Déchéance du terme des prêts immobiliers et réduction de l’indemnité contractuelle manifestement excessive

Sur le fondement de l’article 1103 du Code civil, la banque peut obtenir l’exécution du contrat de prêt lorsque la créance est établie dans son principe et son montant. La déchéance du terme suppose toutefois une mise en demeure préalable portant sur les échéances impayées, demeurée infructueuse, puis une notification distincte prononçant l’exigibilité anticipée. La cour retient cette chronologie au vu des courriers produits et reconnaît le caractère exigible des deux créances.

La preuve du montant repose sur le contrat et ses annexes, les tableaux d’amortissement, le plan de remboursement, le relevé de compte, les mises en demeure et les décomptes successifs. Ces éléments établissent des créances certaines, liquides et exigibles. L’indemnité de déchéance du terme, assimilée à une clause pénale, est réduite de 4 448,66 euros à 500 euros en raison de son caractère manifestement excessif.

La banque obtient le principal retenu, augmenté des intérêts au taux légal à compter de l’assignation, ainsi que la condamnation de l’emprunteur aux dépens. Sa demande fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile est rejetée en première instance et en appel. L’article 699 du Code de procédure civile est invoqué au titre de la distraction des dépens, sans qu’une somme soit accordée sur le fondement de l’article 700.

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À la suite d’impayés, la banque a prononcé la déchéance du terme de deux prêts immobiliers et poursuivi l’un des emprunteurs. Après l’irrecevabilité de l’intervention forcée visant la coemprunteuse, la cour condamne l’emprunteur au paiement des sommes dues, en réduisant l’indemnité réclamée au titre de la déchéance du terme.

Deux emprunteurs ont souscrit auprès de la Caisse d’Epargne Nord France Europe deux prêts destinés à financer leur résidence principale : un prêt à taux zéro de 13 000 euros et un prêt à taux fixe de 119 656,03 euros. Ils ont également souscrit un cautionnement auprès de la Compagnie Européenne de Garanties et Cautions.

Après des impayés à compter de novembre 2022, la banque a adressé des mises en demeure, puis a prononcé la déchéance du terme des deux prêts. Elle a assigné un emprunteur en paiement. Le tribunal a rejeté ses demandes et déclaré irrecevables celles dirigées contre la coemprunteuse.

La banque a interjeté appel et tenté d’appeler la coemprunteuse en intervention forcée, mais cette assignation a été déclarée irrecevable. La cour a finalement condamné l’emprunteur au paiement des sommes retenues, après réduction de l’indemnité de déchéance du terme.

• Mise en demeure préalable portant sur les échéances impayées
• Absence de régularisation après la mise en demeure
• Notification distincte prononçant la déchéance du terme
• Production du contrat et des tableaux d’amortissement
• Décomptes permettant d’établir une créance certaine, liquide et exigible
• Caractère manifestement excessif de l’indemnité contractuelle

• Contrats de crédit et leurs annexes
• Tableaux d’amortissement des deux prêts
• Plan de remboursement
• Relevé de compte de l’emprunteur
• Courriers de mise en demeure et de déchéance du terme
• Décomptes précis et actualisés de la créance

La banque obtient la condamnation de l’emprunteur au paiement des créances retenues, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation. L’emprunteur supporte les dépens, tandis que l’indemnité contractuelle est réduite et qu’aucune indemnité n’est accordée au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

• Paiement de 6 737,46 euros au titre du prêt à taux zéro
• Paiement de 73 555,54 euros au titre du prêt à taux fixe
• Réduction de l’indemnité de déchéance à 500 euros
• Application des intérêts légaux à compter de l’assignation
• Prise en charge des dépens de première instance et d’appel

À faire

• Vérifier les échéances effectivement impayées
• Adresser une mise en demeure préalable détaillée
• Notifier séparément la déchéance du terme
• Conserver contrats, tableaux et relevés de compte
• Actualiser le décompte jusqu’à l’assignation

À éviter

• Prononcer la déchéance sans mise en demeure préalable
• Confondre mise en demeure et notification de déchéance
• Réclamer une indemnité manifestement excessive
• Produire un décompte non justifié par les pièces comptables
• Omettre de vérifier la recevabilité des demandes contre un coemprunteur

La déchéance du terme des prêts immobiliers

La déchéance du terme exige une mise en demeure préalable de régler les échéances impayées, demeurée infructueuse, suivie d’une notification distincte prononçant l’exigibilité anticipée. La cour retient cette chronologie au vu des courriers recommandés produits et déclare les deux créances exigibles.

La preuve de la créance certaine liquide et exigible

Le contrat, ses annexes, les tableaux d’amortissement, le plan de remboursement, le relevé de compte, les mises en demeure et les décomptes établissent la réalité et le montant des sommes dues. Ces pièces permettent de retenir des créances certaines, liquides et exigibles.

La réduction de l’indemnité assimilée à une clause pénale

L’indemnité de déchéance du terme est assimilée à une clause pénale. Son montant de 4 448,66 euros étant manifestement excessif, la cour le réduit à 500 euros et fixe en conséquence la dette au titre du prêt concerné.

Article 805 du Code de procédure civile, Article 659 du Code de procédure civile, Article 1103 du Code civil, Article 700 du Code de procédure civile, Article 699 du Code de procédure civile