N° RG 25/00360 – N° Portalis DBYL-W-B7J-DHWI

RÉPUBLIQUE FRANCAISE _ AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DAX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 06 Octobre 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRESIDENT : Jean-Marie VIGNOLLES
GREFFIER : Delphine DRILLEAUD

DEMANDEUR(S) :

Madame [O] [Z] épouse [H], demeurant [Adresse 1]
représentée par Maître Barbara CANLORBE de la SELARL HEUTY LONNE CANLORBE, avocats au barreau de MONT-DE-MARSAN, substitué par Maître DUCAT

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [V] [L], demeurant [Adresse 2]
représenté par Maître Virginie CAVALLARO de la SELAS CAVALLARO AVOCAT, avocats au barreau de DAX, non comparant

Madame [K] [G], demeurant [Adresse 2]
non comparante ni représentée

DÉBATS AUDIENCE PUBLIQUE : 04 Août 2026

JUGEMENT MIS A DISPOSITION AU GREFFE : 06 Octobre 2026

copie délivrée à Me CANLORBE
Me CAVALLARO

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1er juillet 2019 à effet du même jour, Monsieur [C] [Z] et Madame [U] [Z] née [E] ont donné à bail à Monsieur [V] [L], Madame [K] [G] et l’EIRL TORLOTIN, pour une durée de 3 ans tacitement reconductible, un local à usage mixte d’habitation et professionnel situé [Adresse 2] à [Localité 1] moyennant un loyer mensuel, provision sur charges de 24 euros incluse, de 924 euros payable d’avance au plus tard le 5 de chaque terme, les parties convenant que les locataires ne règleront aucun dépôt de garantie.

Le bail a été reconduit en 2022.

Monsieur [C] [Z] et Madame [U] [Z] née [E] sont décédés, laissant pour héritiers leurs filles, Madame [O] [H] née [Z] et Madame [Y] [I] née [Z].

Le 18 août 2024, Madame [O] [H] née [Z] a informé Monsieur [V] [L] et Madame [K] [G] du décès de son père qui était lui-même veuf de son épouse Madame [U] [Z] née [E].

Par acte de commissaire de justice du 27 septembre 2024, Madame [O] [H] née [Z], venant aux droits de son père, a donné congé pour reprise à Monsieur [V] [L] et Madame [K] [G] pour le 30 juin 2025.

Par acte de commissaire de justice du 26 novembre 2024, Madame [O] [H] née [Z], venant aux droits de son père, a donné congé pour reprise à l’EIRL TORLOTIN représentée par Madame [K] [G] pour le 30 juin 2025.

Le 30 juin 2025 Maître [D] [X], commissaire de justice à [Localité 1], s’est présentée au domicile des défendeurs pour procéder à l’état des lieux de sortie auquel ils avaient été régulièrement convoqués dès le 3 juin précédent, mais n’a pu exercer son ministère, personne ne lui répondant.

Monsieur [V] [L] et Madame [K] [G] se sont maintenus dans les lieux au-delà du 30 juin 2025.

Par acte de commissaire de justice du 31 juillet 2025, Madame [O] [H] née [Z] a fait assigner Monsieur [V] [L] et Madame [K] [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de ce siège, sur le fondement des articles 15-I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée, L.433-1 et suivants et R.433-2 du Code des procédures civiles d’exécution, 696 et 700 du Code de procédure civile, pour entendre :

être déclarée recevable et bien fondée ses demandes,
valider le congé du 27 septembre 2024 donné pour le 30 juin 2025,
ordonner l’expulsion de corps et de biens de Monsieur [V] [L] et Madame [K] [G] ainsi que celle de tout occupant de leur chef des lieux situés [Adresse 2] à [Localité 1], dès que le délai légal sera expiré et au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier pour procéder à l’ouverture des portes,
dire que le commandement d’avoir à quitter les lieux sera ramené à HUIT JOURS,
dire que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera réglé conformément aux dispositions du Code des procédures civiles d’exécution,
condamner solidairement Monsieur [V] [L] et Madame [K] [G] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 500 euros, charges et taxes en sus, jusqu’à l’entière libération des lieux, matérialisée par la remise des clés,
dire que si l’occupation devait se prolonger plus d’un an après l’acquisition de la clause résolutoire, l’indemnité d’occupation fixée serait indexée sur l’indice trimestriel ILC publié par l’INSEE, l’indice de base étant le dernier paru à la date d’acquisition de la clause résolutoire,
condamner solidairement Monsieur [V] [L] et Madame [K] [G] au paiement d’une somme de 1 500 euros fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile,
condamner solidairement Monsieur [V] [L] et Madame [K] [G] aux entiers dépens de l’instance qui incluront le coût du commandement.
Le 18 décembre 2025, Monsieur [V] [L] et Madame [K] [G] ont libéré le bien de Madame [O] [H] née [Z] dont ils ont remis les clés à Maître [D] [X] qui a contradictoirement dressé par procès-verbal l’état des lieux de sortie.

Après plusieurs renvois, l’affaire a été évoquée lors de l’audience du 4 août 2026.

Représentée par Maître Barbara CANLORBE substituée par Maître Maxime DUCAT, Madame [O] [H] née [Z] a repris ses ultimes conclusions tendant à voir le tribunal, sur les mêmes fondements que ceux exposés dans l’acte introductif d’instance :

être déclarée recevable et bien fondée en ses demandes,
débouter Monsieur [V] [L] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
valider le congé du 27 septembre 2024 donné pour le 30 juin 2025,
condamner solidairement Monsieur [V] [L] et Madame [K] [G] à lui payer une somme de 2 742,12 euros correspondant aux indemnités d’occupation dues, outre le prorata de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères,
condamner solidairement Monsieur [V] [L] et Madame [K] [G] à lui payer une somme de 2 000 euros au titre du coût de réparation des dégradations locatives qu’ils ont commises,
condamner solidairement Monsieur [V] [L] et Madame [K] [G] au paiement d’une somme de 2 000 euros fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile,
condamner solidairement Monsieur [V] [L] et Madame [K] [G] aux entiers dépens de l’instance qui incluront le coût du commandement.
Madame [O] [H] née [Z] indique que les locataires lui sont redevables, au titre des indemnités d’occupation mensuelle restées impayées et de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères pour l’année 2025 prorata temporis d’une somme de 2 742,12 euros, rappelle avoir remédié aux désordres, constatés par l’association SOLIHA lors d’une visite des lieux effectuée le 29 janvier 2025, qui affectaient son logement si bien que ladite association a levé la procédure tendant à le classer en logement indigne, certifie que l’humidité dont les défendeurs se plaignaient n’était que la conséquence d’un défaut de chauffage de leur part, souligne tout autant les importantes sommes, plus de 20 000 euros, que ses parents et elle ont engagées pour améliorer le bien que l’incohérence des consorts [L]-[G] qui déplorent n’avoir pu rester dans les lieux tout en les prétendant indécents, et enfin leur réclame une somme de 2 000 euros au titre des dégradations locatives qui leur sont imputables.

Monsieur [V] [L] n’a pas comparu ni personne pour lui mais était représenté par un conseil lors des audiences de renvoi des 2 septembre et 4 novembre 2025, 6 janvier, 3 mars, 5 mai et 2 juin 2026.

Maître Virginie CAVALLARO, son conseil, était absente et non substituée lors de l’audience de jugement, sans justifier d’aucun motif légitime ; quelques jours à peine avant le prononcé de la décision, elle a transmis ses conclusions au tribunal, qui avait vainement tenté depuis le 4 août 2026 de la joindre à plusieurs reprises, et qui les a donc écartées des débats conformément à l’article 445 du Code de procédure civile qui interdit aux parties de déposer, après la clôture des débats, aucune note si ce n’est pour répondre à la demande du président dans les cas prévus aux articles 442 et 444 ;

Bien qu’ayant été régulièrement assignée par dépôt de l’acte en l’étude du commissaire de justice instrumentaire, Madame [K] [G] ne s’est pas présentée ni fait représenter.

Le délibéré a été fixé au 6 octobre 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il convient tout d’abord de constater que les demandes de Madame [O] [H] née [Z] tendant à la validation du congé du 27 septembre 2024, à l’expulsion de Monsieur [V] [L] et Madame [K] [G], à la limitation à huit jours du délai prévu à l’article L.412-1 du Code des procédures civiles d’exécution, et au règlement du sort des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux conformément aux articles L.411-1 et suivants et R.433-2 du même code sont sans objet, les défendeurs ayant quitté son bien dont ils lui ont restitué les clés le 18 décembre 2025 ;

Selon l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée ;

Sur les indemnités d’occupation et la taxe d’enlèvement des ordures ménagères

En application combinée des articles 1103 et 1104 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi ;

Selon l’article 1353 du même code, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ;

Madame [O] [H] née [Z] réclame la condamnation solidaire de Monsieur [V] [L] et Madame [K] [G] à lui payer, au titre des indemnités d’occupation dues et de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères prorata temporis, une somme de 2 742,12 euros ;

Elle certifie tout d’abord que les défendeurs se sont abstenus de lui régler l’indemnité d’occupation mensuelle qu’ils lui devaient au titre de l’occupation de son bien aux mois d’octobre, novembre et, prorata temporis, décembre 2025, si bien qu’ils lui sont redevables d’une somme de 2 348,38 euros (910 + 910 + 910 x 18/31) ;

Monsieur [V] [L] et Madame [K] [G] ne contestent ni la matérialité ni le montant de cette dette ;

Par ailleurs, Madame [O] [H] née [Z] convoite une somme de 393,74 euros au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères de l’année 2025 ;

Cette taxe est une charge récupérable puisqu’elle figure au paragraphe VIII de l’annexe au décret n° 87-713 du 26 août 1987 pris en application de l’article 18 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l’investissement locatif, l’accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l’offre foncière et fixant la liste des charges récupérables, mais doit cependant être justifiée ;

Tel est bien le cas de l’espèce puisque Madame [O] [H] née [Z] produit un extrait de son avis d’imposition foncière pour l’année 2025 qui prouve que la taxe d’enlèvement des ordures ménagères s’est élevée cette année-là, pour le logement situé [Adresse 2] à [Localité 1], à 408 euros ;

Monsieur [V] [L] et Madame [K] [G], qui ont quitté son bien le 18 décembre 2025, lui sont dès lors redevable, à ce titre, d’une somme de 393,47 euros (408 x 352/365) ;

Madame [O] [H] née [Z] recherche par ailleurs leur solidarité ; conformément à l’article 1310 du Code civil, la solidarité, qui est légale ou conventionnelle, ne se présume pas;

Il est cependant loisible de constater que le contrat de bail d’habitation du 1er juillet 2019 ne comporte aucune clause de solidarité qui lierait solidairement les défendeurs pour l’exécution de toutes les obligations qui en découlent ;

En application combinée des articles 1231-6 et 1344 du Code civil, les intérêts moratoires des sommes réclamées sont dus, même s’ils n’ont pas été réclamés par un chef spécial des conclusions, à partir de la sommation de payer ou d’un acte équivalent, le même effet étant attaché à la demande en justice ;

Monsieur [V] [L] et Madame [K] [G] seront par conséquent condamnés à payer à Madame [O] [H] née [Z] une somme de 2 741,85 euros (2 348,38 + 393,47) qui sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 31 juillet 2025, date de la demande en justice.

Sur les dégradations locatives

En application de l’article 7 c) de la loi précitée du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

Aux termes de l’article 7 d) de ladite loi, le locataire est obligé de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat de location, et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure ;

Madame [O] [H] née [Z] recherche la condamnation solidaire de Monsieur [V] [L] et Madame [K] [G] à lui payer, au titre du coût de réparation des dégradations locatives dont ils seraient responsables et qu’elle circonscrit, dans ses dernières écritures, à un défaut d’entretien des extérieurs et à la dégradation de la porte d’entrée, une somme de 2 000 euros ;

Sur les extérieurs

L’état des lieux d’entrée contradictoirement dressé le 29 juin 2019 entre Monsieur [C] [Z] et Madame [U] [Z] née [E] d’une part et Madame [K] [G] d’autre part, ne recèle aucune réserve ou observation sur l’état des extérieurs ;

L’état des lieux de sortie établi le 18 décembre 2025 par Maître [D] [X], commissaire de justice à [Localité 1], en présence de Monsieur [V] [L] et Madame [K] [G] qui étaient “en plein nettoyage” lors de son arrivée, démontre en revanche que les extérieurs de l’habitation souffrent d’un manque d’entretien ; le commissaire de justice instrumentaire relève en effet la présence de “lierre sur la clôture extérieure près du portillon”, rendant cette petite porte “inaccessible”, ainsi qu’un “accès à l’arrière difficile par les mauvaises herbes à droite du garage entourant la cuve de fuel et se prolongeant vers l’accès descendant vers l’arrière”, des constatations corroborées par les deux derniers clichés photographiques de la page 2 de son procès-verbal et les quatre premiers de sa page 3 ;

L’entretien des parties extérieures dont le locataire a l’usage exclusif et notamment des allées, pelouses et massifs ainsi que des arbres et arbustes qui doivent être taillés, élagués et échenillés revêt le caractère de réparation locative puisqu’il figure à l’article I a) de l’annexe au décret n° 87-712 du 26 août 1987 pris en application de l’article 7 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l’investissement locatif, l’accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l’offre foncière et relatif aux réparations locatives ;
Les défendeurs, dont le manquement à cette obligation d’entretien des extérieurs du bien de Madame [O] [H] née [Z] est attesté par les constatations de Maître [D] [X], doivent dès lors en répondre ;

Monsieur [V] [L] et Madame [K] [G] seront par conséquent condamnés à payer à Madame [O] [H] née [Z], au titre du coût de remise en état des extérieurs, une somme forfaitairement arbitrée à 600 euros.

Sur la porte d’entrée

L’état des lieux d’entrée révèle que les deux portes donnant sur l’extérieur, celle de la buanderie et celle du salon qui est certainement celle “d’entrée”, sont respectivement en “bon état” et en “très bon“ état ;

Le procès-verbal de constat de Maître [D] [X] ne fait quant à lui état d’aucune dégradation de la porte d’entrée, dont il apprend qu’il s’agit d’une porte en PVC donnant sur le couloir, et que les simples “traces de stylo (enfants?)” consignées par le commissaire de justice “en limite de porte côté ouvrant” ne suffisent pas à constituer ;

Aucune somme ne sera donc à ce titre imputée à Monsieur [V] [L] et Madame [K] [G].

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

Les circonstances de la cause démontrent que son endosse doit être jetée sur les défendeurs qui se sont maintenus dans le bien litigieux au-delà de la date jusqu’à laquelle ils étaient en droit de l’occuper, sans en régler au surplus le prix ni entretenir les extérieurs ;

Il serait dès lors inéquitable de laisser à la charge de Madame [O] [H] née [Z] les frais, non compris dans les dépens, qu’elle a été contrainte pour ester en justice ;

Monsieur [V] [L] et Madame [K] [G] seront par conséquent condamnés à lui payer une somme de 1 000 euros.

Sur les dépens

Conformément à l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens ;

Selon l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 l’état des lieux, s’il ne peut être dressé lors de la remise et de la restitution des clés contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles, est établi par un commissaire de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire ;

Madame [O] [H] née [Z] qui a recouru aux services de Maître [D] [X] pour établir l’état des lieux de sortie des défendeurs, ne démontre aucune démarche qu’elle aurait préalablement engagée auprès d’eux pour procéder à cette démarche amiablement et conservera dès lors à sa charge l’intégralité du coût du procès-verbal du 18 décembre 2025 ;

Monsieur [V] [L] et Madame [K] [G], qui succombent, seront par conséquent condamnés aux dépens de l’instance et de ses suites qui ne comprendront aucune somme au titre du procès-verbal de constat dressé par Maître [D] [X] le 18 décembre 2025.

PAR CES MOTIFS

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE
Statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

Constate que Monsieur [V] [L] et Madame [K] [G] ont quitté le bien de Madame [O] [H] née [Z] le 18 décembre 2025.

Constate que les demandes de Madame [O] [H] née [Z] tendant à la validation du congé du 27 septembre 2024, à l’expulsion de Monsieur [V] [L] et Madame [K] [G], à la limitation à huit jours du délai prévu à l’article L.412-1 du Code des procédures civiles d’exécution et au règlement du sort des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux conformément aux articles L.411-1 et suivants et R.433-2 du même code sont sans objet.

Condamne Monsieur [V] [L] et Madame [K] [G] à payer à Madame [O] [H] née [Z], au titre des indemnités d’occupation dues et de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères de l’année 2025 prorata temporis, une somme de DEUX MILLE SEPT CENT QUARANTE ET UN EUROS et QUATRE-VINGT-CINQ CENTIMES (2 741,85 euros) abondée des intérêts au taux légal à compter du 31 juillet 2025.

Condamne Monsieur [V] [L] et Madame [K] [G] à payer à Madame [O] [H] née [Z], au titre du coût de réparation des dégradations locatives, une somme de SIX CENTS EUROS (600 euros) majorée des intérêts au taux légal à compter du 31 juillet 2025.

Rejette le surplus de cette demande.

Condamne Monsieur [V] [L] et Madame [K] [G] à payer à Madame [O] [H] née [Z] une somme de MILLE EUROS (1 000 euros) fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile.

Condamne Monsieur [V] [L] et Madame [K] [G] aux dépens de l’instance et de ses suites qui n’incluront aucune somme au titre du procès-verbal de constat dressé par Maître [D] [X] le 18 décembre 2025.

Rappelle que l’exécution provisoire de cette ordonnance est de droit.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an que dessus, le greffier ayant signé avec le juge des contentieux de la protection.

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous les commissaires de justice sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

LE GREFFIER LE JUGE