RÉPUBLIQUE FRAN’AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRÊT DU 24 SEPTEMBRE 2026

(n° , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/07733 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CJKHP

Décision déférée à la Cour : Jugement du 20 Novembre 2023-Juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de SAINT DENIS- RG n° 11-23-000607

APPELANTE

Madame [S] [O]

née le 13 Juin 1982 à [Localité 1] (Philippines)

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par Me Anne CARUS de la SELARL RSDA, avocat au barreau de PARIS, toque : A0543

INTIMÉ

Monsieur [Z] [D]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représenté par Me Sélim BERTHELOT, avocat au barreau de PARIS, toque : E1437

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 02 juillet 2026, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Anne-Laure MEANO, Présidente de Chambre, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

Madame Anne-Laure MEANO, Présidente de Chambre

Madame Laura TARDY, Conseillère

Madame Emmanuelle BOUTIE, Conseillère

Greffier, lors des débats : Madame Aurély ARNELL

ARRÊT :

– Contradictoire

– par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

– signé par Madame Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre et par Madame Aurély ARNELL, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

FAITS ET PROCÉDURE

La cour est saisie de l’appel d’un jugement rendu le 20 novembre 2023 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Saint-Denis dans une affaire opposant Mme [S] [O] et M. [Z] [D].

Par contrat sous seing privé en date du 1er octobre 2016, M. et Mme [D] ont donné à bail à Mme [S] [O] et Mme [L] [I] un appartement de 26,79 m2, constitué de 2 pièces, situé [Adresse 3], à [Localité 4], moyennant un loyer de 600 euros, outre une provision sur charges de 50 euros par mois.

Se plaignant de désordres dans le logement, la locataire a, par acte de commissaire de justice du 24 mars 2023, fait assigner les bailleurs devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Saint-Denis, aux fins de réaliser des travaux sous astreinte, d’ordonner la suspension du paiement du loyer jusqu’à achèvement des travaux, de communiquer les quittances de loyer depuis le début du bail sous astreinte, d’ordonner la restitution des loyers versés depuis le 1er octobre 2016, de le condamner à lui payer une indemnité de 2.000 euros en réparation de son trouble de jouissance, outre la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

A l’audience du 2 octobre 2023, Mme [S] [O], qui avait déjà quitté les lieux depuis l’été 2023, a demandé au juge de :

– prendre acte que M. [D] a fait changer les serrures du logement tandis qu’aucun état des lieux n’a été réalisé,

– Ordonner la restitution des loyers versés du 1er octobre 2016 jusqu’au mois de juin 2023 inclus (81 mois), date à laquelle cette dernière a cessé de payer les loyers, au lieu de la somme de 650 euros prévu aux termes du bail, soit la somme totale de 52.650 euros,

– Ordonner à M. [D] de lui communiquer les quittances de loyer depuis le début du bail, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir,

– Condamner M. [D] à lui verser la somme de 8.000 euros à titre de dommages et intérêts,

– Condamner M. [D] à lui verser la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Elle s’est opposée aux demandes adverses au titre de l’arriéré locatif au regard de l’encadrement des loyers et de leur plafonnement et au titre de la régularisation des charges.

En substance, elle a fait valoir que le logement est insalubre et que le bailleur, malgré la mise en demeure adressée au début de l’année 2023, n’a pas entrepris d’intervenir.

M. [Z] [D] a conclu au rejet de ces demandes et a notamment demandé la remise en état des lieux par la locataire conformément à l’état des lieux d’entrée contradictoire, sa condamnation à lui payer la somme de 2.959,58 euros au titre des loyers impayés, outre le paiement des devis et factures engagés pour la remise en état du logement pour 2.049,60 euros, et la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et les entiers dépens.

Il a également demandé la condamnation de Mme [L] [I] au paiement des diverses sommes réclamées à la demanderesse.

Il a renoncé à sa demande de résiliation du bail dans la mesure où la demanderesse n’occupe plus les lieux.

En substance, il a fait valoir que le logement avait été suroccupé par 6 personnes, sans qu’il en ait été informé, ce qui a dégradé le bien; il a justifié de la régularisation des charges des années 2020 à 2022 ainsi que du coût de la taxe sur les ordures ménagères à mettre à la charge des locataires et a soutenu avoir délivré les quittances, produisant les bordereaux de remise.

Il estimait n’avoir pas manqué à son obligation de délivrance, indiquant avoir fait procéder au remplacement du ballon d’eau chaude en 2021, et soutenait que les locataires avaient tardé à signaler des désordres électriques, manqué à leur obligation d’entretien.

Par jugement contradictoire entrepris du 20 novembre 2023 le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Saint-Denis a ainsi statué :

Déclare M. [Z] [D] irrecevable en ces demandes formées à l’encontre de Mme [L] [I];

Déboute M. [Z] [D] de sa demande de remise en état du logement et en paiement au titre des réparations locatives ;

Condamne M. [Z] [D] à remettre à Mme [S] [O] les quittances de loyers d’avril 2020 à décembre 2021, janvier à mars 2022, juin 2022, août 2022, janvier à mai 2023;

Déboute Mme [S] [O] de sa demande d’astreinte ;

Condamne M. [Z] [D] à payer à Mme [S] [O] la somme de 3.160 euros en réparation de son préjudice de jouissance ;

Condamne M. [Z] [D] à verser à Mme [S] [O] la somme de 1.000 euros en réparation de son préjudice moral ;

Condamne Mme [S] [O] à verser à M. [Z] [D] la somme de 2.867,15 euros au titre des loyers et charges impayées arrêtés au mois de juillet 2023, régularisations de charges incluses ;

Condamne M. [Z] [D] à verser à Mme [S] [O] la somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles ;

Condamne M. [Z] [D] aux dépens ;

Rappelle que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Vu l’appel interjeté le 17 avril 2024 par Mme [S] [O].

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les dernières écritures remises au greffe le 12 juillet 2024 par lesquelles Mme [S] [O] demande à la cour de :

Juger Mme [O] recevable et bien fondée en toutes ses demandes ;

Confirmer le jugement rendu par le Tribunal de proximité de Saint-Denis le 20 novembre 2023 en ce qu’il a :

« Déclarer » M. [D] irrecevable en ses demandes formulées à l’encontre de Mme [L] [I],

« Condamner » M. [D] à remettre à Mme [O] les quittances de loyer d’avril 2020 à décembre 2021, de janvier à mars 2022, de juin 2022, d’août 2022 et de janvier à mai 2023,

« Condamner » M. [D] à remettre à Mme [O] la somme de 800 € au titre des frais irrépétibles,

« Condamner » M. [D] aux entiers dépens.

Infirmer le jugement rendu par le Tribunal de proximité de Saint-Denis le 20 novembre 2023 en ce qu’il a :

« Débouter » Mme [S] [O] de sa demande d’astreinte,

« Condamner » M. [Z] [D] à payer à Mme [S] [O] la somme de 3160 euros en réparation de son préjudice de jouissance,

« Condamner » M. [Z] [D] à payer à Mme [S] [O] la somme de 1000 euros en réparation de son préjudice moral,

« Condamner » Mme [S] [O] à verser à M. [Z] [D] la somme de 2.867,15 euros au titre des loyers et charges impayées arrêtées au mois de juillet 2023, régularisation de charges incluses.

Et statuant à nouveau,

Condamner M. [D] à payer à Mme [O] la somme de 52650 € au titre du préjudice de jouissance correspondant à la totalité de la valeur locative du bien du 1er octobre 2016 jusqu’au mois de juin 2023 inclus (81 mois), date à laquelle la locataire a cessé de payer les loyers,

Assortir la condamnation de M. [D] visant à communiquer à Mme [O] les quittances de loyer, d’une astreinte de 200 € par jour de retard à compter de la décision à venir,

Condamner M. [D] à verser à Mme [O] la somme de 8.000 € au titre du préjudice moral,

Condamner M. [D] à verser à Mme [O] la somme de 136 € au titre du dépôt de garantie déduction faite des charges impayées majorée de 10 % par mois de retard, représentant 164 € au mois de juillet 2024 inclus à parfaire, soit un total de 300 € à parfaire,

Ordonner la compensation entre les sommes dues par Mme [O] et celles dues par M. [D].

Et y ajoutant

Condamner M. [D] à verser à Mme [O] la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile dont distraction au profit de la SELAS CARUS, outre les entiers dépens.

Vu les dernières écritures remises au greffe le 15 octobre 2024 aux termes desquelles M. [Z] [D] demande à la cour de :

– Confirmer le jugement rendu par le Tribunal de proximité de Saint-Denis du 20 novembre 2023 dans toutes ses dispositions.

ET, statuant à nouveau,

– Débouter Mme [O] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

En tout état de cause,

– Condamner Mme [O] au paiement de la sommes de 4.000 euros à M. [D] au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions qu’elles ont remises au greffe et au jugement déféré.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’étendue de la saisine de la cour d’appel, il convient d’observer que seuls les chefs de dispositif par lesquels le premier juge condamne M. [Z] [D] à payer à Mme [S] [O] les sommes de :

-3.160 euros en réparation de son préjudice de jouissance ;

-1.000 euros en réparation de son préjudice moral ;

-2.867,15 euros au titre des loyers et charges impayées arrêtés au mois de juillet 2023, régularisations de charges incluses ;

sont visés par la déclaration d’appel de Mme [O], de sorte que les autres chefs de dispositifs sont désormais irrévocables.

Sur le préjudice de jouissance

L’appelante conclut à l’infirmation du jugement attaqué en ce qu’il a condamné M. [D] à lui payer la somme de 3.160 euros en réparation de son préjudice de jouissance et réitère sa demande de paiement de la somme de 52.650 euros à ce titre, calculée par référence « à la totalité de la valeur locative du bien du 1er octobre 2016 jusqu’au mois de juin 2023 inclus (81 mois), date à laquelle la locataire a cessé de payer les loyers ».

Elle fait valoir que le premier juge a limité à tort à sa demande au préjudice subi à partir de janvier 2023 alors que l’indécence du logement et son insalubrité sont nécessairement constituées depuis l’origine du bail et critique le montant de la somme octroyée, qu’elle estime à la fois incohérente et insuffisante.

L’intimé demande la confirmation du jugement ; il fait valoir que la locataire a subi un dégât des eaux dans l’appartement en mai 2023 qu’elle n’a jamais déclaré, ce qui a eu pour conséquence de détériorer la salle d’eau.

C’est par des motifs exacts et pertinents, qui ne sont pas utilement contredits par l’appelante, laquelle ne produit en cause d’appel aucun élément nouveau de nature à remettre en cause l’appréciation faite par le tribunal, et que la cour adopte, que le premier juge après avoir rappelé les textes applicables, a retenu en substance qu’il résulte d’un procès verbal de constat de commissaire de justice du 1er mars 2023 et d’un rapport de visite de la Direction de l’habitat durable de la ville de Saint-Denis du 23 mai 2023 que le logement loué est rongé par l’humidité et présente un risque avéré d’exposition au plomb en raison des revêtements dégradés, qu’il ne dispose pas d’un système de ventilation suffisant, que la responsabilité du bailleur en ce qu’il a manqué à son obligation de délivrance d’un logement décent est constituée ; que ces désordres ont causé aux locataires un préjudice de jouissance, tenant au fait de vivre dans un logement gorgé d’humidité, avec une forte odeur d’humidité et des murs comportant des moisissures, qu’il doit être condamné à réparer.

Ces points ne sont d’ailleurs plus discutés, M. [Z] [D] demandant la confirmation du jugement.

Pour évaluer comme il l’a fait le préjudice subi, le premier juge a considéré que l’existence de ces désordres depuis le début de la location n’est pas établie et qu’ils ne sont avérés qu’à partir de janvier 2023.

Le préjudice, pour être réparable, doit être personnel, direct et certain ; la réparation du dommage doit être intégrale, sans excéder le préjudice subi et doit réparer le préjudice subi «sans qu’il en résulte pour elle ni perte ni profit» (2ème Civ 29 mars 2006, no04-15776; 23 janvier 2003, Bull no20).

Les juges apprécient souverainement le montant du préjudice dont ils justifient l’existence par l’évaluation qu’ils en font, sans être tenus d’en préciser les divers éléments’ (Ass. plén., 26 mars 1999, pourvoi n° 95-20.640, Bull. 1999, Ass. plén., n° 3 ; Ch. mixte., 6 septembre 2002, pourvoi n° 98-22.981, Bulletin civil 2002).

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile ’Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention’.

En l’espèce, la cour constate au vu des pièces produites que :

-l’état des lieux d’entrée n’est pas produit devant la cour, de sorte qu’ils sont présumés avoir été remis en bon état, ce que les constatations du premier juge (devant lequel cette pièce était produite) ne remettent d’ailleurs pas en cause ;

– s’agissant du défaut de ventilation, le rapport de visite de la Direction de l’habitat durable de la ville de [Localité 5] du 23 mai 2023 indique que le logement comporte, dans la salle de bain/ WC, des ouvertures de ventilation naturelle communiquant avec l’extérieur mais sans grille de ventilation ; que dans la pièce principale avec coin cuisine, il existe une ventilation naturelle en hauteur, donnant sur le mur de façade et avec grille de ventilation. La cour observe que le logement est doté de fenêtres à double vitrage en PVC.

Il est conclu par ce rapport que le système de ventilation est insuffisant pour « tout ou partie » du logement » et que les orifices sont obstrués par endroits.

Il relève également que la suroccupation du logement (5 personnes constatées), qui peut avoir des effets néfastes sur la santé des occupants, constitue aussi un facteur accélérant la dégradation du logement ; il préconise de rechercher les causes de l’humidité afin de pouvoir y remédier et de mettre en place un système de ventilation efficace et permanente dans le logement.

Ainsi l’appartement n’est-il pas dépourvu de toute ventilation mais comporte une ventilation, naturelle, d’ampleur insuffisante pour le logement ; les dégradations constatées ont été aggravées par la suroccupation des lieux et l’obstruction d’orifices de ventilation par les locataires ; pour le surplus, les dommages constatés n’ont pas de cause précise déterminée et celle-ci ne résulte pas du procès-verbal de commissaire de justice pas plus que des rapports techniques.

Compte tenu de sa nature, l’insuffisance de la ventilation structurelle constatée était nécessairement constituée dès l’entrée dans les lieux des locataires, mais a causé un préjudice qui doit être relativisé au regard des autres éléments déjà développés.

Par ailleurs, M. [Z] [D] rapporte la preuve suffisante (constat amiable et rapport de l’assurance) qu’un dégât des eaux s’est produit le 16 mai 2023, qu’il a lui même déclaré en septembre 2023 après reprise des lieux, provenant des parties communes et ayant causé des dommages dans la salle de bains et la cuisine, la fuite ayant été réparée en novembre 2023; l’appelante ne conteste pas utilement ces éléments et n’établit pas avoir signalé cette fuite au bailleur en temps utile.

-s’agissant du risque d’exposition à une contamination au plomb, il résulte selon le rapport du 23 mai 2023 du fait que l’immeuble est antérieur à 1949 et de la dégradation de revêtements, sans que soit établie à quelle période précise remonte cette dégradation; aucun préjudice avéré et certain, ou contamination, n’est à cet égard établi;

-l’électricité présente un danger grave et imminent, n’étant pas conforme aux normes, sans que des précisions permettent de déterminer clairement et objectivement ce qui tient à un défaut structurel ou à une dégradation progressive, à un défaut d’entretien relevant du locataire ou du bailleur.

-enfin les locataires n’ont pas attiré l’attention du bailleur sur une dégradation de l’état de l’appartement avant janvier 2023, alors que les lieux sont déjà extrêmement dégradés à cette date.

Au vu de ces éléments, le préjudice de jouissance tenant aux manquements du bailleur et au manque de ventilation doit être réparé sur la période comprise du 1er octobre 2016 au mois de juin 2023 inclus (cette dernière limite correspondant aux prétentions de Mme [X] qui arrête sa demande de réparation à cette date) inclus ; pour le surplus (plomb et électricité) entre janvier et fin juin 2023.

Il ne résulte pas des pièces produites que l’appartement est structurellement impropre à l’habitation, dans les conditions d’usage et d’entretien normales, et l’insalubrité relève par ailleurs d’une procédure administrative spécifique dont il n’est pas question en l’espèce.

Compte tenu de l’ensemble de ces circonstances, le trouble de jouissance, qui doit être ramené à de plus justes proportions, sera indemnisé à hauteur de la somme de 4.500 euros, cette somme étant de nature à réparer sans perte ni profit le préjudice subi, le jugement étant donc infirmé sur ce point.

Sur le préjudice moral

L’appelante conclut à l’infirmation du jugement attaqué en ce qu’il a condamné M. [D] à lui payer la somme de 1.000 euros en réparation de son préjudice moral et réitère sa demande de paiement de la somme de 8.000 euros à ce titre.

Elle invoque le souci tenant au fait de vivre dans un logement insalubre, ainsi qu’au refus de communication des quittances de loyer et aux circonstances de la reprise des lieux par le bailleur.

L’intimé demande la confirmation du jugement.

C’est par des motifs exacts et pertinents, qui ne sont pas utilement contredits par l’appelant, lequel ne produit en cause d’appel aucun élément nouveau de nature à remettre en cause l’appréciation faite par le tribunal, et que la cour adopte, que le premier juge a apprécié le préjudice moral tenant au changement des serrures de l’appartement par le bailleur sans autorisation de la locataire mais en tenant compte de ce que l’intéressée ne se trouvait déjà plus dans les lieux ; la cour ajoute que ce préjudice est également constitué par la réticence du bailleur à communiquer les quittances de loyer ce qui a d’ailleurs amené le premier juge à en ordonner la production, par un chef de dispositif irrévocable; l’appréciation de la réparation de ce préjudice doit cependant tenir compte sur ce point de ce que l’appelante ne démontre pas avoir rencontré des difficultés particulières de ce fait.

La somme de 1.000 euros est de nature à réparer entièrement, sans perte ni profit le préjudice moral subi par Mme [O].

Le jugement sera donc confirmé sur ce point.

Sur l’astreinte

Au regard des dispositions de l’article L 131-1 du code des procédures civiles d’exécution, il n’apparait pas nécessaire d’assortir d’une astreinte la condamnation par le premier juge de l’ex-bailleur à remettre diverses quittances de loyers (correspondant aux échéances avril 2020 à décembre 2021, janvier à mars 2022, juin 2022, août 2022, janvier à mai 2023), le bail étant résilié et les lieux libérés depuis 3 ans et les conclusions de Mme [O] remontant à deux ans sans que la situation soit actualisée et ne fasse apparaître, en l’état des informations devant la cour, la nécessité, et même l’utilité de cette astreinte.

Le jugement sera confirmé sur ce point.

Sur la dette

L’appelante conclut à l’infirmation du jugement attaqué en ce qu’il l’a condamnée à payer à M. [D] la somme de 2.867,15 euros au titre des loyers et charges impayées arrêtés au mois de juillet 2023, régularisations de charges incluses ; elle sollicite que M. [D] soit condamné à lui payer la somme de 136 euros au titre du dépôt de garantie, déduction faite des charges impayées majorée de 10 % par mois de retard, représentant 164 euros au mois de juillet 2024 inclus « à parfaire », soit un total de 300 euros « à parfaire ».

L’intimé demande la confirmation du jugement et conclut au rejet de ces demandes.

C’est par des motifs exacts et pertinents, qui ne sont pas utilement contredits par l’appelante, laquelle ne produit en cause d’appel aucun élément nouveau de nature à remettre en cause l’appréciation faite par le tribunal, et que la cour adopte, que le premier juge a fixé comme il l’a fait la dette locative, étant rappelé qu’il résulte des motifs développés plus haut que le logement n’est pas insalubre, cette notion étant distincte de celle d’indécence, et que son caractère inhabitable en juin et juillet 2023 ne résulte pas exclusivement du manquement du bailleur à son obligation de délivrance d’un logement décent mais également d’un usage et d’un entretien inapproprié des lieux par le locataire.

Il n’y a pas lieu en l’état d’en déduire un dépôt de garantie, dont le montant n’est pas indiqué dans le contrat de bail ni ne résulte clairement des pièces produites.

Le jugement sera donc confirmé.

L’intimé ne s’oppose pas à la demande de compensation des dettes connexes, formée par l’appelante et celle-ci sera donc ordonnée, conformément à l’article 1347 du code civil.

Sur l’article 700 du code de procédure civile 

La cour n’est pas saisie d’une demande d’infirmation du jugement en ce qui concerne les dépens et les frais de l’article 700 de première instance.

S’agissant de l’appel, il est équitable, l’appelante succombant partiellement en ses demandes, de ne pas faire application de l’article 700 et de condamner l’intimé aux dépens.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Confirme, en ses dispositions frappées d’appel, le jugement entrepris, sauf en ce qu’il a condamné M. [Z] [D] à payer à Mme [S] [O] la somme de 3.160 euros en réparation de son préjudice de jouissance ;

Et statuant à nouveau sur le chef de dispositif infirmé,

Condamne M. [Z] [D] à payer à Mme [S] [O] la somme de 4.500 euros en réparation de son préjudice de jouissance ;

Rejette toutes demandes plus amples ou contraires,

Et y ajoutant,

Ordonne la compensation des dettes connexes entre les parties à due concurrence de la plus faible d’entre elles,

Condamner M. [Z] [D] aux dépens d’appel,

Rejette toutes autres demandes.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,