République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 8 SECTION 4

ARRÊT DU 24/09/2026

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Minute Électronique

N° RG 24/05056 – N° Portalis DBVT-V-B7I-V2VX

Jugement (N° 24/04749) rendu le 16 Septembre 2024 par le Juge des contentieux de la protection de [Localité 1]

APPELANT

Monsieur [S] [Y]

né le 12 Juin 1969 à [Localité 2] (Algerie)

de nationalité Algérienne

[Adresse 1]

[Localité 3]

représenté par Me Laurence D’Herbomez, avocat au barreau de Lille, avocat constitué

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-59178-2025-0905 du 12/02/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 4])

INTIMÉ

Monsieur [J] [G]

né le 01 Août 1962 à [Localité 5]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 3]

représenté par Me Vincent Domnesque, avocat au barreau de Lille, avocat constitué, constitué aux lieu et place de Me Laurence Descamps-D’Hour, avocat au barreau de Lille

DÉBATS à l’audience publique du 16 juin 2026 tenue par Thomas Bigot magistrat chargé d’instruire le dossier qui, a entendu seul(e) les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe

GREFFIER LORS DES DÉBATS :Harmony Poyteau

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Cécile Mamelin, président de chambre

Isabelle Facon, conseiller

Thomas Bigot, conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 24 septembre 2026 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Cécile Mamelin, président et Harmony Poyteau, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 15 mai 2026

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Par acte sous seing privé du 8 février 2021, à effet du 1er février 2021, M. [J] [G] a donné à bail à M. [S] [Y] un local à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 5], moyennant un loyer mensuel de 450 euros.

Le 4 décembre 2023, M. [G] a fait signifier à M. [Y] un commandement de payer visant la clause résolutoire portant sur la somme de 2 700 euros en principal.

Le commandement de payer a été notifié par voie électronique à la Ccapex le 06 décembre 2023.

Par acte de commissaire de justice du 14 mars 2024, notifié à la préfecture du Nord le 18 mars 2024, M. [G] a fait assigner M. [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Tourcoing, en résiliation de bail, expulsion et condamnation au paiement de l’arriéré de loyers et charges et d’une indemnité d’occupation.

Suivant jugement réputé contradictoire du 16 septembre 2024, le juge des contentieux de la protection a :

– Condamné M. [Y] à payer à M. [G] la somme 4 500 euros au titre de 1’arriéré locatif arrêté au mois de juin 2024 (mois de juin inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 14 mars 2024 ;

– Constaté la résiliation du bail d’habitation du 8 février 2021 à compter du 4 février 2024 ;

– Dit qu’à défaut pour M. [Y] d’avoir libéré les lieux deux mois après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et, à défaut, il sera procédé comme il est dit à l’article

L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

– Condamné M. [Y] à payer à M. [G] une indemnité d’occupation égale au montant mensuel du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, s’élevant actuellement à la somme de 450 euros, à compter du 4 février 2024, date de résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision pour les indemnités échues et à compter de chaque échéance pour les indemnités à échoir ;

– Dit que cette indemnité est payable et révisable selon les mêmes modalités que le loyer initial et que le bailleur pourra procéder à la régularisation des charges ;

– Condamné M. [Y] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, et de l’assignation ;

– Condamné M. [Y] à payer à M. [G] la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

– Débouté les parties du surplus de leurs demandes ;

– Rappelé que la présente décision est assortie de 1’execution provisoire de droit conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

M. [Y] a interjeté appel de cette décision par déclaration du 23 octobre 2024, dans des conditions de forme et de délais qui ne sont pas critiquées, déclaration d’appel critiquant chacune des dispositions de la décision entreprise.

M. [G] a constitué avocat le 6 novembre 2024.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 3 septembre 2025, M. [Y] demande à la cour de :

– Infirmer le jugement rendu par le juge chargé des contentieux de la protection auprès du tribunal de proximité de Tourcoing le 16 septembre 2024 en ce qu’il a :

’Condamné M. [Y] à payer à M. [G] la somme de 4 500 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au mois de juin 2024 (mois de juin inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 14 mars 2024 ;

’Constaté la résiliation du bail d’habitation du 8 février 2021 à compter du 4 février 2024 ;

’Dit qu’à défaut pour M. [Y] d’avoir libéré les lieux deux mois après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et, à défaut, il sera procédé comme il est dit à l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

’Condamné M. [Y] à payer à M. [G] une indemnité d’occupation égale au montant mensuel du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, s’élevant actuellement à la somme de 450 euros, à compter du 4 février 2024, date de résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision pour les indemnités échues et à compter de chaque échéance pour les indemnités à échoir ;

’Dit que cette indemnité est payable et révisable selon les mêmes modalités que le loyer initial et que le bailleur pourra procéder à la régularisation des charges ;

’Condamné M. [Y] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, et de l’assignation ;

’Condamné M. [Y] à payer à M. [G] la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

’Débouté les parties du surplus de leurs demandes.

– Statuant à nouveau,

A titre principal,

– Déclarer recevables et bien fondées les demandes formulées par M. [Y],

– Débouter M. [G] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions

A titre reconventionnel,

– Condamner M. [G] à verser la somme de 4 700 euros à M. [Y] au titre de son préjudice de jouissance,

A titre subsidiaire,

– Ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire durant un délai de 2 ans à compter du 11 décembre 2024

En tout état de cause,

– Condamner M. [G] au paiement de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

– Condamner M. [G] au paiement des entiers frais et dépens avec faculté de distraction conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 13 mai 2026, M. [G] demande à la cour de :

– Déclarer irrecevables les demandes nouvelles en cause d’appel de M. [Y] ;

– Débouter l’appelant de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

– Confirmer le jugement attaqué en toutes ses dispositions ;

– Y ajoutant,

– Condamner M. [Y] à payer à M. [G] la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

– Le condamner aux entiers frais et dépens d’appel.

Il est renvoyé aux conclusions des parties pour un exposé détaillé des demandes et des moyens en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS :

Sur la recevabilité de la demande de dommages et intérêts de M. [Y]:

L’article 564 du code de procédure civile dispose qu’à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait.

L’article 567 du code de procédure civile énonce que les demandes reconventionnelles sont également recevables en appel.

En l’espèce, M. [Y] présente en cause d’appel une demande de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance qu’il estime avoir subi du fait de l’indécence du logement.

Cette demande est nécessairement nouvelle puisque M. [Y] n’a pas comparu en première instance.

Cependant, elle constitue une demande reconventionnelle en ce que M. [Y] prétend obtenir un avantage autre que le simple rejet de la prétention de son adversaire et elle se rattache suffisamment aux prétentions originaires de M. [G] puisqu’elle est fondée sur le même bail.

La demande de dommages et intérêts de M. [Y] est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 08 février 2021 contient une clause résolutoire (article 12) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié au locataire le 04 décembre 2023, pour la somme en principal de 1350 euros.

M. [Y] ne justifie pas s’être acquitté des causes du commandement dans le délai de deux mois suivant sa délivrance.

Par ailleurs, aucune disposition légale ne permet de considérer qu’un effacement de dettes intervenu après ce délai fait échec à l’acquisition de la clause résolutoire en dehors des dispositions de l’article 24 qui seront examinées ci-après dans le cadre de la demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 04 février 2024.

Sur la dette locative’:

Le jugement a condamné M. [Y] à payer la somme de de 4 500 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au mois de juin 2024 (mois de juin inclus).

M. [Y] ne conteste ni le principe ni le montant de la dette mais fait valoir qu’il a bénéficié d’un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire le 11 décembre 2024.

L’appelant n’en justifie cependant pas. Il ressort en effet de sa pièce 11 qu’il a déposé une demande de traitement de sa situation de surendettement qui a été déclarée recevable le 11 décembre 2024 et que son dossier a été orienté vers un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire mais la décision qui aurait imposé une telle mesure n’est pas versée aux débats.

Le jugement sera donc confirmé sur la condamnation au paiement de la dette locative.

Sur les demandes de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire :

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que :

V. – Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années.

VI. – Par dérogation à la première phrase du V, lorsqu’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes :

1° Lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, le juge accorde des délais de paiement jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement (’)’;

VII. – Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, M. [Y] soutient qu’il a repris le paiement du loyer courant.

Il ressort toutefois des justificatifs de virement qu’il verse aux débats (200 euros le 08 janvier 2015′; 329 euros le 06 février 2025′; 229 euros le 13 mars 2025) que le loyer n’est pas réglé dans son intégralité.

Le décompte actualisé au mois de mai 2026 produit par M. [G] le confirme’; il fait en outre ressortir qu’aucun versement n’est intervenu depuis septembre 2025 et que la dette locative ne cesse d’augmenter.

Dès lors, faute pour le locataire d’avoir repris le paiement du loyer, il n’y a pas lieu d’accorder des délais de paiement et M. [Y] sera débouté de sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

Le jugement sera donc confirmé en ses dispositions relatives à l’expulsion et à l’indemnité d’occupation.

Sur la demande de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance’:

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Le bailleur est également obligé d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;

L’article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 précise les caractéristiques auxquels un logement décent doit répondre’:

1. Il assure le clos et le couvert. Le gros ’uvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. Pour les logements situés dans les départements d’outre-mer, il peut être tenu compte, pour l’appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d’eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements ;

2. Il est protégé contre les infiltrations d’air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. Ces dispositions ne sont pas applicables dans les départements situés outre-mer ;

3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;

4. La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;

5. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement ;

6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ;

7. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l’article R. 111-1 du code de la construction et de l’habitation, bénéficient d’un éclairement naturel suffisant et d’un ouvrant donnant à l’air libre ou sur un volume vitré donnant à l’air libre.

En l’espèce, le service communal d’hygiène et de santé de la ville de [Localité 1] indique dans sa lettre du 13 septembre 2024 avoir relevé plusieurs désordres lors de la visite des lieux du 27 août 2024′:

«’Parties communes’:

– La pièce se trouvant l’entrée du collectif est encombrée (cartons’) ainsi que le hagard de la cour de l’immeuble (pièces détachées de voitures, scooter, divers gravats de construction’), il conviendrait de rappeler aux locataires que cet état de chose présente des risques sanitaires et/ou autres dangers’;

– L’escalier de la cave ne dispose pas de rampe’;

– Les murs et plafond des parties communes de l’immeuble sont dégradées’;

– Des fils électriques apparent sont observés dans la cave (câbles), du tableau électrique dans le hall d’entrée et au plafond du 1er étage’;

– La porte d’entrée du collectif ne dispose pas de poignée’;

– L’escalier menant aux étages ne dispose pas de rampe et de garde-corps’;

– L’éclairage du 1er étage de la cave ne fonctionne pas’;

– L’extincteur du 1er étage n’est pas à jour en termes de contrôle annuel’;

– Le rez-de-chaussée de l’immeuble et le hangar ne disposent pas d’extincteur’;

Logement’;

– La porte de la chambre montre des difficultés d’ouverture et de fermeture, de plus celle-ci doit être détalonnée pour une meilleure circulation de l’air’;

– Le siphon de la douche ne dispose pas de couvercle occasionnant des remontées d’odeur’;

– Le robinet de l’évier dans la cuisine n’est pas fixé correctement’;

– La porte d’entrée du logement montre des difficultés d’ouverture et de fermeture.’»

La fiche «’RSD ’ décence’» de l'[Localité 6] du 30 août 2024 mentionne en outre une absence de détecteur de fumée dans le logement.

Par courrier du 29 novembre 2024,’la Caisse d’allocations familiales a conclu à la non-conformité du logement au regard des critères de la décence et a mis le propriétaire en demeure de procéder à la mise en conformité dans un délai de 18 mois.

Outre que les désordres relevés sont relativement mineurs, ceux ayant trait à l’indécence du logement ne concernant que les parties communes (fils électrique apparent’; absence de rampe et de garde-corps dans les escaliers) et la plupart relevant en réalité de l’obligation du bailleur de réparer et d’entretenir les lieux, [Y] ne prouve que les désordres existaient dès l’entrée dans les lieux ni même avant la résiliation du bail. Les constatations réalisées l’ont été plusieurs mois après que M. [Y] est devenu occupant sans droit ni titre et ce dernier ne justifie pas s’être déjà plaint de l’état des locaux loués pendant l’exécution du bail.

Dans ces conditions, M. [Y] sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les frais du procès

Le jugement entrepris sera confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et à la condamnation de M. [Y] au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le sens du présent arrêt conduit à condamner M. [Y] aux dépens d’appel et à le condamner à payer à M. [G] la somme de 1’000 euros d’indemnité de procédure en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions critiquées ;

Y ajoutant,

Déclare recevable la demande de dommages et intérêts présentée par M. [Y] ;

Rejette la demande de dommages et intérêts présentée par M. [Y] ;

Dit n’y avoir lieu à accorder des délais de paiement ;

Rejette la demande de suspension des effets de la clause résolutoire ;

Condamne M. [Y] aux dépens d’appel et à payer à M. [G] la somme de 1000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel.

Le greffier

Le président

EN CONSÉQUENCE

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE mande et ordonne à tous les commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ladite décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous les commandants et officiers de la [Localité 7] Publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis. En foi de quoi, la présente décision a été signée par le Président et le Greffier.