SG

LE 06 OCTOBRE 2026

Minute n°

N° RG 23/04347 – N° Portalis DBYS-W-B7H-MQXL

S.A.S. OMNIUM CONSTRUCTIONS DEVELOP LOCATIONS (OCDL) (RCS [Localité 1] n° B 739 202 166)

C/

Syndic. de copro. DE LA RESIDENCE [Etablissement 1] par son syndic en exercice la SARL CANTIN IMMOBILIER, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés sous le numéro 790 188 775 dont le siège social est sis [Adresse 1]

Demande relative à d’autres servitudes

1 copie exécutoire et certifiée conforme à :
la SELARL ALEO – 163
la SELARL PARTHEMA AVOCATS – 49

délivrées le
TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 2]
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QUATRIEME CHAMBRE

JUGEMENT
du SIX OCTOBRE DEUX MIL VINGT SIX

Composition du Tribunal lors du délibéré :

Président : Nathalie CLAVIER, Vice Présidente,
Assesseur : Laëtitia FENART, Vice-Présidente,
Assesseur : Céline MASSE, Vice-Présidente,

GREFFIER : Sandrine GASNIER

Débats à l’audience publique du 02 JUIN 2026 devant Nathalie CLAVIER, siégeant en Juge Rapporteur, sans opposition des avocats, qui a rendu compte au Tribunal dans son délibéré.

Prononcé du jugement fixé au 06 OCTOBRE 2026.

Jugement Contradictoire rédigé par Nathalie CLAVIER, prononcé par mise à disposition au greffe.

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ENTRE :

S.A.S. OMNIUM CONSTRUCTIONS DEVELOP LOCATIONS (OCDL) (RCS [Localité 1] n° B 739 202 166), dont le siège social est sis [Adresse 2]
Rep/assistant : Maître Yohan VIAUD de la SELARL PARTHEMA AVOCATS, avocats au barreau de NANTES

DEMANDERESSE.

D’UNE PART

ET :

Syndic. de copro. DE LA [Adresse 3] Représenté par son syndic en exercice la SARL CANTIN IMMOBILIER, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés sous le numéro 790 188 775 dont le siège social est sis [Adresse 1], domiciliée : chez Syndic SARL CANTIN IMMOBILIER, dont le siège social est sis [Adresse 4]
Rep/assistant : Maître Sophie RAITIF de la SELARL ALEO, avocats au barreau de NANTES

DEFENDERESSE.

D’AUTRE PART

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Faits, procédure et prétentions des parties

Par acte en date du 23 décembre 2014, la S.A.S. OMNIUM CONSTRUCTION DEVELOP LOCATIONS (OCDL) et la Société d’Aménagement de la Métropole Ouest Atlantique (S.A.M.O.A.) ont conclu un compromis de vente portant sur les parcelles cadastrées section CV n°[Cadastre 1], [Cadastre 2] et [Cadastre 3] à [Localité 2], à l’angle de la [Adresse 5] et du [Adresse 6], à proximité immédiate de la [Adresse 3].

Par arrêté du 04 décembre 2015, un permis de construire a été accordé par le Maire de la commune de [Localité 2] à la S.A.S. OCDL.

Par jugement du 08 octobre 2019, le Tribunal Administratif de NANTES a rejeté la requête de plusieurs copropriétaires de la [Adresse 3] tendant à l’annulation de cet arrêté du 04 décembre 2015 au vu notamment, des permis de construire modificatifs accordés les 07 et 29 mai 2019.

Par courrier du 03 mars 2020, la S.A.S. OCDL, par l’intermédiaire de son conseil, a indiqué au syndic de copropriété de la [Adresse 3] avoir constaté qu’une “bouche de ventilation haute du parking souterrain de la résidence était implantée sur sa propriété sans autorisation ni servitude” et que “la surface occupée par cet équipement devait être prochainement bâtie”, le mettant ainsi en demeure de supprimer cet ouvrage.

Les parties n’ayant pu parvenir à un accord amiable, la S.A.S. OCDL, par acte d’huissier du 29 avril 2020, a fait assigner le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de la [Adresse 3] devant le juge des référés du Tribunal Judiciaire de NANTES aux fins d’expertise judiciaire.

Par décision du 11 juin 2020, le juge des référés a ordonné une mesure d’expertise pour voir notamment, préciser la position de la bouche de ventilation litigieuse par rapport aux limites de propriété des parties, ainsi que les contraintes en résultant pour la S.A.S. OCDL, commettant pour y procéder, Monsieur [R] [U].

Suivant acte authentique du 10 juin 2021, la S.A.M.O.A. a vendu à la S.A.S. OCDL les parcelles susvisées cadastrées section CV n°[Cadastre 1], [Cadastre 2] et [Cadastre 3].

Au cours des opérations d’expertise et à compter du mois d’octobre 2021, la S.A.S. OCDL a fait le choix de démarrer les travaux de gros-oeuvre, intégrant dans la réalisation de son ouvrage le dévoiement de la ventilation du garage de la [Adresse 3] par la création d’un conduit vertical débouchant sur sa toiture.

Le 03 juin 2022, l’expert judiciaire a déposé le rapport définitif de ses opérations au greffe du tribunal.

Par acte de commissaire de justice délivré le 09 octobre 2023, la S.A.S. OCDL a fait assigner le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de la [Adresse 3] devant le Tribunal Judiciaire de NANTES aux fins d’indemnisation de son préjudice.

***

Suivant ses dernières conclusions notifiées par voie dématérialisée le 1er octobre 2024, la S.A.S. OCDL sollicite du tribunal de :

Vu les articles 544 et suivants du Code civil,
Vu les articles 691 et suivants du même Code,
– Condamner le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 3] à verser la somme de 82.245,00 euros HT à la société OCDL en réparation de son préjudice subi du fait de la servitude irrégulièrement imposée à son fonds pour le désenfumage du volume de parking de la [Adresse 3] ;
– Condamner le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 3] à la société OCDL la somme de 10.000,00 euros par application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;
– Condamner le même aux entiers dépens de l’instance.

***

Suivant ses dernières conclusions notifiées par voie dématérialisée le 19 mars 2024, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de la [Adresse 3] sollicite du tribunal de:

Vu l’article 1103 du Code civil et L.311-6 du Code de l’urbanisme,
Vu l’article 1240 du Code civil,
Vu les articles 692 et 693 et suivants du Code civil,
A titre principal,
– Rejeter toutes les demandes de la société SAS OMNIUM CONSTRUCTIONS DEVELOP LOCATIONS (OCDL) au titre de la prise en charge des frais de construction à hauteur de 12.245 euros HT ;
– Rejeter la demande de la société SAS OMNIUM CONSTRUCTIONS DEVELOP LOCATIONS (OCDL) de voir condamner [Localité 3] DES COPROPRIETAIRES DE LA [Adresse 3] à lui verser la somme de 70 000,00 euros HT en réparation de son préjudice allégué ;
– Constater l’existence d’une servitude non aedificandi au profit de la parcelle CV [Cadastre 4] et grevant la parcelle CV [Cadastre 1] et en toutes hypothèses obligeant au respect de la ventilation naturelle du parking ARBOREA ;
A titre reconventionnel,
– Condamner la société SAS OMNIUM CONSTRUCTIONS DEVELOP LOCATIONS (OCDL) à verser la somme de 100.000,00 euros au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 3] en réparation de son préjudice de jouissance ;

– Condamner la société SAS OMNIUM CONSTRUCTIONS DEVELOP LOCATIONS (OCDL) à verser la somme de 10.000,00 euros au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 3] en réparation de son préjudice moral ;
A titre infiniment subsidiaire,
– Rejeter la demande d’indemnisation du préjudice relatif aux coûts supplémentaires;
– Réduire à de plus justes proportions la condamnation à intervenir au profit de la SAS OMNIUM CONSTRUCTIONS DEVELOP LOCATIONS relative à la demande d’indemnisation de perte de surfaces ;
En tout état de cause,
– Rejeter la demande de la société SAS OMNIUM CONSTRUCTIONS DEVELOP LOCATIONS (OCDL) de voir condamner [Localité 3] DES COPROPRIETAIRES DE LA [Adresse 3] à lui verser la somme de 10.000,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;
– Rejeter la demande de la société SAS OMNIUM CONSTRUCTIONS DEVELOP LOCATIONS (OCDL) de voir condamner [Localité 3] DES COPROPRIETAIRES DE LA [Adresse 3] aux entiers dépens ;
– Condamner la société SAS OMNIUM CONSTRUCTIONS DEVELOP LOCATIONS (OCDL) à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA [Adresse 3] la somme de 10.000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
– Condamner la société SAS OMNIUM CONSTRUCTIONS DEVELOP LOCATIONS (OCDL) aux entiers dépens.

***

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Une ordonnance de clôture a été rendue le 02 avril 2026 et l’affaire a été fixée à l’audience du 02 juin 2026. Les parties ont été informées par le président que le jugement serait rendu le 06 octobre 2026 par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions de l’article 450 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il convient de relever qu’aux termes de ses dernières écritures, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES ne soulève aucune fin de non-recevoir tirée de la prescription ou du défaut d’intérêt à agir de la S.A.S. OCDL qui relevait, au demeurant, de la seule compétence du juge de la mise en état.

Sur la demande principale de la S.A.S. OCDL

Aux termes de l’article 544 du code civil, “la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements”.

Selon l’article 637 du code civil, “une servitude est une charge imposée sur un héritage pour l’usage et l’utilité d’un héritage appartenant à un autre propriétaire”.

Le propriétaire qui prétend que son fonds est libre de servitude, peut exercer contre celui qui émet une prétention contraire une action dite négatoire. Il appartient à celui qui prétend bénéficier d’une servitude, bien qu’il soit défendeur à cette action négatoire, de rapporter la preuve de son existence.

En vertu de l’article 639 du code civil, “une servitude dérive ou de la situation naturelle des lieux, ou des obligations imposées par la loi, ou des conventions entre les propriétaires”.

Conformément à l’article 686 du code civil, “il est permis aux propriétaires d’établir sur leurs propriétés, ou en faveur de leurs propriétés, telles servitudes que bon leur semble, pourvu néanmoins que les services établis ne soient imposés ni à la personne, ni en faveur de la personne, mais seulement à un fonds et pour un fonds, et pourvu que ces services n’aient d’ailleurs rien de contraire à l’ordre public”.

Les articles 690 et 691 du code civil précisent que “les servitudes continues et apparentes s’acquièrent par titre, ou par la possession de trente ans” et “les servitudes continues non apparentes, et les servitudes discontinues apparentes ou non apparentes, ne peuvent s’établir que par titres.”

L’article 692 prévoit toutefois que “la destination du père de famille vaut titre à l’égard des servitudes continues et apparentes”.

Selon l’article 693, “il n’y a destination du père de famille que lorsqu’il est prouvé que les deux fonds actuellement divisés ont appartenu au même propriétaire, et que c’est par lui que les choses ont été mises dans l’état duquel résulte la servitude”.

Conformément aux termes de l’article 695, “le titre constitutif de la servitude, à l’égard de celles qui ne peuvent s’acquérir par la prescription, ne peut être remplacé que par un titre récognitif de la servitude, et émané du propriétaire du fonds asservi”.

En l’espèce, les constatations effectuées par l’expert judiciaire permettent d’établir :

– d’une part, que les grilles litigieuses de ventilation haute du parking en sous-sol de la résidence [Etablissement 2], positionnées en soubassement de la façade Nord et représentant une surface totale d’ouverture de 13,44 m², sont situées, non sur la propriété de la S.A.S. OCDL, mais à 1 ml en retrait de la limite des propriétés des parties ;

– d’autre part, que les travaux envisagés par la S.A.S. OCDL, tels que prévus par le permis de construire qui lui a été accordé, avec un ouvrage situé précisément au niveau de cette façade Nord en limite de propriété, devaient nécessairement conduire à obturer cette ventilation haute et à rendre ainsi le dispositif de désenfumage du parking inopérant et non conforme aux normes applicables en matière de protection contre l’incendie des bâtiments d’habitation.

Dans ces conditions, il y a lieu de considérer que la présence de ces grilles de ventilation constitue une charge imposée sur le fond acquis par la S.A.S. OCDL et ainsi, une servitude non aedificandi qui grève directement son droit de propriété, dès lors qu’elle se retrouve dans l’impossibilité de construire son ouvrage en limite de propriété et à proximité de ce système de ventilation du parking de la résidence [Etablissement 2], étant relevé :

– que cette servitude n’est à l’évidence pas liée à la configuration naturelle des lieux ou à une quelconque obligation légale, mais résulte uniquement du choix constructif effectué par le maître de l’ouvrage de la [Adresse 3], l’expert judiciaire ayant clairement indiqué qu’un dispositif de sortie de la ventilation haute de désenfumage était parfaitement envisageable en toiture ;

– que cette servitude ressort comme étant continue et non apparente, en dépit de ce qu’affirme le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES sur ce point, les éléments versés aux débats apparaissant insuffisants en l’état pour considérer non seulement, que les grilles de ventilation en parties dissimulées par une “paroi” en bois ajourée, étaient parfaitement apparentes, mais également qu’elles étaient une composante indispensable du système de désenfumage du parking en sous-sol avec les conséquences rappelées ci-dessus ;

– qu’en tout état de cause et quand bien même, la servitude serait considérée comme apparente, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES ne peut utilement se prévaloir:

– ni d’une possession de trente ans, telle que prévue par l’article 690 du code civil susvisé, les travaux de construction de la [Adresse 3] ayant été achevés en 2006 ;

– ni d’une destination du père de famille, telle que prévue par les articles 692 et 693 du code civil, puisque si les fonds litigieux actuellement divisés ont certes appartenu au même propriétaire, la situation actuelle ne résulte pas de cette division, mais du seul choix constructif effectué par le maître de l’ouvrage de la [Adresse 3].

Dès lors, il appartient au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES d’apporter la preuve de la servitude dont bénéficierait le fonds dont il est propriétaire, par titre.

En l’occurrence, force est de constater qu’il ne peut justifier d’aucun titre constitutif d’une telle servitude et qu’à cet égard, il ne peut tirer argument du Cahier des Charges de Cession de Terrain (C.C.C.T.) qui ne vaut pas titre récognitif de servitude, quand bien même la S.A.S. OCDL se serait engagé à en respecter les clauses, étant observé au demeurant:

– qu’aucune mention utile ne figure sur ce point sur le Cahier des Charges de Cession de Terrain (C.C.C.T.) du 21 mai 2021, annexé à l’acte d’acquisition des parcelles litigieuses du 10 juin 2021;

– que la servitude litigieuse ne peut être considérée comme une “servitude nécessaire à la réalisation et à l’utilisation des autres bâtiments et ouvrages de l’île de [Localité 2]” visée par l’article 8 du C.C.C.T. du 08 décembre 2014, à supposer que celui-ci puisse toujours être opposé à la S.A.S. OCDL, alors qu’elle résulte des modalités de construction mises en oeuvre par le maître de l’ouvrage.

En outre, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES ne peut sérieusement soutenir que le programme de construction de la S.A.S. OCDL n’aurait jamais été autorisé et se serait trouvé en contradiction avec notamment, les délibérations de la ville de [Localité 2] ayant conduit au déclassement de la parcelle CV n°[Cadastre 1], au vu de l’ensemble des pièces produites par la demanderesse et des termes mêmes de l’acte authentique de vente signé par la S.A.M.O.A. et la S.A.S. OCDL portant sur la dite parcelle.

Certes, le projet initial de la S.A.S. OCDL, tel que visé dans le compromis de vente du 23 décembre 2014, correspondait effectivement à une extension de la clinique vétérinaire occupant le bâtiment [Etablissement 3] de la résidence [Etablissement 2], sans incidence sur le système de désenfumage du parking, mais il n’en demeure pas moins que la modification de ce projet, expressément mentionnée dans l’acte authentique de vente, a manifestement reçu les agréments nécessaires avec notamment, la délivrance de permis de construire modificatifs.

Enfin, s’il appartenait effectivement à la S.A.S. OCDL de prendre en considération les contraintes liées à l’environnement urbain, elle ne pouvait pour autant se voir imposer, sans titre et sans son accord, la servitude litigieuse portant directement atteinte à son droit de propriété, étant relevé qu’il importe peu à cet égard que la parcelle CV n°[Cadastre 1] n’ait pas été constructible au moment de la construction de la résidence [Etablissement 2] ou que la responsabilité de la S.A.S. OCDL puisse être engagée si elle avait fait le choix d’obturer, malgré tout, les bouches de ventilation litigieuses.

Dans ces conditions et au vu de l’ensemble de ces éléments, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES doit être tenu de réparer le préjudice qu’a subi la S.A.S. OCDL et qui est lié à la nécessité dans laquelle elle s’est trouvée de procéder à des travaux de dévoiement de la ventilation par la création d’un conduit vertical débouchant sur sa toiture, l’amenant ainsi, au vu des plans produits et des éléments retenus par l’expert judiciaire, à réduire la surface de bureaux du rez-de-chaussée de 25 m².

Contrairement à ce qu’affirme le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES, la matérialité et le quantum de la perte financière subie à ce titre n’apparaît pas sérieusement contestable compte tenu d’une part, des frais d’étude/travaux supplémentaires qu’elle a nécessairement exposés et d’autre part, d’un prix moyen de 2.800,00 euros du m², soit une perte globale de 82.245,00 euros H.T., alors que les travaux qui incombaient en principe à la [Adresse 3] et qui étaient à réaliser sur sa propriété, ont été chiffrés par l’expert judiciaire à la somme globale de 94.500,00 euros H.T.

Aucun élément probant permettant de remettre en cause les conclusions de l’expert judiciaire n’a en tout état de cause été versé aux débats.

Le bien-fondé de la demande de la S.A.S. OCDL doit donc être retenu.

En conséquence, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES sera condamné à payer à la S.A.S. OCDL la somme de 82.245,00 euros H.T. à la S.A.S. OCDL, outre les intérêts au taux légal à compter du présent jugement conformément à l’article 1231-6 du code civil.

Sur la demande reconventionnelle du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES

Aux termes de l’article 1240 du code civil, “tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer”.

En l’espèce, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES entend faire valoir que la construction de l’ouvrage de la S.A.S. OCDL “s’est réalisée en violation du cahier des charges de la [Adresse 7] et des servitudes y étant clairement stipulées, la parcelle CV [Cadastre 1] étant un espace vert à usage de tous”, de sorte qu’il sollicite une indemnisation au titre des préjudices qu’il affirme avoir subis et qui résulteraient de la perte d’un espace vert accessible à tous.

Cependant, force est de constater qu’il ne démontre aucunement le bien-fondé de ses prétentions, étant souligné que conformément à ce qui a déjà été exposé, la modification du projet de la S.A.S. OCDL et l’abandon de l’extension de la clinique vétérinaire ont fait l’objet non seulement, d’arrêtés de permis de construire valablement délivrés par les services d’urbanisme de la ville de NANTES, tel que l’a retenu le Tribunal Administratif de NANTES, mais également d’avenants au compromis de vente conclu avec la S.A.M.O.A., et que la preuve d’un manquement au cahier des charges de la [Adresse 7] n’est pas apportée.

Aucune faute ne peut ainsi être retenue à l’encontre de la S.A.S. OCDL.

En outre et en tout état de cause, la réalité du préjudice de jouissance et du préjudice moral évoqués par la partie défenderesse, n’est pas davantage démontrée en l’absence de tout élément probant sur ce point.

En conséquence, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES sera débouté de ses demandes de dommages et intérêts.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES qui succombe à l’action, supportera les dépens en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

En outre, la S.A.S. OCDL a dû engager des frais irrépétibles qu’il serait inéquitable de laisser à sa charge.

Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES sera donc condamné à lui payer la somme de 5.000,00 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal,
Statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort ;

CONDAMNE le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de la [Adresse 3] à payer à la S.A.S. OMNIUM CONSTRUCTION DEVELOP LOCATIONS la somme de 82.245,00 euros H.T. à titre de dommages et intérêts, outre les intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

DÉBOUTE le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de la [Adresse 3] de ses demandes ;

CONDAMNE le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de la [Adresse 3] aux dépens ;

CONDAMNE le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de la [Adresse 3] à payer à la S.A.S. OMNIUM CONSTRUCTION DEVELOP LOCATIONS la somme de 5.000,00 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,

Sandrine GASNIER Nathalie CLAVIER