TRIBUNAL JUDICIAIRE
Service civil
Juge des Contentieux de la Protection

JUGEMENT

Du : 06 Octobre 2026

N° de minute :

Affaire :
N° RG 25/01368 – N° Portalis DB2B-W-B7J-ETMF

Prononcé le 06 Octobre 2026, au Tribunal Judiciaire de TARBES par mise à disposition au Greffe,

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 30 juin 2026 sous la présidence de PICHENOT Lucile, Vice-Présidente assistée de Madame EL AMACHE Amel, cadre greffier présent lors des débats et de la mise à disposition ;

A l’issue des débats : le Président a indiqué que le jugement était mis en délibéré au 22 Septembre 2026, prorogé au 06 Octobre 2026, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 du Code de procédure civile ;

Ce jour, après en avoir délibéré conformément à la loi, le jugement suivant a été rendu:

ENTRE :

DEMANDEUR(S) :

[T] [W] [Q] [J] épouse [B], demeurant [Adresse 1]
représentée par Me [F] du barreau de TARBES

D’UNE PART,

ET

DEFENDEUR(S) :

[A] [G], demeurant [Adresse 2]
non comparante, ni représentée

D’AUTRE PART,

RAPPEL DES FAITS :

Madame [T] [J] Épouse [B] a donné à bail à Madame [A] [G] un local à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 1] par contrat en date du 05 juin 2020, ayant pris effet le 11 juin suivant, pour un loyer mensuel de 438 € et 112 € de provisions sur charges dont 12 € de provisions pour la taxe ordures ménagères.

Des loyers étant demeurés impayés, Madame [T] [J] Épouse [B] a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire, le 13 mars 2025 pour un montant de 1 276,67 €.

Madame [T] [J] Épouse [B] a ensuite fait assigner Madame [A] [G] par acte de commissaire de justice en date du 17 juillet 2025 devant le Juge des contentieux de la protection de [Localité 2] pour obtenir de ce dernier qu’il :
– constate l’acquisition de la clause résolutoire,
– ordonne l’expulsion de Madame [A] [G],
– condamne cette dernière au payement des sommes suivantes :
* 2 175,12 € au titre du solde des loyers et charges impayés suivant décompte du 10 juin 2025,
* une indemnité mensuelle d’occupation indexée,
* 3 000 € à titre de dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1231-1 du Code civil pour résistance abusive et injustifiée,
* 500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens.

***************

Par jugement avant dire droit et réputé contradictoire, en date du 27 janvier 2026, le Juge des contentieux de la protection, du tribunal judiciaire de TARBES a notamment :

– ordonné la réouverture des débats aux fins de permettre à Madame [T] [J] Épouse [B] :
– de s’expliquer sur les nombreuses incohérences des décomptes produits aux débats,
– et de produire les pièces justificatives manquantes, notamment afférentes aux charges locatives et à la révision du loyer ;

– Fait injonction à Madame [T] [J] Épouse [B] de produire un historique de compte complet de la relation contractuelle la liant à Madame [A] [G] concernant la location du logement sis [Adresse 3] à [Localité 1], reprenant toutes les sommes versées par la locataire, ainsi que toutes les sommes qui lui ont été facturées et à quel titre ;

– renvoyé la cause et les parties à l’audience du Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Tarbes, sis [Adresse 4] à TARBES (65 000), qui se tiendra le 30 JUIN 2026 à 09h00 et pour laquelle les parties sont d’ores et déjà convoquées ;

– sursis à statuer sur l’intégralité des demandes des parties ;
– réservé les dépens ;

********

L’affaire a été appelée à l’audience de renvoi du 30 juin 2026.

Madame [T] [J] Épouse [B] – représentée par Maître [O] [F] – indique que la locataire a quitté les lieux et qu’en conséquence, la demande d’expulsion et les demandes corolaires sont sans objet.
Elle fait valoir qu’elle maintient l’ensemble des autres demandes et qu’elle produit un décompte actualisé et détaillé avec les factures.

Madame [A] [G] n’est ni présente ni représentée à l’audience de renvoi.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 22 septembre 2026 par mise à disposition au greffe, prorogé au 29 septembre et au 06 Octobre 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Le jugement est réputé contradictoire en application de l’article 473 du Code de procédure civile, du seul fait qu’il est susceptible d’appel.

En application de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I.SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAYEMENT :

L’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 pose le principe selon lequel « le locataire est obligé : a) de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus (…) ».

Madame [T] [J] Épouse [B] produit suite à la réouverture des débats un décompte détaillé (pièce 1 demandeur) et 3 factures d’appel de loyers de l’agence IMMOBILIA pour les charges 2022, 2023 et 2024 démontrant, selon elle, que Mme [A] [G] restait devoir la somme de 4287 € lors de la récupération des lieux le 6 janvier 2026.

Mme [A] [G], non comparante, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette.

Il a été exposé dans le précédent jugement plusieurs incohérences dans les décomptes produits et la réouverture des débats a été ordonnée pour que la bailleresse puisse s’en expliquer au niveau des charges et des calculs d’indexation appliqués.

En produisant un nouveau décompte qui reprend les mêmes éléments au niveau des calculs de charges notamment et des indexations de loyers, sans produire les justificatifs demandés, elle ne satisfait pas à la demande du juge.

Sur les charges

Les charges récupérables sont régies par l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 qui dispose : « les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation au moins annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel. Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires. Durant un mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues à la disposition des locataires »

Le bailleur est donc tenu légalement de justifier les charges dont il demande le paiement et ce, tous les ans. Ainsi, il se devait de communiquer copie des factures des prestations dont il demande le remboursement (factures ménage parties communes, edf communs etc), l’avis d’imposition et le mode de calcul appliqué à sa demande.

En l’espèce, il résulte des pièces de la procédure, qu’il n’est justifié d’aucune facture concernant les charges telles que réclamées à la locataire, et qu’il a juste été justifié de la TEOM pour 2022 et 2023 avec la copie des avis d’imposition fournis dans le cadre des renvois précédemment ordonnés.

Il est par ailleurs constaté qu’il n’est produit par la bailleresse aucun élément (factures des prestataires et non de l’agence immobilière justifiant les facturations de charges et avis de taxe foncière 2024) à la présente procédure et ce malgré la réouverture des débats sur ce point, pour justifier des dits calculs de régularisation, en sus des provisions déjà versées.

En conséquence et faute d’avoir valablement justifié des charges réclamées dans les délais de rigueur ou même à la présente procédure, les prétentions de la bailleresse à ce titre seront rejetées, sauf en ce qui concerne les taxes ordures ménagères de 2022 et 2023 tel que précédemment évoqué dans la décision avant dire droit.

Sur le calcul de l’indexation

En application des dispositions de l’article 17-1 de la loi du 06 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 24 mars 2014, le prix du loyer d’un bail d’habitation peut être réévalué chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat. La variation à la hausse qui en résulte ne peut excéder la variation d’un indice de référence des loyers publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques chaque trimestre. A défaut de clause contractuelle fixant la date de référence, cette date est celle du dernier indice publié à la date de signature du contrat de location.
En l’espèce le contrat de bail prévoit expressément des modalités de révision à la date du 11 juin ( date anniversaire du bail) suivant l’index IRL du 1er trimestre 2020 valeur 130,57.

En application des dispositions de l’article 17-1 de la loi du 06 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 24 mars 2014, « à défaut de manifester sa volonté d’appliquer la révision du loyer dans un délai d’un an suivant sa prise de date d’effet, le bailleur est réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause pour l’année écoulée ».

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats, que Madame [T] [J] Épouse [B] a appliqué à plusieurs reprises des augmentations de loyers qui ne sauraient correspondre vu leur importance à de simples indexations, et elle ne justifie pas, à la procédure, avoir manifesté sa volonté d’appliquer la révision du loyer en juin 2024 et juin 2025, alors que le loyer s’est trouvé révisé substantiellement en septembre 2024, passant de 593,24€ à 671,24€ et en juillet 2025 passant de 671,24 à 675,73 puis 677,98€, sans qu’elle ne s’en explique.

En tout état de cause, vu les seules pièces fournies, il convient de reprendre le décompte avec les éléments issus du bail et les éléments factuels suivants ; faute d’avoir des éléments précis et cohérents communiqués par la bailleresse.

La ré indexation est applicable sur le loyer hors charges de 438e à compter de juin 2020, ce qui représente un loyer de 438,40€ en juin 2021, 449,27 € en juin 2022, 464,97€ en juin 2023, et 481,24 € en juin 2024, 487,98€ en juin 2025, suivant le calcul effectué sur le site de l’institut national de la consommation.

Il résulte des décomptes produits que si l’on s’en tient au calcul de ré indexation précédemment retenus, les provisions sur charges ont évolué de manière substantielle pour représenter jusqu’à 190€ par mois à compter de Septembre 2024, sans que la bailleresse ne s’en explique et ne justifie d’ailleurs à la présente procédure des charges effectivement refacturées.

Dès lors, lesdites charges non justifiées mais provisionnées ne seront pas prises en compte pour le calcul de l’arriéré locatif restant éventuellement dû.

Sur le décompte des loyers hors charges :

Il résulte des motifs précédents que les loyers dus année par année hors charges non justifiées :
2024 : juin à décembre 2024 : 7 X 481,24€ = 3 368,68€
2025 : janvier à mai 2025 : 5 X 481,24€ = 2406,20€
Juin 2025 à décembre 2025 : 7 X 487,98€ = 3415,86€
2026 : prorata 6 jours janvier 2026 : 97,60€

TOTAL loyers dus hors charges pour la période de juin au 6 janvier 2026 : 9 288,34€

Du dernier décompte actualisé, il résulte que la locataire a réglé un total de :
Au titre de l’année 2024 : 2816€ par la locataire et 1967€ par la CAF
Au titre de l’année 2025 : 3388€ par la locataire et 1317 € par la CAF.

Ainsi le total de loyers hors charges 9288,34€ – les règlements effectués représentent un solde d’arriéré locatif de -199,66€.

En conséquence, il apparaît que les loyers hors charges ont été entièrement réglés par les versements de la locataire et les versements de la caisse d’allocations familiales.

Dès lors, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de condamnation au titre de l’arriéré locatif de la bailleresse.

II. SUR LA DEMANDE DE DOMMAGES INTERETS :

En application des articles 1240 et 1241 du Code civil, l’exercice d’un droit peut constituer une faute lorsque le titulaire de ce droit en fait, à dessein de nuire, un usage préjudiciable à autrui.
L’article 1231-6 in fine du Code civil prévoit que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire

De jurisprudence constante, l’exercice d’une action en justice, de même que la défense à une telle action, constitue, par principe, un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts qu’en cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol (voir notamment Cass 2ème civ. 11 janvier 1973).

Aux termes de l’article 9 du Code de procédure civile, « Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ». Il appartient donc à celui qui souhaite engager la responsabilité délictuelle d’un autre de rapporter la preuve de la faute, du préjudice et du lien de causalité entre les deux.

Il est rappelé que le droit d’ester en justice ou de se défendre constitue un droit et que celui-ci ne dégénère en abus, pouvant donner naissance à une dette de dommages intérêts que dans le cas de malice, mauvaise foi ou d’erreur grossière.

En l’espèce, la requérante ne caractérise pas un tel comportement chez la défenderesse, et ce d’autant qu’elle-même succombe en ses demandes non justifiées.

Faute d’établir l’existence d’un préjudice, la demande de dommages-intérêts sera rejetée.

III- SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [T] [J] Épouse [B], partie succombante, supportera la charge des dépens, et sera déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

En application de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions rendues suite à une instance introduite après le 1er janvier 2020 sont de droit exécutoire à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.
En l’espèce, il n’y a pas lieu de déroger au principe de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONSTATE que Madame [T] [J] Épouse [B] renonce à ses demandes tendant à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire inscrite au contrat de bail et ordonner l’expulsion de Mme [A] [G] du logement loué sis [Adresse 3] à [Localité 1] suite à la reprise des lieux par le bailleur le 6 janvier 2026 ;

DEBOUTE Madame [T] [J] Épouse [B] de sa demande au titre des loyers, charges impayées ;

DEBOUTE Madame [T] [J] Épouse [B] de sa demande au titre de dommages intérêts ;

DEBOUTE Madame [T] [J] Épouse [B] de sa demande au titre de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [T] [J] Épouse [B] aux dépens,

DEBOUTE les parties de toute demande plus ample ou contraire ;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

DIT que la présente décision sera signifiée par Huissier de Justice et/ou Commissaire de justice à la diligence des parties conformément aux dispositions de l’article 675 du Code de Procédure Civile.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction les jours, mois et an susdits.

En foi de quoi, le présent jugement a été signé par la Présidente et le cadre greffier.

Le cadre greffier La Présidente