Restitution du dépôt de garantie : déductions locatives justifiées et majoration de 10 % par mois de retard

L’article 750-1 du Code de procédure civile n’impose pas de tentative préalable de conciliation lorsque plusieurs prétentions connexes, fondées sur la non-restitution du dépôt de garantie, excèdent ensemble 5 000 euros. La fin de non-recevoir a donc été rejetée, par application également de l’article 35 du même code.

Au titre des articles 7 c) et 7 d) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les dégradations imputables au locataire et les défauts d’entretien peuvent être déduits du dépôt de garantie lorsqu’ils sont établis par la comparaison des états des lieux et justifiés par des devis ou factures contemporains. Le juge a retenu 828 euros de réparations locatives, ainsi qu’une régularisation de charges de 289,02 euros, fixant le solde dû à 3 997,02 euros.

L’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 impose la restitution dans un délai d’un ou deux mois selon la conformité des états des lieux, sous réserve des retenues dûment justifiées. En immeuble collectif, une provision maximale de 20 % peut être conservée jusqu’à l’arrêté annuel des comptes. Faute de preuve d’un envoi effectif du décompte et des chèques, le retard était caractérisé. La bonne foi des bailleurs ne fait pas obstacle à la majoration légale de 10 % du loyer mensuel par mois commencé, fixée à 3 628 euros.

Les bailleurs supportent enfin les dépens sur le fondement de l’article 696 du Code de procédure civile et une indemnité de 400 euros au titre de l’article 700 du même code. L’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514.

⬇️Télécharger la décision version officielle

Après le départ des locataires, l’état des lieux de sortie a relevé diverses salissures et dégradations. Les bailleurs ont retenu 828 euros au titre des réparations et 289,02 euros de charges, sommes partiellement admises par le juge. Ils ont été condamnés solidairement à restituer 3 997,02 euros sur le dépôt de garantie et à verser 3 628 euros de pénalités, outre les dépens et frais irrépétibles.

Des locataires ont pris à bail un appartement meublé en versant un dépôt de garantie de 4 536 euros. Après leur congé, un état des lieux de sortie contradictoire a relevé des salissures, des défauts de nettoyage, des rayures sur un parquet et des traces sur un manteau de cheminée.

Les bailleurs ont invoqué des réparations locatives et une régularisation de charges, soutenant avoir adressé un décompte et des chèques par lettre simple. Les locataires ont contesté la réception de ces documents et demandé la restitution du dépôt, ainsi que la majoration légale pour retard.

Le juge a admis 828 euros de retenues justifiées et une régularisation de charges de 289,02 euros. Il a condamné solidairement les bailleurs à verser 3 997,02 euros au titre du solde du dépôt et 3 628 euros de pénalités, outre les dépens et 400 euros au titre des frais irrépétibles.

• Prétentions connexes fondées sur la non-restitution du dépôt de garantie
• Montant total des prétentions supérieur à 5 000 euros
• Dégradations constatées par comparaison des états des lieux contradictoires
• Dégradations imputables aux locataires et non à l’usure normale
• Retenues justifiées par des devis ou factures proches de la sortie
• Absence de preuve d’une restitution effective dans le délai légal
• Calcul de la majoration selon 10 % du loyer par mois commencé

• État des lieux d’entrée contradictoire
• État des lieux de sortie contradictoire
• Devis de réfection du parquet et du manteau de cheminée
• Facture de quatre heures de ménage
• Absence de preuve d’envoi du décompte et des chèques

Les bailleurs peuvent retenir les réparations locatives établies et une régularisation de charges, mais restent tenus de restituer le solde dans le délai légal. Faute de preuve d’envoi du décompte et du paiement, ils supportent la majoration, les dépens et les frais irrépétibles.

• Restitution de 3 997,02 euros au titre du solde du dépôt
• Paiement de 3 628 euros de majoration de retard
• Justification des retenues par états des lieux, devis ou factures
• Conservation limitée à 20 % pour la provision de charges
• Support des dépens et de 400 euros de frais irrépétibles

À faire

• Comparer précisément les états des lieux d’entrée et de sortie
• Conserver les devis et factures proches de la fin du bail
• Justifier chaque retenue opérée sur le dépôt
• Calculer le délai légal selon la conformité des états des lieux
• Conserver la preuve d’envoi du décompte et du paiement

À éviter

• Retenir des sommes non corroborées par des justificatifs
• Adresser le décompte sans preuve d’expédition
• Invoquer la bonne foi pour écarter la majoration légale
• Dépasser 20 % de provision pour charges en immeuble collectif
• Négliger la connexité des demandes pour apprécier le seuil procédural

La recevabilité des demandes connexes excédant 5 000 euros

L’article 750-1 du Code de procédure civile n’impose pas de tentative préalable de conciliation, médiation ou procédure participative lorsque les prétentions connexes fondées sur la non-restitution du dépôt de garantie dépassent ensemble 5 000 euros. L’article 35 du même code commande alors de retenir leur valeur totale.

Les retenues sur dépôt de garantie pour dégradations locatives

Les articles 7 c) et 7 d) de la loi du 6 juillet 1989 mettent à la charge du locataire les dégradations et défauts d’entretien, sauf exceptions prévues par ces textes. La comparaison des états des lieux, corroborée par un devis et une facture établis peu après la sortie, a permis de retenir 828 euros.

La majoration du dépôt de garantie restitué tardivement

L’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit une majoration de 10 % du loyer mensuel par mois commencé en retard. L’absence de preuve d’envoi du décompte et des chèques a établi le défaut de restitution dans les délais. La bonne foi des bailleurs ne neutralise pas cette sanction.

Article 750-1 du Code de procédure civile, Article 35 du Code de procédure civile, Article 7 c) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Article 7 d) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Article 696 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article 514 du Code de procédure civile