TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Expéditions
exécutoires
délivrées le :

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1/1/2 resp profess du drt

N° RG 24/07240 –
N° Portalis 352J-W-B7I-C444U

N° MINUTE :

Assignation du :
03 Juin 2024

JUGEMENT
rendu le 07 Octobre 2026
DEMANDERESSE

La SARL [1], représentée par son gérant en exercice
[Adresse 1]
[Localité 2]

Représentée par Maître Laurent SIMON de la SELARL MOREAU GUILLOU VERNADE SIMON LUGOSI, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0073, et par Maître Patrice CANNET de la SARL CANNET MIGNOT, avocat au barreau de DIJON, avocat postulant.

DÉFENDERESSE

La S.E.L.A.R.L. [6], société d’exercice libéral à responsabilité limitée, représentée par son co-gérant en exercice, Monsieur [Z] [A], domicilié de droit audit siège
[Adresse 2]
[Localité 3]

Représentée par Maître Yves-Marie LE CORFF de la SCP FABRE GUEUGNOT ET ASSOCIÉS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #R0044

Décision du 07 Octobre 2026
1/1/2 resp profess du drt
N° RG 24/07240 – N° Portalis 352J-W-B7I-C444U

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Valérie MESSAS, Vice-présidente
Présidente de formation,

Madame Marjolaine GUIBERT, Vice-présidente
Madame Hélène SAPEDE, Vice-Présidente
Assesseurs,

assistées de Madame Leila MESSAOUDI, Greffier

DEBATS

A l’audience du 09 Septembre 2026, tenue en audience publique, devant Madame Hélène SAPEDE, magistrat rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties en a rendu compte au tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de procédure civile.

JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition
Contradictoire
en premier ressort

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par jugement du 17 septembre 2021, le tribunal de commerce de Paris a ordonné l’ouverture d’une procédure de liquidation judiciaire à l’encontre de la société [3], propriétaire d’un immeuble à usage d’hôtel sis [Adresse 4] à Chenove (21), et désigné la Selarl [6] prise en la personne de Maître [A] en qualité de liquidateur judiciaire.

Par ordonnance du 20 octobre 2021, le juge-commissaire du tribunal de commerce de Paris a désigné M. [J] [M] en qualité d’expert avec pour mission de donner son avis sur la valeur vénale du bien immobilier susmentionné.

L’établissement a été assuré auprès de la compagnie d’assurances [5], le ticket individuel de garantie prévoyant qu’en cas de sinistre, le montant total de l’indemnité dû au titre des garanties serait de 1.524.490 euros.

Un dossier de présentation aux fins de cession de l’immeuble, évalué le 8 février 2022 entre 870.000 et 910.000 euros, a été établi par le liquidateur. Postérieurement à la transmission du cahier des charges, des dégradations ont été constatées et une mise en sécurité du site a été entreprise.

Par ordonnance du 22 septembre 2022, le juge commissaire a autorisé la cession du bien immobilier litigieux à la société [1] pour la somme de 350.000 euros.

Le 13 avril 2023, le liquidateur judiciaire a déclaré auprès de la compagnie d’assurances [5] d’importantes dégradations du fait d’intrusions ; une plainte pénale a été déposée. Un expert a été missionné par la compagnie d’assurances [5], ès qualités d’assureur de l’immeuble, afin de procéder à l’évaluation des dommages résultant de ce sinistre.
Les dégradations ont été constatées le 19 avril 2023 par huissier de justice requis par la société [1].

Suivant acte authentique du 11 mai 2023, le bien immobilier litigieux a été cédé à la société [1].

Suivant rapport d’expertise du 8 août 2023, le coût des travaux de remise en état des dommages intérieurs a été évalué à 600.000 euros et la valorisation des préjudices, en l’absence de tiers identifiés, a été plafonnée à la limite contractuelle de 11.173 euros.

C’est dans ce contexte que, par acte du 3 juin 2024, la société [1] a fait assigner la Selarl [6] judiciaires devant le tribunal judiciaire de Paris en indemnisation de ses préjudices.

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 2 mai 2025, la société [1] demande au tribunal, au visa des articles 1240 du code civil et 514 du code de procédure civile, de :
– condamner la Selarl [6] judiciaires à lui verser une somme de 550.000 euros, outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation au titre des réparations des dégradations commises sur le bien immobilier ;
– condamner la Selarl [6] judiciaires à lui verser une somme de 8.947 euros par mois au titre de la perte d’exploitation à compter du 11 mai 2023 et ce, jusqu’à la date du paiement effectif de l’indemnité de 550.000 euros ;
– rappeler que l’exécution provisoire est de droit ;
– condamner la Selarl [6] judiciaires à lui payer la somme de 6.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

La société [1] soutient que la société [6] a commis plusieurs fautes engageant sa responsabilité délictuelle et fait valoir que :
– des dégradations importantes sont intervenues après qu’elle a visité les lieux de sorte que les dégradations constatées lors de la cession n’étaient pas intervenues lorsqu’elle a présenté son offre d’acquisition à hauteur de 350.000 euros ;
– déclarée attributaire de l’immeuble par ordonnance du tribunal de commerce, elle n’avait d’autre choix que d’acquérir le bien, qui n’a pas été sécurisé entre l’ordonnance du tribunal de commerce et l’acte de cession ;
– la Selarl [6] était gardienne de l’ensemble immobilier jusqu’à la cession intervenue le 11 mai 2023 ;
– la police d’assurance souscrite par elle était insuffisante et inadaptée eu égard aux vols de cuivre constatés ;
– elle n’a pas été informée du plafond de garantie.
Pour justifier du préjudice dont elle se prévaut, elle produit le rapport établi par l’expert d’assurance le coût des travaux de remise en état à la somme de 600.000 euros ainsi qu’un devis établi pour la réalisation de travaux pour un montant de 1.016.376,26 euros. En réponse aux arguments développés par la défenderesse, elle indique que son offre d’acquisition mentionnait de simples travaux de rénovation, lesquels n’avaient pas d’impact sur l’existant qui a été détérioré postérieurement à l’ordonnance du juge-commissaire. Elle estime avoir également subi un préjudice de perte de chance au niveau de l’exploitation.
S’agissant du lien de causalité, elle soutient qu’elle n’aurait pas acquis le bien si elle avait été informée de la réalité de la couverture d’assurance.

Par conclusions notifiées par RPVA le 11 février 2025, la Selarl [6] judiciaires sollicite du tribunal qu’il :
– déboute la société [1] de ses demandes en l’absence de lien contractuel avec elle ;
– subsidiairement, déboute la société [1] de ses demandes à défaut de rapporter la preuve d’une faute lui étant imputable en lien causal direct avec un préjudice certain, né et actuel ;
– condamne la société [1] à lui verser une somme de 8.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens ;
– très subsidiairement, en tant que de besoin, dise n’y avoir lieu à exécution provisoire au profit de la société [1] et, plus subsidiairement encore, la subordonner à la constitution d’une garantie personnelle ou réelle suffisante pour répondre de toutes restitutions et/ou réparations.

La Selarl [6] soutient qu’elle ne peut être tenue pour responsable des comportements frauduleux de tiers et de squatteurs ; qu’elle avait souscrit une assurance et fait sécuriser le site avec les moyens de la liquidation par une mise en sécurité des portes et fenêtres et la pose de panneaux de bois ; que la demanderesse était informée de la situation de l’immeuble et qu’elle était informée des désordres et vols intervenus comme en atteste le procès-verbal établi à sa demande par huissier de justice le 19 avril 2023 ; qu’elle était informée des clauses d’exclusions de garantie ; que son offre d’acquisition mentionnait une remise en état totale du bien immobilier.
Elle fait ensuite valoir qu’il n’est pas justifié d’un préjudice certain et en lien causal direct avec les fautes reprochées au liquidateur judiciaire.

La clôture de l’instruction a été ordonnée le 3 juillet 2025.

MOTIVATION

Sur la responsabilité du liquidateur judiciaire :

En application de l’article L.622-20 du code de commerce, le mandataire judiciaire a pour mission générale de défendre l’intérêt collectif des créanciers.

Conformément à l’article L. 640-1 du même code, dans le cadre d’une liquidation judiciaire, le liquidateur judiciaire réalise les actifs du débiteur.

Aux termes de l’article L. 642-18 du code de commerce,  » les ventes d’immeubles ont lieu conformément aux articles L. 322-5 à L. 322-12 du code des procédures civiles d’exécution, à l’exception des articles L. 322-6 et L. 322-9, sous réserve que ces dispositions ne soient pas contraires à celles du présent code. Le juge-commissaire fixe la mise à prix et les conditions essentielles de la vente.
[…]
Le juge-commissaire peut, si la consistance des biens, leur emplacement ou les offres reçues sont de nature à permettre une cession amiable dans de meilleures conditions, ordonner la vente par adjudication amiable sur la mise à prix qu’il fixe ou autoriser la vente de gré à gré aux prix et conditions qu’il détermine. En cas d’adjudication amiable, les articles L. 322-7, L. 322-8 à L. 322-11 et L. 322-12 du code des procédures civiles d’exécution sont applicables, sous la réserve prévue au premier alinéa, et il peut toujours être fait surenchère « .

Si la vente de gré à gré d’un immeuble compris dans l’actif du débiteur en liquidation judiciaire n’est réalisée que par l’accomplissement d’actes postérieurs à la décision du juge-commissaire qui autorise, la cession de ce bien, celle-ci n’en est pas moins parfaite dès l’ordonnance, sous la condition suspensive que la décision acquière force de chose jugée. Le cessionnaire ne peut ensuite refuser de procéder à la vente ordonnée en retirant l’offre d’achat retenue par le juge-commissaire, sauf à justifier, le cas échéant, d’un motif légitime tiré de la non-réalisation des conditions dont il avait pu assortir son offre. Le cessionnaire commet une faute engageant sa responsabilité lorsqu’il refuse, sans justifier d’aucun motif légitime, de procéder à la régularisation de la cession ordonnée par le juge-commissaire.

Ainsi, la vente de l’immeuble est parfaite dès l’ordonnance du juge-commissaire qui l’autorise, sous la condition suspensive que la décision acquière force de chose jugée. Sauf solution contraire contenue dans l’ordonnance du juge-commissaire, le transfert de propriété, duquel résulte le transfert de la charge des risques en application de la règle res perit domino, n’intervient qu’au jour de la rédaction des actes de cession.

Au cas présent, M. [M], expert judiciaire désigné par ordonnance du juge-commissaire du tribunal de commerce de Paris en date du 20 octobre 2021, a, après s’être rendu sur les lieux le 21 décembre 2021 et aux termes de son rapport déposé au greffe le 8 février 2022, décrit l’établissement, objet du litige, comme un hôtel non classé de manufacture courante comprenant 37 chambres, dont l’état d’usage et d’entretien est courant, dans lequel il a constaté des problèmes d’infiltration au niveau de la toiture terrasse, et au sein duquel il a considéré qu’il serait nécessaire de procéder à des travaux de rénovation, de peinture, de décoration et de revêtement des sols, ainsi qu’à la vérification des installations électroniques pour les remettre en conformité avec la législation et les normes d’habitabilité actuelles.
En conclusion de son rapport, l’expert a évalué la valeur vénale des biens et droits immobiliers des murs hôteliers anciennement exploités sous l’enseigne [Etablissement 1] sis [Adresse 4] à [Localité 4] (21) à un montant de vente compris entre 870.000 et 910.000 euros, hors droits et hors frais. Il relevait comme facteurs favorables la situation et l’emplacement de l’immeuble, en périphérie de [Localité 2], l’existence d’une forte demande sur ce type d’actifs et la réserve foncière et, comme facteurs limitants, des travaux à prévoir, une absence d’éléments sur l’exploitation antérieure, la concurrence des produits récemment rénovés et celle des produits répondant aux nouvelles normes en matière d’environnement, ainsi qu’une incertitude générale sur l’incidence à court et moyen terme de la crise sanitaire sur les marchés immobiliers.

Par lettre recommandée du 17 juin 2022 avec accusé de réception, la société [1] a transmis une offre d’achat portant sur l’immeuble susvisé au prix de 350.000 euros nets vendeur pour l’ensemble murs et fonds, en considération de « l’importance des travaux nécessaires » et faisant état d’un projet de reprise « qui s’articule autour de deux grandes thématiques : la remise en état de l’hôtel avec recrutement du personnel sur la commune de [Localité 4] et l’optimisation commerciale par encadrement géographique des 2 pôles dijonnais ».
Cette offre transmise au juge-commissaire précisait que la mise en état serait « totale », avec :
« – rénovation de toutes les chambres, sols mu, salle de bail, literies, mobilier, électricité, éclairage, installation de la climatisation
– rénovation de la salle des petits-déjeuners : sol, mur, mobilier et équipement 
– réparation de la couverture et de l’étanchéité du bâtiment
– peinture complète, rénovation extérieure, mise en place d’une nouvelle enseigne lumineuse avec bandeau lumineux autour du bâtiment
– remplacement équipement informatique, installation borne distributeur clé
– rénovation des communs : sols murs et décoration
– embellissement des extérieurs par notre paysagiste
– sécurisation des parkings par pose de clôture et installation de caméra vidéo surveillance wifi
– mise en conformité normes de sécurité
– passage avec Atout France en classement 2 étoiles ».

Par ordonnance du 22 septembre 2022, le juge-commissaire a :
– autorisé la Selarl [6], prise en la personne de [Z]-[Q] [A], à céder l’immeuble commune de [Localité 4] (21), [Adresse 4], cadastré Section AT n°[Cadastre 1] et n°[Cadastre 2], au profit de la SARL [1], immatriculée au RCS de Dijon [N° SIREN/SIRET 1], ayant son siège social sis [Adresse 1] [Localité 2] ou toute personne morale constituée ou en cours de constitution et au prix frais en sus de 350.000,00 euros ;
– dit que les frais de vente seraient à la charge de l’acquéreur et que les actes seront rédigés par le notaire du Liquidateur ;
– dit que les sommes à provenir de ces réalisations seraient remises entre les mains du mandataire liquidateur pour être utilisées comme de droit ;
– dit que le prix de vente serait payable à la signature des actes ;
– dit que l’acquéreur règlerait au prorata temporis, le jour de la signature des actes, le montant de la taxe foncière,
– dit qu’en cas de plus-value immobilière, le notaire procèderait à la déclaration mais ne procèderait pas au règlement ; l’intégralité du prix de vente serait versé au liquidateur en application de l’article R. 643-3 du code de commerce ;
– dit que le notaire désigné ou ayant passé l’acte authentique de vente obtiendrait la mainlevée de l’ensemble des inscriptions présentes sur le bien cédé pour le compte de la liquidation judiciaire ;
– dit que l’ordonnance serait notifiée par lettre recommandée avec accusé de réception au mandataire ad hoc, à la société [1] et au mandataire liquidateur.

Il ressort des pièces produites que le mandataire liquidateur a, le 7 octobre 2021, souscrit une assurance à effet du 17 septembre 2021 auprès du [5], et il n’est pas contesté qu’en avril 2022, la société [9] est intervenue pour sécurisation et a procédé à la « pose de panneaux de bois à l’intérieur de façon à ne pas pouvoir accéder depuis l’extérieur suite à de nombreuses casses de vitres et squat ».

Au vu du rapport établi à la requête de la compagnie d’assurance [5], en sa qualité d’assureur de l’immeuble, le 8 août 2023 consécutivement à un sinistre déclaré le 13 avril 2023, depuis la visite des lieux pour l’évaluation de leur valeur vénale, le terrain n’était plus utilisé, les lieux avaient été investis par des occupants sans droit ni titre, sécurisés en avril 2022, avaient connu d’importantes dégradations entre le 11 mars 2023 et le 19 avril 2023 ainsi que le vol de matériel.
Il ressort également de ce rapport que la maison d’habitation a été visitée avec effraction de la porte d’entrée et a subi quelques dégradations et bris ; que l’hôtel a connu de nombreuses dégradations sur les parties extérieures, avec effraction de portes et baies vitrées, disparitions d’installations électroniques dont les câbles ont été sectionnés dans les armoires de l’hôtel et dans les gaines techniques avec des câbles retirés, disparitions d’équipements dans la cuisine, dégradations des chambres et autres pièces après effraction et bris des portes, destruction des installations sanitaires et du gros équipement tels que le ballon d’eau chaude sanitaire.
Aux termes de son rapport, l’expert de l’assurance évaluait le coût des travaux de remise en état des dommages intérieurs à la somme de 600.000 euros, et considérait qu’en l’absence de tiers identifiés, la valorisation des préjudices se limitait à 11.173 euros.

L’état de l’immeuble tel que décrit dans ce rapport est corroboré par les photographies annexées au procès-verbal de constat établi par huissier de justice à la requête de la société [1] le 19 avril 2023, préalablement à la signature des actes de cession le 11 mai 2023, mentionnant, notamment, la détérioration du boîtier d’alarme, du standard téléphonique, le sectionnement des câbles dans la trappe d’accès à la plomberie et dans le tableau électrique, la détérioration du plafond de la salle du petit-déjeuner, le démontage de la cuisine, le bris des lavabos et des WC, le vol de la robinetterie et de la plomberie, l’existence d’infiltrations, l’existence de tags sur la façade.

Il est ainsi établi et non contesté que des dégradations sont intervenues entre l’ordonnance du juge-commissaire rendue le 22 septembre 2022, date à laquelle la vente de l’immeuble est parfaite, et la signature des actes de cession intervenue le 11 mai 2023.

Il ressort toutefois des pièces produites que l’immeuble hôtelier, objet de la cession, a été assuré par le mandataire liquidateur, et sécurisé, à sa demande, dès le mois d’avril 2022.

En outre, alors que la valeur vénale de l’immeuble a été évaluée à un montant compris entre 870.000 et 910.000 euros, le bien a été acquis par la société [1] au prix de 350.000 euros compte tenu de « l’importance des travaux nécessaires » tendant à la rénovation des chambres et des espaces communs, en ce inclus l’électricité et l’installation de la climatisation, la couverture et l’étanchéité du bâtiment, la mise en conformité aux normes de sécurité, le classement en établissement deux étoiles.

Enfin, la société demanderesse ne s’est prévalue d’aucun motif légitime pour s’opposer à la régularisation de la cession, le sinistre invoqué par la société [1] étant expressément mentionné en page 14 de l’acte de cession, auquel a été annexé le rapport d’expertise dressé par M. [M] le 8 février 2022 ainsi que le constat dressé par huissier de justice le 19 avril 2023, les parties ayant convenu que « l’indemnisation n’ayant pas été confirmé à ce jour par la compagnie et la subrogation de l’ACQUEREUR dans les droits du vendeur vis-à-vis de la compagnie n’étant pas possible, les parties ont convenu que le VENDEUR s’engage à reverser dans les huit jours de la réception des fonds, directement à l’ACQUEREUR les éventuelles sommes à recevoir de la compagnie d’assurances en réparation du sinistre, et ce à l’effet de lui permettre d’effectuer les réparations nécessaires ».

Au vu de ces éléments, il apparaît, d’une part, que les manquements afférents à l’entretien de l’immeuble invoqués à l’encontre à l’encontre du liquidateur judiciaire, lequel a pour mission de défendre les intérêts des créanciers, ne sont pas caractérisés et, d’autre part, qu’au vu de l’ampleur des travaux envisagés par la société [1] aux termes de son offre d’acquisition mais également de la différence entre la valeur vénale de l’immeuble fixée par expert judiciaire et le prix d’acquisition proposé par la société demanderesse et retenu par le juge-commissaire, le lien de causalité entre les manquements reprochés après que la vente est parfaite et le préjudice tiré du coût de remise en état de l’immeuble n’est pas établi.

En conséquence, la société [1] sera déboutée de l’ensemble de ses demandes.

Sur les demandes accessoires :

La société [1], qui succombe, sera condamnée aux dépens et à payer à la Selarl [6] la somme de 5.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

Déboute la société [1] de ses demandes.

Condamne la société [1] aux dépens.

Condamne la société [1] à payer à la Selarl [6] JUDICIAIRES la somme de 5.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
Fait et jugé à Paris le 07 Octobre 2026

Le Greffier Le Président
Leila MESSAOUDI Valérie MESSAS