République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 8 SECTION 4

ARRÊT DU 24/09/2026

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Minute Électronique

N° RG 24/06079 – N° Portalis DBVT-V-B7I-V6HW

Jugement (N° 23/10226) rendu le 25 Novembre 2024 par le Juge des contentieux de la protection de [Localité 1]

APPELANTE

Madame [V] [E]

née le 13 Janvier 1983 à [Localité 2]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par Me Emilie Guillemant, avocat au barreau de Lille, avocat constitué

INTIMÉE

Madame [M] [N]

née le 26 Mai 1981 à [Localité 4]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par Me Morgane Kukulski, avocat au barreau de Lille, avocat constitué

DÉBATS à l’audience publique du 16 juin 2026 tenue par Thomas Bigot magistrat chargé d’instruire le dossier qui, a entendu seul(e) les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe

GREFFIER LORS DES DÉBATS :Harmony Poyteau

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Cécile Mamelin, président de chambre

Isabelle Facon, conseiller

Thomas Bigot, conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 24 septembre 2026 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Cécile Mamelin, président et Harmony Poyteau, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 15 mai 2026

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Par acte sous seing privé du 16 décembre 2017, à effet du 14 janvier 2018, Mme [M] [N] a donné à bail à Mme [V] [E] un local à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 6], moyennant un loyer mensuel de 500 euros, outre une provision sur charges de 60 euros.

Le bail mentionne une surface habitable de 42 m².

Par courriel du 22 décembre 2022, Mme [E] a demandé à Mme [N] de lui communiquer le DPE du logement.

Par courriel du 4 janvier 2023, Mme [N] lui a transmis le DPE, daté du 16 mai 2019, mentionnant une surface habitable de 26,69 m².

Le 22 août 2023, la société Juris diagnostics immobiliers, mandatée par Mme [E], a attesté que la surface habitable du logement était de 26,95 m² et a établi un rapport concluant que l’installation électrique comportait des anomalies.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 24 août 2023, Mme [E] a sollicité de Mme [N] la diminution de son loyer au regard de la surface réelle de son logement et l’a mise en demeure de mettre le logement en conformité aux normes électriques.

Par acte de commissaire de justice du 8 novembre 2023, Mme [E] a fait assigner Mme [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille aux fins de :

– Constater que la surface du local loué à Mme [E] situé [Adresse 3] à [Localité 6] n’est pas de 42 m² mais 26 m²’;

– Diminuer le loyer du bail du 24 août 2023 à la somme de 320 euros par mois à compter du 24 août 2023 ;

– Condamner Mme [N] à lui rembourser la somme de 788,56 euros au titre des loyers trop perçus ;

-Condamner Mme [N] à lui payer la somme de 160 euros au titre du diagnostic de la société Juris diagnostics immobiliers ;

– Condamner Mme [N] à lui payer la somme de 11 828,40 euros de dommages et intérêts ;

– Condamner Mme [N] à effectuer des travaux sur le réseau et le compteur électriques conformément aux préconisations de la société Juris diagnostics immobiliers du 22 août 2023, sous astreinte de 200 euros par jour de retard, laquelle commencera à courir huit jours à compter de la signification du jugement à intervenir ;

– Condamner Mme [N] à lui payer la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Suivant jugement contradictoire du 25 novembre 2024, le juge des contentieux de la protection a :

– Fixé le montant du loyer dû au titre du bail conclu le 24 août 2023 entre Mme [E] et Mme [N], portant sur le logement situé [Adresse 3] à [Localité 6] à la somme mensuelle de 332,02 euros à compter du 24 août 2023 et jusqu’au 16 septembre 2024 ;

– Fixé à la somme mensuelle de 343,62 euros le montant du loyer dû par Mme [E] à Mme [N] à compter du 16 septembre 2024 ;

– Condamné Mme [N] à restituer à Mme [E] la somme de 788,56 euros au titre du trop-perçu de loyer ;

– Rejeté les demandes présentées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

– Dit que chaque partie conserve la charge de ses propres dépens ;

– Rappelé que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire.

Mme [E] a interjeté appel de cette décision par déclaration du 30 décembre 2024, dans des conditions de forme et de délais qui ne sont pas critiquées, déclaration d’appel critiquant chacune des dispositions de la décision entreprise, sauf en ce qu’elle a’:

– Fixé le montant du loyer dû au titre du bail conclu le 24 août 2023 entre Mme [E] et Mme [N], portant sur le logement situé [Adresse 3] à [Localité 6] à la somme mensuelle de 332,02 euros à compter du 24 août 2023 et jusqu’au 16 septembre 2024.

Mme [N] a constitué avocat le 20 janvier 2025.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 6 août 2025, Mme [E] demande à la cour de :

– Réformer le jugement du tribunal judiciaire de Lille du 25 novembre 2024 (RG23/10226), en ce qu’il a :

’ Fixé à la somme mensuelle de 343,62 euros le montant du loyer dû par Mme [E] à Mme [N] à compter du 16 septembre 2024,

’ Condamné Mme [N] à restituer à Mme [E] la somme de 788,56 euros au titre du trop-perçu de loyer,

’ Rejeté les demandes présentées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

’ Dit que chaque partie conserve la charge de ses propres dépens.

– Confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Lille du 25 novembre 2024 (RG23/10226), en ce qu’il a :

’ Fixé le montant du loyer dû au titre du bail conclu le 24 août 2023 entre Mme [E] et Mme [N] portant sur le logement situé [Adresse 3] à [Localité 6] à la somme mensuelle de 332,02 euros à compter du 24 août 2023 et jusqu’au 16 septembre 2024.

Par conséquent, statuant à nouveau,

– Déclarer la demande de Mme [E] recevable et bien fondée, et en conséquence :

– Constater que la surface du local loué à Mme [E] sis [Adresse 3] à [Localité 6] n’est pas de 42m² mais 26 m²,

– Ordonner la diminution du loyer et fixer ledit loyer à la somme de 332,02 euros à la date du 24 août 2023,

-Condamner Mme [N] à payer à Mme [E] la somme de 1 854,40 euros au titre des loyers trop perçus,

-Condamner Mme [N] à payer à Mme [E] une somme de 11 828,40 euros à titre de dommages et intérêts et subsidiairement à la somme de 7 097,04 euros,

-Condamner Mme [N] à payer à Mme [E] une somme de 160 euros au titre du coût du diagnostic de la société Juris diagnostics immobiliers.

-Condamner Mme [N] à réaliser les travaux sur le réseau et le compteur électriques et ce conformément aux préconisations de la société Juris diagnostics immobiliers du 22 août 2023, sous astreinte de 200 euros par jour de retard, laquelle commencera à courir huit jours après la signification de la décision à intervenir.

-Condamner Mme [N] à payer à Mme [E] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en première instance et 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en appel.

-Débouter Mme [N] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions.

– Condamner Mme [N] aux entiers frais et dépens de première instance et d’appel.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 7 mai 2025, Mme [N] demande à la cour de :

-Confirmer le jugement rendu le 25 novembre 2024 sous le numéro RG 23/10226 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille notamment en ce qu’il a

* Fixé le montant du loyer dû au titre du bail conclu le 24 août 2023 entre Mme [E] et Mme [N] portant sur le logement situé [Adresse 3] à [Localité 6] à la somme mensuelle de 332,02 euros à compter du 24 août 2023 et jusqu’au 16 septembre 2024′;

*Fixé à la somme mensuelle de 343,62 euros le montant du loyer dû par Mme [E] à Mme [N] à compter du 16 septembre 2024.

– Infirmer le jugement rendu le 25 novembre 2024 en ce qu’il a :

*Condamné Mme [N] à restituer à Mme [E] la somme de 788,56 euros au titre du trop-perçu de loyer ;

*Rejeté les demandes présentées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

*Dit que chaque partie conserve la charge de ses propres dépens.

– Et statuant à nouveau,

-Sur la demande de réduction de loyer

– Acter l’accord de Mme [N] sur la réduction du loyer à compter du 24 août 2023,

– Dire que le loyer sera fixé à la somme de 332,02 euros à compter du 24 août 2023,

– Acter l’accord de Mme [N] de verser la somme de 1 854,50 euros correspondant au trop-perçu pour la période de 10 mois.

Sur la demande reconventionnelle au titre de l’indexation du loyer

– Fixer le loyer dû par Mme [E] à la somme de 343,62 euros à compter du 16 septembre 2024,

– Dire que le loyer pourra être indexé chaque année conformément au bail,

Sur la demande de dommages et intérêts

A titre principal,

– Rejeter la demande de Mme [E],

A titre subsidiaire,

– Dire que la prescription triennale est applicable à la demande de Mme [E],

– Limiter la condamnation à 710 euros,

Sur les autres demandes de Mme [E]

– Rejeter l’ensemble des demandes, fins et conclusions de Mme [E],

En tout état de cause,

A titre principal,

– Condamner Mme [E] à payer une somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

– Condamner Mme [E] aux entiers frais et dépens.

A titre subsidiaire,

– Dire n’y avoir lieu à aucune condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Il est renvoyé aux conclusions pour un exposé détaillé des demandes et des moyens en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS :

Il convient de rappeler à titre liminaire qu’il n’y a pas lieu à confirmer les dispositions de la décision entreprise qui ne sont pas contestées par les parties.

Sur la demande de restitution de l’indu de loyer’:

Il résulte de l’article 1302 du code civil que tout paiement suppose une dette ; ce qui a été reçu sans être dû est sujet à restitution.

En l’espèce, le jugement n’est pas contesté en ce qu’il a fixé le montant du loyer à la somme mensuelle de 332,02 euros du 24 août 2023 jusqu’au 16 septembre 2024.

Mme [E] est dès lors bien-fondée à solliciter la restitution du trop-perçu de loyer par Mme [N] sur une période de 10 mois allant du 24 août 2023 jusqu’à la date de l’audience de première instance du 03 juin 2023, étant rappelé que le loyer est exigible le 2 de chaque mois, soit la somme de 1854,50 euros, ce que Mme [N] ne conteste pas.

Mme [N] sera donc condamnée à payer à Mme [E] la somme de 1854,50 euros au titre du trop-perçu de loyer.

Le jugement sera infirmé en conséquence.

Sur la demande d’indexation du loyer’:

L’article 17-1 de la loi du 06 juillet 1989, dans sa version issue de la loi n°2021-1104 du 22 août 2021 et applicable au litige compte tenu du renouvellement du bail le 14 janvier 2024, dispose que’:

I. ’ Lorsque le contrat prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat.

La variation qui en résulte ne peut excéder, à la hausse, la variation d’un indice de référence des loyers publié par l’Institut national de la statistique et des études économiques chaque trimestre et qui correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l’évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers. A défaut de clause contractuelle fixant la date de référence, cette date est celle du dernier indice publié à la date de signature du contrat de location.

A défaut de manifester sa volonté d’appliquer la révision du loyer dans un délai d’un an suivant sa date de prise d’effet, le bailleur est réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause pour l’année écoulée.

Si le bailleur manifeste sa volonté de réviser le loyer dans le délai d’un an, cette révision de loyer prend effet à compter de sa demande.

II. ’ Lorsque les parties sont convenues, par une clause expresse, de travaux d’amélioration du logement que le bailleur fera exécuter, le contrat de location ou un avenant à ce contrat peut fixer la majoration du loyer consécutive à la réalisation de ces travaux. Cette majoration ne peut faire l’objet d’une action en diminution de loyer.

III. ’ La révision et la majoration de loyer prévues aux I et II du présent article ne peuvent pas être appliquées dans les logements de la classe F ou de la classe G, au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties a pris effet le 14 janvier 2018.

Il contient une clause de révision qui prévoit que le loyer sera révisé chaque année à la date d’anniversaire du bail en fonction de la variation à la hausse de l’indice de référence des loyers (IRL) publié par l’Insee, l’indice de référence lors de la conclusion du contrat étant celui du 3ème trimestre 2017.

Mme [N] a demandé la révision du montant du loyer lors de l’audience de première instance du 16 septembre 2024.

Mme [E] sollicite le rejet de cette demande aux motifs que le logement serait classé F ou G et que la bailleresse n’a adressé aucun courrier préalable.

Cependant, le logement est classé D selon le DPE du 16 mai 2019 et la demande en justice formulée le 16 septembre 2024 constitue à l’évidence une demande de la bailleresse manifestant sa volonté d’appliquer la révision du loyer au sens de l’article 17-1 I.

Il est acquis que le l’IRL du 3ème trimestre 2022 était de 136,27 et celui du 3ème trimestre 2023 de 141,03.

C’est donc à juste titre que le premier juge a fixé à 343,62 euros (332,02 x 141,03 / 136,72) le montant du loyer révisé dû par Mme [E] à compter de la demande du 16 septembre 2024.

Le jugement sera confirmé de ce chef.

Mme [E] demande en outre de dire que le loyer pourra être indexé chaque année conformément au bail, en soulignant que le premier juge a omis de statuer sur ce point.

Cependant, cette demande qui tend uniquement à constater que les dispositions du bail s’appliqueront entre les parties ne constitue pas une prétention’en l’absence de litige sur ce point ; le juge et désormais la cour ne sont donc pas tenus d’y répondre.

Sur la demande de dommages et intérêts’:

Aux termes de l’article 3-3 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige lors de la conclusion du bail, un dossier de diagnostic technique, fourni par le bailleur, est annexé au contrat de location lors de sa signature ou de son renouvellement et comprend notamment le diagnostic de performance énergétique prévu à l’article L. 134-1 du code de la construction et de l’habitation.

L’article 1231-1 du code civil énonce que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

L’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.

En l’espèce, il est acquis que le DPE n’était pas annexé au contrat de bail et que Mme [N] l’a transmis à Mme [W] le 4 janvier 2023.

Il est également acquis que c’est grâce au DPE que Mme [W] a découvert que la surface habitable mentionnée dans le bail était erronée.

La faute contractuelle de Mme [N] de ne pas avoir annexer le DPE au bail a causé un préjudice à Mme [W]’; ce préjudice n’est pas constitué par la perte de chance de souscrire un bail à un loyer inférieur, comme le développe Mme [N] qui soutient que le loyer fixé était en adéquation avec la valeur locative du bien, mais à la perte de chance de solliciter une réduction du loyer avant le 24 août 2023 sur le fondement de l’article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989.

Ce préjudice de perte de chance est toutefois prescrit pour la période au-delà du délai de trois ans précédant l’assignation, soit avant le 08 novembre 2020.

Par ailleurs, le préjudice de perte de chance, par définition, ne peut pas correspondre à l’entier dommage’; Mme [N] ne peut donc pas obtenir des dommages et intérêts pour un montant égal au montant des loyers trop versés sur la période non atteinte par la prescription triennale (7097,04 euros).

La cour estime que le préjudice de perte de chance sera justement réparé par l’allocation d’une somme de 2000 euros, somme à laquelle Mme [N] sera condamnée.

Le premier juge ayant omis de statuer sur cette demande dans le dispositif de sa décision, il sera ajouté au jugement.

Sur la demande de travaux’:

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Le bailleur est également obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;

d) De ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.

L’article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 précise les caractéristiques auxquels un logement décent doit répondre ; il prévoit notamment que les réseaux et branchements d’électricité sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement ;

En l’espèce, la société Juris diagnostics immobiliers a établi un rapport du 22 août 2023 qui identifie des anomalies dans l’installation électrique.

Il est ainsi relevé’:

– Dispositif de protection différentiel à l’origine de l’installation ’ prise de terre’:

’Contrôle impossible, l’élément constituant la prise de terre est non visible (situé dans les parties communes partiellement accessibles)’;

’La valeur de la résistance de la prise de terre n’est pas adaptée au courant différentiel résiduel (sensibilité) du ou des dispositifs différentiels protégeant l’ensemble de l’installation électrique’;

’Il est préconisé de faire intervenir un électricien qualifié afin de vérifier le(s) élément(s) constituant la prise de terre et le(s) remplacer s’ils sont inappropriés et d’adapter la prise de terre au(x) dispositif(s) différentiel(s)’;

– Dispositif de protection différentiel à l’origine de l’installation ’ Installation de mise à la terre’:

’Au moins un socle de prise de courant comporte une broche de terre non reliée à la terre’; Présence de circuits électriques non équipés de conducteurs de protection’;

’Il est préconisé de faire intervenir un électricien qualifié afin d’installer des conducteurs de protection sur les circuits qui n’en sont pas équipés’;

– Dispositif de protection contre les surintensités adapté à la section des conducteurs, sur chaque circuit’:

’Le courant assigné (calibre) de la protection contre les surcharges et courts-circuits d’au moins un circuit n’est pas adapté à la section des conducteurs correspondant’;

’Les conducteurs ou des appareillages’présentent des traces d’échauffement’;

’Il est préconisé de faire intervenir un électricien qualifié afin d’installer des protections contre les surintensités adaptées aux sections des conducteurs’et de remplacer les conducteurs présentant des traces d’échauffement.

Mme [N] fait valoir qu’elle est dans l’impossibilité matérielle de réaliser les travaux préconisés par la société Juris diagnostics immobiliers.

Cependant, l’impossibilité dont elle se prévaut concerne en réalité une demande de raccordement et est donc sans lien avec les anomalies identifiées par la société Juris diagnostics immobiliers.

Dès lors, Mme [N] sera condamnée à réaliser les travaux préconisés par la société Juris diagnostics immobiliers dans son rapport du 22 août 2023 selon les modalités fixées au dispositif du présent arrêt.

Elle sera également condamnée à rembourser à Mme [W]’le coût du diagnostic de la société Juris diagnostics immobiliers qui a permis de mettre en lumière les problèmes d’électricité, soit 160 euros.

Le premier juge ayant omis de statuer sur ces demandes dans le dispositif de sa décision, il sera ajouté au jugement.

Sur les frais du procès

Le jugement entrepris sera confirmé en ses dispositions relatives aux dépens’; il sera en revanche infirmé en ce qu’il a rejeté la demande de Mme [W]’au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le sens du présent arrêt conduit à condamner Mme [N] aux dépens d’appel et à la condamner à payer à Mme [W] la somme de 2000 euros d’indemnité de procédure en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en première instance et en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions critiquées sauf en ce qu’il a condamné Mme [N] à restituer à Mme [E] la somme de 788,56 euros au titre du trop-perçu de loyer et rejeté la demande de Mme [E] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant,

Condamne Mme [N] à payer à Mme [E] la somme de 1854,50 euros au titre du trop-perçu de loyer’du 24 août 2023 au 03 juin 2023′;

Condamne Mme [N] à payer à Mme [E] la somme de 2000 euros à titre de dommages et intérêts pour la perte de chance de solliciter une réduction du loyer avant le 24 août 2023′;

Condamne Mme [N] à réaliser, dans le délai de trois mois à compter de la signification du présent arrêt, les travaux préconisés par la société Juris diagnostics immobiliers dans son rapport du 22 août 2023′;

Dit que faute pour Mme [N] de réaliser ces travaux, elle sera redevable, passé le délai prévu, d’une astreinte dont le montant sera provisoirement fixé à 50 euros par jour de retard, l’astreinte étant cependant limitée à une période de trois mois’;

Condamne Mme [N] à payer à Mme [E] la somme de 160 euros au titre du coût du diagnostic de la société Juris diagnostics immobiliers’;

Dit n’y avoir lieu à dire que le loyer pourra être indexé chaque année conformément au bail ;

Condamne Mme [N] aux dépens d’appel’;

Condamne Mme [N] à payer à Mme [E] la somme de 2000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en première instance et en cause d’appel.

Le greffier

Le président

EN CONSÉQUENCE

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE mande et ordonne à tous les commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ladite décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous les commandants et officiers de la [Localité 7] Publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis. En foi de quoi, la présente décision a été signée par le Président et le Greffier.