Immobilière expose que si la cour considère que les travaux litigieux relèvent du régime des améliorations, le bailleur en a indirectement assumé la charge en acceptant leur exécution à loyer constant, ce qui équivaut à une franchise ; que la renonciation (à la supposer valide) par le bailleur à la clause d’accession en fin de bail, telle qu’elle était initialement stipulée, au profit d’une clause d’accession en fin de jouissance constitue une seconde participation indirecte du bailleur aux améliorations puisqu’il s’agit d’une modification notable des obligations respectives des parties.

L’appelante ajoute que la valeur locative, calculée sur une surface pondérée de 1 624 m² au prix de 202 euros le mètre carré sous déduction d’une décote de 8 %, justifie un loyer de 300 000 euros.

9. La société Les Domaines Barons de Rothschild (Lafite) Distribution répond que les travaux, qui n’ont pas modifié l’assiette du bail, sont des travaux d’amélioration au sens de l’article R.145-8 du code de commerce, qui ne peuvent, faute de financement direct ou indirect par le bailleur, être invoqués qu’au second renouvellement, le régime des améliorations prévalant lorsque des travaux présentent une double nature ; que l’autorisation de travaux sans majoration de loyer et le report de l’accession ne constituent pas une participation financière du bailleur ; qu’en tout état de cause les clauses d’accession en fin de jouissance des avenants de 2016 et 2018, assorties d’une faculté de rétablissement des lieux, interdisent tout déplafonnement du chef des travaux, quelle qu’en soit la nature, tant que le preneur n’a pas quitté les lieux.

L’intimée soutient que ces clauses sont valables, les travaux n’ayant pas affecté le gros ’uvre et l’article R. 145-35 interdisant d’imputer au locataire les grosses réparations des ouvrages du bailleur, non l’entretien d’ouvrages dont le preneur demeure propriétaire ; que la destination contractuelle, seule visée par l’article R. 145-5, n’a pas été modifiée, l’activité de négoce de vins étant toujours exercée, le changement de destination au sens de l’urbanisme étant étranger à cette notion ; que le bailleur ne produit aucune pièce sur l’évolution des facteurs locaux de commercialité, qui relèvent pour l’essentiel de la transformation de la métropole entière, et ne démontre aucune incidence favorable sur un commerce de gros s’adressant exclusivement à des professionnels qui ne se rendent pas dans les locaux, dépourvus de toute surface de vente.

La société Les Domaines Barons de Rothschild (Lafite) Distribution ajoute que le bailleur ne justifie pas davantage de la valeur locative alléguée, ne produisant ni expertise ni bail de comparaison, de sorte que le loyer doit demeurer fixé au plafond de 167 252 euros.

Réponse de la cour

A.] Sur les travaux réalisés par la locataire et la clause d’accession en fin de jouissance

10. Selon l’article L. 145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés doit correspondre à la valeur locative, laquelle est déterminée, à défaut d’accord, d’après les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

En vertu de l’article L. 145-34 du même code, à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires.

L’article R. 145-3 du code de commerce prévoit que les caractéristiques propres au local s’apprécient en considération, notamment, de sa surface et de son volume, de l’importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l’exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux, et de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d’activité qui y est exercée.

Selon l’article R. 145-8, les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l’acceptation d’un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge.

Il est de principe que la modification notable, au cours du bail expiré, des caractéristiques du local résultant de travaux réalisés par le preneur entraîne le déplafonnement du loyer dès le premier renouvellement, à moins que ces travaux ne constituent des améliorations, c’est-à-dire des travaux d’aménagement ou d’embellissement ayant pour conséquence une meilleure adaptation des locaux à la forme de l’activité exercée, lesquelles, lorsque le bailleur n’en a pas assumé la charge, ne peuvent être prises en considération qu’à l’occasion du second renouvellement suivant leur réalisation ; lorsque les travaux présentent l’un et l’autre caractère, le régime des améliorations prévaut.

Il est constant en droit que les règles gouvernant l’accession du bailleur aux ouvrages réalisés par le preneur ne sont pas d’ordre public et que les parties peuvent en reporter l’effet à la fin de la jouissance du locataire ; que, dans ce cas, comme lorsque le bailleur se réserve la faculté d’exiger le rétablissement des lieux en leur état primitif, faculté dont l’exercice est incompatible avec le renouvellement du bail, les ouvrages demeurent la propriété du preneur tant qu’il n’a pas quitté les lieux, restent sans incidence sur la fixation de la valeur locative et ne peuvent, quelle que soit leur nature, être invoqués par le bailleur pour obtenir le déplafonnement du loyer du bail renouvelé.

11. En l’espèce, la société Compagnie Générale Immobilière fonde sa demande de déplafonnement, au titre des caractéristiques des locaux, sur les seuls travaux réalisés en 2016 par la locataire au rez-de-chaussée, dont elle soutient qu’ils ont modifié la structure des locaux et l’affectation de leurs surfaces, les bureaux étant passés de 1 240 à 1 744 m² et l’entrepôt de 1 000 à 469 m² selon le tableau des surfaces de la demande de permis de construire.

12. Il est établi que ces travaux ont été décidés et réalisés par la locataire, à ses frais exclusifs, en vertu de la lettre du 19 juillet 2016 valant avenant au bail, contresignée par le bailleur, dont le point 10 reporte expressément leur accession au bailleur « en fin de jouissance, lors du délaissement des locaux objets du bail », en réservant en outre à celui-ci la faculté de demander « le rétablissement de tout ou partie des lieux loués en leur état antérieur ».

Cette stipulation, claire et dépourvue d’ambiguïté, déroge à l’accession en fin de bail prévue par l’article 13.2 du bail pour l’ensemble des « travaux considérés », sans distinction selon leur nature, et le point 12 de la même lettre maintient inchangées les autres clauses du bail, lesquelles s’appliquent, selon ses stipulations liminaires, à ses renouvellements.

La locataire n’ayant pas quitté les lieux, le renouvellement du bail intervenu le 1er mars 2022 n’a pas emporté l’accession de ces ouvrages au bailleur, qui n’en est pas devenu propriétaire.

À supposer même, comme l’a retenu le premier juge et comme le conteste l’intimée, que ces travaux aient modifié de manière notable les caractéristiques des locaux au sens de l’article R. 145-3 du code de commerce, il en résulte que le bailleur ne peut s’en prévaloir pour obtenir le déplafonnement du loyer du bail renouvelé.

13. La société Compagnie Générale Immobilière ne peut utilement soutenir que le changement d’affectation des surfaces constituerait, indépendamment des ouvrages, une modification des caractéristiques du local échappant à cette stipulation.

En effet, l’affectation nouvelle d’une partie du rez-de-chaussée à des bureaux résulte exclusivement des aménagements réalisés par la locataire, dont celle-ci demeure propriétaire, et le local loué, tel que le bailleur l’a délivré et tel que le bail le désigne, n’a changé ni de consistance ni d’assiette.

14. Dès lors, sous réserve de la validité de cette stipulation, examinée ci-après, les travaux réalisés par la locataire au cours du bail expiré ne peuvent fonder le déplafonnement du loyer, sans qu’il y ait lieu de rechercher s’ils ont constitué une modification notable des caractéristiques des locaux ou des améliorations.

B.] Sur la demande tendant à voir la clause d’accession réputée non écrite

15. En vertu de l’article L. 145-15 du code de commerce, sont réputés non écrits, quelle qu’en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements qui ont pour effet de faire échec au droit de renouvellement institué par le chapitre relatif au bail commercial ou aux dispositions, notamment, des articles L. 145-37 à L. 145-41 du même code.

L’article L. 145-40-2 du code de commerce dispose :

« Tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire (…)»

Selon l’article R. 145-35, ne peuvent être imputés au locataire les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du code civil ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux, non plus que les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l’immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu’ils relèvent des grosses réparations.

Ces dispositions régissent la répartition, entre le bailleur et le locataire, des dépenses afférentes à l’immeuble loué ; elles interdisent au bailleur de faire supporter par le locataire le coût des grosses réparations des ouvrages dont il est propriétaire.

16. La stipulation litigieuse n’a ni pour objet ni pour effet d’imputer à la locataire une dépense incombant au bailleur. Elle se borne à différer, jusqu’à la fin de la jouissance, le transfert au bailleur de la propriété d’ouvrages que la locataire a édifiés, à ses frais, pour les besoins de son exploitation. Les grosses réparations de l’immeuble demeurent, en application de l’article 11.4 du bail, à la charge du bailleur, et l’entretien par la locataire d’ouvrages qui lui appartiennent ne constitue pas une charge du bailleur qui lui serait transférée.

L’argument tiré de ce que la locataire supporterait ainsi, jusqu’à son départ, les grosses réparations afférentes à ses propres aménagements ne caractérise donc aucune contravention aux textes précités, quelle que soit l’ampleur de ces aménagements.

Au demeurant, il ressort du dossier de permis de construire que le réaménagement du rez-de-chaussée a été conçu « en rénovation sur un état des lieux sans modification de structure », par doublages, cloisons de plâtre ou de verre et revêtements de sols ; que le permis a été délivré sous la réserve de la conservation des poteaux en fonte et de leurs chapiteaux ; et que l’intervention en toiture, limitée à l’appentis en tôle ondulée du corps de bâtiment bas situé en fond de parcelle, a laissé intactes les façades et la toiture du bâtiment principal, l’architecte des Bâtiments de France ayant relevé que la partie du rez-de-chaussée concernée n’était pas protégée au titre des monuments historiques. La charpente et la couverture nouvelles de cet appentis sont précisément les ouvrages dont la locataire est demeurée propriétaire.

17. Il s’ensuit que la clause d’accession en fin de jouissance ne contrevient pas aux dispositions des articles L. 145-40-2 et R. 145-35 du code de commerce. Le jugement sera confirmé, par ces motifs substitués à ceux du premier juge, en ce qu’il a rejeté la demande tendant à la voir réputée non écrite.

C.] Sur le financement indirect des travaux et la modification des obligations respectives des parties

18. Selon l’article R. 145-8 du code de commerce, du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative, et il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages ; les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l’acceptation d’un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge.

Il est constant en droit que l’autorisation donnée par le bailleur de réaliser des travaux, sans réduction du loyer ni autre avantage consenti au preneur, ne caractérise pas une participation du bailleur à leur financement de nature à déroger aux règles du plafonnement.

19. En l’espèce, l’avenant du 19 juillet 2016 stipule que les travaux sont réalisés aux frais exclusifs de la locataire, et la société Compagnie Générale Immobilière n’allègue avoir consenti ni franchise, ni réduction de loyer, ni suspension de l’indexation. Le maintien du loyer contractuel pendant et après les travaux n’est pas une contrepartie accordée au preneur, mais l’exécution du bail.

Le report de l’accession à la fin de la jouissance ne constitue pas davantage une participation indirecte au coût des travaux. Loin d’être un sacrifice financier consenti en échange de leur réalisation, cette stipulation a précisément pour objet de laisser les ouvrages du preneur hors de la fixation du loyer tant qu’il occupe les lieux ; le bailleur ne saurait tirer de la clause qu’il a acceptée à cette fin un motif de les y réintégrer.

Cette même stipulation ne peut enfin s’analyser en une modification notable des obligations respectives des parties. Elle ne restreint pas la jouissance des lieux, ne décharge le bailleur sur le locataire d’aucune obligation lui incombant et n’impose à celui-ci aucune obligation excédant celles qui découlent de la loi ou des usages ; limitée aux ouvrages qu’elle vise, elle ne fixe que la date à laquelle ils feront accession, sans affecter l’économie du bail, dont le point 12 de l’avenant maintient inchangées les autres clauses.

20. Dès lors, la société Compagnie Générale Immobilière ne peut se prévaloir, à titre subsidiaire, ni d’un financement indirect des travaux ni d’une modification notable des obligations respectives des parties.

D.] Sur la destination des lieux

21. L’article R. 145-5 du code de commerce prévoit que la destination des lieux est celle autorisée par le bail et ses avenants ou par le tribunal dans les cas prévus aux articles L. 145-47 à L. 145-55 et L. 642-7.

Seule une modification, au cours du bail expiré, de la destination contractuelle des lieux, qu’elle résulte d’un avenant ou de l’exercice d’activités non autorisées, peut constituer une modification notable de cet élément de la valeur locative ; la répartition que le preneur fait, dans les limites de la destination autorisée, de l’usage des surfaces entre les diverses fonctions de son activité n’en modifie pas la destination.

22. L’article 8 du bail litigieux stipule que « les Locaux sont loués à usage de commerce de négoce en vins à l’exclusion de toute autre utilisation ».

Aucun avenant n’a modifié cette destination, et il n’est pas établi que la locataire, dont l’activité déclarée au Registre du commerce et des sociétés est le négoce de vins et spiritueux, exercerait dans les lieux une activité qui lui serait étrangère.

Le négoce, qui comprend l’achat, le stockage, l’expédition et la vente des vins, requiert par nature des locaux administratifs et commerciaux aussi bien que des chais et des entrepôts ; l’affectation à des bureaux d’une partie du rez-de-chaussée, pour les besoins de cette même activité, n’en a pas changé l’objet, et l’installation du siège social de la locataire dans les lieux n’est qu’une modalité de son exercice.

Le changement de destination invoqué au vu de la demande de permis de construire relève du droit de l’urbanisme, qui classe les constructions par catégories, telles l’entrepôt ou le bureau, selon une nomenclature étrangère à la destination contractuelle des lieux au sens de l’article R. 145-5 ; il est sans portée sur celle-ci.

23. Dès lors, aucune modification de la destination des lieux ne peut être retenue.

E.] Sur les facteurs locaux de commercialité

24. L’article R. 145-6 du code de commerce indique que les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire.

Il incombe au bailleur qui se prévaut de ce motif de déplafonnement d’établir une modification notable des facteurs locaux de commercialité, survenue au cours du bail expiré, ayant présenté un intérêt pour le commerce considéré, c’est-à-dire ayant eu une incidence favorable sur l’activité effectivement exercée par le preneur dans les lieux loués.

25. La société Compagnie Générale Immobilière invoque l’édification à [Localité 1] de 700 000 m² de surfaces nouvelles depuis 2013, l’ouverture de la [Adresse 5], d’un hall gastronomique et d’un hôtel, la construction de logements, la mise en service d’une ligne de tramway et de la ligne à grande vitesse, ainsi que les distinctions touristiques décernées à la ville de [Localité 1].

26. L’appelante ne verse toutefois aux débats aucune pièce au soutien de ces allégations, dont la plupart concernent la totalité de l’agglomération et non le quartier ou la rue concernés. Le caractère historique du secteur du cours du Médoc, siège traditionnel des maisons de négoce, et sa commercialité existaient au surplus lors de la conclusion du bail et ne constituent pas une modification survenue au cours de celui-ci.

27. Surtout, l’intérêt de ces évolutions pour le commerce considéré n’est pas démontré. La locataire exerce, comme l’appelante l’indique elle-même, une activité de commerce de gros interentreprises de boissons, s’adressant à des négociants et à des importateurs qui ne se rendent pas, ou rarement, dans les locaux. Ceux-ci, désignés au bail comme zone de stockage, chais et bureaux, ne comportent aucune surface de vente ni de réception de clientèle, et la notice de sécurité annexée à la demande de permis de construire précise que le bâtiment n’est pas destiné à recevoir du public. L’afflux dans la métropole bordelaise de visiteurs et de résidents dont se prévaut le bailleur, à le supposer établi, est sans incidence démontrée sur une telle activité.

28. La société Compagnie Générale Immobilière ne justifie donc pas d’une modification notable des facteurs locaux de commercialité présentant un intérêt pour le commerce considéré.

F.] Sur le loyer du bail renouvelé

29. Il résulte de ce qui précède qu’aucun des motifs de déplafonnement invoqués n’est établi, de sorte que la demande de fixation du loyer à la valeur locative sera rejetée, sans qu’il soit besoin d’examiner les éléments d’évaluation invoqués par le bailleur.

Le bail expiré, conclu pour neuf années à compter du 1er mars 2013, a été renouvelé à compter du 1er mars 2022, sans que sa durée ait excédé neuf ans.

Le loyer du bail renouvelé ne peut donc excéder le loyer initial de 151 141,48 euros affecté de la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux, applicable à l’activité commerciale exercée, entre le troisième trimestre 2012, trimestre de référence retenu par les parties, dont l’indice s’établit à 108,17, et le troisième trimestre 2021, dont l’indice s’établit à 119,70, soit 167 251,87 euros, arrondis à 167 252 euros, montant que le bailleur ne discute pas.

Le premier juge, en constatant le maintien du loyer à ce montant plafonné, a fixé le prix du bail renouvelé. Son dispositif ayant omis de préciser l’année de prise d’effet du renouvellement, il y a lieu, en le confirmant, de dire que le loyer du bail renouvelé à compter du 1er mars 2022 est fixé à la somme annuelle de 167 252 euros hors taxes et hors charges.

30. Il s’ensuit que le jugement sera confirmé en toutes ses dispositions, avec cette précision.

31. Le jugement sera également confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et aux frais irrépétibles de première instance.

La société Compagnie Générale Immobilière, qui succombe en son appel, en supportera les dépens, sera déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile et paiera à la société Les Domaines Barons de Rothschild (Lafite) Distribution la somme de 8 000 euros sur ce fondement.

PAR CES MOTIFS :

La cour,

Confirme le jugement prononcé le 2 octobre 2024 par le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Bordeaux.

Y ajoutant,

Dit que le loyer du bail renouvelé à compter du 1er mars 2022 entre la société Compagnie Générale Immobilière et la société Les Domaines Barons de Rothschild (Lafite) Distribution, portant sur les locaux situés [Adresse 6] à [Localité 1], est fixé à la somme annuelle de 167 252 euros hors taxes et hors charges.

Condamne la société Compagnie Générale Immobilière aux dépens.

Rejette la demande de la société Compagnie Générale Immobilière formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamne la société Compagnie Générale Immobilière à payer à la société Les Domaines Barons de Rothschild (Lafite) Distribution la somme de 8 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jean-Pierre FRANCO, président, et par Monsieur Hervé GOUDOT, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier Le Président

La République française, au nom du peuple français, mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre le dit arrêt à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis. En foi de quoi, le présent arrêt a été signé par le président et le greffier.