N° RG 25/01989 – N° Portalis DBV2-V-B7J-J7J7

COUR D’APPEL DE ROUEN

1ERE CHAMBRE CIVILE

ARRET DU 7 OCTOBRE 2026

DÉCISION DÉFÉRÉE :

22/03406

Tribunal judiciaire de Rouen du 3 avril 2025

APPELANT :

Monsieur [P] [G]

né le [Date naissance 1] 1987 à [Localité 1]

[Adresse 1]

[Localité 2]

représenté et assisté de Me Marina CHAUVEL, avocat au barreau de Rouen

INTIMEES :

Syndicat de copropriétaires [W] 17

représenté par son syndic Sas Cabinet JOURDAINNE AKTION IMMOBILIER

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée et assistée de Me Claire DEWERDT de la SELEURL CLAIRE DEWERDT AVOCAT, avocat au barreau de Rouen

SA [O]

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée et assistée de Me Micheline HUMMEL-DESANGLOIS de la SCP BONIFACE DAKIN & ASSOCIES, avocat au barreau de Rouen

COMPOSITION DE LA COUR  :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été plaidée et débattue à l’audience du 27 mai 2026 sans opposition des avocats devant Mme DEGUETTE, conseillère, rapporteur,

Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :

Mme Edwige WITTRANT, présidente de chambre

Mme Véronique BERTHIAU-JEZEQUEL, présidente de chambre

Mme Magali DEGUETTE, conseillère

GREFFIER LORS DES DEBATS :

Mme Catherine CHEVALIER, cadre greffier

DEBATS :

A l’audience publique du 27 mai 2026, où l’affaire a été mise en délibéré au 16 septembre 2026, date à laquelle le délibéré a été prorogé au 7 octobre 2026

ARRET :

CONTRADICTOIRE

Prononcé publiquement le 7 octobre 2026 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

signé par Mme WITTRANT, présidente de chambre et par Mme CHEVALIER, cadre greffier présent lors de la mise à disposition.

*

* *

EXPOS » DES FAITS ET DE LA PROC »DURE

M. [P] [G] est propriétaire des lots n°51 à 61 (notamment un local commercial au rez-de-chaussée et des appartements dans les étages) dans le bâtiment B de l’îlot n°17, délimité par la [Adresse 4], la [Adresse 5], la [Adresse 6], et la [Adresse 7] à [Localité 5], et soumis au statut de la copropriété.

A compter de fin février-début mars 2020, il a fait réaliser des travaux de rénovation par la Sasu Top réno 76 dans ses lots pour les louer.

Le 17 août 2020, a été établi entre lui et le syndic de la copropriété un constat amiable pour un dégât des eaux survenu le 14 août 2020 dans ses appartements et son local commercial.

Le 18 août 2020, le syndic a adressé une déclaration de sinistre à la Sa [O], assureur de la copropriété, laquelle a désigné la Sas Elex France comme expert amiable. A l’issue de sa visite sur les lieux le 8 octobre 2020, celle-ci a indiqué que les lots de M. [G] avaient été inondés en raison de la montée en charge de la canalisation commune ancienne d’évacuation des eaux pluviales de l’immeuble à la suite de très violentes précipitations, laquelle avait débordé à l’intérieur de la gaine technique traversant les appartements de M. [G].

Par actes de commissaire de justice du 23 août 2022, M. [G], ayant refusé les propositions d’indemnisation de la Sa [O] jugées insuffisantes, a fait assigner celle-ci et le syndicat des copropriétaires [Adresse 8] devant le tribunal judiciaire de Rouen en réparation de ses préjudices.

Par jugement contradictoire du 3 avril 2025, le tribunal a :

– condamné in solidum le syndicat des copropriétaires et [O] assurances à verser à M. [G] une somme de 37 251,82 euros au titre des préjudices matériels subis et une somme de 20 632,50 euros au titre de la perte de loyers,

– rejeté le surplus des demandes,

– dit que [O] assurances devra garantie au syndicat des copropriétaires au titre des condamnations prononcées au titre des préjudices matériels subis et de la perte de loyers,

– rejeté les demandes au titre de la résistance abusive,

– rejeté la demande du syndicat des copropriétaires tendant au versement par le [O] d’une somme de 10 000 euros au titre du coût des travaux de reprise des embellissements dégradés de la cage d’escalier de l’immeuble,

– condamné [O] assurances et le syndicat des copropriétaires in solidum à verser à M. [G] une somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles,

– condamné in solidum [O] assurances et le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens de la procédure, avec recouvrement direct par Me Chauvel,

– rejeté toute autre demande non présentement satisfaite,

– rappelé le caractère exécutoire de droit de la présente décision.

Par déclaration du 28 mai 2025, M. [G] a formé un appel contre ce jugement.

EXPOS » DES PR »TENTIONS ET DES MOYENS DES PARTIES

Par conclusions notifiées le 25 août 2025, M. [P] [G] demande de voir en application des articles 14 de la loi du 10 juillet 1965 et 1341-3 du code civil :

– infirmer le jugement en ce qu’il a

. condamné in solidum le syndicat des copropriétaires et [O] assurances à verser à M. [G] une somme de 37 251,82 euros euros au titre des préjudices matériels subis et une somme de 20 632,50 euros au titre de la perte de loyers,

. rejeté le surplus des demandes,

. rejeté les demandes au titre de la résistance abusive,

. rejeté toute autre demande non présentement satisfaite,

– condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de l'[W] 17, représenté par son syndic en exercice, et [O] assurances à lui payer :

* 44 954,89 euros en réparation de ses préjudices matériels,

* 95 055 euros en réparation de la perte de loyers, pour la période du 1er septembre 2020 au 1er septembre 2022 (pour mémoire),

* 24 858,44 euros en réparation du préjudice financier subi,

* 30 000 euros pour résistance abusive,

– y ajoutant, condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de l'[W] 17, représenté par son syndic en exercice, et [O] assurances à lui payer la somme de

5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel, ainsi qu’aux entiers dépens en cause d’appel, qui seront recouvrés par Me Marina Chauvel, conformément aux dispositions de l’article 699 du code précité.

Il fait valoir que le syndicat des copropriétaires engage sa responsabilité sans faute en application de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 pour le sinistre né dans les parties communes et, qu’en conséquence, il est fondé à engager l’action directe contre la Sa [O], assureur de la copropriété.

Il expose, au soutien de sa demande de perte de loyers, que les travaux de rénovation de ses lots étaient quasiment terminés, mais qu’il n’a pas pu les louer ou très peu car aucune indemnité ne lui a été versée par le syndicat des copropriétaires ou son assureur pour réaliser les travaux de reprise ; qu’il ne pouvait pas accepter les offres de la Sa [O] proposées ’à titre d’indemnité totale et définitive’ ; que le retard dans son indemnisation et par conséquent dans la reprise des logements et leur location est uniquement imputable aux intimés.

Il ajoute que, contrairement à la proposition de la Sa [O], sa perte de loyers n’est pas de 4,5 mois du 15 octobre 2020, date présumée des travaux de réfection des appartements, à fin février 2021, date présumée de la remise en état de l’installation électrique par Enedis, mais de 24 mois à compter du 1er septembre 2020, date d’effet des baux signés, jusqu’au 1er septembre 2022, date d’alimentation en électricité de l’immeuble.

Il indique qu’en raison de l’impossibilité de mettre en location ses lots, il a été contraint de reporter les premières échéances de son prêt immobilier et de régler des intérêts intercalaires très importants ; qu’il a commencé le remboursement des échéances du prêt le 5 juillet 2024 ; que son préjudice financier de 24 858,44 euros résulte du sinistre et de l’absence d’indemnisation ; que les conditions générales du contrat d’assurance conclu entre le syndicat des copropriétaires et la Sa [O] ne lui sont pas opposables.

Il avance que la Sa [O] a fait preuve de résistance abusive en ne l’indemnisant pas de la perte de ses loyers entre le 14 août 2020 et août 2022, en tardant à lui transmettre une première proposition d’indemnisation qui n’en était finalement pas une puisqu’elle ne prenait pas en compte l’ensemble de ses préjudices, en ne lui faisant une deuxième proposition qu’en mai 2022 et incomplète, et en ne lui répondant pas à ses propositions pour trouver des accords partiels sur certains postes de préjudices malgré la mise en demeure de son conseil du 5 janvier 2022 qui lui demandait également de communiquer le rapport d’expertise amiable ; qu’il n’a reçu une indemnisation dans le cadre de l’exécution provisoire du jugement qu’en juillet 2025.

Par conclusions notifiées le 20 octobre 2025, le syndicat des copropriétaires [Adresse 8], représenté par son syndic en exercice la Sas Cabinet Jourdainne aktion immobilier, sollicite de voir en vertu des articles 1103 et 1240 du code civil, L.113-1 du code des assurances, 9, 548, et 561 du code de procédure civile :

à titre principal,

– confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Rouen le 3 avril 2025 en ce qu’il a :

. condamné in solidum le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9] sise [Adresse 10] et la société [O] assurances à verser à M. [P] [G] une somme de 37 251,82 euros au titre des préjudices matériels subis et une somme de 20 632,50 euros au titre de la perte de loyers,

. rejeté le surplus des demandes formées par M. [P] [G] à l’encontre du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9] sise [Adresse 10] et de la société [O] assurances,

. dit que la société [O] assurances devait sa garantie au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9] sise [Adresse 10] au titre des condamnations prononcées au titre des préjudices matériels subis et de la perte de loyers,

. rejeté les demandes formées par M. [P] [G] à l’encontre du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9] sise [Adresse 10] et de la société [O] assurances au titre de la résistance abusive,

. rappelé le caractère exécutoire de droit de la présente décision,

– infirmer le jugement en ce qu’il a :

. rejeté la demande du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9] sise [Adresse 10], tendant au versement par la société [O] assurances d’une somme de 10 000 euros au titre du coût des travaux de reprise des embellissements dégradés de la cage d’escalier de l’immeuble,

. condamné le syndicat des copropriétaires [Adresse 8] sise [Adresse 10], in solidum avec la société [O] assurances à verser à M. [P] [G] une somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles,

. condamné le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9] sise [Adresse 10] in solidum avec la société [O] assurances aux dépens de la procédure de première instance,

statuant à nouveau :

– condamner la société [O] assurances à lui payer la somme de 10 000 euros au titre du coût des travaux de reprise des embellissements dégradés de la cage d’escalier de l’immeuble,

– condamner la seule société [O] assurances à verser à M. [P] [G] une somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles, outre les dépens de la procédure de première instance,

à titre subsidiaire,

– limiter l’évaluation des préjudices matériels subis par M. [G] à la suite du dégât des eaux survenu le 14 août 2020 à la somme de 37 251,82 euros conformément aux indemnités d’assurance proposées par la société [O] assurances,

– condamner la société [O] assurances à le relever et garantir indemne de toute condamnation susceptible d’être prononcée à son encontre au titre des préjudices matériels subis par M. [G],

– limiter l’indemnisation des pertes de loyers alléguées par M. [G] à 4,5 mois du 15 octobre 2020 au 28 février 2021, soit à la somme de 20 632,50 euros, conformément à la proposition indemnitaire formulée par la société [O] assurances,

– condamner la société [O] assurances à le relever et garantir indemne de toute condamnation susceptible d’être prononcée à son encontre au titre des pertes de loyer de M. [G],

– rejeter la demande formée par M. [G] au titre de son préjudice financier,

– subsidiairement, condamner la société [O] assurances à le relever et garantir indemne de toute condamnation susceptible d’être prononcée à son encontre au titre du préjudice financier de M. [G],

– rejeter la demande de condamnation formée par M. [P] [G] à son encontre pour résistance abusive,

en tout état de cause,

– condamner M. [P] [G] et la société [O] assurances à lui payer une somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de la procédure d’appel.

Il fait valoir que le tribunal a à juste titre jugé que les dommages occasionnés par le dégât des eaux du 14 août 2020 devaient être supportés par la Sa [O], assureur multirisque immeuble garantissant ce sinistre, qui en a la charge définitive dans le cadre de la contribution à la dette et qu’il n’y avait pas lieu à limitation de cette prise en charge à son égard.

Il demande la confirmation du chiffrage de 37 251,82 euros retenu par le tribunal pour l’indemnisation des préjudices matériels de M. [G]. Il ajoute que, si la cour d’appel considérait que l’intégralité des travaux électriques prévus par la facture de l’entreprise Baptiste [D] électricité de 8 250 euros TTC étaient la conséquence directe du sinistre dégât des eaux, ils devraient être garantis par la Sa [O], y compris s’ils constituent des travaux de mise en conformité avec les normes actuelles.

Il soutient que la durée et le montant des pertes de loyers alléguées par M. [G] pour 24 mois, et non pas 4,5 mois retenus par l’assureur et le tribunal, ne sont pas démontrés ; que l’expert amiable indique que les travaux de rénovation étaient en cours à la date du sinistre et n’auraient pas pu être achevés pour permettre leur location le 1er septembre 2020 ; que l’identité des locataires mentionnés sur les contrats de location produits n’est pas justifiée, ni les dossiers et pièces justificatives qui auraient été remis par eux ; que M. [G] ne justifie pas davantage que son assureur Aviva assurances ne l’a pas déjà indemnisé des pertes de loyers dans le cadre de sa garantie ’Propriétaire non occupant’, ni que les locataires ont donné leur congé du fait de l’état dégradé de la cage d’escalier à la suite du dégât des eaux.

Il ajoute que l’absence de trésorerie de M. [G] pour achever les travaux de réfection des appartements et les louer n’est pas de son fait, mais relève du refus injustifié de ce dernier des trois propositions d’indemnité d’assurance formulées par la Sa [O] les 6 janvier et 31 mai 2021 et 12 avril 2022 ; que M. [G] aurait pu accepter celles au titre des préjudices matériels qui faisaient consensus et solliciter parallèlement l’indemnisation de postes complémentaires, de sorte que celui-ci n’est pas légitime à se prévaloir de sa propre turpitude ; qu’en tout état de cause, s’il était considéré que la gestion du sinistre avait contribué à l’augmentation du montant des pertes de loyers, cela ne pourrait être imputé qu’à la Sa [O] et à son manque de diligence voire son inertie fautive.

Il demande la confirmation du jugement sur le rejet de la prétention au titre du préjudice allégué de report des échéances du prêt immobilier et des intérêts intercalaires ; que ce report ne constitue pas un préjudice ; que le paiement des intérêts intercalaires n’est pas davantage un dommage causal du sinistre ; que, subsidiairement, la Sa [O] doit la garantir des conséquences pécuniaires que l’assuré peut encourir à la suite d’un dégât des eaux.

Il s’oppose à la réclamation indemnitaire de l’appelant pour résistance abusive aux motifs que son syndic a accompli de multiples démarches pour faire avancer l’instruction du dossier auprès de la Sa [O] ; que M. [G] ne démontre pas une faute de sa part de nature à engager sa responsabilité extracontractuelle ; qu’en tout état de cause, cette demande à hauteur de 30 000 euros est disproportionnée ; qu’à toutes fins utiles, M. [G] ne paie pas ses charges de copropriété.

Il sollicite reconventionnellement l’allocation de 10 000 euros pour la remise en état des embellissements (revêtements muraux et sols) de la cage d’escalier de l’immeuble, constitutive d’une partie commune, qui ont été dégradés le 14 août 2020.

Par conclusions notifiées le 16 octobre 2025, la Sa [O] demande de voir :

– confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Rouen le 3 avril 2025,

– débouter M. [G] de toutes autres réclamations comme n’étant pas fondées,

– condamner M. [G] aux dépens de la procédure dont distraction est requise au profit de la Scp Boniface [N] et associés.

Elle ne conteste pas la mobilisation de sa garantie dégât des eaux dans les termes du contrat d’assurance souscrit.

Elle fait valoir que les dommages à l’immobilier ont été estimés par son expert pour des montants dont elle demande la confirmation ; qu’il faut également prendre en compte l’évaluation qu’il a faite de 20 632,50 euros de la perte de loyers subie par

M. [G] du 15 octobre 2020 à février 2021 ; que M. [G] ne prouve pas le surplus des pertes locatives qu’il allègue.

Elle indique qu’aux termes de la police d’assurance, le report de prêt immobilier et les intérêts intercalaires ne sont pas garantis.

Elle expose enfin qu’ayant mandaté son expert pour une évaluation contradictoire des dommages de M. [G] qui lui a communiqué ses pièces et réclamations et ayant présenté à ce dernier plusieurs offres au vu des trois rapports d’expertise des 6 janvier et 12 mai 2021 et 1er avril 2022, elle n’a fait preuve d’aucune résistance pour l’indemniser ; qu’aucun retard ne lui est imputable ; que, dès lors, la réclamation de l’appelant de dommages et intérêts pour résistance abusive sera rejetée.

Pour un plus ample exposé des faits et des moyens, il est renvoyé aux écritures des parties ci-dessus.

La clôture de l’instruction a été ordonnée le 6 mai 2026.

MOTIFS

Sur l’indemnisation des préjudices de M. [G]

Le syndicat des copropriétaires ne discute pas de sa responsabilité engagée en vertu de l’article 14 dernier alinéa de la loi du 10 juillet 1965, selon lequel il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

La Sa [O] ne conteste pas la mobilisation de sa garantie Dégât des eaux, prévue dans le contrat d’assurance [O] immeuble souscrit par la copropriété avec effet à partir du 1er janvier 2020, sur le fondement de l’action directe du tiers lésé contre l’assureur garantissant la responsabilité civile de la personne responsable prévue par l’article L.124-3 du code des assurances auquel renvoie l’article 1341-3 du code civil.

Sont uniquement discutés par les intimés la prise en charge et/ou les montants des préjudices suivants allégués par M. [G].

1) Les préjudices matériels

Ne donnent pas lieu à discussion entre les parties :

– le coût des travaux de plâtrerie, plaquiste, parquet, embellissements (peinture, revêtement mur-plafond) égal à 19 373,75 euros, vétusté déduite, visés dans le rapport d’expertise amiable du 6 janvier 2021,

– le coût de la reprise d’enduit et de la réfection de peinture sur les murs de la cage d’escalier commune dans les lots de M. [G], ainsi que de la reprise du branchement électrique général commun des mêmes lots avec raccordement au réseau Enedis selon sa facture du 9 mars 2021 de 5 173,07 euros, égal à la somme totale de 12 158,07 euros sans vétusté, figurant dans le rapport d’expertise amiable du 12 mai 2021. L’allocation de la somme de 5 173,07 euros ne peut pas être sollicitée une seconde fois par M. [G].

Celui-ci réclame en outre le règlement de la facture 573 de 8 250 euros TTC de l’entreprise Baptiste [D] électricité du 3 juin 2021 pour des travaux dont il explique que la réalisation a été exigée par Enedis pour procéder au raccordement du compteur au bâtiment et à la réalimentation électrique des locaux. Il ajoute que la mise aux normes est la conséquence directe du sinistre.

Cette facture a été validée à hauteur de 5 720 euros valeur à neuf par l’expert amiable dans son rapport d’expertise du 1er avril 2022. Dans son courriel du 26 février 2022, il avait demandé des éclaircissements à M. [G] sur l’existence d’un rapport direct de certains postes de cette facture (fourniture pose siporex pour le local, fourniture et pose porte coupe-feu 30 minutes, coule une dalle pour le local Edf) avec le sinistre.

M. [G] lui avait répondu le 27 février 2022 que la société Enedis avait exigé un local conforme aux normes 2021 dans lequel arrivait le branchement, et que, s’agissant de la dalle de ce local, cette société lui avait fourni le plan exact, sans intervention de sa part.

Toutefois, cette exigence ne ressort pas des courriels d’Enedis adressés à M. [G] les 27 avril, 11 et 12 mai 2021, ni des autres courriels constituant sa pièce 26. Sa demande d’indemnité complémentaire sera donc rejetée.

En conséquence, le montant total de 37 251,82 euros (19 373,75 euros + 12 158,07 euros + 5 720 euros) retenu par le premier juge sera confirmé.

2) La perte de loyers

Dans son rapport d’expertise du 12 mai 2021, la Sas Elex France a précisé qu’au moment des faits, les travaux de rénovation étaient en grande partie achevés, les locaux devant être pour la plupart loués à compter de septembre 2020 en vertu de baux déjà signés. Elle a ajouté que les travaux d’électricité prévus avaient été suspendus à la suite du sinistre et qu’une reprise de branchement, avec raccordement sur le réseau Enedis, avait été nécessitée par l’endommagement du câble de branchement électrique d’alimentation générale des lots de M. [G] causé par les écoulements d’eau. Ces travaux n’ont été réalisés par Enedis que fin février 2021. La Sas Elex France a conclu que la survenance du sinistre avait retardé la mise en location prévue de six des lots de M. [G].

Elle a proposé l’indemnisation de la perte de loyers subie pendant 4 mois et demi du 15 octobre 2020 au 28 février 2021 pour :

– le local commercial au rez-de-chaussée (locataire attendu : M. [H]) à hauteur de 6 750 euros (loyer de 1 500 euros × 4,5 mois),

– l’appartement F1 meublé au 2ème étage (locataire attendu : M. [X]) à hauteur de 1 777,50 euros (loyer de 395 euros × 4,5 mois),

– l’appartement F2 meublé au 2ème étage (locataire attendu : M. [R]) à hauteur de 2 655 euros (loyers de 590 euros × 4,5 mois),

– l’appartement F2 au 1er étage (locataire attendu : M. [B]) à hauteur de

2 655 euros (loyer de 590 euros × 4,5 mois),

– l’appartement F3 au 5ème étage (locataires attendus : Mme [M] et M. [Q]) à hauteur de 4140 euros (loyer de 920 euros × 4,5 mois),

– l’appartement F1 meublé au 2ème étage (locataire attendu : M. [D]) à hauteur de 2 655 euros (loyer de 590 euros × 4,5 mois),

soit la somme totale de 20 632,50 euros que la Sa [O] a offert de régler.

Il ressort de procès-verbaux de réception des travaux de rénovation, établis entre

M. [G] et la Sasu Top réno 76 lors de la visite du 3 août 2020, que des réserves mineures ont été relevées dans plusieurs appartements ’complétés à 99 %’ et que

M. [G] a donné son accord pour le déblocage des fonds empruntés.

Par rapprochement avec les contrats de location que ce dernier a produits, ces appartements correspondent à ceux qui devaient être loués à MM. [R], [B], et [X] à compter respectivement des 1er, 7, et 15 septembre 2020. La période entre le 3 août 2020 et ces dates de prise d’effet était suffisante pour la Sasu Top réno [Cadastre 1] pour lever ces réserves. La perte de loyers a donc débuté pour ces trois appartements, non pas au 15 octobre 2020, mais aux dates et pour les montants suivants :

– du 1er septembre au 14 octobre 2020 pour l’appartement devant être loué à

M. [R] : 855,50 euros [(loyer de 590 euros × 1 mois) + (590 euros × 14/31 jours)],

– du 7 septembre au 14 octobre 2020 pour l’appartement devant être loué à

M. [B] : 737,50 euros [(590 euros × 24/30 jours) + (590 euros × 14/31 jours)],

– du 15 septembre au 14 octobre 2020 pour l’appartement devant être loué à

M. [X] : 387,10 euros [(395 euros × 16/30 jours) + (395 euros × 14/31 jours)],

soit la somme totale de 1 980,10 euros.

Les autres procès-verbaux de réception versés aux débats visaient, soit des états d’achèvement de 80 et 60 % ne permettant pas la mise en location des appartements concernés avant le 15 octobre 2020, soit des appartements pour lesquels aucun contrat de bail n’est produit. De plus, il n’est pas justifié de l’état du local commercial à la date du sinistre, ni de celui de l’appartement F1 meublé au 2ème étage dont la location avait été conclue avec M. [D].

La date du 15 octobre 2020 sera donc retenue comme point de départ de la perte de loyers pour les deux autres appartements et le local commercial.

L’évaluation de l’indemnisation proposée pour la période du 15 octobre 2020 au 28 février 2021 par la Sa Elex France soit 20 632,50 euros n’est pas discutée par les parties.

Quant à la durée ultérieure du préjudice, les travaux électriques ont été réalisés fin février 2021 par Enedis. Mais, à cette date, M. [G] n’avait reçu aucune proposition d’indemnisation, ni le rapport d’expertise amiable du 6 janvier 2021. La Sa [O] indique qu’elle a adressé une lettre d’accord sur indemnité au syndic de copropriété le 31 mai 2021 aux fins de transmission à

M. [G] et les trois rapports d’expertise amiable des 6 janvier 2021, 12 mai 2021, et 1er avril 2022 à l’avocat de M. [G] le 6 mai 2022.

Il ne peut être fait grief à M. [G] de ne pas avoir accepté même partiellement les propositions d’indemnisation de la Sa [O], dès lors qu’il n’avait pas pris connaissance des constatations et conclusions de l’expert amiable.

Sa perte de loyers recouvre donc les périodes suivantes jusqu’à la limite du 6 mai 2022 au vu des précisions qu’il a indiquées dans l’état des pertes de loyer constituant sa pièce 18 :

– pour le local commercial, du 1er mars 2021 jusqu’à sa remise en location le 1er février 2022 : loyer de 1 000 euros × 11 mois = 11 000 euros,

– pour l’appartement F2 au 1er étage dont la location avait initialement été conclue avec M. [B], du 1er mars 2021 jusqu’à sa remise en location le 1er avril 2022 : loyer de 590 euros × 13 mois = 7 670 euros,

– pour l’appartement F1 au 2ème étage dont la location avait initialement été conclue avec M. [X], du 1er mars 2021 jusqu’à sa remise en location le 1er octobre 2021 : loyer de 395 euros × 7 mois = 2 765 euros. M. [G] ne démontre pas que les locataires ont ultérieurement quitté les lieux en raison du mauvais état des parties communes,

– pour l’appartement F2 au 2ème étage dont la location avait initialement été conclue avec M. [R], du 1er mars 2021 jusqu’à sa remise en location le 1er mai 2022 : loyer de 590 euros × 14 mois = 8 260 euros,

soit la somme totale de 29 695 euros.

Pour l’appartement F3 au dernier étage, dont la location avait initialement été conclue avec Mme [M] et M. [Q], sera retenue une perte de loyers du 1er mars 2021 jusqu’au 31 août 2022 (loyer de 920 euros × 18 mois = 16 560 euros), pour tenir compte d’un délai minimal incompressible nécessaire à partir du 6 mai 2022 à l’acceptation partielle qu’aurait pu donner M. [G] des indemnités dues pour les postes de préjudice non contestés, comme spécifiés dans les développements ci-dessus, d’un montant total de 31 531,82 euros (19 373,75 euros + 12158,07 euros) pouvant être affectées aux travaux de reprise, à leur réception, à sa prise de contact avec un entrepreneur, à la réalisation et à la réception des travaux, et à la mise en location de cet appartement.

Aucune pièce justificative n’est produite pour la mise en location du studio du 1er étage, du studio du 3ème étage à compter du 13 octobre 2021, date mentionnée par

M. [G] sur l’état des pertes de loyer qu’il a établi, et du F2 du 3ème étage à compter du 1er octobre 2021, date également précisée sur ce document.

Dès lors, le syndicat des copropriétaires sera condamné à indemniser M. [G] de sa perte de loyers à concurrence de la somme totale de 68 867,60 euros

(1 980,10 euros + 20 632,50 euros + 29 695 euros + 16 560 euros). Son moyen tiré du défaut de justification par M. [G] d’une indemnisation de ce poste de préjudice par son assureur Aviva assurances est infondé. M. [G] produit un courriel de ce dernier du 1er septembre 2020, aux termes duquel il l’informait qu »Après lecture des pièces transmises et du montant des travaux subis suite au DDE, il appartient à l’assureur de la copropriété d’ouvrir et de gérer ce dossier (expertise – Règlement). Nous procédons au classement sans suite de ce dossier.’.

Le montant arrêté par le tribunal à la charge du syndicat des copropriétaires sera infirmé.

Concernant le montant garanti par la Sa [O], les conventions spéciales de la police d’assurance ’[O] Immeuble’ souscrite, opposables à M. [G] dans le cadre de l’action directe qu’il a intentée contre elle, stipulent, au titre de la garantie dommages aux biens liée à l’immeuble, aux pages 10 et 11, que sont garanties : ’La perte des loyers du copropriétaire non occupant, c’est-à-dire le montant des loyers dont l’Assuré peut, comme copropriétaire, se trouver légalement privé pendant le temps nécessaire, à dire d’expert, à la remise en état des locaux sinistrés et dans la limite d’une durée de deux ans à compter du jour du sinistre.’.

En conséquence, la garantie est limitée à la somme totale de 20 632,50 euros.

En définitive, la Sa [O] sera condamnée in solidum avec le syndicat des copropriétaires à payer cette somme à M. [G]. La décision du tribunal sera confirmée sur ce point.

3) Le report du prêt immobilier et les intérêts intercalaires

M. [G] verse aux débats le contrat notarié de prêt immobilier ’PRIMO+LOCATIF (DIFFERE AMORTISSEMENT’ qu’il a conclu avec la Caisse d’épargne et de prévoyance Ile-de-France le 30 octobre 2019 pour financer l’achat de ses lots de copropriété, situés [Adresse 11] à [Localité 5] et destinés à la location. Il y a été prévu une date de première échéance au 5 novembre 2022.

De plus, tant le plan de remboursement imprimé le 6 septembre 2024 que le courrier de la société Banque privée Caisse d’épargne Ile-de-France du 11 août 2022, produits par M. [G], mentionnent une période de prélèvement des intérêts d’emprunt intercalaires débutant le 5 août 2020, soit avant la survenue du dégât des eaux le 14 août 2020.

Le différé d’amortissement a donc été prévu antérieurement au sinistre, lequel n’est pas à l’origine des conséquences financières dont M. [G] demande réparation.

Sa réclamation sera rejetée. La décision du tribunal ayant statué en ce sens sera confirmée.

4) La résistance abusive

Selon l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, M. [G] ne caractérise aucune faute du syndicat des copropriétaires. Il indique au contraire qu’entre la première et la dernière proposition d’indemnisation de la Sa [O], le syndic de copropriété a transmis à celle-ci les factures Enedis et [D] pour la partie électrique et que c’est la Sa [O] qui ne les a pas transmises à l’expert amiable.

Sa réclamation sera donc rejetée. La décision du tribunal ayant statué en ce sens sera confirmée.

En revanche, la Sa [O] :

– a transmis à M. [G] une première proposition d’indemnisation par le biais du syndic de copropriété le 6 janvier 2021 qui était incomplète, car ne portant que sur les travaux de remise en état de ses lots évalués à 19 373,75 euros. Par courriel du 12 janvier 2021, M. [G] l’a légitimement refusée en soulignant qu’elle ne comprenait pas le coût de la reprise de l’enduit et de la réfection de peinture sur les murs de la cage d’escalier commune dans ses lots, ni le coût de l’installation électrique, ni encore sa perte de loyers,

– a adressé tardivement à M. [G] sa deuxième proposition d’indemnisation par le biais du syndic de copropriété le 31 mai 2021, soit neuf mois et demi après le sinistre,

– n’a pas répondu aux courriels de Mme [V] de l’agence [O] de [Localité 6] sur le sort de la facture de l’entreprise Baptiste [D] électricité du 3 juin 2021, dont le montant était différent de l’estimation faite par l’expert amiable dans son rapport d’expertise du 12 mai 2021, comme il ressort de ses courriels des 29 décembre 2021 et 5 janvier 2022,

– n’a pas davantage répondu aux courriels du syndic de copropriété des 21 janvier, 9 et 17 février 2022, et à ses deux mises en demeure recommandées des 17 février et 29 avril 2022, sur ce point,

– n’a pas transmis cette facture à l’expert amiable comme il ressort de son courriel à M. [G] du 26 février 2022 lui indiquant n’en avoir jamais été destinataire,

– a adressé à M. [G] les trois rapports d’expertise amiable le 6 mai 2022, soit seize mois après le premier rapport d’expertise du 6 janvier 2021, malgré une mise en demeure en ce sens de l’avocate de M. [G] du 5 janvier 2022.

Cette résistance abusive fautive de la Sa [O], alors qu’elle ne contestait pas certains postes de préjudice, a contribué au retard d’indemnisation de M. [G] dont le refus final d’accepter les propositions de réparation ne peut exonérer totalement celle-ci de sa responsabilité extracontractuelle. Elle sera condamnée à lui payer une indemnité de 5 000 euros.

Le jugement aux termes duquel cette prétention a été rejetée sera infirmé.

Sur le recours en garantie du syndicat des copropriétaires dirigé contre la Sa [O]

La Sa [O], assureur du syndicat des copropriétaires, sollicite la confirmation de la disposition du jugement ayant retenu sa garantie pour les condamnations prononcées contre son assuré au titre des préjudices matériels de 37 251,82 euros et de la perte de loyers de 20 632,50 euros.

Il y sera fait droit.

Le syndicat des copropriétaires fonde sa demande de garantie, pour la condamnation prononcée contre lui au-delà de la somme de 20 632,50 euros et égale à l’indemnité complémentaire de 48 235,10 euros, sur les articles 1103 et 1240 du code civil et L.113-1 du code des assurances, en invoquant le manque de diligence, voire l’inertie fautive, de son assureur.

Cependant, l’article L.113-1 a trait à l’incidence de la faute de l’assuré, et non pas de celle de l’assureur. Les deux autres textes ne régissent pas la responsabilité contractuelle de l’assureur, qui peut seule être mise en cause dans le cas d’espèce.

Dès lors, cette prétention sera rejetée.

Sur la demande indemnitaire du syndicat des copropriétaires

L’expert amiable a certes indiqué dans son rapport d’expertise du 12 mai 2021 que la cage d’escalier commune avait également été touchée par le dégât des eaux survenu le 14 août 2020.

Toutefois, il n’a chiffré aucun travaux de réfection de celle-ci et aucune réclamation n’a été adressée à ce titre par le syndicat des copropriétaires et/ou son syndic à ce dernier et/ou à la Sa [O].

Ne démontrant pas la réalité de son préjudice, le syndicat des copropriétaires sera donc débouté de sa réclamation, comme l’a justement retenu le tribunal dont le jugement sera confirmé sur ce point.

Sur les demandes accessoires

Les dispositions de première instance sur les dépens et les frais irrépétibles seront confirmées.

Parties perdantes, les intimés seront condamnés in solidum aux dépens d’appel avec bénéfice du recouvrement direct des dépens à l’avocate de l’appelant.

Il est équitable de les condamner également in solidum à payer à M. [G] une indemnité de 4 000 euros au titre des frais non compris dans les dépens qu’il a exposés pour cette procédure d’appel.

Le syndicat des copropriétaire sera débouté de sa prétention formée à ce titre.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire, mis à disposition au greffe,

Infirme le jugement entrepris en ce qu’il a :

– condamné in solidum le syndicat des copropriétaires et [O] assurances à verser à M. [G] une somme de 20 632,50 euros au titre de la perte de loyers,

– rejeté la demande de M. [G] au titre de la résistance abusive dirigée contre la Sa [O],

Confirme pour le surplus,

Statuant à nouveau sur les chefs infirmés et y ajoutant,

Condamne le syndicat des copropriétaires [Adresse 8] représenté par son syndic, in solidum avec la Sa [O] à hauteur de 20 632,50 euros, à payer à M. [P] [G] la somme de 68 867,60 euros en réparation de sa perte de loyers,

Déboute le syndicat des copropriétaires [W] 17 représenté par son syndic de son recours dirigé contre la Sa [O] aux fins de garantie de sa condamnation à payer une indemnité complémentaire de 48 235,10 euros au titre de la perte de loyers de

M. [P] [G],

Condamne la Sa [O] à payer à M. [P] [G] la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires [W] 17 représenté par son syndic et la Sa [O] à payer à M. [P] [G] la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d’appel,

Déboute les parties du surplus des demandes,

Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires [Adresse 8] représenté par son syndic et la Sa [O] aux dépens d’appel, avec bénéfice du recouvrement direct des dépens au profit de Me Marina Chauvel, avocate, en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Le cadre greffier, La présidente de chambre,