TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1]
C. exécutoires
délivrées le :

■

18° chambre
1ère section

N° RG 24/05848
N° Portalis 352J-W-B7I-C4XHK

N° MINUTE : 2

Assignation du :
26 Avril 2024

contradictoire

JUGEMENT
rendu le 06 Octobre 2026

DEMANDERESSE

S.C.I. CB INVEST
[Adresse 1]
[Localité 2]

représentée par Maître Christophe DENIZOT de l’ASSOCIATION AARPI NICOLAS DENIZOT TRAUTMANN ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #B0119,

DÉFENDERESSE

S.A.S.U. SFI
[Adresse 2]
[Localité 2]

représentée par Me Julien FERTOUC, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #G0437,

Décision du 06 Octobre 2026
18° chambre 1ère section
N° RG 24/05848 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4XHK

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe,
Monsieur Jean-Christophe DUTON, Vice-président,
Madame Diana SANTOS CHAVES, Juge,

assistés de Monsieur Christian GUINAND, Cadre-greffier,

DEBATS

A l’audience du 07 Avril 2026, tenue en audience publique avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 17 septembre 2026.
Puis, le délibéré a été prorogé jusqu’au 06 Octobre 2026.

JUGEMENT

Rendu par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort

FAITS ET PROCEDURE

Par acte notarié du 7 juin 2023, la S.A.S.U. S.F.I a vendu à la S.C.I. CB Invest divers biens immobiliers, désignés lots numéros 101, 102 et 103, dépendant d’un ensemble immobilier situé du [Adresse 3] au [Adresse 4][Adresse 5], moyennant un prix de 2 070 000 euros TTC.

Aux termes de l’acte, le vendeur a déclaré à la société CB Invest que les lots numéros 101, 102 et 103 étaient matériellement réunis pour ne former qu’une seule unité à usage commercial.

Le contrat stipule au sein de la clause “EXPOSE”, que la société S.F.I a conclu une promesse de bail commercial avec la société 3KBL2 en date du 5 juin 2021 afin que celle-ci y exerce son activité commerciale sous l’enseigne “FRANPRIX ou toutes enseignes françaises de distribution alimentaire”. Le bail commercial, conclu par acte sous seing privé du 7 juin 2022 entre la société S.F.I et la société 3KBL2 et qui porte sur des locaux brut de béton, stipule que le preneur va entreprendre à ses frais exclusifs et sous son entière responsabilité des travaux d’aménagement à l’intérieur des locaux et en façade.

Les parties au contrat de vente du 7 juin 2023 sont convenues qu’une partie du prix de vente, à savoir la somme de 540 810,18 euros serait affectée en nantissement au profit de l’acquéreur, la société CB Invest, en garantie de la production et de la transmission, par le vendeur, de l’état contradictoire des lieux d’entrée signé entre le vendeur et le locataire après l’achèvement des travaux du locataire conformément aux stipulations du bail commercial attestant notamment de l’ouverture effective du magasin et du commencement de l’exploitation commerciale, et du rapport du bureau de contrôle [U] [F] attestant que les travaux réalisés sont conformes aux plans conformément aux stipulations du bail commercial et aux normes actuellement en vigueur en matière de réglementation des Etablissements Recevant du Public ([Localité 3]) au titre de la cinquième catégorie et autorisant donc l’ouverture effective de l’établissement.

Il est également prévu dans l’acte que cette somme de 540 810,18 euros sous séquestre peut être levée dans l’hypothèse où le rapport dudit bureau de contrôle autorise l’ouverture effective de l’établissement sans réserve.

Dans le cadre de l’exécution du contrat de bail liant la société CB Invest à la société 3KLB2, la bailleresse, invoquant des impayés de loyers, a fait signifier à la preneuse plusieurs commandements de payer successifs, les deux derniers visant la clause résolutoire, à savoir :
– le 28 juillet 2023 pour avoir paiement de la somme en principal de 31 290,71 euros selon décompte arrêté au 3ème trimestre 2023 inclus,
– le 13 octobre 2023 pour avoir paiement de la somme en principal de 27 651,60 euros selon décompte arrêté au 4ème trimestre 2023 inclus,
– le 26 janvier 2024 pour avoir paiement de la somme en principal de 28 327,86 euros selon décompte arrêté au 1er trimestre 2024 inclus.

Par ordonnance rendue le 11 juillet 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire de Bobigny, saisi par la société CB Invest, a, à titre principal, condamné la société 3KBL2 à payer à cette dernière la somme provisionnelle de 28 327,86 euros, échéance du premier trimestre 2024 appelée incluse au titre de l’arriéré locatif.

C’est dans ce contexte que, faisant valoir que la société S.F.I n’avait pas respecté les conditions de la levée du séquestre prévues à l’acte de vente, la société CB Invest l’a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Paris, par acte de commissaire de justice signifié le 26 avril 2024. Il s’agit de la présente instance, enrôlée sous le n°RG 24/05848.

Aux termes de ses dernières conclusions n°3 notifiées par RPVA le 5 juin 2025, la société CB Invest demande au tribunal de :
“A TITRE PRINCIPAL :
ORDONNER l’attribution judiciaire de la somme nantie de 540.810,18 € TTC au profit de la société CB INVEST compte tenu de la défaillance de la société S.F.I dans le cadre de la garantie nantissement-séquestre.
ORDONNER au séquestre de restituer la somme de 540.180,180 € TTC afin de procéder au paiement de la somme précitée.
A TITRE SUBSIDIAIRE :
JUGER que le prix de vente doit être réduit de la somme de 540.180,180 €.
CONDAMNER en conséquence la société S.F.I à verser à la société CB INVEST la somme de 540.180,180 €, au titre de la réduction du prix de vente pour non-exécution des obligations garantissant le nantissement-séquestre, sauf à parfaire.
ORDONNER au séquestre de restituer la somme de 540.180,180 € TTC afin de procéder
au paiement de la somme précitée.
A TITRE INFINIMENT SUBSIDIAIRE :
JUGER que la société SFI n’a pas respecté ses engagements contractuels et qu’elle engage en conséquence sa responsabilité civile.
CONDAMNER en conséquence la société S.F.I à verser à la société CB INVEST, outre la capitalisation des intérêts, la somme de 540.180,18 € TTC au titre de sa responsabilité contractuelle pour non-exécution des obligations garantissant le nantissement-séquestre, sauf à parfaire.
ORDONNER au séquestre de restituer la somme de 540.180,180 € afin de procéder au paiement de la somme précitée.
EN TOUTE HYPOTHÈSE :
DÉBOUTER la société S.F.I de l’ensemble de ses demandes.
CONDAMNER la société S.F.I au paiement d’une somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens.”

Au soutien de ses demandes, la société CB Invest fait valoir en substance :
– que la levée du séquestre est subordonnée à la réalisation de deux obligations cumulatives qui tendent à transmettre d’une part un état contradictoire des lieux d’entrée attestant de l’achèvement des travaux et de l’ouverture au public, d’autre part un rapport de [U] [F] établissant la conformité des travaux aux plans stipulés dans le bail commercial et aux normes en vigueur en ce qui concerne les [Localité 3] de 5 ème catégorie,
– que les pièces communiquées par la société S.F.I ne peuvent être considérées comme constituant un état des lieux conforme, lequel doit servir, en fin de bail, à déterminer si les locaux ont été remis en parfait état,
– que le rapport établi par [U] [F] finalement communiqué par la société S.F.I n’atteste ni de la conformité des travaux aux plans annexés au bail, ni de la conformité aux normes [Localité 3] ni d’une autorisation d’ouverture au public ; qu’il est incomplet et ne permet donc pas de remplir les conditions permettant d’obtenir pour le vendeur la levée du séquestre à son profit,
– que dès lors que le nantissement servait à la communication rapide des documents litigieux, elle est fondée à solliciter l’attribution de la somme nantie à son profit, étant précisé qu’elle avait acquis les locaux dans la perspective d’une prompte exploitation commerciale par la locataire; que les documents devaient être fournis, en l’absence de précision contractuelle, dans un délai raisonnable,
– subsidiairement qu’elle est fondée à demander une réduction du prix de vente au visa des articles 1217 et 1223 du code civil, d’une part car la société S.F.I n’a pas respecté les conditions du séquestre et son obligation de transmettre les documents locatifs, d’autre part car le prix de vente initial de 2 070 000 euros était prévu dans la mesure où les locaux étaient exploitables au moment de la vente,
– qu’infiniment subsidiairement, elle est fondée à solliciter la réparation de son préjudice au visa des articles 1217 et 1231 du code civil, en raison des manquements de la société S.F.I qui n’a pas rempli ses obligations concernant la garantie du nantissement-séquestre, n’a pas fourni de documents locatifs et a fait preuve de déloyauté en ne donnant plus de nouvelles pendant plusieurs mois, en mentant sur la réalisation rapide des travaux et sur la solvabilité du locataire; que son préjudice se trouve dans le nantissement inutile de la somme de 540 180,18 euros devant garantir la transmission des documents précités.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 4 février 2025, la société S.F.I demande au tribunal de :
“Débouter la Société CB INVEST de l’intégralité de ses demandes
Ordonner la levée du séquestre et le versement de la somme de 540.810,18 € à la Société SFI, sous astreinte de 100 € par jour de retard, à compter du 16 juillet 2024, que la Société CB INVEST sera condamnée à payer.
Condamner la Société CB INVEST à payer à la Société SFI la somme de 50.000 € au titre de la résistance abusive
Condamner la Société CB INVEST au paiement, au profit de la Société SFI de la somme de 5000€ au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.”

Au soutien de ses demandes, la société CB Invest fait valoir en substance :
– qu’aucun délai n’était imposé pour la transmission d’un état des lieux et qu’aucune sanction n’était prévue à l’encontre du vendeur ; que la transmission de l’état des lieux d’entrée n’avait pour but que d’attester de l’ouverture effective du magasin et du commencement de l’exploitation commerciale et qu’en tout état de cause, elle a respecté ses engagements en communiquant :
* dans un premier temps un procès-verbal de constat établi le 26 avril 2024 par commissaire de justice, contradictoirement avec la preneuse,
* dans un deuxième temps et quand bien même la société CB Invest a imposé des exigences non prévues dans la clause séquestre, un second procès-verbal établi 5 juin 2024 par un commissaire de justice,

– que s’agissant de la transmission du rapport du bureau de contrôle, un premier rapport a été établi par la société APR en date du 4 avril 2024, car la société CB Invest était pressée et que la société [U] [F] n’était pas disponible à cette période ; que ce rapport, qui cochait les missions de contrôle technique (sécurité des personnes dans les [Localité 3] et IGH, accessibilité des constructions pour les personnes handicapées et coordination des missions de contrôle) a conclu que les locaux étaient conformes ; que le bureau de contrôle [U] [F] a rendu un rapport favorable le 15 juillet 2024 sur tous les points du contrôle technique,
– qu’elle n’a commis aucun manquement et n’est pas responsable des défauts de paiement de la locataire, la société 3KBL2,
– que le séquestre aurait dû être libéré le 16 juillet 2024, date de transmission du rapport du bureau de contrôle,
– que la société SFI, qui a manqué à ses propres obligations contractuelles, a diligenté abusivement la présente procédure.

Pour un plus ample exposé des faits de la cause et moyens des parties, il est expressément renvoyé à leurs dernières conclusions récapitulatives figurant à leur dossier et régulièrement notifiées, en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 11 septembre 2025.

MOTIFS DU JUGEMENT

Il sera rappelé à titre liminaire qu’en application des dispositions de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal n’est saisi que des prétentions énoncées au dispositif et que certaines demandes de la partie demanderesse tendant à voir “dire et juger” ou “constater” ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile dès lors qu’elles ne confèrent pas de droits spécifiques à la partie qui les requiert. Elles ne donneront donc pas lieu à mention au présent dispositif.

Sur les demandes de la société CB Invest

Sur la demande d’attribution judiciaire de la somme nantie au profit de la société CB Invest

En application des dispositions de l’article 2365 du code civil, en cas de défaillance de son débiteur, le créancier nanti peut se faire attribuer, par le juge ou dans les conditions prévues par la convention, la créance donnée en nantissement ainsi que tous les droits qui s’y rattachent.
Il peut également attendre l’échéance de la créance nantie.

Aux termes de l’article 1103 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le contrat de vente du 7 juin 2023 liant les parties stipule en sa clause “NANTISSEMENT-SEQUESTRE”
Nantissement-séquestre pour garantir la production par le Vendeur des dernières pièces Locatives rapportées ci-dessus :

De convention expresse, la somme globale de 540.810,18 euros provenant du Prix de la présente Vente est affectée en nantissement au profit de l’Acquéreur à la garantie de la production et de la transmission des documents par le Vendeur à l’ Acquéreur ci-après détaillés, savoir :

✓ l’état contradictoire des lieux d’entrée signé entre le Vendeur et le Locataire après l’achèvement des travaux du Locataire conformément aux stipulations du bail commercial attestant notamment de l’ouverture effective du magasin et du commencement de l’exploitation commerciale,

✓ le rapport du bureau de contrôle notoirement connu, savoir [U] [F] attestant que les travaux réalisés sont conformes aux plans conformément aux stipulations du bail commercial et sont également conformes aux normes actuellement en vigueur en matière de réglementation des Etablissements Recevant du Public ([Localité 3]) au titre de la cinquième catégorie et autorisant donc l’ouverture effective de l’établissement.

Cette somme est remise à l’office du notaire participant, tiers convenu, qui en est constitué séquestre. L’acquit du paiement du Prix par la comptabilité de l’office du notaire participant vaudra acceptation de la mission de séquestre.

Le tiers convenu a pour mission de remettre les fonds au Vendeur à l’obtention de la totalité de ladite documentation transmise par le Vendeur à l ’Acquéreur dans le cadre de la situation Locative, et sous réserve de l’obtention du rapport dudit bureau de contrôle autorisant l’ouverture effective de l’établissement sans réserve.

1 Dans l’hypothèse où le rapport dudit bureau de contrôle autorisait l’ouverture effective de l’établissement sans réserve, le séquestre sera libéré entièrement de sa mission sans formalités de part ni d’autre et reversera au Vendeur sans délai la somme séquestrée.
2 Dans l’hypothèse où le rapport dudit bureau de contrôle autorisait l’ouverture effective de l’établissement avec réserve ou n’autorisait pas l’ouverture effective de l’établissement, un nouveau délai de quatre (4) mois à compter de la fourniture dudit rapport serait ouvert afin de produire un nouveau rapport dudit bureau de contrôle.

* Dans l’hypothèse où ce nouveau rapport autorisait l’ouverture effective de l’établissement sans réserve, la totalité du séquestre serait libéré au Vendeur sans formalités de part ni d’autre, éventuellement minoré des sommes qui seraient dues par le Locataire au titre de ses obligations de paiement des loyers et des charges pendant cette période de quatre (4) mois.

* Dans l’hypothèse -où ce rapport d’autorisation d’ouverture effective de l’établissement sans réserve n’était toujours pas obtenu à cette date, il est convenu ce qui suit :

* Un séquestre correspondant à la fin de la période triennale, savoir vingt (20) mois de loyers et de charges à courir à compter de cette date, soit la somme globale de 190.080,00euros, minoré du montant du dépôt de garantie de six (6) mois de 55.000,00 euros, soit un séquestre global de 135.080,00 euros serait conservé par le notaire participant.

* Le solde serait reversé au Vendeur sans délai à hauteur de 405. 730, 18 euros.

Par voie de conséquence, la somme de 135.080,00 euros restera séquestrée par le notaire participant, afin de garantir les éventuels défauts de paiement de loyers et de charges qui seraient dus pendant toute cette période de vingt (20) mois correspondant à la fin de la première période triennale du bail.

A l’issue de cette période de vingt (20) mois, la totalité du séquestre de 135.080,00 euros serait libéré au Vendeur sans formalités de part ni d’autre, éventuellement minoré des sommes qui seraient dues par le Locataire au titre de ses obligations de paiement des loyers et des charges pendant cette période de vingt (20) mois.

En tout état de cause, I’ Acquéreur autorise dès à présent le Vendeur à intervenir dans les lieux loués à l’effet de réaliser ou de faire réaliser les travaux à la levée desdites réserves.”

A titre liminaire, le tribunal relève que c’est à juste titre que la société SFI fait valoir que l’acte ne précise pas le délai imposé pour la transmission des documents en litige, seules étant prévues les hypothèses où le rapport du bureau de contrôle émettrait des avis défavorables.

En revanche, la société CB Invest est fondée à soutenir que la levée du séquestre était conditionnée à la double condition, d’une part de la transmission des deux documents prévus à l’acte, d’autre part de l’obtention du rapport du bureau de contrôle autorisant l’ouverture effective de l’établissement sans réserve, comme le stipule expressément le paragraphe 5 de la clause susvisée.

Il ressort de l’exposé du litige développé supra que les parties s’opposent sur le bon accomplissement de ses obligations par la société SFI concernant la production et la transmission des documents.

Sur l’état des lieux contradictoire

La clause de nantissement qui vise “l’état contradictoire des lieux d’entrée signé entre le Vendeur et le Locataire après l’achèvement des travaux du Locataire conformément aux stipulations du bail commercial attestant notamment de l’ouverture effective du magasin et du commencement de l’exploitation commerciale ” renvoie au contrat de bail commercial conclu entre la société SFI et la société 3KBL2 à l’occasion duquel un état des lieux d’entrée a été établi le 7 juin 2022. Ledit contrat prévoit en page 6 que le preneur a l’intention d’entreprendre à ses frais exclusifs et sous sa responsabilité des travaux d’aménagement à l’intérieur des lieux loués et en façade et qu’un état des lieux sera réalisé par les parties après achèvement des travaux et vaudra état lieux des locaux loués en application des dispositions de l’article L145-40-1 du code de commerce.

Il est expliqué, en pages 28 et 55 de l’acte authentique de vente, la raison pour laquelle la clause de nantissement a été convenue entre les parties concernant la communication de l’état des lieux, en ces termes : “ En outre, le Vendeur n’a pas encore remis à l’Acquéreur l’état contradictoire des lieux d’entrée signé entre le Vendeur et le Locataire après l’achèvement des travaux du Locataire -lesdits travaux d’aménagement du Locataire n’étant pas terminés à ce jour – conformément aux stipulations du bail commercial attestant notamment de l’ouverture effective du magasin et du commencement de l’exploitation commerciale, de telle sorte que la remise dudit état contradictoire des lieux d’entrée après la signature du présent Acte de Vente fait l’objet de la clause de « NANTISSEMENT – SEQUESTRE » ci-après stipulée.”

Il ressort de ces stipulations qui font la loi des parties que l’état contradictoire des lieux d’entrée après l’achèvement des travaux du locataire était principalement destiné à s’assurer de l’ouverture effective du magasin et du commencement de l’exploitation commerciale, et qu’aucune exigence formelle n’était requise quant à son établissement.

Il n’est pas contesté que la société SFI a transmis dans un premier temps à la société CB Invest un procès-verbal de constat établi contradictoirement avec la société preneuse le 26 avril 2024. En préambule de ce constat, Maître [M], commissaire de justice, indique être missionné à la demande de la société SFI pour la sauvegarde de ses intérêts, l’acte de vente des locaux loués prévoyant “une clause de séquestre laquelle mentionne la production et la transmission par le vendeur à l’acquéreur d’un état des lieux d’entrée contradictoire, signé entre le vendeur et le locataire”.

Dans ses conclusions, la société CB Invest ne conteste pas le caractère formel de ce constat d’entrée des lieux et notamment ne critique pas son insuffisance, mais soutient que les constatations révèlent que les travaux “n’étaient pas achevés compte tenu des fils pendants, des peintures à réaliser, du coffrage du plafond, etc…”
Or ce constat, qui comporte 38 pages et de nombreuses photographies, révèle que les locaux, à l’enseigne de Franprix sont, pour la partie surface de vente (qui représente une surface de 250m2 sur une surface totale de 300 m2), en très bon état et achalandés, notamment en produits frais, attestant ainsi sans ambiguïté possible de l’existence d’une exploitation effective. Les seules non finitions constatées par le commissaire de justice affectent les réserves, sont de faible ampleur et nécessitent manifestement la seule réalisation de travaux résiduels en comparaison des aménagements déjà effectués.

Dès lors, la société CB Invest ne peut valablement en conclure que ce procès-verbal n’est pas suffisamment précis au regard des exigences de la clause de nantissement, sans au demeurant expliciter plus avant ses critiques.

Etant entendu qu’en tant que de besoin, et pour répondre au courrier éléctronique officiel de l’avocat de la société CB Invest adressé le 6 mai 2024 faisant état de ce que le constat précise seulement que les locaux sont ouverts sans dire s’ils sont “ouverts au public”, la société SFI a fait établir par commissaire de justice un second procès- verbal de constat le 5 juin 2024 justifiant de l’ouverture des locaux aux chalands (présence de clients dans le magasin).

Il s’ensuit que la société SFI justifie avoir satisfait à son obligation de transmettre un état des lieux tel que prévu dans l’acte de vente conclu entre les parties.

Sur le rapport technique du bureau de contrôle

La clause de nantissement prévoit la transmission du “rapport du bureau de contrôle notoirement connu, savoir [U] [F] attestant que les travaux réalisés sont conformes aux plans conformément aux stipulations du bail commercial et sont également conformes aux normes actuellement en vigueur en matière de réglementation des Etablissements Recevant du Public ([Localité 3]) au titre de la cinquième catégorie et autorisant donc l’ouverture effective de l’établissement.”

Il est établi que la société SFI a transmis à la société CB Invest par courrier électronique du 3 mai 2024 un rapport établi en plusieurs volets par la société APR le 4 avril 2024 portant sur les normes de sécurité d’un [Localité 3] 2ème groupe 5ème catégorie relatives à l’installation électrique, la sécurité des personnes, l’accessibilité des constructions pour les personnes handicapées, la coordination des missions de contrôle et la vérification technique après travaux

Aux termes de sa mission de contrôle technique, la société APR conclut à l’absence de non- conformité.

Au soutien de ses prétentions, la société CB Invest fait valoir d’une part que ce rapport aurait dû être établi par la société [U] [F], bureau de contrôle désigné contractuellement par les parties, d’autre part qu’il ne fait pas référence expressément à la conformité des travaux aux plans stipulés dans le bail commercial.

Or la commune intention des parties ne vise pas un critère purement formel, à savoir l’identité de l’émetteur du rapport requis, mais un critère de fond selon lequel le rapport doit établir la conformité des travaux, étant au demeurant souligné que l’agrément a un caractère notoire, et permet dès lors à une société agréée, comme celle in fine intervenue, d’être considérée comme notoirement connue au sens de ladite clause.

Cette volonté de vérifier que les travaux réalisés par le preneur sont conformes aux normes en vigueur, ressort d’ailleurs clairement de l’acte authentique de vente qui stipule en page 56 :

“En outre, le Vendeur déclare que les locaux ressortent de la réglementation des Etablissements Recevant du Public ([Localité 3]) au titre de la cinquième catégorie, et que tous travaux d’aménagement réalisés par le Locataire sont à sa connaissance conformes aux normes en vigueur, et notamment celles relatives à l’accessibilité des personnes à mobilité réduite ou handicapées (sauf dérogations légales), ainsi qu’il résulte des travaux d’aménagement des locaux ci-dessus relatés.

A ce sujet, le Vendeur n’a pas encore remis à l’ Acquéreur le rapport du bureau de contrôle notoirement connu, savoir [U] [F], société agréée par l’ Acquéreur, attestant que les travaux réalisés sont conformes aux plans conformément aux stipulations du bail commercial et sont également conformes aux normes actuellement en vigueur en matière de réglementation des Etablissements Recevant du Public ([Localité 3]) au titre de la cinquième catégorie, de telle sorte que la remise dudit rapport après la signature de l’ Acte de Vente fait l’objet de la clause de «NANTISSEMENT- SEQUESTRE» ci-après stipulée.”

Outre le fait que la société CB Invest n’explique pas en quoi les conclusions du rapport établi par le bureau de contrôle APR, société agréée, seraient susceptibles, au fond, d’être critiquées, il est établi que la société SFI a fait établir par la société [U] [F] un deuxième rapport déposé le 15 juillet 2024. Aux termes de cet acte, qui concerne les travaux de cloisonnement, d’électricité, de plomberie, de ventilation et de menuiseries extérieures réalisés dans les locaux, aucun avis défavorable n’a été rendu. Les travaux réalisés ont été jugés conformes aux normes en vigueur, comme l’a confirmé en tant que de besoin la société [U] [F] dans un message électronique du 31 janvier 2025 versé aux débats.

Au regard de ces éléments, la société SFI a satisfait à son obligation de transmettre le rapport établissant la conformité des travaux, tel que prévu dans l’acte de vente conclu entre les parties

Compte tenu de ces observations, la société CB Invest sera déboutée de sa demande d’attribution de la somme nantie.

Sur la demande de réduction du prix de vente

Aux termes des dispositions des premier et quatrième alinéas de l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut notamment obtenir une réduction du prix.

L’article 1223 du même code prévoit qu’en cas d’exécution imparfaite de la prestation, le créancier peut, après mise en demeure et s’il n’a pas encore payé tout ou partie de la prestation, notifier dans les meilleurs délais au débiteur sa décision d’en réduire de manière proportionnelle le prix. L’acceptation par le débiteur de la décision de réduction de prix du créancier doit être rédigée par écrit.
Si le créancier a déjà payé, à défaut d’accord entre les parties, il peut demander au juge la réduction de prix.

Aux termes de l’article 1353 du même code en sa version applicable au litige, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la société CB Invest demande au tribunal de réduire le prix de la vente du 7 juin 2023 à la somme de 1 529 189,82 euros (2 070 000 – 540 810,18) pour exécution imparfaite des obligations de la société SFI à laquelle elle reproche le non-respect des conditions du séquestre, le caractère fallacieux des déclarations du vendeur et la non transmission des documents locatifs et la tardiveté de l’exploitation des locaux.

Sur le non-respect des conditions du séquestre

En l’espèce, il résulte des dispositions du jugement susvisé que la société CB Invest ne peut valablement invoquer une inexécution de la société SFI quant aux non-respect des conditions du séquestre pour solliciter une réduction du prix de vente.

Sur le caractère fallacieux des déclarations du vendeur et la non transmission des documents locatifs

La société CB Invest soutient que la société SFI n’a pas été de bonne foi, tant au regard de ses déclarations faites dans l’acte de vente du 7 juin 2023 concernant le comportement du locataire, que concernant la rétention des documents locatifs qui auraient dû lui être transmis.

Il résulte des articles 1103 et 1104 du code civil que les contrats tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et qu’ils doivent être exécutés de bonne foi.

En vertu des dispositions de l’article 2274 du même code, la bonne foi est toujours présumée, et c’est à celui qui allègue la mauvaise foi à la prouver.

La société CB Invest reproche à la société SFI d’avoir déclaré à l’occasion de la vente (pages 55 et 56 de l’acte), notamment, que le locataire a dûment respecté les stipulations du bail, qu’il est à jour dans le paiement des loyers et charges et qu’il exploite sous l’enseigne Franprix.

A titre liminaire, le tribunal relève que sous couvert d’une demande de réduction du prix, qui suppose une simple inexécution contractuelle, la société CB Invest invoque une faute contractuelle qui serait imputable à la société SFI.

En tout état de cause, c’est à juste titre que la société SFI fait valoir qu’au regard du décompte versé aux débats par la demanderesse, il n’existe aucun arriéré locatif antérieur à la vente et qu’elle ne peut être tenue responsable des défaillances postérieures à celle-ci, l’acquéreur étant subrogé dans les droits du vendeur.

En outre la société CB Invest allègue mais ne justifie pas que la société SFI a manqué de bonne foi dans la transmission des documents locatifs, la clause de l’acte authentique de vente qu’elle vise stipulant uniquement que “le vendeur a remis ce jour à l’acquéreur l’original du bail commercial en date du 7 juin 2022 ainsi que les originaux éventuels de toutes correspondances et pièces locatives. Etant entendu que la société CB Invest, qui ne motive pas autrement ce moyen, ne verse aux débats aucune pièce faisant état d’une exécution imparfaite de ses obligations par la société SFI sur ce point.

Enfin, au regard des pièces communiquées et notamment des procès-verbaux de constat, il est établi que le fonds est bien exploité sous l’enseigne Franprix.

Il en résulte que la société CB Invest échoue à rapporter la preuve qui lui incombe de l’inexécution qu’elle impute à la société SFI de ce chef.

Sur la tardiveté de l’exploitation des locaux

La société CB Invest fait valoir que le prix de vente initial de 2 070 000 euros était prévu dans la mesure où les locaux étaient exploitables au moment de la vente, que le magasin n’a été ouvert qu’un an après la conclusion de la vente, qu’elle ne sait pas si l’exploitation est conforme aux normes et qu’elle aurait été amenée à négocier le prix de vente à un prix inférieur si elle avait eu connaissance du retard pris dans l’exploitation.

Le tribunal relève cependant qu’au moment de la vente, les travaux n’étaient pas achevés, ce qui a d’ailleurs conduit les parties à conclure la clause de nantissement en litige. Dès lors, la société CB Invest n’est pas fondée à soutenir que les locaux étaient exploitables au moment de la vente.

En outre, la société CB Invest n’explicite pas en quoi l’ouverture du fonds plusieurs mois après la vente justifierait une réduction du prix en application des dispositions de l’article 1223 du code civile, pas plus d’ailleurs qu’elle ne justifie que le magasin ne serait pas aux normes.

En conséquence, à défaut pour la société CB Invest de caractériser un défaut d’exécution de la société SFI justifiant l’application de l’article 1223 susvisé, sa demande de réduction du prix de vente sera rejetée.

Sur la demande de la société CB Invest fondée sur la réparation des conséquences de l’exécution imparfaite de l’obligation du vendeur.

A titre très subsidiaire, la société CB Invest sollicite la condamnation de la société SFI à lui payer la somme de 540 180,18 euros à titre de dommages et intérêts, faisant valoir qu’elle a consenti à un nantissement inutilement et qu’elle est engagée avec un locataire défaillant qui exploite dans des “conditions de sécurité inquiétante.”

Aux termes des dispositions des premier et sixième alinéas de l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut demander réparation des conséquences de l’inexécution.

En outre, en application des dispositions de l’article 1231-1 du même code, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Il est admis de façon constante que celui qui invoque un préjudice résultant d’une faute de son cocontractant doit établir un manquement au contrat qui les lie ou à son obligation d’exécuter de bonne foi ses obligations, ainsi que l’étendue du préjudice causé par cette faute.

Enfin, conformément aux dispositions de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, il résulte suffisamment des développements susmentionnés que les griefs que la société CB Invest impute à la société SFI à savoir le non accomplissement de ses obligations concernant la garantie du nantissement séquestre, l’absence de fourniture de documents locatifs et l’absence de bonne foi caractérisée par l’absence de nouvelles pendant plusieurs mois, le mensonge sur la réalisation rapide des travaux et sur la solvabilité de la locataire ne sont pas caractérisés.

Dès lors, la demande de dommages et intérêts de la société CB Invest à l’encontre de la société SFI sera rejetée.

Sur les demandes reconventionnelles de la société SFI

Sur la demande de libération du séquestre

Il a été jugé supra que la société SFI a satisfait à ses obligations garanties par le nantissement conclu dans l’acte de vente du 7 juin 2023.

La clause séquestre du contrat de vente dispose que « dans l’hypothèse où le rapport dudit bureau de contrôle autorisait l’ouverture effective de l’établissement sans réserve, le séquestre sera libéré entièrement de sa mission sans formalités de part, ni d’autre et réservera au Vendeur sans délai la somme séquestrée ».

En l’espèce, le rapport du bureau de contrôle a été rendu le 15 juillet 2024 et transmis au conseil de la société CB Invest le 16 juillet 2024, de sorte que le séquestre aurait dû être libéré à cette date.

La société SFI ayant respecté ses obligations, la société CB Invest sera condamnée à faire lever ledit séquestre.

Compte tenu du temps écoulé, cette condamnation sera assortie d’une astreinte provisoire de 100 euros de jour de retard, qui sera due non pas à compter du 16 juillet 2024 comme le sollicite la société SFI, cette mesure comminatoire ne pouvant être prononcée avec un effet rétroactif, mais passé le délai de trente jours à compter de la signification du présent jugement.

Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive

Compte tenu du contexte du litige il ne résulte d’aucun élément suffisamment probant que la société CB Invest a abusé de son droit d’agir en justice, et fait preuve d’une absence de bonne foi justifiant l’octroi à la société SFI de dommages et intérêts .

Cette dernière sera donc déboutée de sa demande formée de ce chef.

Sur les autres demandes

La société CB Invest qui succombe supportera la charge des dépens.

Elle sera déboutée de sa demande formée en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et condamnée sur ce fondement, au regard de l’équité, à payer à la société SFI la somme de 4 000 euros.

Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire dont le prononcé est de droit en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe à la date du délibéré

Déboute la S.C.I. CB Invest de ses demandes d’attribution judiciaire de la somme nantie, de réduction du prix de vente et d’allocation de dommages et intérêts,

Ordonne à la S.C.I. CB Invest de faire procéder à la levée du séquestre prévu à l’acte de vente du 7 juin 2023 et le versement de la somme de 540 810,18 euros à la S.A.S.U. S.F.I, sous astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard passé le délai de trente jours à compter de la signification du présent jugement,

Dit que l’astreinte courra pendant une duréee de 6 mois,

Déboute la S.A.S.U. S.F.I de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive,

Condamner la S.C.I. CB Invest à payer à la S.A.S.U. S.F.I la somme de 4000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejette toutes autres demandes plus amples ou contraires,

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Fait et jugé à [Localité 1] le 06 Octobre 2026.

Le Greffier La Présidente

Christian GUINAND Sophie GUILLARME