Résiliation du bail d’habitation : suspension de la clause résolutoire et exclusion des taxes non justifiées

La demande de constat de résiliation est recevable lorsque le commandement de payer a été signalé à la CCAPEX et que l’assignation a été notifiée au préfet au moins six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Le juge des référés peut constater l’acquisition de la clause résolutoire sur le fondement de l’article 484 du Code de procédure civile. Toutefois, l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 permet d’en suspendre les effets et d’accorder des délais dans la limite de trois ans, sous réserve de la reprise du paiement intégral du loyer courant et de la capacité du locataire à régler sa dette. En l’espèce, ces conditions étaient réunies : les loyers courants avaient repris et les ressources du ménage permettaient un paiement mensuel complémentaire.

La créance locative doit être établie avec précision. La taxe d’enlèvement des ordures ménagères constitue une charge récupérable en application du paragraphe VIII de l’annexe au décret n° 87-713 du 26 août 1987, pris notamment en application de l’article 18 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, mais son imputation suppose une justification effective. Les taxes des années non documentées ont donc été exclues.

La solidarité entre époux découle de l’article 1751 du Code civil pour le bail du logement familial, tandis que l’article 1310 du même code exclut toute présomption générale de solidarité. Les locataires ont été condamnés in solidum au titre de l’article 700 et des dépens, sur le fondement des articles 491 et 696 du Code de procédure civile.

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Après des impayés locatifs, le bailleur a demandé la résiliation du bail et l’expulsion des locataires. Le juge a retenu la reprise du paiement courant et accordé un échéancier. Après exclusion de trois taxes insuffisamment justifiées, la dette a été fixée à 2 518,92 euros. La clause résolutoire a été suspendue sous réserve du respect des échéances.

La SCI [N] a donné à bail un logement à deux époux, moyennant un loyer mensuel payable d’avance. Après plusieurs incidents de paiement, le bailleur a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire, puis a assigné les locataires en référé afin de faire constater la résiliation du bail, obtenir leur expulsion et réclamer l’arriéré locatif.

L’un des locataires a comparu et sollicité des délais de paiement, en proposant de verser 100 euros par mois en plus du loyer courant. L’autre locataire, régulièrement assignée, n’a ni comparu ni été représentée.

Le juge a retenu que les loyers courants avaient été repris et que les ressources du ménage permettaient l’apurement progressif de la dette. Il a toutefois exclu du décompte trois taxes d’enlèvement des ordures ménagères insuffisamment justifiées, réduisant la créance à 2 518,92 euros. La clause résolutoire a été suspendue sous réserve du respect de l’échéancier.

• Commandement de payer demeuré infructueux pendant deux mois
• Signalement du commandement à la CCAPEX
• Notification de l’assignation au préfet six semaines avant l’audience
• Reprise intégrale du paiement du loyer courant
• Capacité financière à régler la dette locative
• Justification individuelle des charges récupérables réclamées

• Commandement de payer du 11 mars 2026
• Accusé de réception du signalement à la CCAPEX
• Accusé de réception de la notification préfectorale
• Décompte locatif arrêté au 31 août 2026
• Avis d’imposition foncière des années 2024 et 2025
• Historique des paiements démontrant la reprise du loyer courant

Le bailleur obtient la reconnaissance d’une créance de 2 518,92 euros, mais doit supporter l’exclusion des taxes non documentées. Les locataires bénéficient d’un échéancier de vingt-six mensualités, dont le non-respect entraîne l’exigibilité immédiate du solde et la reprise des effets de la clause résolutoire.

• Échelonnement de la dette à hauteur de 100 euros mensuels
• Maintien obligatoire du paiement du loyer et des charges courants
• Exigibilité immédiate du solde après une échéance impayée
• Reprise possible de la clause résolutoire et de l’expulsion
• Prise en charge des dépens et de 800 euros au titre de l’article 700

À faire

• Conserver le bail et la clause résolutoire
• Documenter le commandement et son signalement à la CCAPEX
• Notifier l’assignation au préfet dans le délai requis
• Produire les justificatifs de chaque charge récupérable
• Vérifier la reprise du loyer courant avant l’audience

À éviter

• Imputer des taxes sans avis ou preuve de paiement
• Omettre le signalement obligatoire à la CCAPEX
• Notifier tardivement l’assignation au représentant de l’État
• Réclamer des échéances sans décompte actualisé
• Négliger le suivi des paiements de l’échéancier

La recevabilité des demandes de résiliation locative

La demande fondée sur une dette locative est recevable lorsque le commandement de payer a été signalé à la CCAPEX et que l’assignation a été notifiée au préfet au moins six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. La décision constate que ces formalités avaient été accomplies et que les justificatifs de transmission et de réception étaient produits.

La suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut accorder jusqu’à trois ans de délais au locataire capable de régler sa dette, à condition que le loyer courant ait été intégralement repris avant l’audience. Les locataires remplissaient ces conditions ; la clause a donc été suspendue, avec exigibilité immédiate du solde et reprise de ses effets en cas de défaut d’une échéance. L’article 1343-5 du Code civil est écarté dans la limite prévue par ce texte spécial.

La justification des charges récupérables

La taxe d’enlèvement des ordures ménagères est une charge récupérable au regard du paragraphe VIII de l’annexe au décret n° 87-713 du 26 août 1987, pris en application de l’article 18 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986. Son imputation exige toutefois une justification. Les taxes des années 2021 à 2023 ont été déduites faute d’avis d’imposition ou de pièce établissant leur paiement par le bailleur.

Article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990, Article 10-I-6° de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, Article 18 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, Article 834 du Code de procédure civile, Article 835 du Code de procédure civile, Article 696 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article 472 du Code de procédure civile, Article 484 du Code de procédure civile, Article 491 du Code de procédure civile, Article 1103 du Code civil, Article 1104 du Code civil, Article 1343-5 du Code civil, Article 1310 du Code civil, Article 1751 du Code civil