TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]
[Adresse 1]
[Localité 2]

Références :

N° RG 25/00559
N° Portalis DBYA-W-B7J-E32KT

Service : JCP REFERES inf 10.000€

ORDONNANCE DE
RÉFÉRÉ
du 06 Octobre 2026

[M] [F]

c/

[T] [I]
[C]

[K] [C]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Juge des contentieux de la protection

DEMANDEUR :

Monsieur [M] [F]
né le 05 Mars 1975 à [Localité 3]
[Adresse 2]
[Localité 4]

Représenté par Maître Emmanuel LAMBREY de la SCP LAMBREY & ASSOCIES, avocats au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

DÉFENDEURS :

Madame [T] [I] [C]
née le 07 Juillet 1975 à [Localité 5]
[Adresse 3]
[Adresse 4] [Adresse 5] [Adresse 6]
[Localité 2]

Représentée par Maître Murielle MOLINE, avocat au barreau de BEZIERS

Monsieur [K] [C]
né le 14 Mars 1973 à
[Adresse 3]
[Adresse 4] [Adresse 5] [Adresse 6]
[Localité 2]

Non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats en audience publique et du prononcé :

Présidente : Francis CHOUKROUN, Magistrat à titre temporaire, chargé des contentieux de la protection
Greffier : Christophe HILLAIRET,

Lors du prononcé :

Présidente : Francis CHOUKROUN, Magistrat à titre temporaire
Greffière : Christophe HILLAIRET,

ORDONNANCE :

Par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

A l’audience publique des référés du Tribunal Judiciaire, tenue le 21 Juillet 2026, l’affaire a été régulièrement appelée et après mise en délibéré, l’ordonnance suivante a été rendue où il a été statué comme suit :

RAPPEL DES FAITS

Par contrat de bail en date du 9 janvier 2023 avec prise d’effet au 13 janvier 2023, M. [F] [M] a donné à bail à Mme [C] [T] un bien à usage d’habitation sis [Adresse 7] [Adresse 8] pour un loyer mensuel initial de 439.00 € € outre 50.00 € pour provision sur charges et une place de parking n°100.

Des loyers étant demeurés impayés, M. [F] [M], selon acte de commissaire de justice en date du 27 mai 2025, a fait signifier à Mme [C] [T] et M. [C] [K] un commandement de payer visant la clause résolutoire, remis en l’étude, un avis de passage ayant été laissé au domicile conformément à l’article 656 du code de procédure civile et à la lettre prévue à l’article 658 du même code, pour un montant de 5164.25 € dont en en principal la somme de 4998.79 € au titre des arriérés locatifs.

Par acte de commissaire de justice en date du 14 octobre 2025, auquel il est référé pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions en application de l’article 455 du code de procédure civile, M. [F] [M] a assigné Mme [C] [T] et M. [C] [K] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BEZIERS statuant en référé aux fins de voir :
– Constater et prononcer la résiliation du bail intervenue le 27 juillet 2025 ;
– Ordonner l’expulsion de Mme [T] [C] et M. [K] [C] ainsi que de tout occupant de leur chef avec au besoin l’assistance de de la force publique ;
-Ordonner l’enlèvement et le dépôt des objets mobiliers garnissant les lieux loués en un lieu approprié aux frais, risques et périls des requis ;
– Condamner par provision in solidum Mme [T] [C] et M. [K] [C] à payer à M. [M] [F] une somme de 6810.03 € arrêtée au 29 août 2025 ;
– Condamner par provision in solidum Mme [T] [C] et M. [K] [C] à payer à M. [M] [F] à titre d’indemnité d’occupation une somme mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de continuation du bail à compter du 28 juillet 2025 et ce jusqu’à libération complète des lieux par son occupant et remise des clés ;
– Condamner par provision in solidum Mme [T] [C] et M. [K] [C] aux entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer ainsi qu’au paiement d’une somme de 1200.00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure ;

Aucun diagnostic social et financier n’a été transmis au tribunal judiciaire.

Après de nombreux renvois lors des audiences du 6 janvier 2026, 17 mars 2026, 5 mai 2026 et 16 juin 2026 en raison de la constitution et de changement d’avocat, l’affaire est retenue à celle du 21 juillet 2026 au cours de laquelle les parties déposent.

Lors des débats le conseil de M. [F] cédric précise que l’instance introduite vise la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail qui apparaît bien dans le commandement de payer délivré le 27 mai 2025. Il indique que la dette locative se monte à la somme de 11749.28 € arrêtée au 10 juillet 2026 et verse à l’appui un extrait de compte.

Le conseil de Mme [T] [C] sollicite à titre principal le rejet des demandes du requérant et à titre subsidiaire qu’elle soit relevée en garantie de toutes sommes et condamnations mises à sa charge par M. [C] et l’octroi de larges délais de paiement à son profit sur une durée de 3 années. Il confirme à l’audience le débouté total des prétentions du requérant et affirme que celle-ci ne loge plus dans l’appartement depuis le mois de janvier sans autre précisions.

M. [K] [C], bien que régulièrement assigné, ne comparaît pas et n’est pas représenté.L’affaire a été mise en délibéré au 6 octobre 2026 pour y être rendue la présente décision par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait toutefois droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la saisine en référé

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.L’article suivant précise qu’il peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.En l’espèce, l’occupation sans droit ni titre d’un immeuble, qui peut résulter du constat de la résiliation du bail du fait d’impayés, constitue un trouble manifestement illicite que le juge des référés se doit de faire cesser si elle est avérée.L’action en référé est donc recevable.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail et ses conséquences

1°) Sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée, par voie électronique avec accusé de réception, à la préfecture de l’Hérault le 23 octobre 2025 soit plus de six semaines avant la première audience du 6 janvier 2026 conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, M. [F] [M] justifie de la saisine par voie électronique avec accusé de réception, de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives dans l’Hérault (CCAPEX) le 2 juin 2025 conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, l’action diligentée par M. [F] [M] apparaît recevable.

2°) Sur l’acquisition de la clause résolutoire :

L’article 24 issu de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 applicable au 29 juillet 2023, modifiant la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, d’application immédiate pour les contrats en cours, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
Toutefois, conformément à l’avis rendu par la Cour de cassation le 13 juin 2024, ces dispositions n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

Ainsi, elles n’ont vocation à s’appliquer qu’aux contrats conclus postérieurement à la loi du 27 juillet 2023 ainsi qu’à ceux conclus antérieurement dont la clause résolutoire ne préciserait aucun délai.

En l’espèce, le bail de location en date 9 janvier 2023 avec prise d’effet au 13 janvier 2023 contient une clause résolutoire (article 2.11) qui prévoit qu’après un délai de deux mois au titre des arriérés locatifs au terme duquel un commandement de payer est resté infructueux le bail est résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 27 mai 2025 à Mme [T] [C] et M. [K] [C] pour la somme de 5164.25 € dont en principal 4998.79 € au titre des arriérés locatifs.

Il est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail d’habitation étaient réunies à la date du 28 juillet 2025 au titre des arriérés locatifs.

3°) Sur la condamnation in solidum au paiement de l’arriéré locatif :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle de la locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 07, a) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’article 1751 code civil dispose que « Le droit au bail du local, sans caractère professionnel ou commercial, qui sert effectivement à l’habitation de deux époux, quel que soit leur régime matrimonial et nonobstant toute convention contraire et même si le bail a été conclu avant le mariage, ou de deux partenaires liés par un pacte civil de solidarité, dès lors que les partenaires en font la demande conjointement, est réputé appartenir à l’un et à l’autre des époux ou partenaires liés par un pacte civil de solidarité. En cas de divorce ou de séparation de corps, ce droit pourra être attribué, en considération des intérêts sociaux et familiaux en cause, par la juridiction saisie de la demande en divorce ou en séparation de corps, à l’un des époux, sous réserve des droits à récompense ou à indemnité au profit de l’autre époux. En cas de décès d’un des époux ou d’un des partenaires liés par un pacte civil de solidarité, le conjoint ou le partenaire lié par un pacte civil de solidarité survivant cotitulaire du bail dispose d’un droit exclusif sur celui-ci sauf s’il y renonce expressément ».

Le conseil de M. [F] [M] au litige indique que le montant de la dette locative se monte à la somme de 11749.48 € au 10 juillet 2026, verse un extrait de compte détaillé et demande la condamnation in solidum de Mme [T] [C] et M. [K] [C] au visa de l’article susvisé.

Le conseil de Mme [T] [C] ne conteste ni le principe ni le montant des arriérés locatifs. Il explique que cette dernière ne loge plus dans l’appartement produisant un avis d’imposition établi en 2026 et une facture internet fibre en date du 26 mai 2026 avec une adresse sur [Localité 6], qu’elle en aurait informé le bailleur et que dès lors seul M. [C] reste redevable des loyers.

M. [K] [C] ne comparaît pas et n’est pas représenté.

En l’espèce il n’est pas rapporté la preuve que Mme [T] [C], bien qu’ayant une adresse sur [Localité 6] a, soit par un courrier ou par un préavis prévu dans le bail (article 2.10.1.1) informé le bailleur, M. [F] [M], de son départ et de la résiliation du bail comme allégué par son conseil. Par ailleurs M. [F] [M] quant à lui ne rapporte pas la preuve au regard de l’article 1751 du code civil précité que les époux ont fait conjointement la demande de bail celui-ci ayant été consenti uniquement à Mme [T] [C].

M. [F] [M] sera donc débouté de sa demande de condamnation in solidum.

En conséquence, Mme [T] [C] sera condamnée par provision au paiement de la somme de 11749.28 € au titre de l’arriéré des loyers et charges impayés et sera déboutée de sa demande tendant à ce que M. [K] [C] la relève de toutes sommes et condamnations mises à sa charge.

4°) Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée dispose que le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement au locataire à la condition qu’il soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, dans la limite de trois années. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.
Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, le conseil de Mme [T] [C] sollicite à titre subsidiaire l’octroi des plus larges délais de paiement pour apurer la dette locative sur trois ans mais ne verse au soutien de sa demande qu’une attestation de paiement de la CAF pour le mois de décembre 2025 pour un montant de 1033.32 € au titre de l’allocation adulte handicapé ainsi que 286.00 € au titre de l’allocation logement et ne formule aucune proposition d’échéancier.

Le conseil de M. [F] [M] ne formule aucune observation.

Dès lors, considérant les éléments du litige à savoir les ressources de Mme [T] [C] l’absence de règlement des loyers et charges durant plusieurs mois, le montant très élevé des arriérés locatifs, l’absence de proposition crédible d’apurement de la dette locative, il convient de constater à l’évidence l’impossibilité pour celle-ci de respecter des délais qui lui seraient accordés conformément à la loi et de ne pas y faire droit.

Mme [T] [C] sera déboutée de sa demande.

5°) Sur les conséquences de l’acquisition de la clause résolutoire :

Devenue occupante sans droit ni titre à compter de la date de résiliation du bail, Mme [T] [C] ne pourra qu’être expulsée selon les modalités prévues au dispositif de la présente ordonnance.

Conformément à l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant dans les lieux seront remis aux frais de la personnes expulsées en un lieu qu’elle désignera. À défaut, ils seront entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution après sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai imparti.

Mme [T] [C] sera également condamnée par provision au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, fixée à la somme de 535.54 €, provision sur charges comprise, selon décompte produit et date d’acquisition de la clause résolutoire, jusqu’à son départ effectif des lieux.Cette indemnité sera indexée suivant les règles légales et conventionnelles précédemment applicable tout comme les loyers qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, et ce afin de réparer le préjudice découlant pour M. [F] [M] de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

S’agissant de M. [K] [C], pour les motifs énoncés supra au visa de l’article 1751 du code civil, M. [F] [M] sera débouté de sa demande de condamnation in solidum mais il pourra cependant être expulsé comme tout occupant du chef de Mme [T] [C].

Sur les dépens

L’article 491 du code de procédure civile dispose que le juge des référés statue sur les dépens. Il le fait conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, selon lesquelles la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [T] [C], partie perdante, sera donc condamnée aux entiers dépens de la présente instance en ce compris le coût du commandement de payer en date du 27 mai 2025.

M. [F] [M] sera débouté de sa demande de condamnation in solidum de M. [K] [C] pour les motifs énoncés supra et Mme [T] [C] sera déboutée de sa demande tendant à ce que M. [K] [C] la relève de toutes sommes et condamnations mises à sa charge.

Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

L’équité ne commande pas que soit écartée l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

En conséquence Mme [T] [C] sera condamnée au paiement de la somme de 300 €.

M. [F] [M] sera débouté de sa demande de condamnation in solidum de M. [K] [C] pour les motifs énoncés supra et Mme [T] [C] sera déboutée de sa demande tendant à ce que M. [K] [C] la relève de toutes sommes et condamnations mises à sa charge.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge statuant en référé ne peut écarter l’exécution provisoire qui est de droit pour les décisions de première instance.L’exécution provisoire sera donc constatée.

PAR CES MOTIFS,

Nous, Juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

DECLARONS recevable l’action en référé ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail d’habitation conclu le 9 janvier 2023 avec prise d’effet au 13 janvier 2023 entre d’une part M. [F] [M] et d’autre part Mme [T] [C] concernant un bien sis [Adresse 7] [Adresse 8] et une place de parking n°100 sont réunies à la date du 28 juillet 2025 en raison du non-paiement des arriérés locatifs ;

CONDAMNONS Mme [T] [C] à verser à titre provisionnel à M. [F] [M] la somme de 11 749.48 € (onze mille sept cent quarante neuf euros et quarante huit centimes) au titre des arriérés locatifs ;

DEBOUTONS Mme [T] [C] de sa demande d’octroi de délais de paiement ;

DEBOUTONS Mme [T] [C] de sa demande de mettre à la charge de M. [K] [C] toutes sommes et condamnations ;

ORDONNONS en conséquence à Mme [T] [C] et à tout occupant de son chef de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ainsi que de libérer la place de parking accessoire à la location ;

DISONS qu’à défaut pour Mme [T] [C] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M. [F] [M] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS Mme [T] [C] à payer à titre provisionnel à M. [F] [M] une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 28 juillet 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer initial soit la somme de 535.54 € (cinq cent trente cinq euros et cinquante quatre centimes) provision sur charges comprise, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer et ce avec intérêts de droit ;

DEBOUTONS M. [F] [M] de toutes ses demandes de condamnation de M. [K] [C] in solidum ainsi que celle spécifique en expulsion laquelle pourra néanmoins intervenir au titre d’occupant du chef de Mme [T] [C] ;

CONDAMNONS Mme [T] [C] aux entiers dépens de la présente instance en ce compris le coût du commandement de payer en date du 27 mai 2025 ;

DISONS que s’il devait être exposés des dépens pour l’exécution de la décision, ils seraient à la charge de Mme [T] [C]  ;

CONDAMNONS Mme [T] [C] au paiement de la somme de 300 € (trois cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal, le SIX OCTOBRE DEUX MILLE VINGT-SIX, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Le greffier Le juge des référés,